पुनर्विकासाची बाब तशी उभयतांच्या फायद्याचीच असते. सोसायटीतील रहिवाशांच्या दृष्टीने मिळणारे नवे घर, कालसुसंगत सोयीसुविधा व वाढीव क्षेत्रफळ मिळण्याची शक्यता या जमेच्या बाजू असतात. नवीन इमारतीचे वाढणारे कर, नवीन येणारे सभासद आणि काही वेळा इमारतीत येणारे व्यापारी गाळे व वाढणारी वर्दळ या तोटय़ाच्या बाजू असतात.

गेल्या एक शतकाहून अधिक काळ मुंबई शहराचे महत्त्व उत्तरोत्तर वाढत गेले आहे. आधी महत्त्वाचे बंदर, नंतर उद्यमशील शहर आणि आता देशाची आर्थिक राजधानी म्हणून मुंबई विख्यात झाली आहे. काळाच्या ओघात वाढता व्यापार आणि वाढती लोकसंख्या यांच्या अनुषंगाने मुंबई टोलेजंग इमारतींचे शहर झाले. समुद्राने वेढलेल्या मुंबई शहराला विस्तारण्यासाठी मर्यादा असल्याने उंच इमारती हा एकमेव पर्याय आहे. साधारणत: साठच्या दशकात मुंबईत अनेक मजली इमारती उभ्या राहू लागल्या. दोन ते चार मजल्यांच्या या इमारती तेव्हाचे अप्रूप होते. तिथे राहणारी मंडळी सधन या वर्गात मोडणारी आणि स्वातंत्र्यानंतरच्या दुसऱ्या पिढीची प्रतिनिधी होती. हळूहळू शहरांच्या सीमेचा विस्तार वाढत गेला आणि मुंबईची बृहन्मुंबई झाली. आकाराबरोबरच चेहरामोहराही बदलत गेला आणि आता असलेले विस्तीर्ण रूप ऐंशीच्या दशकात प्राप्त झाले. शहरातील काहींची क्रयशक्ती झपाटय़ाने वाढत गेली ती याच काळात. जमिनीला सोन्याचा भाव आल्यावर आणि विकासक नावाची नवी व्यवस्था उदयाला आल्यावर इमारतींच्या पुनर्विकासाचे वारे वाहू लागले. हे वारे वाहू लागण्यासाठी काही तात्कालिक महत्त्वाची कारणे होती. जुन्या इमारतींची सातत्याने डागडुजी करणे दिवसेंदिवस खर्चीक होत होते. अशी डागडुजी करूनही गळतीसारखे काही प्रश्न सुटत नव्हते. इमारतीच्या अंतर्गत भागात काही आवश्यक सुधारणा करून घेणेही धोक्याचे होते. आणि सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे पुनर्विकास करून आहे त्याच विभागात चांगल्या घरात राहण्याची संधी समोर उभी होती.
पुनर्विकासाची बाब तशी उभयतांच्या फायद्याचीच असते. सोसायटीतील रहिवाशांच्या दृष्टीने मिळणारे नवे घर, कालसुसंगत सोयीसुविधा व वाढीव क्षेत्रफळ मिळण्याची शक्यता या जमेच्या बाजू असतात. नवीन इमारतीचे वाढणारे कर, नवीन येणारे सभासद आणि काही वेळा इमारतीत येणारे व्यापारी गाळे व वाढणारी वर्दळ या तोटय़ाच्या बाजू असतात.
पुनर्विकास करणाऱ्या विकासकाच्या दृष्टीने, मोक्याच्या जागी विकासकाम करण्याची संधी, सोसायटीची व्यवस्थित कागदपत्रे आणि त्यामुळे वाचणारा वेळ व टळणारा खर्च, बांधकामाचे मिळणारे वाढीव क्षेत्रफळ व रहिवासीच वाढीव क्षेत्रफळ घेण्याची शक्यता ही जमेची बाजू असते. त्याचबरोबर सर्व सभासदांशी साधावा लागणारा समन्वय व काही क्षुल्लक कारणाने होणारा वेळेचा अपव्यय या चिंतेच्या बाबी असतात.
सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या पुनर्विकासाचे ढोबळमानाने दोन प्रकार पडतात. पहिल्या प्रकारात संस्था स्वत:च इमारतीचा पुनर्विकास करते आणि दुसऱ्यात संस्था त्रयस्थ विकासकास पुनर्विकासाचे काम सोपवते. पहिल्या प्रकारात सर्व कारभार संस्थेच्या नियंत्रणात असतो, तर दुसऱ्या प्रकारात मुख्यत: सर्व कारभार विकासकाच्या नियंत्रणात असतो. कोणतेही काम स्वत: करणे आणि करून घेणे यात जे फायदे-तोटे असतात तेच फायदे-तोटे यात असतात.
फक्त तोटय़ाचा विचार करीत राहून जीर्ण इमारतींचा पुनर्विकास अनंत काळापर्यंत पुढे ढकलता येत नाही. प्रत्येक इमारतीतील रहिवाशांना कधी ना कधी या गोष्टीला सामोरे जावेच लागते. म्हणून या प्रक्रियेत येणाऱ्या खाचखळग्यांची माहिती करून सावध होणे आजच्या काळात गरजेचे आहे.
खाचखळग्यांची माहिती करून घेण्याआधी सोसायटय़ांच्या कामकाजातील वास्तवाचे भान असायला हवे. मुळातच कोणत्याही सहकारी गृहनिर्माण सोसायटीतील ‘कमिटी’ ही त्यातीलच सभासदांची असते. सोसायटीच्या वतीने रोजच्या व्यवहारातील बाबी ही कमिटी हाताळत असते. कायद्याचे अथवा बांधकामातील प्रक्रियांचे त्यांचे ज्ञान बहुतांश वेळेस मर्यादित व कामचलाऊ असते. पुनर्विकासासारख्या जटिल गोष्टींना सामोरे जाताना या गोष्टी उघड पडणे साहजिकच असते. अशा वेळी इतर सभासदांचा विश्वास व सहकार्य संपादन करणे मोलाचे ठरते.
आपल्या इमारतीचा पुनर्विकास करण्याची चर्चा सुरू झाली, की लगेच विकासकांचे एजंट सोसायटीच्या पदाधिकारी आणि रहिवाशांच्या मागे लागतात. लागेबांधे, हितसंबंध, नातीगोती यांचा कौशल्याने वापर करून ठरावीक विकासकास काम देण्याची गळ घातली जाते. अशा वेळी प्रत्येकाने ‘आम्ही जाहिरात देऊन निविदा मागविणार आहोत,’ असे ठामपणे सांगितले पाहिजे. यामुळे वाईटपणा घेण्यापासून सर्वाचीच सुटका होते व सोसायटीच्या सभासदांच्या एकतेचा संदेश बाहेर जातो.
पुनर्विकासाची प्रत्यक्ष प्रक्रिया सुरू करण्यापूर्वी सर्व सभासदांचा कल जाणून घेणे व सर्वाचे मत विचारात घेणे महत्त्वाचे असते. काही वेळा ही प्रक्रिया बरेच महिने सुरू राहते. या टप्प्यावर समितीने किंवा सभासदांनी घाई करणे टाळावे. अतिशय शांत मनाने व विचारपूर्वक प्रत्येक पाऊल उचलून खऱ्या अर्थाने एकवाक्यता झाल्याशिवाय निर्णय पक्का करू नये. या काळात व्यक्तिगत स्वार्थ आणि सोयायटीचे हित यात गल्लत करू नये. दोषारोप करणे, आपली मते इतरांवर लादणे या बाबी कटाक्षाने टाळाव्यात. या काळात सोसायटीच्या नेतृत्वाची व सभासदांच्या परस्पर सहकार्याची कसोटी लागते.
हे सहकार्य अधिक भक्कम होण्यासाठी इमारतीचा पुनर्विकास करायचे निश्चित झाल्यावर प्रथमत: वास्तुविशारद अथवा अभियंत्याकडून इमारतीच्या सद्य:स्थितीबाबत अहवाल तयार करून घ्यावा. या अहवालात सर्वसाधारणपणे प्रत्येक सभासदाच्या घराचे क्षेत्रफळ व त्याची सद्य:स्थिती, इमारतीतील सामायिक मोकळ्या जागा आणि इमारतीच्या आवारातील मोकळ्या जागा इत्यादी बाबींचा समावेश असावा. या अहवालाने संस्थेच्या अनेक बाबी स्पष्ट होतात व ते विकासकाशी बोलणी करताना उपयुक्त ठरते.
संस्थेचा पुनर्विकास हा सामायिक स्वरूपाचा मुद्दा असल्याने त्याकरिता सार्वजनिक जाहिरात देऊन स्वतंत्र निविदा मागविणे केव्हाही श्रेयस्कर ठरते. पुनर्विकासाचा निर्णय निश्चित झाल्यावर संस्थेने महत्त्वाच्या स्थानिक एक किंवा दोन वृत्तपत्रांतून संस्थेच्या पुनर्विकासाकरिता विकासकांकडून निविदा मागवाव्यात. प्राप्त झालेल्या निविदांपैकी प्रत्येक निविदेची छाननी करून काही निविदा सभासदांच्या अवलोकनाकरिता आणि निर्णयाकरिता निवडाव्यात. निविदा छाननी करताना विकासकास असलेला अनुभव, विकासकाची कीर्ती, विकासकाने आजतागायत पूर्ण केलेल्या योजना, विकासकाची आर्थिक आणि संसाधन क्षमता इत्यादी बाबी विचारात घ्याव्यात. समितीने छाननी केली तरी सर्व निविदा सभासदांच्या अवलोकनाकरिता ठेवाव्यात. प्रत्येक निविदेवर साधकबाधक चर्चा करून त्यावर सार्वमताने निर्णय घेण्यात यावा. शक्यतो पुनर्विकासासारख्या मुद्दय़ावर सर्वसहमतीनेच निर्णय करावा. केवळ बहुमताने निर्णय घेऊ नये. बहुमताने घेतलेल्या निर्णयास इतर सभासद आडकाठी आणू शकतात. असे झाल्यास त्यातून नाहक कायदेशीर कटकटी निर्माण होण्याची शक्यता असते. एकही निविदा सभासदांच्या पसंतीस न पडल्यास नव्याने निविदा मागवणे श्रेयस्कर ठरते. ही बाब वेळखाऊ वाटली तरी पारदर्शक कारभाराचा पाया ठरते.
विकासकाची निवड करण्यासाठी सभासदांनी संमती, पारदर्शक कारभार आणि सजगता या बाबतीत समितीची परीक्षा असते. या टप्प्यावर काही महत्त्वाच्या बाबींचे भान बाळगणे अत्यावश्यक आहे. विकासकाला आपण केवळ विकासाची परवानगी देणार आहोत आणि त्याचा कोणताही अंतस्थ हेतू पार पाडला जाणार नाही हे डोळ्यात तेल घालून पाहावे लागते. तसेच यापुढचे सर्व व्यवहार विकासक सोसायटीच्या नावानेच पार पाडील याचीही दक्षता सतत घ्यावी लागते. महापालिका व अन्य शासकीय यंत्रणांकडून वेळोवेळी घेतल्या जाणाऱ्या परवानग्या व ‘टीडीआर’ची खरेदीही सोसायटीच्या नावाने झाली, तरच आपले भविष्य सुरक्षित राहील याचे भान ठेवावे. काही वेळा ‘तुम्हाला त्रास नको म्हणून..’ असे सूतोवाच करून विकासक मुखत्यारपत्र आपल्या नावे करून मागतात. त्यावेळी ‘नाही’ म्हणण्याचे धाडस समितीने दाखविणे आवश्यक आहे. तसेच मुखत्यारपत्र देण्याचे झाल्यास त्यातील प्रत्येक मुद्दा सावधानतेने समजून घेणे आवश्यक आहे. अशा वेळेस आवश्यक वाटल्यास या क्षेत्रातील तज्ज्ञांचे मत मागवावे.
भूतकाळात झालेल्या काही करारनाम्यात ‘डेव्हलपर्स एरिया एनटायटलमेंट’ या गोंडस नावाखाली सोसायटीच्या सदस्यांना दिलेल्या जागेशिवायची सगळी मोकळी जागा आणि भविष्यात मिळणारा वाढीव चटई निर्देशांकही विकासकाच्या मालकीचा होणार असल्याचे कलम साळसूदपणे घालण्यात आले होते. हे टाळण्यासाठी एक बाब भक्कमपणे सर्व सदस्यांनी समजून घ्यायला हवी, की पुनर्विकास करताना आपण विकासकास केवळ ‘विकसित’ करण्याचे हक्क प्रदान करणार आहोत. सोसायटीचे ‘टायटल’ कायमस्वरूपी सोसायटीच्या नावावरच राहायला हवे. पुनर्विकास पूर्ण झाल्यावर विकासकाचा आपल्याशी कोणताही कायदेशीर संबंध असता कामा नये, कारण यात काही गफलत झाली तर भविष्यात आपणच निर्वासित होऊ शकतो.
अनेकदा करारनाम्यातील बहुतांश कलमे ही ‘विकासक धार्जिणी’ असतात. एकदा काम सुरू झाल्यावर अनेक शब्दांचे वेगळे व सोयीस्कर अर्थ लावणे महानगरपालिका व अन्य सरकारी नियमांचे उल्लंघन करणे, चटई निर्देशांकाची चोरी करून वाढीव बांधकाम करणे, काही त्रयस्थ मंडळींचे हक्क निर्माण करणे, इत्यादी गोष्टी सोसायटीला अंधारात ठेवून केल्या जातात. सरकारी खात्यातील काही मंडळींचीही त्याला साथ असते. काही वेळा विकासकाकडून केले गेलेले कराराचे उल्लंघन अथवा बेकायदेशीर बाबी प्रकल्पाच्या शेवटच्या
टप्प्यात पडद्यामागे ‘पुरवणी करार’ करून कायदेशीर करण्याचा खेळ खेळला जातो. सोसायटीच्या सभासदांना रोजच्या रोज खेटे घालणे शक्य नसते, त्यामुळे या गोष्टी फार उशिरा लक्षात येतात व अगदी शेवटचा पर्याय म्हणून सगळे प्रकरण न्यायालयीन प्रक्रियेत अडकते.
या सर्व खाचाखोचा सोसायटीच्या पदाधिकाऱ्यांना माहीत असतील, अशी अपेक्षा करणेही चुकीचे असते. त्यामुळे या पायरीवर सोसायटीने एखाद्या समाजहितैषी वकिलाची व वास्तुविशारदाची नेमणूक करणे योग्य ठरते. आपले करार व त्या करारानुसार होणारी कार्यवाही यावर सातत्याने लक्ष ठेवण्यासाठी या नेमणुका खर्चिक वाटल्या तरी उपयोगी पडतात.
पुनर्विकासाकरिता आलेल्या निविदांपैकी सर्व सहमतीने निर्णय झाल्यास, त्या विकासकासोबत इमारतीच्या पुनर्विकासाचा करार करावा. करार आणि पुनर्विकास योजनेच्या पूर्ततेची हमी म्हणून विकासकाडून सुरक्षा अनामत रक्कम अथवा बँक गॅरंटी घेणे श्रेयस्कर ठरते. हा करार ही अत्यंत महत्त्वाची आणि नाजूक बाब असल्याने याबाबत विशेष काळजी घेण्यात यावी. शक्यतोवर या कराराचा मसुदा आपल्याच वकिलाकडून तयार करवून घ्यावा व त्यास सर्व सभासदांची लेखी संमती घ्यावी आणि त्यानंतरच संस्थेतर्फे संस्थेच्या समितीने अथवा पदाधिकाऱ्यांनी करारावर सही करून करार नोंदणीकृत करावा.
करार कितीही आदर्श झाला तरी काही कटू व त्रासदायक बाबी टाळण्यासाठी काही खबरदारी सुरुवातीपासून घेणे आवश्यक आहे. विकासकाने सोसायटीच्या दप्तरी जमा केलेले इमारतीचे आराखडे आणि महापालिकेत सादर केलेले नकाशे यामध्ये तफावत नाही, याची खात्री करून घ्यावी. विकासक कितीही विश्वासातला असला तरी माहितीच्या अधिकारात या प्रती मिळवून खात्री करून घेणे लाभदायक ठरते आणि यामुळे विकासकावर आपोआप वचक निर्माण होतो.
वाढलेले चटईक्षेत्र आणि दिवसेंदिवस जीर्ण होत जाणाऱ्या जुन्या इमारती यावर विकासकांनी पुनर्विकासाचा तोडगा काढला आणि सुरुवातीच्या काळात अगदी मोजक्या ठिकाणी पुनर्विकासाचे प्रकल्प सुरू झाले. सुरुवातीच्या काही प्रकल्पांत आपल्याला राहायला ‘नवीन घर’ मिळणार आहे या माफक अपेक्षेच्या समाधानात फारशी खळखळ न करता मूळ रहिवाशांनी आपल्या इमारती विकासकांच्या हवाली केल्या. त्यातले काही प्रकल्प रडतखडत पूर्ण झाले, पण बरेचसे प्रकल्प कायमचे पंगू झाल्याने जी ओरड व रहिवाशांची परवड झाली. त्यामुळे शासनाचे लक्ष याकडे वेधले गेले.
महाराष्ट्र शासनाच्या सहकार खात्याचे आयुक्त आणि सिडकोच्या अध्यक्षांच्या समितीने या प्रश्नाचा गांभीर्याने अभ्यास करून काही मार्गदर्शक तत्त्वे सहकारी गृहनिर्माण संस्थांसाठी घालून दिली आहेत. या मार्गदर्शक तत्त्वांनुसार पुनर्विकासासाठी सोसायटीच्या सर्वसाधारण सभेत तीन चतुर्थाश सदस्यांची लेखी संमती आवश्यक आहे. तसेच निबंधकाच्या उपस्थितीत होणाऱ्या एका सर्वसाधारण सभेत अत्यंत पारदर्शी पद्धतीने विकासकाच्या निवडीवर सर्व सदस्यांकडून शिक्कामोर्तब करवून घेणे बंधनकारक असून, अशी झालेली निवड कोणत्याही परिस्थितीत बदलता येत नाही. तसेच या सर्व प्रक्रियेचे चित्रीकरण करणेही उचित मानले गेले आहे. मिळणारे चटई क्षेत्रफळ आणि अशाच अन्य काही बाबी विस्ताराने नमूद केलेला करारनामा विकासक आणि सोसायटीला एकदा मान्य झाल्यावर तो अपरिवर्तनीय असेल. हा करार झाल्यावर विकासकाकडून २०% रकमेची बँक गॅरंटीही आवश्यक आहे. तसेच पुनर्विकासाचे काम पूर्ण करण्यासाठी दोन वर्षांची मुदत दिली जाते. त्यामध्ये अपवादात्मक परिस्थितीत एका वर्षांची वाढ विकासकाला मिळू शकते. काही कारणाने निर्धारित केलेल्या विकासकास काम पूर्ण करणे जमले नाही, तरी कोणत्याही परिस्थितीत तो हा करार इतर कुणालाही विकू शकत नाही. शासनाने घालून दिलेल्या या मार्गदर्शक तत्त्वांमध्येही केवळ पुनर्विकासाची रूपरेखा दर्शविली आहे. वाढीव चटईक्षेत्र व बाहेरून आयात केलेले चटईक्षेत्र ऊर्फ टीडीआरबद्दल यामध्ये कोणताही निर्देश नाही.
पुनर्विकासांतर्गत नव्याने इमारत बांधून तयार झाल्यावर सहकारी संस्थेच्या मूळ सदस्यांनी ठरलेल्या सदनिकांचे रीतसर नोंदणीकृत करार विकासकाकडून करून घ्यावेत. असे रीतसर नोंदणीकृत करार केले की नव्या इमारतीतील नव्या सदनिकांची मालकी पूर्णपणे हस्तांतरित होते.
इमारतीचा पुनर्विकास यशस्वीरीत्या पूर्ण झाल्यावर विकासकाची जबाबदारी संपते आणि परत संस्थेचा कारभार सुरू होतो. हा कारभार सुरळीतपणे चालावा याकरिता विकासकाकडून खालील माहिती आणि कागदपत्रे घेणे आवश्यक ठरते.
याप्रमाणे प्रत्येक टप्प्यावरील सर्व कामे नीट आणि सावधानतेने पूर्ण केली, तर इमारतीचा पुनर्विकास हा सहकारी गृहनिर्माण संस्था, त्यातील सभासद, विकासक आणि नव्याने येणारे सभासद या सर्वाकरिता एक वरदानच ठरेल यात काही शंका नाही.
आवश्यक कागदपत्रे
* नव्या इमारतीचे मंजूर बांधकाम आराखडे.
* नव्या इमारतीचे बांधकाम सुरू करण्याचा दाखला.
* नव्या इमारतीकरिता बांधकाम पूर्तता आणि रहिवास दाखला.
* वीज आणि पाणी जोडणीसंबंधी सर्व परवानग्या आणि कागदपत्रे.
* नवीन इमारतीतील नवीन सदनिकांची कर आकारणी.
* वाढीव क्षेत्रफळ अगर सदनिका नवीन लोकांस विकले असल्यास त्यांच्या कराराची प्रत.

arguments with the team
ताणाची उलगड : वादाला महत्त्व किती?
Maharera salokha manch
विकासक आणि ग्राहकांमधील सलोखा वाढीस, महारेराच्या सलोखा मंचाच्या माध्यमातून १४७० तक्रारी निकाली
loksatta analysis ai based system to reduce human wildlife conflict in tadoba andhari tiger reserve
विश्लेषण : ताडोबातील वन्यजीवमानव संघर्षात ‘एआय’ नेमके काय करणार?
UPSC Preparation Facing the Prelims Exam
यूपीएससीची तयारी: पूर्व परीक्षेला सामोरे जाताना..

अ‍ॅड. तन्मय केतकर tanmayketkar@gmail.com.