25 May 2017

News Flash

गृहबांधणी: सरकारची ध्येय आणि धोरणे

जमीन वाढविता येत नाही म्हणून सरकारने त्याच्यावर FSI व TDR हे दोन उपाय अमलात

महादेव पंडित | Updated: May 13, 2017 2:03 AM

नवीन घर घेते वेळी ग्राहकाला जवळजवळ ११ टक्के कर आकारले जातात.

निसर्गातील इतर जीवसृष्टी नैसर्गिक घटक वापरूनच आपले नैसर्गिक घर निसर्गातच बनविते आणि अगदी तसेच मानवसुद्धा नैसर्गिक साधनसंपत्तीपासून चांगले हवेशीर व दर्जेदार घर समाजात बनवितो. अगदी आजसुद्धा खेडेगावातील लोक दगड, लाकूड, मातीच्या विटा व मातीची कौले वापरून एकदम टुमदार घर वास्तव्यासाठी बनवितात. पुढे पुढे माणूस प्रगत झाला आणि इमारतीच्या बांधकामामधे आधुनिकता संचारली आणि बघता बघता मुंबई परिसरामध्ये तसेच गावागावांमध्ये घरांचे भाव गगनाला भिडायला लागले आणि मानवाची मूलभूत निवाऱ्याची गरज भागेनाशी परिस्थिती त्याच्या डोळ्यासमोर तरळायला लागली.

सन १९९३ ते २०१७ या २४ वर्षांच्या कालावधीमध्ये ठाणे स्टेशन ते घोडबंदर रोड या सुमारे ७ किलोमीटरच्या परिघामध्ये जवळजवळ २० पट भाववाढ झालेली आपणास निदर्शनास येते. मग ही एवढी भयंकर भाववाढ अपेक्षित आहे का? आणि मग त्याची काय कारणे असतील? असे नानाविध प्रश्न मनाला तसेच मेंदूला ठिणग्या पाडतात. व्यवस्थित पायाभूत सुविधांची सोय झालेली नसतानादेखील एवढी भयंकर भाववाढ झाली कशी? घरांचे भाव प्रामुख्याने जमिनीची किंमत, कामगारांची उपलब्धता, पगार, बांधकाम साहित्याचा पुरवठा व दर त्याचप्रमाणे नैसर्गिक संपत्तीचा पुरवठा, साठा व ऱ्हास अशा अनेक बाबींवर अवलंबून असतात. त्याचप्रमाणे घरांचे भाव पायाभूत सुविधा, शाळा, रस्ते, रेल्वे, मोनोरेल, मेट्रो, हॉस्पिटल, मार्केट, मनोरंजनाच्या सुविधा, खेळांची मैदाने, नोकरीचे स्रोत, तसेच नैसर्गिक देखावे- ज्याला आपण ‘व्ह्य़ू’ संबोधतो उदा. हिल व्ह्य़ू, सी फेसिंग घरे, गार्ड फेसिंग घरे इत्यादी गोष्टींवर अवलंबून असतात. माझ्या अनुभवाप्रमाणे घरांचे भाव लोकसंख्यावाढीमुळे त्याचप्रमाणे ‘जुन्या ग्राहकाचे अपग्रेडेशन’ ही दोन महत्त्वाची कारणे असू शकतात. दुसरे एक महत्त्वाचे कारण ते म्हणजे- रिअल इस्टेट व्यवसायामध्ये गुंतवणूकदारांचा शिरकाव. रिअल इस्टेटला गुंतवणुकीचा दर्जा प्राप्त झाला. २५ वर्षांत २० पट वाढ इतर कोणत्याही उद्योगधंद्यात अपेक्षित नाही आणि त्यामुळेच रिअल इस्टेटकडे बऱ्याच कंपन्या तसेच व्यावसायिक एकदम आकर्षित झाले आणि त्यांच्यातील स्पर्धामुळेच घरांच्या किमती भराभर वाढू लागल्या. आजसुद्धा गुंतवणूकदार या क्षेत्रामध्ये भविष्यकाळात भला मोठा फायदा नक्कीच मिळेल या एकमेव आशेने टिकून राहिलेले आपणास पाहायला मिळतील. मेट्रोपोलिटिन शहरांमध्ये लोकसंख्या प्रचंड वेगाने वाढत आहे. त्याचप्रमाणे रोज लोकांचे लोंढेच्या लोंढे शहरांमधे येत आहेत. शहरे उदरनिर्वाहाची साधने समजली जातात. आज वा उद्या प्रत्येक जण स्वत:चे घर घेण्यासाठी उडी मारणारच ही अगदी काळ्या दगडावरची रेघ आहे आणि त्यामुळेच विकासक कितीही मंदी असली तरी घरे बनविण्याचा धंदा बंद करीत नाहीत किंवा आज ना उद्या नक्की तेजी येईल याकडे डोळे लावून बसले आहेत.

सिव्हिल इंडस्ट्री ही नावाप्रमाणे सिव्हिल लाइफसारखीच आहे. इतर इंडस्ट्रीमध्ये विक्री वाढली तर वस्तूची किंमत कमी होते, पण तसे काही सिव्हिल इंडस्ट्रीमध्ये दिसत नाही. एकाच दिवशी विकासक दोन ग्राहकांना वेगवेगळ्या दराने घरे विकत असतो. सरकारने यासाठी रेडी रेकनरसुद्धा तयार केला, पण त्याचा उपयोग सरकारला जास्त आणि ग्राहकाला कमी झाला. बांधकामाचा डीएसआरसुद्धा उपलब्ध आहे. पण तो फक्त सरकारी कंत्राटालाच वापरला जातो. भ्रष्टाचार वाढीचा घरांच्या किमतीवर भरमसाट भार पडलेला आपणास दिसेल.

महाराष्ट्र तसेच भारत सरकारने घरनिर्मितीच्या व्यवसायामध्ये अभ्यासपूर्वक लक्ष दिले तर आजसुद्धा सर्वसाधारणपणे रु. दोन ते पाच हजार प्रति चौरस फूट या दराने दर्जेदार आणि योग्य किमतीमध्ये ग्राहकांना घरे मिळतील, यात तिळमात्र शंका नाही. अगदी आजसुद्धा मूळ दराने सर्व ठिकाणी घरे बांधली जातात. खेडेगाव व तालुका पातळीवर सर्वसाधारणपणे रुपये १२५० प्रति चौरस फूट या भावाने घरनिर्मिती केली जाते. आज शहरामध्ये घरांचे भाव गगनाला भिडले कसे? याचे मुख्य कारण विचाराल तर जमिनीची नैसर्गिक कमतरता- म्हणजेच जमीन वाढविता येणे शक्य नाही. त्याचप्रमाणे दुसरी महत्त्वाची गोष्ट म्हणजे लोकसंख्येची भरमसाट वाढ व नैसर्गिक साधनसामग्रीचा ऱ्हास.

जमीन वाढविता येत नाही म्हणून सरकारने त्याच्यावर FSI व TDR हे दोन उपाय अमलात आणले. पूर्वी सर्वसाधारणपणे एक FSI असायचा. आता जवळजवळ २.५ ते ४ FSI महानगरपालिका मंजूर करते. जुन्या, मोडकळीस आलेल्या इमारतींना २.५ पर्यंत एफएसआय मिळतो. त्याचप्रमाणे म्हाडाच्या जुन्या इमारतीचा विकास करायचा असेल तर सर्वसाधारणपणे ४ पर्यंतोरक मिळतो. FSI वाढीमुळे घरांच्या किमतीमध्ये नियंत्रण आणता येणे शक्य आहे. FSI वाढीमुळे जमिनीची मूळ किंमत विभागली जाऊन प्रति चौरस फूट घरांचा भाव कमी होण्यास मदत होईल. पणोरक वाढ ही अभ्यासपूर्वक झाली पाहिजेत, नाही तर सद्य:स्थितीतील पायाभूत सुविधांवर प्रचंड ताण पडून सर्व यंत्रणा कोलमडून पडेल. जुन्या इमारतीचा विकास करताना FSI वाढवून मिळतो तरीसुद्धा विकासक दर कमी करीत नसतो. याचे कारण जुन्या घरमालकांना त्याच्या जमिनीच्या मोबदल्यात फुकट घर बहाल करावे लागते. तर मग घरांच्या किमती कमी कशा होणार, याचे उत्तर मिळतच नाही.

घरांच्या वाढत्या किमतीला सरकारच जबाबदार आहे, असेच म्हणणे येथे सयुक्तिक वाटते. घरबांधणीसाठी कमीत कमी १० विभागांकडे विकासकाला तसेच मालकाला खेटे घालावे लागतात. यामध्ये प्रामुख्याने नियोजन विभाग, अग्निशमन विभाग, पर्यावरण विभाग, पाणी विभाग, ड्रेनेज विभाग, विद्युत विभाग, नोंदणी विभाग, मुद्रांक शुल्क विभाग त्याचप्रमाणे आयकर विभाग, सेवाकर विभाग आणि विक्रीकर विभाग. या सर्व विभागांना मिळून घरबांधणीसाठी एक खिडकी योजना लागू केली तर वेळेची बरीच बचत होईल आणि बांधकाम कालावधी कमी होण्यास मदत होईल आणि याचा चांगलाच फरक घरांच्या किमतीवर पडेल. सरकारने घरबांधणीच्या वेळी ठरावीक चार्ज भरून घेण्यास काहीच हरकत नाही, पण दुहेरी करांच्या बोजामुळे ग्राहक भरडला जातोय याकडे कोणाचेच लक्ष नाही. विकासक जमिनीचे मुद्रांक शुल्क तसेच डेव्हलपमेंट चार्ज सरकारला भरत असतोच आणि त्याचे लोडिंग तो ग्राहकाच्या माथ्यावरच मारतो.

विकासक प्रकल्प बांधकामासाठी कंत्राटदाराला तसेच सल्लागारांना चटई क्षेत्रफळाप्रमाणे दर व फी देत असतो, तर मग घर विकताना ग्राहकाला सुपर बिल्टअप एरियाप्रमाणे दराची आकारणी करतो. सद्य:स्थितीत विकासक किंवा बिल्डर जवळजवळ कारपेट एरियावर ४० ते ५० टक्के लोडिंग करून सेलेबल एरियाप्रमाणे घरांची विक्री करीत असतो आणि या अधिभाराचा विनाकारण फटका ग्राहकाला स्वत:चे घर घेताना माथी मारतो. मग यासाठी सरकारने चटई क्षेत्रफळाप्रमाणे घरांची विक्री केली पाहिजे असे कडक कायदे अमलात आणले पाहिजेत. बिल्डर आराखडा पास करून घेतानासुद्धा सरकारदरबारी बिल्टअप एरियानुसार डेव्हलपमेंट चार्ज भरत असतो, त्याचप्रमाणे बाल्कनी, फ्लॉवर बेड यांचे नाममात्र शुल्क भरून आराखडा मंजूर करून घेतो. पण ग्राहकाला घर विकताना सुपर बिल्टअप एरियामध्ये या सर्वाचे लोडिंग करून आपली पोतडी भरण्याचा आटोकाट प्रयत्न करीत असतो. यामध्ये ग्राहक जास्त प्रमाणात भरडला जातो.

नवीन घर घेते वेळी ग्राहकाला जवळजवळ ११ टक्के कर आकारले जातात. यामध्ये प्रामुख्याने मुद्रांक शुल्क, नोंदणी आकार, सेवाकर आणि वॅट यांचा समावेश असतो. मानवाची घर ही मूलभूत गरज असल्यामुळे ग्राहकावर इतके करांचे ओझे टाकणे सयुक्तिक वाटत नाही. प्रकल्प उभा करीत असताना बिल्डर तसेच कंत्राटदाराने बांधकाम साहित्य विकत घेत असताना वॅट या कराचा भरणा सरकारदरबारी केलेलाच असतो, तर मग विनाकारण व्ॉट व सेवाकराचा आर्थिक भार ग्राहकाच्या माथ्यावर मारला जातो आणि हे कोठे तरी थांबले पाहिजे. यासाठी सरकारने सर्व करांचे व्यवस्थित मूल्यमापन करून त्वरित कोणताही एकच कर अमलात आणला पाहिजे. त्याचप्रमाणे घर ही मूलभूत गरज असल्यामुळे त्यामध्ये सबसिडी दिली पाहिजे.

आजमितीला घर विकत घेणाऱ्याचे सर्वसाधारण वय ३० ते ५० च्या घरात असते. प्रत्येकाला घर घेताना कर्ज या राक्षसरूपी मित्राची मदत घ्यावीच लागते. जर मदत घेतली नाही तर घराचे स्वप्न अपुरेच राहते आणि ‘अयशस्वी’ असा शिक्का माथ्यावर लागतो. मग असा शिक्का लागू नये यासाठी कर्जाच्या व्याजाचा नवीन व न पेलणारा बोजा ग्राहकावर पडतो. घर कर्ज नियमितपणे आणि मंजूर कालखंडामध्ये जरी फेडले तरी जवळजवळ ग्राहकाला दुप्पट रक्कम बँकेच्या तिजोरीमध्ये जमा करावी लागते. व्याजापोटी कर्जाच्या १५ किंवा २० वर्षांच्या मुदतीमध्ये ग्राहकाला कर्जाइतकीच रक्कम बँकेमध्ये जमा करणे अत्यंत गरजेचे आहे आणि तसे नाही केले तर बँकेचे कर्मचारी पठाणासारखे दारात उभे ठाकतात. या सर्व भारामध्ये पुन्हा एका प्रीमियमची भर पडते ती म्हणजे घराचा विमा. ग्राहक आधीच बेजार झालेला असतो आणि भीतीपोटी घराचा तसेच घर कर्जाच्या पूर्ण रकमेचा विमा घेऊन बुडत्याला काडीचा आधार या म्हणीप्रमाणे आपले अंतिम स्वप्न पूर्ण करण्याचा आटोकाट प्रयत्न करतो. यासाठी सरकारने सूक्ष्म अभ्यास करून घर कर्जावरील व्याजदर प्रमाणित केले पाहिजेत. घर ही मूलभूत गरज असल्याने गृहकर्जामध्ये बरीच सवलत देऊन ग्राहकाचा भार कमी केला पाहिजे. सर्व उद्योगधंद्यांना तसेच शेतकऱ्यांना बऱ्याच सबसिडी दिल्या जातात, तर मग स्वत:चे घर घेणाऱ्या गोरगरीब तसेच मध्यमवर्गीय माणसाला गृहकर्जामध्ये सबसिडी का नाही, असा जटिल प्रश्न सर्वाच्या समोर झळकतो. बरेच सधन शेतकरी सरकारच्या बऱ्याच योजनांचा भरमसाट लाभ घेत असतात. पाऊस जास्त झाला तर विम्याच्या माध्यमातून सर्व उत्पन्नाचा लाभ उठवितात तर मग घर घेणाऱ्या ग्राहकाला वेगळा न्याय का? सामान्य माणसाला आपल्या मूलभूत गरजा भागविण्यासाठी शहराकडे धाव घ्यावी लागते. मानव हा कुटुंबप्रिय प्राणी असल्यामुळे त्याला घराची अत्यंत आवश्यकता भासते आणि त्यासाठी त्याला घर घ्यावेच लागते. घर घेतल्यानंतरच तो आपला कौटुंबिक विकास करू शकतो. आज स्वातंत्र्य मिळून ७० वर्षे पूर्ण झालेली आहेत तरीसुद्धा सरकार घरांची पूर्तता करू शकत नाही. किंवा मानवाची मूलभूत गरज भागवू शकत नाही ही केवढी विसंगती आहे.

सुपर बिल्टअप एरिया, करांचे ओझे, गृहकर्जाचे व्याज व घरांच्या भरमसाट किमती यामध्ये ग्राहकाचे पूर्ण कंबरडे मोडलेले असतेच आणि त्याच्यात अधिक भर पडते ती विकासकाकडून त्यामध्ये प्रामुख्याने अ‍ॅडव्हान्स मेंटेनन्स कमीत कमी एक वर्षांचा, पार्किंग चार्ज, पाणी जोडणी आकार, विद्युत मीटर जोडणी आकार, लीगल फी व सर्वात शेवटी सोसायटी फॉरमेशन चार्जेस. ग्राहकाला घराचे पझेशन देताना त्याला त्या इमारतीचे (ओसी) भोगवटा प्रमाणपत्र देणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे, पण माझ्या अंदाजाने आजपर्यंत कोणत्या बिल्डरने घराची चावी ग्राहकांच्या हातात हस्तांतरित करीत असताना ओसी दिलेली मला तरी आठवत नाही. मुळात घराचा ताबा घेताना ग्राहक इतका हुरळून जातो की त्याला इतर कोणत्याही कायदेशीर कागदपत्रांची आठवणच राहत नाही. ग्राहक कधीच ओ.सी. किंवा स्टॅबिलिटी सर्टिफिकेटची विचारपूस करीत नाही. बिल्डर पझेशन देण्यापूर्वीच ग्राहकाकडून सर्व पैसे वसूल करून आरामदायी चेंबरमध्ये बसलेला असतो आणि सरकार कराच्या माध्यमातून पैसे उकळून झोपेचे सोंग घेऊन निपचित पडलेले असते.

सर्वसाधारणपणे बिल्डरला १५ माळ्यांची इमारत बांधताना रुपये १५०० ते १६५० असा बेसिक खर्च प्रति चौरस फूट लागत असतो. त्यापुढील प्रत्येक मजल्याला रुपये १००.०० प्रति चौरस फूट असा जादा खर्च अपेक्षित आहे. पण बिल्डर ज्या वेळी ग्राहकाला घर विकतो त्या वेळी दुसऱ्या मजल्यापासूनच मजलावाढ साधारणपणे ५० ते १०० रुपये प्रति मजला असा चार्ज आकारतो. बांधकामाच्या मजलावाढीचा खर्च हा चटई क्षेत्रफळावर अवलंबून असतो, तरीही बिल्डर मजलावाढ सुपर बिल्टअप एरियावर आकारत असतो. म्हणजे काय ग्राहकाची अगदी लुटालूट करायची असे सरकारने व बिल्डरने ठरविलेलेच आहे आणि ग्राहक राजा बिचारा हे सर्व निमूटपणे सहन करीत असतो आणि हे फक्त आपल्या कुटुंबाचा आणि देशाचा विकास घडविण्यासाठीच.

घरांच्या एकूण मागणीच्या कमीत कमी ५० टक्के घरे सरकारने विविध माध्यमांतून बांधली पाहिजेत. यासाठी सिडको व म्हाडा यांना स्वायत्तता देणे गरजेचे  आहे. घरनिर्मिती उद्योगात काही प्रमाणात सवलती देऊन त्यांना सरकारने घरनिर्मितीची उद्दिष्टे दिली पाहिजेत. प्री-कास्ट किंवा प्री-फॅब हे नवीन तंत्रज्ञान अमलात आणून घरनिर्मिती उद्योगात गतिशीलता आणली पाहिजे. सरकारने अद्ययावत तंत्रज्ञान वापरले तर एकूण मागणीच्या ५० टक्के घरे लोकांना पुरविणे शक्य आहे.

अत्यंत गोरगरीब लोकांना त्याचप्रमाणे मध्यमवर्गीय लोकांना आजमितीला खुल्या बाजारभावाने तसेच सरकारी भावानेसुद्धा दर्जेदार घर घेणे अगदी अशक्य कोटीतील गोष्ट होऊन बसलेली आहे. देशातील प्रत्येक सजग नागरिकास हक्काचे दर्जेदार व टिकाऊ घर सवलतीच्या दरात मिळण्यासाठी खालील ११ कलमी कार्यक्रम सरकारने राबविला पाहिजे.

१ एकूण घरांच्या मागणीपैकी कमीत कमी ५० टक्के घरे पंतप्रधान आवास योजनेंतर्गत सर्वाना सवलतीच्या दरात उपलब्ध करून देण्यास सरकारने कटिबद्ध राहिले पाहिजे.

२ ‘निवारा’ ही मूलभूत गरज असल्यामुळे बिल्डर तसेच ग्राहकांना करामध्ये सवलत दिली पाहिजे.

३ दर्जेदार व टिकाऊ घरनिर्मितीसाठी स्थापत्य अभियांत्रिकी विभागाचे औद्योगिकीकरण करण्यास प्राधान्य दिले पाहिजे, त्यामुळे प्री-कास्ट व प्री-फॅब तंत्रज्ञान अमलात येईल व सवलतीच्या दरात घर मिळणे शक्य होईल.

४ क्लस्टर डेव्हलपमेंट ही योजना त्वरित अमलात आणली पाहिजे.

५ ‘रेरा अ‍ॅक्ट’ची (Real Estate Regulatory Act) त्वरित व काटेकोरपणे अंमलबजावणी केली पाहिजे.

६ गृहकर्जावरील व्याजदरामध्ये सवलत देऊन त्यावर नियंत्रण ठेवले पाहिजे.

७ बिल्डरने किंवा विकासकाने अ‍ॅडव्हान्स मेंटेनन्स चार्ज घेणे बंद केले पाहिजे किंवा त्यावर बंधन घालणे आवश्यक आहे.

८ बिल्डरवर, विकासकावर तसेच कंत्राटदारावर इतर इंडस्ट्रीप्रमाणे कमीत कमी ५ वर्षे देखभाल कालावधी कायद्याने बंधनकारक केले पाहिजे.

९ शहरातील प्रत्येक जागेचा किंवा विभागाचा अभ्यास करून जमिनीच्या भावाप्रमाणेोरक द्वारे नियंत्रण आणणे आवश्यक आहे, त्यासाठी डीसी रूलमध्ये सुधारणा करणे गरजेचे आहे.

१० घरबांधणी व्यवसायातील अग्रगण्य तसेच कुशल कंपन्यांना डायरेक्ट निविदा बहाल करण्यासाठी सरकारने नवीन जीआर अमलात आणला पाहिजे.

११ खासगी बिल्डर तसेच विकासकालासुद्धा डेव्हलपमेंट चार्जेस तसेच जमिनीच्या विक्री व खरेदी व्यवहारांत काही सवलती देऊन खासगी बिल्डर व विकासकांना घरबांधणी उद्योगामध्ये चालना देण्यासाठी योग्य ती पावले सरकारने उचलली पाहिजेत.

(स्थापत्य अभियंता)

महादेव पंडित mip@pioneerengineers.co.in

First Published on May 13, 2017 2:03 am

Web Title: government role and policies on real estate sectors
  1. No Comments.