अभ्युदयनगर पुनर्वकिास प्रक्रिया ही इतर म्हाडा वसाहतींनी एकत्रित समूह पुनर्वकिासात जाण्यास साह्य़भूत ठरणारी अशीच आहे. अभ्युदयनगर म्हाडा वसाहतीमधील तसेच मुंबई शहर व उपनगरांतील सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या जुन्या इमारतींच्या पुनर्वकिास योजना प्रस्तावित आहेत. सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना त्यांच्या इमारतींचा पुनर्वकिास करण्यासंदर्भात पूर्वी शासनाचे ठोस धोरण नसल्यामुळे या संबंधित क्षेत्रात काम करणाऱ्या सर्व घटकांशी विचारविनिमय करून शासनाने सहकार आयुक्त व निबंधक, पुणे यांच्या मार्गदर्शनाखाली सहनिबंधक सहकारी संस्था, सिडको यांच्या अध्यक्षतेखाली एका अभ्यासगटाची नियुक्ती केली होती. या अभ्यासगटाने गृहनिर्माण क्षेत्रातील कार्यरत असलेल्या सर्व घटकांशी विचारविनिमय करून, सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारतींचा पुनर्वकिास करावयाचा असल्यास मागदर्शक तत्त्वांची निर्देश नियमावली असणे आवश्यक आहे, असे सर्वानुमते ठरविले. त्यामुळे महाराष्ट्र राज्यातील ज्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या जुन्या इमारतींना पुनर्वकिासात जावयाचे असल्यास त्यांच्यासाठी महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियमातील कलम ७९ (अ) नुसार शासनाने ३ जानेवारी २००९ रोजी तेरा निर्देश जारी केले. या तेरा निर्देशांनुसार गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारतीतील विविध स्वभावांच्या सभासदांकडून पुनर्वकिास प्रक्रिया राबवून घेणे व सभासदांना विश्वासात घेऊन त्यांस समजावून सांगणे खूप जिकिरीचे कार्य होते. परंतु दक्षिण मुंबईतील मध्यवर्ती असलेल्या म्हाडाच्या अभ्युदयनगर ही ३४५१ गाळेधारकांची वसाहत ३३ एकरांवर ४७ गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारतींनी वसलेली आहे. या ४७ गृहनिर्माण संस्थांचा एकमेव असा ‘अभ्युदय सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचा संघ’ या नावाने फेडरेशन कार्यरत असून, त्यांनी सर्व संस्थांशी समन्वय साधून ४७ इमारतींचा एकत्रित समूह पुनर्वकिास करण्याचे ठरविले. या ‘म्हाडा’ वसाहतींसह इतरही वसाहती सुमारे ५० वर्षांपूर्वीच्या आहेत. या प्रत्येक वसाहतींचे क्षेत्रफळ लक्ष चौरस मीटरच्या पुढे व आसपास आहे. दक्षिण-मध्य मुंबईतील हार्बर बंदरनजीक असलेल्या अभ्युदयनगराचे क्षेत्र १,३३,५९३.८८ चौरस मीटर इतके क्षेत्रफळ असलेली ‘म्हाडा’ची मोठी वसाहत. या नगराची मूळ निर्मितीच राज्य शासनाने विशेष औद्योगिक कामगार अर्थ साहाय्यित (special industrial economy help scheme) योजनेद्वारे जमीन विकसित करून ३४५१ सदनिकांपकी ३२६१ सदनिका या योजनेत वितरित केल्या होत्या. या व इतरही ‘म्हाडा’ वसाहतींच्या इमारतींतील सदनिका रहिवाशांना १९८० साली भाडे खरेदी तत्त्वावर देण्यात आल्या. त्यांचा कालावधी १५ वर्षांचा होता. त्याप्रमाणे हा कालावधी ३१ मार्च १९९५ रोजी पूर्ण झाला. त्यापुढे सर्व वसाहतींतील सदनिका / गाळे मालकी हक्क तत्त्वांनुसार एकरकमी किंमत घेऊन मालकी हक्क देऊ केले. या सर्व ‘म्हाडा’ वसाहतींच्या समस्यांवर पुनर्विकास हाच एकमात्र उपाय आहे. मात्र प्रत्येक गृहनिर्माण संस्था स्वतंत्रपणे व्यवस्थापन करीत असल्याने व शासनाचे या संदर्भातील निर्देश संस्थांनी त्यांच्या स्तरावर पुनर्वकिास प्रक्रिया स्वतंत्रपणे राबविण्याचे असल्याने, अभ्युदयनगर वसाहतीमध्ये संस्थांच्या फेडरेशनने सर्व संलग्न संस्थांसाठी एकसंधतेने निर्देशातील १ ते १३ नियमांचे नमुन्यात रूपांतर करून प्रक्रिया राबविण्यासाठी नमुनेदार अशी पुस्तिका तयार केली. शासनाच्या या नियम परिपत्रकाला साध्या-सोप्या भाषेतील सहजतेने आकलन होणारी निर्देशानुसारच रूपांतरित नमुने पुस्तिकेच्या स्वरूपात सर्व संलग्न गृहनिर्माण संस्थांना व त्यांच्या सभासदांना वितरित केल्यामुळे ४७ गृहनिर्माण संस्थांचा एकसंधतेने समूह पुनर्वकिास प्रक्रियेस प्रारंभ झाला. प्रारंभीच्या निर्देश क्रमांक १ नुसार संस्थेच्या इमारतीतील किमान १/४ पेक्षा कमी नाही. इतक्या सभासदांनी संस्थेच्या सचिवांकडे इमारत पुनर्वकिाससंबंधी योजना, सूचनांसह धोरण ठरविण्यासाठी विशेष सर्वसाधारण सभेची मागणी करण्याबाबतचा अर्ज सादर करणे आवश्यक असल्याचा नियम आहे. या नियमानुसार अभ्युदयनगर फेडरेशनने ३४५१ गाळेधारकांस उपयोगी येईल, असा नमुनेदार अर्ज पुस्तिकेत तयार करून, त्यांस योजना व सूचना मांडणीकरिता रकाना ठेवून, फक्त स्वाक्षरी करून संस्थेकडे सुपूर्द करणारा अर्ज प्राप्त करून दिला. निर्देश क्रमांक २ नुसार वरील निर्देश क्रमांक १ प्रमाणे संस्थेच्या सचिवांकडे अर्ज प्राप्त झाल्यावर विशेष सर्वसाधारण सभा बोलाविणारी सभेची विषयपत्रिका सभासदांना आयोजित सभेच्या १४ दिवस अगोदर देण्यापूर्वी शासकीय प्राधिकरणाकडील पॅनलवरील वास्तुविशारद तथा प्रकल्प व्यवस्थापक सल्लागार यांची यादी प्राप्त करून त्यातील किमान ५ अनुभवी / तज्ज्ञ व्यक्तींकडून पुनर्वकिास कामाचा प्रकल्प अहवाल (प्रोजेक्ट रिपोर्ट) तयार करण्यासाठी त्यांची दरपत्रके (कोटेशन) प्राप्त करून त्यातील एका वास्तुविशारद तथा प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार (पी. एम .सी.) ची निवड करण्याचा नियम आहे. यानुसार फेडरेशनने सर्व संस्थांच्या वतीने म्हाडाचे वास्तुशास्त्रज्ञ व नियोजनकार विभागाकडून त्यांच्या पॅनलवरील समंत्रक प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार यांची यादी प्राप्त करून संस्थांना वितरित केली. तसेच त्यातील एका वास्तुविशारद तथा प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार फर्मची सर्व संस्थांच्या इमारतींचा एकत्रित पुनर्वकिास करण्याच्या कामी निवड करण्यात आली व संलग्न संस्थांच्या सभेत समान नमुनेदार पुस्तिकेतील विषय पत्रिकेप्रमाणे यास मंजुरी घेण्यात आली. निर्देश क्रमांक ३ नुसार निवड केलेल्या वास्तुविशारद तथा प्रकल्प व्यवस्थापन सल् लागार यांनी करावयाच्या बाबी व अटी / शर्ती सर्व संस्थांकरिता एकत्रित निश्चित करण्यात आल्या व त्यांनी सर्व इमारतींच्या पुनर्वकिासाचे कामकाज एकत्रित करण्याबाबत इच्छुक असल्याचे पत्र घेण्यात आले. निर्देश क्रमांक ४ व ५ नुसार विशेष सर्वसाधारण सभेत घ्यावयाचे निर्णय, सभेत ३/४ सभासद उपस्थित राहण्याचा कोरम, सभेत इमारतीचा पुनर्वकिास करावयाचा किंवा कसे याबाबतचा प्राथमिक ठराव, इतिवृत्त निबंधक कार्यालयात पाठविण्याचा पत्र नमुना अशा प्रकारे एकत्रित पुनर्वकिासा संबंधित कार्यक्रमाची रूपरेषा याबाबतचे सर्व नमुने पुस्तिकेत समाविष्ट असल्याने प्रक्रिया राबविण्यात संलग्न संस्थांना फेडरेशनची पुस्तिका साहाय्यभूत ठरू लागली. निर्देश क्रमांक ६ व ७ नुसार वास्तुविशारद तथा प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार यांच्या नियुक्तीस व नियुक्ती पत्रास सहमती दर्शविणे तसेच त्यांच्याशी करावयाच्या करारास संस्थांनी मान्यता देणे. एकत्रित पुनर्वकिासाच्या प्रक्रियेतील सुरुवातीच्या टप्प्यात करावयाच्या कामाच्या निश्चित बाबी व अटी/शर्ती फेडरेशनने ठरविल्यानुसार त्यास संलग्न संस्थांनी नियमाप्रमाणे सर्वसाधारण सभेची मान्यता घेतली. निर्देश क्रमांक ८ व ९ नुसार वास्तुविशारद व प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार यांनी बनविलेल्या सर्व संस्थांच्या इमारतींच्या एकत्रित पुनर्वकिास प्रकल्प अहवालास सर्व सभासद संस्थांच्या संयुक्त सभेत बहुमताने मान्यता घेण्यात आली. अभ्युदयनगर एकत्रित पुनर्वकिासाचा प्रकल्प अहवाल, निविदा मसुदांच्या प्रती फेडरेशनच्या वतीने संस्थेमार्फत ३४५१ गाळेधारक सभासदांस त्यांच्या सूचनांसाठी वितरित करण्यात आल्या. संस्था सभासदांच्या सूचना प्राप्तीनंतर आवश्यक ते बदल करून प्रकल्प (प्रोजेक्ट) अहवाल व निविदा मसुदा यास सर्व संस्थांच्या सभेत बहुमताने मान्यता देण्यात आली. वास्तुविशारद तथा प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार यांनी मागविलेल्या नामांकित व अनुभवी विकासकांच्या निविदांची यादी जाहीर करून सर्व संस्थांनी नमुना पुस्तिकेप्रमाणे प्रसिद्ध केली. वास्तुविशारद यांनी प्राप्त निविदांची छाननी करून सभेमध्ये सर्वासमक्ष व्हिडीओ चित्रीकरणासमोर निविदा उघडण्यात आल्या. त्यावर निविदाधारक विकासकांचा तुलनात्मक तक्ता तयार करून अंतिम चार प्राप्त निविदा संस्थांच्या संयुक्त सभेत ठेवण्यासाठी मंजूर करण्यात आल्या. निर्देश क्रमांक १० नुसार अंतिम विकासकाची निवड करण्यासाठी उप निबंधक सहकारी संस्था म्हाडा मुंबई यांच्या कार्यालयामार्फत संस्थांच्या विकासक निवडीच्या विशेष सर्व साधारण सभा व्हिडीओ चित्रीकरणासमोर नियुक्त प्राधिकृत शासकीय अधिकऱ्यांच्या उपस्थित झाल्या. त्यामध्ये ३० संस्थांनी पुनर्वकिासासाठी विकासकाची निवड केलेली आहे. त्यातील २६ संस्थांनी एकाच विकासकाची निवड केली आहे. अभ्युदय नगर फेडरेशनने समन्वयाने उचित कार्यपद्धतीचा अवलंब करून राबविलेल्या प्रक्रियेविषयी उच्च न्यायालय मुंबई यांनी सदर बाबत ७ एप्रिल २०१६ रोजी निर्णय देऊन आपले मत नोंदविलेले आहे की, ४७ संस्थांचे सभासद पुनर्वकिासाची वाट पाहात आहेत आणि सभासदांच्या हितासाठी पुनर्वकिासाची प्रक्रिया उपलब्ध करून देणे आवश्यक आहे. या परिस्थितीत अभ्युदयनगर सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचा संघ लि. (फेडरेशन) या संघाच्या मार्गामध्ये कोणताही अडथळा ठेवता येणार नाही. असे प्रामुख्याने निर्णयात नमूद केले आहे. म्हाडाच्या सर्व जुन्या इमारतींच्या पुनर्वकिासाचा प्रश्न विकासकांनीच ऐरणीवर आणून ठेवल्याने, याचे अभिजन वर्गालाच नव्हे; तर सर्वसामान्य अल्प-मध्यम उत्पन्न वर्गालासुद्धा आकर्षण निर्माण झाले आहे. तेव्हा याबाबत सद्य प्रचलित बाबी, नियम व निर्देश नदुर्लक्षिता राबविलेली अभ्युदयनगर पुनर्वकिास प्रक्रिया ही इतर म्हाडा वसाहतींनी एकत्रित समूह पुनर्वकिासात जाण्यास साह्य़भूत ठरणारी अशी आदर्शवत प्रक्रिया ठरू शकेल. अभ्युदयनगर वसाहतीमध्ये संस्थांच्या फेडरेशनने सर्व संलग्न संस्थांसाठी एकसंधतेने निर्देशातील १ ते १३ नियमांचे नमुन्यात रूपांतर करून प्रक्रिया राबविण्यासाठी नमुनेदार अशी पुस्तिका तयार केली. शासनाच्या या नियम परिपत्रकाला साध्या-सोप्या भाषेतील सहजतेने आकलन होणारी निर्देशानुसारच रूपांतरित नमुने पुस्तिकेच्या स्वरूपात सर्व संलग्न गृहनिर्माण संस्थांना व त्यांच्या सभासदांना वितरित केल्यामुळे ४७ गृहनिर्माण संस्थांचा एकसंधतेने समूह पुनर्वकिास प्रक्रियेस प्रारंभ झाला. vijay.sangare68@gmail.com
