Leading International Marathi News Daily
शनिवार २७ जून २००९
  चटईक्षेत्र निर्देशांक व नागरी सुविधांचा मेळ हवा!
  सीआरझेडचा फटका - १
गृहनिर्माण वर्षांतही जुन्या इमारतीमधील रहिवासी पुनर्बांधणीच्या प्रतीक्षेत
  मोबाइल टॉवर्सची दहशत! पण.. लक्षात कोण घेतो!
  कीटकमुक्त घर
  न्यायालयीन निवाडा
शासकीय वसाहतीमधील रहिवासी कर्मचारी शासनाचा ग्राहकच!
  घर गरज की गुंतवणूक?
मुंबईची पुनर्बाधणी नव्हे तर पुनर्माडणी हवी
  चर्चा
चाळीकडून टॉवरकडे..!
  मेलबॉक्स
  वास्तुरंग
  घर कौलारू
नवीन पिढीलाही अतूट बंधनात अडकविलेले अडूरच्या विचारे यांचे घर

 

चटईक्षेत्र निर्देशांक व नागरी सुविधांचा मेळ हवा!
बांधकाम क्षेत्रातील बरेचसे शब्द आपल्या सतत कानावर पडत असतात पण त्या शब्दांचा संदर्भ व नेमका अर्थ आपल्यापैकी बहुतेकांना माहीत नसतो, असे शब्द तर बरेच आहेत पण सतत ऐकिवात असणारा शब्द म्हणजे (एफ.एस.आय.) व हा शब्द ऐकल्यावर साहजिकच आपल्याला अनेक प्रश्न पडतात ते म्हणजे एफ. एस. आय. म्हणजे काय? त्याचा अर्थ, त्याचे प्रमाण काय असते? व FSI वाढविल्यावर काय फरक पडतो? तर त्या विषयी..
एफ.एस.आय. (Floor Space Index) ज्यास मराठीमध्ये ‘चटई क्षेत्र निर्देशांक’ असे म्हणतात पण या प्रतिशब्दांपैकी FSI हा इंग्रजीतील शब्दच सर्वच जण सर्रास वापरतात. ‘‘भिंतीसह बांधकामाचे सर्व मजल्यांचे मिळून एकूण क्षेत्र व ते बांधकाम ज्या जागेवर करण्यात येत आहे, त्या जागेच्या एकूण क्षेत्रफळाबरोबर केलेले प्रमाण’’ किंवा ‘‘जमिनीच्या एका युनिटवर राहणाऱ्या माणसांची संख्या’’ असा सुद्धा अर्थ असून ते इमारतीच्या एकूण मजल्यांचे क्षेत्र व प्लॉटचे एकूण क्षेत्रफळाबरोबर केलेले प्रमाण, अशी त्याची व्याख्या वा अर्थ होतो.
FSI ला FAR असे दुसरे नाव असून दोघांचा अर्थ एकच आहे. F.A.R. (Floor to Area Ratio)- Area of Floor (Builtup) Area of Plot.
जमिनीच्या तुकडय़ावर किंवा भूखंडावर साधारणपणे तेवढय़ाच क्षेत्रफळाचे म्हणजे एकास एक बांधकाम करायला परवानगी

 

असते याचा अर्थ त्या जागेचा एफएसआय हा १ आहे पण वेगवेगळ्या व विशिष्ट कारणांसाठी एफएसआय वाढवून मिळू शकतो. त्यासाठी कायदे व उपकायदे यांचा अभ्यास व आधार घेता येऊ शकतो.
उदा. १००० चौ. फुटाचा प्लॉट असेल व एफएसआय हा १.५ असेल तर याचा अर्थ होतो की आपण १५०० चौ. फुटाचे बांधकाम करू शकतो जर एफएसआय हा २.० असेल तर २००० चौ. फुटाचे बांधकाम करता येऊ शकते.
समजा चटईक्षेत्र निर्देशांक हा २.५ असेल तर आपण १००० चौ. फुटाच्या जागेवर २५०० चौ. फुटाचे नवे बांधकाम करू शकतो.
पण वरील प्रकारांमध्ये चटई क्षेत्राचे प्रमाण वेगवेगळे असले तरी प्रत्यक्ष बांधकाम करताना किंवा चटई क्षेत्र वापरताना इमारत बांधणीचे DCR- Development Control Regulation या नियमावलीनुसारच करावे लागते व त्यातील सर्व नियम पाळावेच लागतात नाही तर कायद्याचे उल्लंघन होऊ शकते व ते होऊ नये याची सर्वागी काळजी घेणे गरजेचे असते.
इमारतीच्या मजल्यांची संख्या, मंजुरी दिलेले बांधकाम क्षेत्र व इमारतीच्या चारही बाजूंना सोडावी लागणारी मोकळी जागा F(open- space) इ.च्या साहाय्याने बांधकाम क्षेत्रावर नियोजन केले जाते.
मुंबईच्या १९९१ च्या DCR च्या बांधकाम नियमाप्रमाणे इमारत बांधताना रस्त्यापासून ६ मीटर इतके अंतर २४ मीटर उंची असलेल्या इमारतीसाठी, ९ मीटर इतके अंतर २४ ते ३७.५० मीटर उंचीसाठी व १२ मीटर इतके अंतर ३७.५० मीटरपेक्षा जास्त उंच इमारतीसाठी ओपन स्पेस असले पाहिजे तसेच इमारतीच्या बाजूच्या व मागील ओपन स्पेसमधून उजेड
(Light) व हवा (Ventilation) घेत असल्यास इमारतीच्या उंचीच्या १/३ व उजेड घेत नसल्यास १/५ इतके अंतर (open- space) असणे गरजेचे आहे. वरीलप्रमाणे चारही बाजूंनी मोकळी जागा सोडून व चटईक्षेत्राचा पूर्णपणे वापर केला जात असल्याने आपण उंच इमारती सर्वच ठिकाणी बघत आहोत.
१९८१ च्या नियमावलीनुसार काही विशिष्ट वापरांसाठी ज्या इमारती बांधण्यात येतात त्यात शैक्षणिक, वैद्यकीय संस्थांच्या इमारती, मंगल कार्यालय, मार्केट, स्टेडियम, पेट्रोल फिलिंग व सव्‍‌र्हिस स्टेशन, तारांकित हॉटेल इ.साठी शंभर टक्के जादा चटई क्षेत्र देण्यात येते. तसेच आग व इतर नैसर्गिक आपत्तीमध्ये सापडलेल्या इमारतीची पुनर्बाधणी, खूप जुन्या व मोडकळीस आलेल्या इमारती पाडून त्यांची पुनर्बाधणी, ज्या इमारती कोसळल्यात त्यांची पुर्नबांधणी, हौ. सोसायटीकडून केली जाणारी पुनर्बाधणी, झोपडपट्टी निर्मूलन करण्यासाठी इमारती, Low Cost Housing Schemes, World Bank च्या साहाय्याने केले जाणारे डेव्हलपमेंट, अर्बन लॅण्ड सिलिंग खाली केले जाणारे Smaill Size Tenement तसेच महाराष्ट्र हौसिंग अ‍ॅण्ड डेव्हलपमेंट अ‍ॅथॉरिटीकडून केले जाणारे इमारतीचे काम इ.साठी जादा चटई क्षेत्र निर्देशांक हा २.५ पर्यंत दिला जातो.
पण याएफएसआय मध्ये काही क्षेत्र धरले जात नाही त्यामध्ये-
१) लिफ्टरूम (सर्वात वरच्या मजल्यांच्या वरील) व लिफ्ट गाळा (Lift well)
२) जिनारूम (सर्वात वरच्या मजल्याच्या वरील) व जिना (Staircase), पॅसेज (Passage)
३) सोसायटी ऑफिस, नोकरांसाठी प्रसाधनगृह.
४) मीटर रूम, पंपरूम, इलेक्ट्रिक सब-स्टेशन.
५) एलिव्हेशन (Elevation, Architectural features).
६) तळघर (Basement) ज्याचा उपयोग पार्किंग, गोदाम, बँक लॉकर्स, सेफ डिपॉझिट व्हॉल्टस्, एसी प्लान्ट.
७) रिफ्यूज एरिया (Refuse Area) २४ मीटर उंचीनंतर लगेचच येणारा वरचा मजला व Chief fire officer नुसार fire escape passage व stairways.
८) वातानुकूल यंत्रणाची जागा (Air Condition Plant Room)
९) चिमणीज (Elevated tanks)
१०) कॅनोपिज (canopies) व पोर्चेस (३ बाजूंनी मोकळा असलेला व ५.५ मीटरपेक्षा मोठा)
११) सव्‍‌र्हिस फ्लोअर (१.५ मीटरपेक्षा कमी उंचीचा)
१२) सव्‍‌र्हिस डक्टस (Ducts) Plumbing ½F fire line servicing.
१३) निचेस (Nitches) (एक मीटर खोली असलेले विन्डोसीलच्या खालचे)
१४) बाल्कनी किंवा गॅलरी (मजल्याच्या एकूण क्षेत्रापैकी फक्त १० टक्के तळ व टेरेस फ्लॅट सोडून)
१५) Chajja, cornice, weather shade, sun breaker व इमारतीच्या पेसपासून १.२ मीटरपेक्षा कमी असलेले Projection.
१६) वॉचमेन बूथ, लेटर बॉक्स.
१७) रॅम्प, कम्पाऊंड वॉल.
१८) Suction Tank, Garbaged shaft, fire Hydrant साठी लागणारी जागा, पाण्याच्या टाक्या, कचरा कुंडय़ा इ.
१९) मोकळ्या जागेचे क्षेत्र १००० चौ.मीटर असल्यास त्यात येणारे जिमखाना, क्लब हाऊस, पॅव्हेलियन, खेळ (sports) व Recreational Actiuities साठी बांधलेले स्ट्रक्चर अशा ठिकाणी असलेला Swimming Pool (तरण तलाव) सुद्धा Free of FSI असतो.
२०) विहीर, झाडांची नर्सरी,Water pool fountain झाडाच्या बाजूचे platform, tank, bench, gate, slide, swing हेही एफएसआयमध्ये धरले जात नाही.
या १ ते २० पर्यंतच्या सर्वच बाबींना Planning मध्ये Flexibility (लवचिकता) यावी व नियोजनासाठी, आरेखनासाठी या सर्व गोष्टी महत्त्वाच्या असल्याने त्यांना सूट दिली जाते. शहराची रचना करताना व तेथील लोकसंख्येचा विचार करूनच एफएसआय वाढीचा विचार होऊ शकतो. तर त्यासाठी पायाभूत नागरी सेवांची पाणी व वीजपुरवठा, गटार, रस्ते व ड्रेनेज इ.चा विकास होणे गरजेचे आहे. एकदा का मूलभूत सुविधा विकसित झाल्या की, त्यानंतर एफएसआयमध्ये मध्ये केली जाणारी वाढ व लोकसंख्या व त्यांच्यासाठी असलेल्या नागरी सुविधा पुरविणे सहज शक्य होऊ शकते.
सुधारणा व विकास झाल्यानेच खऱ्या अर्थाने जनजीवन सुसह्य़ व सुजग होण्यास मदत होत असते. त्यासाठी चटई क्षेत्र निर्देशांक व नागरी मूलभूत सुविधांचा मेळ होणे आवश्यक आहे.
सुधीर मुकणे
लेखक संपर्क - ९८२१३८६६१४