Leading International Marathi News Daily
शनिवार, १४ मार्च २००९
वलयांकित ताजमहाल <4>
‘परीकथेत शोभावा असा महाल’
सोसायटीच्या नावे नवे कन्व्हेयन्स डीड करा
ऑफिस अ‍ॅम्बिअन्स
सोसायटीचा देखभाल खर्च न देणाऱ्या सभासदाचे पाणी तोडता येते, पण..
मेलबॉक्स
घर कौलारू’
पुनर्विकासाची सभा अन् व्हिडिओशूटिंग
‘घरासाठी बिल्डरचे हमीपत्र हा स्वागतार्ह निर्णय’
आधुनिक तंत्राचे फर्निचर
महाबळ यांची विसंगत मते

 

सध्या प्रचलित असलेले बांधकाम क्षेत्र याचा विचार केला असता असे आढळते की, जमीन मालक अथवा जुन्या इमारतींचे मालक, स्वत: आपली मालमत्ता विकसित करीत नाहीत, तर ते करारनाम्याद्वारा बिल्डर्स, डेव्हलपर्स यांना विकासकाचे अधिकार बहाल करून स्वत: बाजूला राहतात व त्याबद्दल विकासकांकडून योग्य मोबदला (रोख रक्कम किंवा स्थावर मालमत्ता किंवा दोन्हीही) पदरात पाडून घेतात. अशा वेळी फ्लॅट खरेदीदाराचा अथवा ग्राहकाचा संबंध, त्यासंबंधित मालमत्तेच्या बिल्डर अथवा डेव्हलपर्सशी येतो.
क्वचितप्रसंगी एखादी सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करून त्यांनी खरेदी केलेल्या भूखंडावर बांधकाम चालू होते तेव्हा ग्राहकाचा संबंध त्या गृहनिर्माण संस्थेच्या प्रवर्तकाशी (प्रमोटरशी) येतो.
फ्लॅट खरेदी करणाऱ्या ग्राहकांचा कायदेशीर अधिकार अथवा हक्क यांचा विचार दोन भागात करता येतो.
(१) फ्लॅट विकत घेण्याचे ठरविल्यानंतर प्राथमिक आवश्यक बाबींचे निरीक्षण अथवा मागणी करण्याचे अधिकार.
(२) करारनामा झाल्यानंतर बांधकाम चालू असताना तसेच बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतर असणारे हक्क किंवा अधिकार.
महाराष्ट्र ओनरशिप अ‍ॅक्ट (रेग्युलेशन ऑफ दी प्रमोशन ऑफ कन्स्ट्रक्शन, सेल मॅनेजमेंट अ‍ॅण्ड ट्रान्स्फर अ‍ॅक्ट) या

 

कायद्यानुसार खालील हक्क/ अधिकार फ्लॅटधारकास कायद्याने प्रदान केलेले आहेत.
अ) फ्लॅट विकत घेण्याचे निश्चित केल्यावर अथवा फ्लॅट विकत घेतेवेळी मिळणारे हक्क/ अधिकार.
(१) बिल्डर/ डेव्हलपर/ प्रमोटर यांच्यासमवेत खरेदीचा रीतसर करार करणे.
(२) झालेला करार रीतसर नोंदणीकृत करणे.
(३) बांधकामाखालील जमिनीच्या मालकी हक्कांची पडताळणी करणे.
(४) संबंधित ठिकाणच्या स्थानिक प्राधिकरणाची (ग्रामपंचायत, नगरपालिका, महापालिका) या बांधकामाला परवानगी आहे का? या बांधकाम विकासाचे आराखडे संबंधित प्राधिकरणाने मंजूर केलेले आराखडे यांची पडताळणी करणे.
(४) उभर पक्षकारांनी मंजुरी दिल्याप्रमाणे सर्व गोष्टी/ सुखसोई यांचा उल्लेख करारनाम्यात आहे ना? याची पडताळणी करणे.
(६) जमिनीच्या संदर्भातील सर्व कागदपत्रे उदा. जमिनीचा ७/१२ चा उतारा, ६ अ व ८ अचा उतारा किंवा रेकार्ड ऑफ राइटचा उतारा याची पडताळणी करणे.
ब) फ्लॅट ग्राहकास बांधकाम चालू असताना अथवा बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतर जे हक्क उपरोक्त कायद्याने प्रदान केलेले आहेत हे पुढीलप्रमाणे नमूद करण्यात आलेले आहेत.
(१) इमारतीचे बांधकाम मंजुरीप्राप्त आराखडय़ानुसार चाल आहे का नाही याची शहनिशा करणे.
(२) बांधकामासाठी वापरात असलेले मटेरिअल (दगड, विट, सिमेंट इत्यादी) दर्जेदार प्रतीचे आहे की नाही याची शहनिशा करणे.
(३) कायद्याच्या कलम ८ नुसार ठरावीक मुदतीत फ्लॅटचा ताबा मागण्याचा अधिकार ग्राहकाला आहे.
(४) इमारतीत काही दोष आढळल्यास त्याचे निवारण बिल्डरने/ डेव्हलपर्सने विनामूल्य केले पाहिजे. सध्या तरी ही तरतूद फक्त एक वर्षांसाठी आहे. ही तरतूद १० वर्षांपर्यंत वाढवावी असे सरकारच्या विचाराधीन आहे. परंतु अशी हमी देण्यास बिल्डर/ डेव्हलपर्स तयार होणार नाहीत हे तेवढेच सत्य आहे.
बांधकाम पूर्ण झालेल्या इमारतीतील फ्लॅटचा ताबा घेताना ग्राहकाने/ खरेदीदाराने पुढील गोष्टींकडे लक्ष देणे महत्त्वाचे ठरते.
(१) संबंधित इमारतीला क्षेत्रिय ग्रामपंचायत/ नगरपालिका/ महानगरपालिका इत्यादींनी ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट अथवा भोगवटा प्रमाणपत्र दिलेले आहे ना?
(२) त्या दाखल्याची/ प्रमाणपत्राची प्रत तसेच इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्याचे प्रमाणपत्र/ दाखला बिल्डर/ डेव्हलपर्स देत आहे ना?
(३) ताबा घेताना बिल्डर/ प्रमोटर्सचे ताबापत्र (पझेशन लेटर्स) मिळणे अत्यावश्यक आहे.
(४) करारनाम्यात नमूद केल्याप्रमाणे सर्व सुखसोयी बिल्डर/ डेव्हलपर्सने उपलब्ध केलेल्या आहेत ना?
(५) ११ किंवा आवश्यक असलेली ग्राहक संख्या पूर्ण झाल्यानंतर संबंधित इमारतीमधील ग्राहकांना गृहनिर्माण संस्था/ अपार्टमेंटस् बनविण्याची बिल्डरची/ डेव्हलपर्सची तयारी आहे ना?
उपरोक्त कायदा कलम ८ नुसार ठरावीक मुदतीच्या आत फ्लॅटचा ताबा मिळविण्याचा अधिकार ग्राहकाला आहे व असा ताबा न दिल्यास संबंधित ग्राहक त्याने रक्कम अदा केलेल्या दिनांकापासून व्याजासह सर्व रक्कम बिल्डर/ डेव्हपर्स यांच्याकडून प्राप्त करण्याचा हक्क/ अधिकार त्याला आहे.
कायद्याच्या कलम ९ प्रमाणे ग्राहकाच्या फ्लॅटवर ग्राहकाच्या संमतीविना कोणताही हक्क/बोजा, डेव्हलपर्स, बिल्डर लादू शकत नाहीत.
तात्पर्य जर फ्लॅट खरेदी करणाऱ्या ग्राहकाने जमिनीचे टायटल, बांधकामाचा दर्जा, दर्जानुसार किंमत, फ्लॅटचे क्षेत्रफळ, बांधकामाची मुदत, बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतर मिळणाऱ्या सुखसोयी, भोगवाटा प्रमाणपत्र, ताबा, स्टँपडय़ुटी, बांधकाम चालू असणाऱ्या कालावधीतील सरकारी, निमसरकारी संस्था यांचे सर्व कर भरल्याचे प्रमाणपत्र याची शहानिशा करणे आवश्यक आहे. त्यामुळे भविष्यात होणाऱ्या कायदेशीर कटकटी व मनस्ताप याला सामोरे जाण्याची पाळी त्याच्यावर येणार नाही.
जसजशी शहरातील लोकसंख्या वाढू लागली तसे दिवसेंदिवस घराची टंचाई भासू लागली त्यामुळे टोलेजंग इमारती, टॉवर्स इत्यादीचे प्रमाण झपाटय़ाने वाढत आहे, त्याच प्रमाणात काही प्रामाणिक बिल्डर्स, डेव्हलपर्स सोडले तर फसवाफसवीचे प्रकार बांधकाम क्षेत्रात वाढीला लागले आहेत. त्यापैकी मुख्य प्रकार म्हणजे एकच फ्लॅट अनेक ग्राहकांना देऊ करणे, जमीन मालकाला इसारा रक्कम देऊन बाकीची थकीत ठेवून बांधकाम, निर्माणाची जाहिरात वृत्तपत्रातून करणे, थोडे बांधकाम केल्यानंतर पुढील पैसे जमीन मालकाला न दिल्याने बांधकाम बंद पडणे, महापालिकेने मंजूर केलेल्या आराखडय़ानुसार बांधकाम नसल्याने ते बंद पडणे इत्यादी. यामुळे ग्राहकाचे गुंतविलेले पैसे अडकून राहतात. भविष्यात जरी बांधकाम चालू झाले तरी गुंतवणूक करणाऱ्या ग्राहकाला काम सुरू झालेल्या दिनांकाला प्रचलित भावानुसार फरकाची किंमत अदा करण्यास तगादा लावणे व ती न चुकती केल्यास फ्लॅटचा ताबा न देण्याची धमकी देणे यामुळे ग्राहक/ फ्लॅट खरेदीदार अक्षरश: मेटाकुटीला येतो.
अशा वेळी त्यांच्याकडे चार कायदेशीर मार्ग उपलब्ध असतात.
(१) बिल्डरविरुद्ध महाराष्ट्र ओनरशिप अ‍ॅक्टमधील तरतुदीनुसार न्यायालयात दावा दाखल करणे.
(२) कॉन्ट्रॅक्ट अ‍ॅक्टनुसार दिवाणी न्यायालयात दाद मागणे.
(३) बिल्डरविरुद्ध पोलीस ठाण्यात फसवणुकीसंबंधात तक्रार करणे अथवा फसवणुकीचा दावा न्यायालयात करणे.
(४) बिल्डरविरुद्ध ग्राहक संरक्षण कायद्याअंतर्गत ग्राहक मंचाकडे तक्रार करणे.
यापैकी पहिले दोन दावे दिवाणी न्यायालयात आवश्यक ते शुल्क भरून वकिलांमार्फत चालवावे लागतात. एवढेच नव्हे तर दावा दाखल करण्यापूर्वी बिल्डरला कायदेशीर नोटीस द्यावी लागते. त्यानंतर दिवाणी न्यायालयात दावा दाखल होऊन तो चालविण्यासाठी वकील नेमावा लागतो. एवढे करूनदेखील दावा किती काळ चालेल ते सांगता येत नाही. तसेच एकदा दावा दाखल केला की त्यासंबंधी दुसऱ्या न्यायालयात त्याच कारणासाठी दावा दाखल करता येत नाही.
बिल्डरविरुद्ध ग्राहकाने पोलीस ठाण्यात तक्रार करून गुन्हा दाखल केला तर तो फौजदारी कायद्याअंतर्गत दाखल होतो व पोलीस तपासावर त्याची प्रगती अवलंबून असते. एखादे वेळी पोलीस हा आर्थिक गुन्हा आहे तुम्ही दिवाणी न्यायालयातच दावा सादर करा! असा साळसूद सल्ला देऊन जबाबदारी झटकण्याचा प्रयत्न करतात.
शेवटी बिल्डरविरुद्ध ग्राहक मंचाकडे तक्रार करणे हा एक शेवटचा पर्याय ग्राहकाकडे उरतो.
ग्राहक मंच म्हणजे काय या बाबतची विस्तृत माहिती, तसेच ग्राहक संरक्षण कायदा १९८६ याचीही विस्तृत माहिती आपण दुसऱ्या भागात पाहूया.
अ‍ॅड. शशिकांत ढोले
लेखक संपर्क झ्र् ९८६७३५७७९४