शासन वाटत असलेली एफ.एस.आय.ची खिरापत आता गोड वाटली तरी नंतरच्या पिढीला त्याचे दुष्परिणाम भोगावे लागतील. त्यामुळे सर्वसामान्य नागरिकांनी भविष्यकाळाचा तसेच एकंदर शहराचा विचार करून भूखंड निर्देशांक वाढविण्यास विरोध केला पाहिजे. शहराच्या विकासात आणि बांधकाम क्षेत्रात चटई क्षेत्र निर्देशांक (ा.र.क) हा महत्त्वाची भूमिका निभावतो. अनुज्ञेय भूखंड जितका जास्त तितके इमारतीच्या एकूण मजल्याचे क्षेत्रफळ जास्त व त्यामुळे भूखंडाची किंमत जास्त त्यामुळे या ना त्या प्रकारे जास्त एफ.एस.आय. कसा मिळेल यासाठी सर्वाचे प्रयत्न चालू असतात. सध्या तर सकाळी वर्तमानपत्र उघडले की एफ.एस.आय.संबंधी एक तरी बातमी असतेच. आज काय रेंटल हाउसिंगला ४.०० एफ.एस.आय., उद्या काय तर परवडणाऱ्या घरांना ३.०० एफ.एस.आय., माहिती तंत्रज्ञानाच्या इमारतींना २.०० एफ.एस.आय., मुंबई उपनगरांत १.३३ एफ.एस.आय., शैक्षणिक इमारती, हॉस्पिटल, तारांकित हॉटेल यांना जादा एफ.एस.आय. देण्याची तरतूद पूर्वीपासून होती आणि ती आवश्यक होती- कारण लोकसंख्येच्या तुलनेत ह्य सुविधा पुरेशा नव्हत्या. मुंबई शहर सोडले तर मुंबईची उपनगरे व महाराष्ट्रात १.०० एफ.एस.आय. अनुज्ञेय होता. जोपर्यंत भारताच्या घटनेत मालमत्तेच्या मालकीचा अंतर्भाव मूलभूत हक्कात होता तोपर्यंत शासन अनुज्ञेय एफ.एस.आय.मध्ये फेरफार करत नसे. शासन भर घालून ज्या जमिनी प्राप्त करत असे, त्या जमिनींचा विकास योग्य ते नियोजन करून होत असल्याने तेथे जास्त भूखंड निर्देशांक अनुज्ञेय होता. वाढीव भूखंड निर्देशांकामुळे तेथे येणाऱ्या लोकसंख्येच्या प्रमाणात रुंद रस्ते, सार्वजनिक सुविधा, मोकळ्या जागा ठेवणे शक्य होते. अशा प्रकरणात भर घालण्याच्या खर्चाचा मेळ घालणे आवश्यक व योग्यच होते. भूखंड निर्देशांक वाढवला की लोकसंख्याही वाढते आणि जुन्या व नव्या रहिवाशांसाठी सार्वजनिक सुविधा अपुऱ्या पडतात. मुंबईत बाहेरून येणाऱ्या माणसांचे लोंढे लक्षात घेऊन महाराष्ट्र सरकारने नवी मुंबई वसवण्याचा निर्णय घेतला. त्या वेळीसुद्धा शासनाला एफ.एस.आय. वाढवण्याचा मार्ग उपलब्ध होता. परंतु शहराच्या योग्य आणि नियोजित वाढीसाठी नवीन शहर वसवणेच योग्य होते. वाढीव एफ.एस.आय. आणि त्याचा भाऊ टी.डी.आर. यामुळे शहराच्या वेगवेगळ्या भागांत, परिसरांत एकवटणाऱ्या लोकसंख्येमुळे वाढणारी वाहने, रस्ते तेवढेच; त्यामुळे वाहतुकीचा खोळंबा, पाणीपुरवठा करणाऱ्या जलवाहिन्या, मलनि:सारणाची अपुरी सोय याचा विचार भूखंड निर्देशांक वाढविताना करणे अत्यंत गरजेचे आहे. वाढीव भूखंड निर्देशांक देण्यास शासनाचा एक पसाही खर्च होत नाही. परंतु त्यानंतर वाढीव लोकसंख्येला सेवा पुरवताना महानगरपालिकेला (जर पुरविणे शक्य झाले तर) कायमच खर्च करावा लागेल. त्यामुळे शासन वाटत असलेली एफ.एस.आय.ची खिरापत आता गोड वाटली तरी नंतरच्या पिढीला त्याचे दुष्परिणाम भोगावे लागतील. त्यामुळे सर्वसामान्य नागरिकांनी भविष्यकाळाचा तसेच एकंदर शहराचा विचार करून भूखंड निर्देशांक वाढविण्यास विरोध केला पाहिजे. विकासाधीन असलेल्या भूखंडालगत असलेल्या रस्त्याखालील जमीन महापालिकेला विनामोबदला दिल्यास त्या जमिनीच्या क्षेत्रफळाएवढा एफ.एस.आय. त्याच भूखंडावर काही प्रमाणात वापरण्याची तरतूद प्रथम केली गेली. त्यानंतर विकास योजनेत दर्शविलेल्या आरक्षणाखालील जमिनी विनामोबदला महापालिकेच्या ताब्यात दिल्यास त्या जमिनीचा एफ.एस.आय. जमीन मालकास मिळण्याची व तो दुसऱ्या भूखंडावर वापरण्याची मुभा देण्याची तरतूद केली गेली. त्यास टी.डी.आर. (विकास हस्तांतरणीय हक्क) म्हणतात. यामुळे उपलब्ध होणारा एफ.एस.आय. मर्यादित असल्याने त्यामुळे एकवटणाऱ्या लोकसंख्येचे प्रमाण व त्यामुळे उपलब्ध सुविधांवर पडणारा ताण माफक असल्याने सुस होता. ही सुविधा जमीन मालकांना उपलब्ध असल्याने राजकारणातील व्याक्तींचे याकडे लक्ष नव्हते. एफ.एस.आय.ला खिरापतीचे स्वरूप आले नव्हते. भूखंडाचे श्रीखंड चघळण्यात प्रसार माध्यमं व जनता व्यस्त होती. आरक्षणं वगळण्याने सुविधा कमी होईल. परंतु शहरवासीयांच्या इतर सुविधांवर ताण पडण्याची शक्यताही नव्हती. यानंतर सुरू झाले वाढीव एफ.एस.आय.चे पर्व. सुरुवात झाली स्लम टी.डी.आर.पासून व नंतर इमारत पुनर्विकासास वाढीव एफ.एस.आय., धोकादायक इमारतींच्या विकासासाठी एफ.एस.आय., आरक्षण व रस्ते बांधून दिल्यास त्याबाबत टी.डी.आर. वगरे. आता सोसायटय़ांचा पुनर्विकास करताना वाढीव एफ.एस.आय.ची मागणी वाढत असून त्यास नगरसेवक, आमदार विकासक या सर्वाचा पािठबा व आग्रह असल्याचे वृत्तपत्रातील बातम्यांवरून आढळते. सर्रास वाढीव एफ.एस.आय दिल्यास मूळ ठाणे शहरावर वाढीव लोकसंख्येचा ताण पडून सध्याच असलेल्या अपुऱ्या सुविधांवर ताण पडून येथील वाहतूक, पाणीपुरवठा वगरे सुविधांचा प्रश्न निर्माण होईल. परंतु मतांचे राजकारण असल्याने अशा गोष्टींचा सर्व बाजूने विचार करण्यास वेळ नाही. सर्वसामान्य नागरिकाला त्याच्या दररोजच्या व्यापात या प्रश्नाकडे बघण्यास वेळ नाही. आता वाढीव एफ.एस.आय. देऊन पुनर्बाधणी केलेली इमारत काही दशके गेल्यावर पुन्हा मोडकळीस आल्यावर तेव्हा आणखी एफ.एस.आय देणे व त्या भूखंडात वापरणे शक्य नाही. त्या वेळेस या प्रश्नावर वाढीव एफ.एस.आय हे उत्तर नसेल व दुसऱ्या काही पर्यायांचा विचार करावा लागेल. तो विचार आताच करून तोडगा काढणे आवश्यक वाटते. सुस जीवन जगण्यासाठी जेवढी रहिवासी संख्या सामावू शकू त्यापेक्षा जास्त रहिवासी राहतील अशा इमारती बांधणे हे या प्रश्नाचे उत्तर नाही. वाढीव एफ.एस.आय साठीवर उल्लेखिलेल्या विविध प्रकारांपकी झोपडपट्टी पुनर्विकासास जादा टीडीआर देणे योग्य वाटते. झोपडपट्टीत राहणारी दाट लोकवस्ती, तेथील गलिच्छ परिसर रहिवाशांचा आíथक स्तर, अरुंद गल्ल्या आणि मुख्य म्हणजे शहरावर होणारा त्याचा दुष्परिणाम हे लक्षात घेऊन झोपडपट्टीच्या पुनर्वसनास जादा टीडीआर देणे तेथील रहिवाशांच्या व एकूण शहराचा विचार करता योग्य ठरेल. ठाणे शहराचा विकास व वाढ सुनियोजितपणे व्हावी असे वाटत असेल तर शासनाने एफ.एस.आय.ची खिरापत वाटणे थांबवावे. या वाढीचे होणारे दुष्परिणाम व प्रत्येक प्रकरणी होणारे आíथक गणित लक्षात घेऊन धोरण ठरवावे. आता वाढीव एफ.एस.आय. देऊन पुनर्बाधणी केलेली इमारत काही दशके गेल्यावर पुन्हा मोडकळीस आल्यावर तेव्हा आणखी एफ.एस.आय देणे व त्या भूखंडात वापरणे शक्य नाही. त्या वेळेस या प्रश्नावर वाढीव एफ.एस.आय हे उत्तर नसेल व दुसऱ्या काही पर्यायांचा विचार करावा लागेल. आता सोसायटय़ांचा पुनर्विकास करताना वाढीव एफ.एस.आय.ची मागणी वाढत असून त्यास नगरसेवक, आमदार विकासक या सर्वाचा पािठबा व आग्रह असल्याचे वृत्तपत्रातील बातम्यांवरून आढळते. सर्रास वाढीव एफ.एस.आय दिल्यास मूळ ठाणे शहरावर वाढीव लोकसंख्येचा ताण पडून सध्याच असलेल्या अपुऱ्या सुविधांवर ताण पडून येथील वाहतूक, पाणीपुरवठा वगरे सुविधांचा प्रश्न निर्माण होईल. परंतु मतांचे राजकारण असल्याने अशा गोष्टींचा सर्व बाजूने विचार करण्यास वेळ नाही. - विनायक मोडक vasturang@expressindia.com
