‘वास्तुरंग’ (१३ नोव्हेंबर) मध्ये अ‍ॅड. तन्मय केतकर यांचा इमारतीच्या पुनर्विकासावरील लेख वाचला. त्यांनी या लेखात सोसायटीच्या सभासदांना उत्तम माहिती दिली आहे, परंतु ही माहिती कायद्याच्या दृष्टीकोनातून आहे. कायद्याबरोबर सभासदांना काही तांत्रिक गोष्टींचीही माहिती व्हावी या उद्देशाने हे पत्र.
१) विकासक नेमताना त्याचा ट्रॅक रेकॉर्ड आपण बघतोच. परंतु त्याने केलेली कामे बघावीत. त्यात इमारतीचे एक चालू असलेले काम, विशेषत: काँक्रीट चालू असलेले आणि एक साधारण २/३ वर्षांपूर्वी पूर्ण झालेले अशी कमीत कमी दोन कामे बघावीत. म्हणजे आपल्याला काँक्रीटची क्वालिटी कळते. तसेच विकासकाने काम वेळेवर पूर्ण केले की नाही, २/३ वर्षांत काही बांधकामाविषयी तक्रारी उद्भवल्या क्या? उद्भवल्या असल्यास त्याचे निवारण केल्या किंवा नाही, इ. माहिती जाणता येते आणि त्याचा विकासकाची निवड करताना उपयोग होतो.
विकासक इमारत बांधून निघून जातो, पण आपल्याला त्या इमारतीत ४०/५० वर्षे राहावयाचे असते. या काळात इमारतीचे काही भाग जसे प्लास्टर, लाद्या, वॉटरप्रुफींग, दरवाजे, खिडक्या अगदी भिंतीसुद्धा बदलता येतात, पण काँक्रीटच्या सांगाडय़ाला (SKEELTON) काही करता येत नाही म्हणूनच तो योग्य मजबुतीचा असणे अत्यंत गरजेचे आहे.
२) विकासकाकडून द्यावयाची बँक गॅरंटी २०% न घेता साधारणपणे सोसायटीला मिळणारी जागा, अधिक साधारण २५% इतक्या क्षेत्रफळ बांधावयास लागणाऱ्या खर्चाएवढी घ्यावी. याचे आपण खालील उदाहरण पाहू.
अ) सोसायटीचे एकूण क्षेत्रफळ समजा १०,००० चौ. फू.
ब) जास्तीचे क्षेत्रफळ (विकासक देणार) समजा, ४०% = ४००० चौ. फू.
क) २५% जिना, लिफ्ट, तळमजला (STILT) (अ+ब)x२५% = ३५०० चौ. फू.
ड) एकूण क्षेत्रफळ अ+ब+क १७५०० चौ. फू.
इ) बांधकामाचा खर्च १७,५००xरु. ३०००चौ. फू.
(आजच्या भावाने) रु. ५.२५ कोटी.
एवढी बँक गॅरंटी घेतली म्हणजे, जरी विकासकाने काम अर्धवट सोडले तरी सोसायटीला ते पुरे करता येईल आणि सोसायटीच्या मूळ सभासदांची गैरसोय होणार नाही. उर्वरित क्षेत्रफळाच्या सदनिका जरी विकासकाने विकल्या असल्या तरी त्याची जबाबदारी सोसायटीची नसून विकासकाची असते. तसेच ही बँक गॅरेंटीची रक्कम बांधकामाच्या निरनिराळ्या टप्प्यावर त्यात्याप्रमाणात परत करता येते.
३) सदनिकांचा ताबा घेताना इतर कागदपत्रांबरोरच काही हमीपत्रे (वॉटरप्रुफिंग, लिफ्ट, पंप्स इ.ची गॅरेंटी) जी विकासकाकडे असतात ती सोसायटीकडे घ्यावी.
४) विकासक वापरणार असणाऱ्या सामानाचे (लाद्या, नळ, मिक्सर इ.) नमुने साइटवर साधारण त्या सामानाचा वापर सुरू होण्याआधी १५ दिवस तरी किमान सभासदाच्या पर्यवेक्षणाला ठेवावे. म्हणजे एखाद्या सभादसाला जर दुसऱ्या वस्तू वापरावयाच्या असतील, तर तो तसे विकासकास सांगेल आणि त्यांनी आणलेल्या वस्तू त्या त्या जागेवर लावायची जबाबदारी विकासकाची राहील. तेच या वस्तू कधी व किती आणावयाच्या हे प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार (PMC) सांगतील. जेवढय़ा वस्तू सभासद वापरत नाही (विकासकाच्या) त्याची विकासकाला पडणारी किंमत द्यावी (Invoice च्या आधारे).
४) इलेक्ट्रिकल फिटिंग्जचा नकाशा (LAY OUT) साधारणपणे पहिल्या स्लॅबच्या आधी द्यावा. म्हणजे जर कोणाला त्यात काही फरक हवा असल्यास त्याला विकासकाला आधीच सांगता येईल. हल्ली वायरिंग कन्सिल्ड असल्यामुळे नंतर बदल करणे खूप कठीण होते.
५) साधारणपणे ३ री राहती स्लॅब पडल्यावर विकासकाने सँपल फ्लॅट तयार करावा. म्हणजे कोणाला जर त्यात बदल (भिंती, दरवाजे, कुकिंग प्लॅटफॉर्म इ.) पाहिजे असल्यास वेळीच सांगता येईल आणि नंतरची तोडफोड वाचेल.
वरील गोष्टी M.O.U. मध्ये समाविष्ट कराव्यात. तसेच सदनिकांचे क्षेत्रफळ कबूल केल्याप्रमाणे मिळण्यासाठी सेंटर लाइन ड्रॉइंगवरून जमिनीवरच्या सेंटर लाइन्स P.M.C ने चेक कराव्यात. म्हणजे सदनिकाचे क्षेत्रफळ कमी-जास्त असल्यास वेळीच कळेल आणि पश्चातापाची वेळ येणार नाही.
– राजा कोनकर, ठाणे.