कोणतीही वस्तू खरेदी-विक्री करताना काही महत्त्वाच्या मुद्दय़ांचा प्राथमिकतेने विचार केला जातो. उदा. गाडी असेल तर मायलेज, सोने असेल तर कॅरेट, तद्वतच घर किंवा मालमत्ता खरेदी विक्री करतानाचा सर्वात महत्त्वाचा मुद्दा असतो तो क्षेत्रफळाचा. वास्तू निवासी असो किंवा अनिवासी असो, क्षेत्रफळ हे सर्व प्रकारच्या वास्तूंकरता महत्त्वाचे असते. मोकळ्या जमिनीचा व्यवहार असला तर तो शक्यतो हेक्टर-एकर-गुंठा इत्यादीमध्ये होतो. मात्र बांधीव मालमत्तेचा विचार केल्यास तो चौरस फूट किंवा चौरस मीटर्समध्ये होत असतो. मालमत्ता आणि क्षेत्रफळ म्हटले की आपल्या सर्वाच्या डोक्यात येणारा पहिला शब्द म्हणजे एफ.एस.आय. (फ्लोर स्पेस इंडेक्स) ज्याला मराठीमध्ये चटई क्षेत्र निर्देशांक म्हणतात. मोकळ्या जमिनीचा बांधकामाकरिता व्यवहार होतानादेखील त्या जमिनीवर किती एफ.एस.आय. मिळणार आहे यावरच त्या व्यवहाराचे अंतिम स्वरूप आणि फलित अवलंबून असते. या एफ.एस.आय.बद्दल एक एफ.एस.आय., दोन एफ.एस.आय. असे शब्द बरेचदा आपल्या वाचनात किंवा ऐकण्यात येतच असतात. मालमत्तेच्या विशेषत: शहरी भागातील मालमत्तेच्या बाबतीत एफ.एस.आय. हा विषय अत्यंत महत्त्वाचा आहे, मात्र असे असूनही याबाबत म्हणावी तशी माहिती आपल्याला नाही. अगदी थोडक्यात सांगायचे झाले तर एफ.एस.आय. म्हणजे एखाद्या जमिनीच्या तुकडय़ावर किती क्षेत्रफळाचे बांधकाम अनुज्ञेय आहे किंवा एखाद्या जमिनीच्या तुकडय़ावर किती क्षेत्रफळाचे बांधकाम होऊ शकते त्याचे गुणोत्तर होय. एफ.एस.आय. = सर्व मजल्यांवरील बांधीव क्षेत्रफळ / जमिनीचे क्षेत्रफळ. हे लक्षात घेतले की एक एफ.एस.आय. किंवा दोन एफ.एस.आय. या शब्दांचा अर्थ स्पष्ट होतो. उदाहरणाने स्पष्ट करायचे झाल्यास समजा एक हजार चौरस फूट क्षेत्रफळाचा जमिनीचा तुकडा आहे. त्या भागात एक एफ.एस.आय. असल्यास त्यावर सुमारे एक हजार चौरस फूट किंवा दोन एफ.एस.आय. असल्यास सुमारे दोन हजार चौरस फुटांचे बांधकाम करता येईल. प्रचलित एफ.एस.आय. हा जमिनीचा अंगभूत गुणविशेष आहे. विकास नियंत्रण नियमावली आणि प्रचलित कायद्यांनुसार काही वेळेस वाढीव एफ.एस.आय. देखील मंजूर केला जातो. अशा वाढीव एफ.एस.आय. मंजुरीचा सर्वात जास्त प्रचलित प्रकार म्हणजे टी.डी.आर. (ट्रान्स्फरेबल डेव्हलपमेंट राइट्स) ज्याला मराठीत उडते चटई क्षेत्र म्हणतात हा होय. हे टी.डी.आर येतात कुठून?. तर काही वेळेस शासन काही वेळेस. रस्ता रुंदीकरण, बागबगीचे, मैदाने इत्यादी प्रकारच्या सार्वजनिक सोयी-सुविधांकरिता जागा संपादित करते किंवा आरक्षण जाहीर करते. अशी आरक्षित जागा शासनास दिल्यावर किंवा इतर कारणाकरिता जागा संपादित झाल्यावर त्याचा मोबदला रोख किंवा या टी.डी.आर. च्या स्वरूपात देण्यात येतो. हे टी.डी.आर. डी.सी.आर. (डेव्हलपमेंट राइट सर्टिफिकेट) स्वरूपात देण्याची पद्धत आहे. ज्या व्यक्तीस हे टी.डी.आर. मिळतात ती व्यक्ती स्वत: त्याचा उपयोग करू शकते किंवा खुल्या बाजारात विकूदेखील शकते. विकास नियंत्रण नियमावलीनुसार एखाद्या जमिनीच्या तुकडय़ावर प्रचलित एफ.एस.आय.च्या काही प्रमाणात टी.डी.आर. घेऊन अधिक वाढीव बांधकाम करता येते. सर्वसाधारण बोलीभाषेत यास टी.डी.आर. लोड करणे म्हणतात. टी.डी.आर. लोड करणे म्हणजे खुल्या बाजारातून टी.डी.आर. विकत घेणे आणि ते एखाद्या जमिनीवर करण्यात येणाऱ्या बांधकामाकरिता वापरणे. मात्र असा टी.डी.आर. वापर करण्यावर कायदेशीर बंधने आहेत. एखाद्या जमिनीवर टी. डी.आर. लोड होऊ शकतो का? होऊ शकत असल्यास किती लोड होऊ शकतो? याबाबत प्रत्येक ठिकाणकरिता नगररचना विभागाचे स्वतंत्र नियम केलेले आहेत. एफ.एस.आय. हा फक्त घर खरेदी-विक्रीमध्येच महत्त्वाचा आहे असे नाही, तर भाडेकरूंच्या दृष्टीनेदेखील हा महत्त्वाचा विषय आहे. शहरी भागांमधील भाडय़ाच्या मालमत्ता हादेखील एक गहन विषय झालेला आहे. बहुतांश इमारती या आता जुन्या झालेल्या असल्याने जीर्ण होण्यास सुरुवात झालेली आहे. अशा इमारतींच्या पुनर्विकासाला प्रोत्साहन आणि चालना मिळावी म्हणून अशा इमारतींचा पुनर्विकास केल्यास प्रचलित एफ.एस.आय. पेक्षा वाढीव एफ.एस.आय.देखील मंजूर केला जातो. त्याबाबत विकास नियंत्रण नियमावली, म्हाडा कायदा, नगररचना कायदा इत्यादींमध्ये स्वतंत्र तरतुदी केलेल्या आहेत. ज्या भाडेकरूंच्या इमारतींचा पुनर्विकास होऊ घातला आहे किंवा ज्या भाडेकरूंच्या इमारतींचा पुनर्विकास होतो आहे, त्यांनी या वाढीव एफ.एस.आय.बद्दल जागरूक असणे अत्यावश्यक आहे. भाडय़ाच्या इमारतींच्या पुनर्विकासात मिळतात तसाच वाढीव एफ.एस.आय. काही वेळेस सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकासातदेखील उपलब्ध होऊ शकतो. एकूणच काय तर घरे खरेदी करताना, विक्री करताना, भाडय़ाच्या इमारतींचा पुनर्विकास, सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचा पुनर्विकास होताना प्रत्येकाने या एफ.एस.आय. बद्दल सजग राहणे अत्यावश्यक आहे. आपल्या हिताकरता आवश्यक वाटल्यास प्रसंगी तज्ज्ञ लोकांचे मार्गदर्शन घेण्यासदेखील हयगय करू नये. अॅड. तन्मय केतकर - tanmayketkar@gmail.com
