डीम्ड कव्हेअन्स पद्धत अधिक सोपी कशी करता येईल याचा अभ्यास करण्यासाठी एक समिती नेमली होती. त्या समितीने हे डीम्ड कन्व्हेअन्स अधिक सोपे करण्यासाठी काही शिफारसी शासनाकडे केल्या होत्या. त्या शिफारसी आता राज्य शासनाने मान्य केल्या. त्यामुळे डीम्ड कव्हेअन्स अधिक सोपे होण्याची आशा निर्माण झाली आहे, त्याविषयी.. गृहनिर्माण संस्थांच्या खरेदीखताचा (कन्व्हेअन्स डीड) प्रश्न प्रामुख्याने ऐरणीवर आला तो त्या संस्थांच्या पुनर्विकासाच्या म्हणजेच रिडेव्हलपमेंटच्यावेळी! तेथपर्यंत या प्रश्नाला कोणीच गांभीर्याने घेतलेले नव्हते. जमीन मालक वा बिल्डर यांना त्यांचे पैसे मिळालेले असल्यामुळे, त्यांनी याबाबत गांभीर्याने विचार करण्याची त्यांच्या दृष्टीने गरजच नव्हती; तर गृहनिर्माण संस्थांच्या सदस्यांना मुद्रांक शुल्क भरावे लागेल म्हणून तेही या गोष्टीकडे गांभीर्याने पहात नव्हते. या सर्वाचा परिणाम असा झाला की, भूखंडावर इमारती बांधल्या गेल्या त्या इमारतीमध्ये राहाणाऱ्या लोकांच्या गृहनिर्माण संस्था स्थापन झाल्या. परंतु त्या इमारतीच्या खालील जमिनीची मालकी हस्तांतरित झाली नाही. किंवा झाली असल्यास अगदी हाताच्या बोटावर मोजता येतील इतक्याच गृहनिर्माण संस्थांच्या बाबतीत खरेदीखताची पूर्तता झाली. या प्रश्नांचे गांभीर्य कुणालाही न वाटण्यामागे एक महत्त्वाचे कारण होते, ते म्हणजे सदर इमारतीमधील जमिनीचे खरेदीखत झाले नाही म्हणून कुणाचेच दैनंदिन व्यवहार अडत नव्हते. आजचा दिवस सुखासमाधानात गेला ना? बस्स झाले, उद्याचे उद्या बघू, अशा या वृत्तीमुळे हा प्रश्न तसाच लोंबकळत राहिला. परिणामी हजारो गृहनिर्माण संस्थांच्या बाबतीत हा प्रकार घडला व त्यांची खरेदीखते होण्याचे राहून गेले. तर त्यानंतर त्यामध्ये बरेच बदल झाले, कुणा बिल्डरची फर्म नष्ट झाली, काही प्रकरणांबाबतीत बिल्डर, जमीन मालक यांचे निधन झाले आणि पुढे त्यांच्या वारसांमध्ये आपापसात मतभेद निर्माण झाले. परिणामी खरेदीखते ही करायची राहूनच गेली. ज्यावेळी गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारतीचा पुनर्विकास करण्याची गरज भासू लागली त्यावेळी इमारतीखालील जमिनीचे खरेदीखत झालेले नसल्यामुळे त्यांना इमारतीची पुनर्बाधणी करणे शक्य नव्हते. कारण मुळात जमीनच त्या संस्थांच्या मालकीची नव्हती, मग त्याचा पुनर्विकास तरी कसा करणार? असा प्रश्न उपस्थित झाला. संस्थाच मालक नाही म्हटल्यावर त्यातील सदस्यांचे डोळे खाडकन उघडले व आपण रस्त्यावर येतो की काय अशी एक भीती प्रत्येक सदस्याच्या मनात येऊ लागली. त्यातून विचारमंथन होऊन नेहमीच्या पद्धतीने खरेदीखत होत नसतील किंवा जाणूनबुजून संबंधित पक्षकार सहकार्य करत नसतील तर त्याला डीम्ड कन्व्हेअन्सचा पर्याय आला. डीम्ड कन्व्हेअन्समध्ये संबंधित सक्षम अधिकाऱ्यांनी या प्रकरणाची छाननी करून समोरील पक्षकार खरेदीखतासाठी उपलब्ध नसले तरी एकपक्षीय खरेदीखत म्हणजेच- डीम्ड कन्व्हेअन्स करण्याची तरतूद शासनाने केली व एक मोठा अडसर दूर केला. पण कोणतेही सरकारी काम म्हटले म्हणजे रोगापेक्षा औषध भयंकर असा प्रकार असतो. याबाबतीतही अगदी असेच घडते. डीम्ड कन्व्हेअन्ससाठी अनेक कागदपत्रांची मागणी करण्यात येऊ लागली की जी कागदपत्रे मिळणे जवळपास दुरापास्तच होते. मग जिथे कागद कमी तेथे देवाण-घेवाणीचा प्रकार आला आणि डीम्ड कन्व्हेअन्स करून देणाऱ्यांचा एक नवीनच एजंट वर्ग तयार झाला. शासकीय अधिकाऱ्यांना आणखी एक राखीव कुरण प्राप्त झाले. त्यानंतर ही किचकट प्रक्रिया सुलभ करण्याची मागणी वाढू लागली आणि त्यातूनच ऑन लाइन अ‍ॅप्लिकेशन वगैरे सुधारणा सुचवल्या गेल्या. त्याची कार्यवाहीदेखील करण्यात आली; परंतु त्यामुळे फारसा काही फरक पडला नाही आणि मूळ प्रश्न हा तसाच राहिला. यावर शासनाने यामध्ये आणखी काय काय सुधारणा करता येतील याचा अभ्यास करण्यासाठी एक समिती नेमली होती, त्या समितीने हे डीम्ड कन्व्हेअन्स अधिक सोपे करण्यासाठी काही शिफारसी शासनाकडे केल्या होत्या. त्या शिफारसी आता राज्य शासनाने मान्य केल्या. त्यामुळे डीम्ड कव्हेअन्स अधिक सोपे होण्याची आशा निर्माण झाली आहे. यापूर्वी डीम्ड कव्हेअन्ससाठी लागणारी कागदपत्रांची यादी आपण पाहिली तर ती भली मोठी होती. किमान १९ ते २० प्रकारची कागपत्रे पूर्वी डीम्ड कव्हेअन्ससाठी जोडावे लागत होते. आता यातील अनेक कागदपत्र या डीम्ड कन्व्हेअन्स प्रक्रियेवेळी नसले तरी चालणार आहेत. उदा. भोगवटा प्रमाणपत्र, बिनशेती आदेशाची प्रत, रु.२०००/- चा कोर्ट फी स्टँम्प, इ. यावरून लक्षात येईल, की शासनाने या सर्व प्रक्रिया सोप्या व सुटसुटीत करण्याचा प्रयत्न केला आहे. याबाबतचा शासनाचा आदेश निघाल्यावर त्यासर्व गोष्टींना कायदेशीर स्वरूप प्राप्त होईल. गृहनिर्माण संस्थांकडे खरेदीखत नसल्यास भविष्यात पुनर्विकासावेळी काय काय अडचणी उभ्या राहू शकतात या पाहिल्या आहेत. ही वेळ भविष्यात ज्या इमारती आत्ता पुनर्विकास प्रक्रियेत नाहीत त्यांच्यावर देखील येणार आहे. म्हणूनच प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेने त्यांच्या कार्यकारी मंडळ व पदाधिकाऱ्यांनी आपल्या गृहनिर्माण संस्थेच्या खरेदीखताच्या मागे लागून इमारतीखालील जमीन संस्थांच्या नावे करून घेणे आवश्यक आहे. ज्या ठिकाणी सरळ मार्गाने खरेदीखत होत नसेल त्या ठिकाणी मानीव अभिहस्तांतरण म्हणजेच डीम्ड कन्व्हेअन्सचा पर्याय गृहनिर्माण संस्थांनी स्वीकारून गृहनिर्माण संस्थेच्या नावाने भूखंड करून घेणे जरुरीचे आहे. याबाबत शासनाने आता दोन पावले पुढे टाकली आहेत. तद्वतच आज आपण कितीही ओरड केली तरी खरेदीखत न होण्यामागे जी कारणे आहेत त्यातील एक करांगुली निर्देश हा गृहनिर्माण संस्थेकडे वळतोच. परंतु आता त्यानंतर पुलाखालून बरंच पाणी वाहून गेलं आहे; तेव्हा आलेल्या संधीचा फायदा घेणे जरुरीचे आहे. या कामी आवश्यक तर संबंधित हौसिंग फेडरेशनचेसुद्धा सहकार्य घ्यावे व खरेदीखत हा विषय पूर्ण करावा. यामध्येच गृहनिर्माण संस्थेचे हित आहे. गृहनिर्माण संस्थेला जागे करणे व नवीन सुधारणा त्यांच्या नजरेस आणणे हा या लेखाचा हेतू आहे. नवीन शिफारशींमधील सुधारणा * नवीन शिफारशीनुसार डीम्ड कन्व्हेअन्समधील अनेक जाचक अटी दूर करण्यात आल्या आहेत. * या शिफारसीनुसार वाढीव चटईक्षेत्र मिळेलच या आशेने एखाद्या बिल्डरने जर खरेदीखत करण्याचे टाळले असेल, तर मंजूर बांधकाम नकाशानुसार झाले असले तरीदेखील डीम्ड कव्हेअन्स करणे शक्य होणार आहे. * नवीन सुधारणेनुसार विकल्या गेलेल्या सदनिका १ गाळा सोडूनदेखील यातील अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेअन्स) शक्य आहे. * नवीन शिफारसीनुसार मानीव अभिहस्तांतरणासाठी (डीम्ड कन्व्हेअन्साठी) लागणाऱ्या कागदपत्रांची संख्यादेखील कमी करण्यात आलेली आहे. पुढील कागदपत्रेदेखील मानीव अभिहस्तांतरणासाठी (डीम्ड कन्व्हेअन्साठी) पुरेशी आहेत :- * गृहनिर्माण संस्थेचे नोंदणीपत्र. * ले-आऊटचा मंजूर नकाशा किंवा सव्‍‌र्हे/गट नंबरचा ७/१२ मिळकत पत्रातील तीन महिन्यांच्या आतील उतारा. * सभासदाच्या खरेदी विक्री करारनाम्याची प्रत. * खरेदीखत करून देण्यासाठी बिल्डरला दिलेल्या नोटिशीची प्रत. * अर्जासोबत रु. १०००/- मुद्रांक अ‍ॅड. श्रीनिवास घैसास - ghaisas_asso@yahoo.com
