दसरा-दिवाळी म्हणजे खरेदीचा सण. गेली चार वर्षे (२०११ पासून) सलग ऐकत आलो की, यंदाच्या दिवाळीत मालमत्तांच्या खरेदीला बहर येईल. मागणी वाढेल आणि घरांच्या किमतीत सांगितली जाणारी घसरण यामुळे होणे शक्य नाही. सणांच्या तोंडावर विकसकांच्या सूट-सवलती, बक्षिसांच्या आमिषयुक्त जाहिरातींचा भडिमारही मागणी वाढेल या अपेक्षेने असतो. पण सारेच फोल..!
घर-इच्छुक आणि मालमत्तेत गुंतवणूक करणाऱ्या अनेकांवर या गोष्टी भूल घालत असतात. त्यांच्या आहारी जाणे तुमच्या-आमच्यासाठी निव्वळ स्वाभाविक आहे. वास्तविक बिल्डरांचे संघ व आश्रित संस्थांकडून ग्राहकांमध्ये किमतींबाबत काही समज मुद्दामहून पसरविले जात असतात. पण आपण या गोष्टींपासून सावध राहावे आणि आजच्या घडीला तरी कोणत्या बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पात गुंतवणूक करण्यापासून परावृत्त व्हावे, हे आवर्जून सांगावेसे वाटते. त्याची काही ठोस कारणे आहेत आणि त्यातील ठळक दोन कारणे अशी..
एक म्हणजे स्थावर मालमत्ता क्षेत्र हे स्पष्टपणे मंदीच्या उंबरठय़ावर उभे आहे. मध्यम ते दीर्घावधीच्या मंदीचे स्पष्ट संकेत या क्षेत्राकडून मिळत आहेत. त्यामुळे बांधकाम सुरू असलेल्या आणि तीन-चार वर्षांनी ताबा मिळेल अशा घरात तुम्ही आता जितका पैसा गुंतवाल, त्याच रकमेत बांधून तयार असलेले व लागलीच ताबा मिळणारे घर तीन वर्षांनंतर तुम्हाला मिळू शकेल.
दुसरे मुख्य कारण असे की, तुम्ही निवडलेला बिल्डर तुम्हाला देत असलेल्या आश्वासनांप्रमाणे वागेलच याची आता तुम्हाला काय, कुणालाच खात्री देता येणार नाही. काही मोजक्या बिल्डरांचा अपवाद केल्यास, या आघाडीवर ग्राहकांचा अनुभव फारसा चांगला नाहीच. आणि मंदीचे संकेत पाहता हा अनुभव आणखी वाईट बनत जाणे क्रमप्राप्तच आहे.
मग प्रश्न उपस्थित होतो, मंदीचे हे भाकित कितपत खरे मानावे?
तुम्ही एक सजग गुंतवणूकदार असाल आणि स्थावर मालमत्ता हे तुमच्या गुंतवणुकीचे आवडते क्षेत्र असेल, तर पुढचे विवरण तुम्ही काळजीपूर्वक वाचावे. स्थावर मालमत्ता क्षेत्राच्या दीर्घ कालावधीचा परतावा पाहिला तर तो १३ ते १५ टक्के या दरम्यान राहिला आहे. दीर्घावधी म्हणजे गेल्या जवळपास ३० ते ६० सालातील ऐतिहासिक परताव्याचा हा दर आहे. मात्र गेल्या १० वर्षांतील परतावा पाहिला तर तो जवळपास २० टक्क्य़ांच्या घरात जाणारा आहे. मालमत्ता मोक्याच्या जागी असेल तर तो याहून खूप अधिकही असू शकेल.
म्हणजे गेल्या १० वर्षांतील परताव्यातील जी वाढ आहे, ती गत ३० ते ६० वर्षांतील सरासरी परतावा दरापेक्षा खूप मोठी आहे. त्यामुळे येणाऱ्या १० वर्षांत स्थावर मालमत्ता क्षेत्रातून परताव्याच्या तीन प्रकारच्या शक्यतांबाबत भाकित करता येईल. एक म्हणजे, किमती सपाटून म्हणजे २० ते ४० टक्क्य़ांनी एकदम घसरतील आणि त्यायोगे मागणी-पुरवठा संतुलन ताळ्यावर येत दशकभरात वर्षांगणिक १०-१२ टक्के दराने किमती पुन्हा वाढू लागतील. दुसरी शक्यता म्हणजे जर किमतीत एकदम इतकी मोठी घसरण नाही झाली तर त्या पुढे काही वर्षांपर्यंत निरंतर थोडय़ा थोडय़ा उतरत राहतील. तिसरे म्हणजे गेल्या तीन-चार वर्षांप्रमाणे किमती आहे त्याच पातळीवर राहतील. ही तिसरी शक्यता जर खरी ठरली तर स्थावर मालमत्ता क्षेत्रातील गुंतवणुकीपेक्षा बँकांच्या मुदत ठेवीतील गुंतवणूक लाभदायी ठरावी, अशी परिस्थिती ओढवेल.
मुंबई आणि राष्ट्रीय राजधानी परिसर (एनसीआर) ही स्थावर मालमत्ता क्षेत्राच्या दृष्टीने गेल्या काही वर्षांतील सर्वात लाभदायी क्षेत्रे, पण आज या ठिकाणचे विक्री न झालेल्या घरांचे आकडे धसका निर्माण करणारे आहेत. या क्षेत्रात सध्या इन्व्हेंटरीचे प्रमाण सात वर्षांपर्यंतचे आहे. याचा अर्थ ज्या गतीने सदनिकांची विक्री सध्या सुरू आहे, ती यापुढेही कायम राहिल्यास, आज विक्रीयोग्य रिक्त सदनिका विकल्या जाण्यास सात वर्षे लागतील.
अर्थव्यवस्थेला समांतर काळ्या धनाच्या साम्राज्याला वरच्या पातळीवर सुरू असलेले प्रयत्न पाहता पुढे जाऊन चाप बसेल असे आता तरी वाटत आहे. स्थावर मालमत्ता क्षेत्र हे या काळ्या धनाला बागडायला मिळालेले मोठे प्रांगण राहिले आहे. काळ्या पैशाला चाप लागल्यास त्याचा सर्वाधिक फटका या क्षेत्रालाच बसेल. भारतीय अर्थव्यवस्थेचे पंतप्रधान नरेंद्र मोदी यांच्या नेतृत्त्वात सुरू झालेले संक्रमण पाहता, जर कारखानदारी व उत्पादन क्षेत्रातून पंतप्रधानांना अपेक्षित असल्याप्रमाणे मोठी रोजगार निर्मिती व्हायची असेल, तर मालमत्तांच्या किमती जास्त न वाढणे किंबहुना घटणे क्रमप्राप्तच आहे.
एकुणात, सर्व शक्यता या मंदीसदृश किंवा जागेच्या किमती जास्त वाढणार नाहीत, असे सूचित करणाऱ्या आहेत. त्यामुळे तुम्ही घराच्या शोधात असाल आणि अद्याप ते खरेदी केलेले नसेल, तर तुमच्यासाठी सोनेरी दिवस फार दूर नाहीत. येणाऱ्या वर्ष, दोन वर्षांत तुम्हाला अपेक्षित किमतीत तयार घर नक्कीच मिळू शकेल. त्यामुळे घरासाठी आता टाळलेली गुंतवणूक तोवर चांगल्या इक्विटी अथवा डेट फंडात गुंतवा. दोन आणि शक्य असेल तर पाच वर्षे प्रतीक्षा करा. या काळात म्युच्युअल फंडात गुंतलेला तुमचा पैसा २० ते १०० टक्क्य़ांपर्यंत परतावा देऊ शकेल. तुम्ही घरासाठी जमवलेल्या पूंजीत ही मोठी भर ठरेल. त्यामुळे बिल्डरांना विक्रीपूरक दाखविलेली आमिषे, सूट-सवलतींना फसून निर्णय घेण्याआधी थोडे सबुरीने घ्या, हे पुन्हा एकदा सांगणे!
(लेखक हे निर्मल बंग सिक्युरिटीज या गुंतवणूक पेढीचे सल्लागार आहेत)