29 May 2017

News Flash

रेरा कायदा आणि विकासक

रेरा कायद्याबद्दल बरेच समज आणि त्याहीपेक्षा जास्त गैरसमज पसरले आहेत आणि रोज पसरत आहेत

अ‍ॅड. तन्मय केतकर | Updated: May 13, 2017 1:51 AM

नवीन बांधकाम प्रकल्प नोंदणी करताना बांधकाम प्रकल्प पूर्णत्वाचा दिनांक जाहीर करणे बंधनकारक आहे

रेरा कायद्याबद्दल बरेच समज आणि त्याहीपेक्षा जास्त गैरसमज पसरले आहेत आणि रोज पसरत आहेत. या कायद्याने बांधकाम व्यवसाय करणे अगदी अशक्य नाही, तर कठीण नक्की होणार आहे हा त्यातीलच एक गैरसमज. रेरा कायदा आणि विकासक याविषयी ऊहापोह करणारा लेख.

जगाच्या इतिहासात फार कमी गोष्टी अशा असतात ज्या जगावर किंवा जगातील एखाद्या क्षेत्रात आमूलाग्र आणि दूरगामी बदल घडवतात. चाकाचा शोध, इंटरनेटचा शोध ही अशी काही उदाहरणे आहेत ज्यांनी जगात आमूलाग्र आणि दूरगामी बदल घडवले. नवीन रेरा अर्थात रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी अ‍ॅक्ट कायदादेखील असाच एक महत्त्वाचा कायदा आहे जो बांधकाम व्यवसायात आमूलाग्र आणि दूरगामी बदल घडवू पहातो आहे. लहानपणी आपण शाळेत असताना आपल्या सगळ्यांना वर्षांच्या सुरुवातीलाच माहिती असायचे की वर्षांच्या शेवटी वार्षिक परीक्षा होणार आहे. मात्र तरीदेखील वार्षिक परीक्षेचे वेळापत्रक जाहीर होईपर्यंत आपण गंभीरतापूर्वक अभ्यासाला सुरुवात करायचो नाही. तसेच काहीसे या रेरा कायद्याचे आहे. १ मे २०१६ रोजीच हे स्पष्ट होते की १ मे २०१७ रोजी हा कायदा लागू होणार, मात्र १ मे २०१७ रोजी हा कायदा प्रत्यक्ष लागू झाल्यावर या कायद्याचा गंभीरतेने विचार व्हायला सुरुवात झाली आहे. रेरा कायद्याबद्दल बरेच समज आणि त्याहीपेक्षा जास्त गैरसमज पसरले आहेत आणि रोज पसरत आहेत, या कायद्याने बांधकाम व्यवसाय करणे अगदी अशक्य नाही तर कठीण नक्की होणार आहे हा त्यातीलच एक गैरसमज.

आपण कोणत्याही प्रवासाला निघताना त्याचे नियोजन आणि पूर्वतयारी करून मगच प्रवासास सुरुवात करतो. प्रवास कामानिमित्त असो किंवा मौजमजेकरता असो त्याकरता नियोजन हे लागतेच. प्रवासाचे नियोजन करताना प्रवासातील प्रत्यक पैलूचे नियोजन आपण करत असतो. कधी निघायचे, काय सामान घ्यायचे, कसे जायचे, केव्हा पोचायचे, कुठे राहायचे, कुठे खायचे-प्यायचे, गंतव्य ठिकाणचे हवामान, प्रवासात काही अडचण आली तर काय करायचे, आवश्यकता पडल्यास औषधे, या विविध बाबींवर आपण विचार करतो आणि त्यांचे नियोजन करतो. या प्रवासाचा कालावधी अगदी दोन दिवस ते महिना दोन महिने इतके असतो तरी आपण त्याचे एवढे नियोजन करतो. तर असेच नियोजन वर्ष-दोन वर्ष किंवा त्यापेक्षा अधिक काळ चालणाऱ्या बांधकाम प्रकल्पाकरता करायला नको का?

आजपर्यंत बांधकाम व्यवसायात नियोजन नव्हतेच असे नाही, मात्र ते नियोजन काटेकोर नव्हते. बांधकाम प्रकल्प सुरू झाल्यापासून संपेपर्यंत त्यात चिकार लहानमोठे बदल सतत केले जात होते. वेळोवेळी असे बदल करणे शक्य होते कारण आजपर्यंतचे कायदे हे बांधकाम व्यवसायाच्या ठरावीक पैलूंनाच आणि मुख्यत: कायदेशीर पैलूंनाच स्पर्श करत होते, बाकी कामांवर कायदेशीर नियंत्रण अथवा बंधन असे नव्हतेच. मात्र नवीन रेरा कायदा हा बांधकाम व्यवसायाच्या जवळपास सर्वच पैलूंना कमीअधिक प्रमाणात स्पर्श करणारा आहे. त्यामुळेच आता इथून पुढे बांधकाम प्रकल्प करताना त्या प्रकल्पाच्या प्रत्येक पैलूवर बारकाईने विचार आणि नियोजन करावे लागणार आहे.

आजपर्यंत बांधकाम प्रकल्प सुरू करताना या प्रकल्पाच्या पूर्णत्वापर्यंत विचार करायची पद्धतच नव्हती आणि तशी गरजही नव्हती. मात्र नवीन रेरा कायद्यात नोंदणी करताना आपल्या प्रकल्पाची एकूण व्याप्ती जाहीर करणे आवश्यक आहे. या एकूण व्याप्तीमध्ये मंजुरी मिळालेले बांधकाम आणि प्रस्तावित बांधकाम दोन्हीची माहिती द्यायची आहे. मन मानेल तेव्हा किंवा संधी मिळेल तेव्हा बांधकाम प्रकल्पाच्या स्वरूपात किंवा व्याप्तीत अचानक बदल करता येणे आता शक्य होणार नाही. बांधकाम प्रकल्प नोंदणी करतानाच आपल्या प्रकल्पाच्या पूर्णत्वापर्यंतच्या प्रवासाची पूर्वकल्पना देणे आवश्यक असल्याने प्रत्येक विकासकाला, प्रकल्प नोंदणीपूर्वीच, प्रत्येक प्रकल्पाच्या पूर्णत्वाचा विचार आणि नियोजन करणे अत्यावश्यक आहे.

नवीन बांधकाम प्रकल्प नोंदणी करताना बांधकाम प्रकल्प पूर्णत्वाचा दिनांक जाहीर करणे बंधनकारक आहे आणि प्रत्येक प्रकल्पाची नोंदणी या जाहीर केलेल्या दिनांकापर्यंतच वैध असणार आहे. याचाच अर्थ प्रकल्प पूर्ण करण्याची तारीख उलटली की प्रकल्प नोंदणी आपोआपच रद्द होणार आहे. प्रकल्प नोंदणीशिवाय जाहिराती, खरेदी, विक्री करता येणार नसल्याने हा गंभीर विषय आहे. विहित मुदतीत प्रकल्प पूर्ण न झाल्यास नोंदणीला मुदतवाढ मिळणेदेखील गृहीत धरावे इतके सोपे नक्की नाही. म्हणून प्रत्येक प्रकल्प पूर्णत्वाची तारीख लिहिताना विकासकाने हे ध्यानात ठेवायला हवे की या तारखेला आपली नोंदणी आपोआपच रद्द होणार आहे. बांधकाम प्रकल्पाबाबतच्या सर्व शक्यतांचा सारासार विचार करूनच ही तारीख जाहीर करावी, किंबहुना आपल्या अंदाजित कालावधीपेक्षा देखील पुढचीच तारीख द्यावी. कारण प्रकल्प आधीच पूर्ण झाला तर काही समस्या उद्भवणार नाही, मात्र मुदतीत नाही पूर्ण झाला तर दंड, कारवाई, प्रकल्पाची नोंदणी रद्द होणे असे अनेक गंभीर प्रश्न उद्भवणार आहेत.

जमीनमालकाशी विकासकरार करून विकासहक्क घेणे आणि त्या आधारे बांधकाम करणे ही बांधकाम व्यवसायातील सर्वसामान्य प्रथा किंवा पद्धत आहे. आजपर्यंत प्रत्यक्ष प्रकल्पाशी जमीनमालकाचा काहीही संबंध येत नव्हता. मात्र जमिनीवरील बांधकामातील लाभांश जमीनमालकाला देखील मिळत असतो आणि काही वेळेस जमीनमालकाला देण्याचा वास्तुरूपी मोबदला/बांधकाम जमीनमालकाच्या संमतीने ग्राहकांस विकला जातो हे लक्षात घेऊन रेरा कायद्याने प्रमोटर/विकासक या संज्ञेत जमीनमालकांचा देखील सामावेश केलेला आहे. सध्या चालू असलेल्या किंवा नवीन प्रकल्पाची नोंदणी करताना प्रत्येक विकासकाने मूळ जमीनमालकांचे नाव प्रमोटर/विकासक म्हणून नोंदविण्याची दक्षात घेतली पाहिजे.

ग्राहकाकडून मिळालेल्या पैशांचा विनियोग विकासकाने कसा करावा यावर देखील आजपर्यंत विशेष नियंत्रण अथवा बंधन नव्हते. मात्र रेरा कायद्याने ग्राहकाच्या पैशांच्या वापरावर स्पष्ट र्निबध आणलेले आहेत. ग्राहकाने दिलेल्या पैशांपैकी ७०% रक्कम ही स्वतंत्र खात्यात ठेवणे बंधनकारक असून ही रक्कम केवळ त्याच विशिष्ट प्रकल्पाच्या जमिनीच्या आणि बांधकामाच्या खर्चाकरता वापरणे बंधनकारक आहे. या खात्यातील रक्कम काढण्याकरता दरवेळेस सनदी लेखापाल (सी.ए.), वास्तुविशारद (आर्किटेक्ट) आणि अभियंता (इंजिनीअर) यांची प्रमाणपत्रे सादर करणे बंधनकारक आहे. ही तरतूद लक्षात घेता जर बांधकाम प्रकल्पाचे आणि पैशाच्या प्रवाहाचे (कॅशफ्लो) विचारपूर्वक नियोजन केलेले नसेल तर पैशाच्या कृत्रीम टंचाईचा सामना करावा लागण्याची शक्यता आहे. कृत्रीम टंचाई म्हणजे खात्यात पैसे तर आहेत, पण नियोजन नसल्याने ते पैसे वापरता येणार नाहीत. हे टाळायचे असल्यास प्रत्येक विकासकाने या आपल्या पैशाच्या प्रवाहाची योग्य काळजी घेणे आणि प्रसंगी त्या क्षेत्रातील तज्ज्ञांचे मार्गदर्शन घेणे इष्ट ठरणार आहे. विकासकाने आपल्या पुरवठादारांसोबतच्या व्यवहारांमध्ये सुद्धा आवश्यक कालसुसंगत बदल करणे आवश्यक ठरणार आहे. समजा पुरवठादारांनी वेळेत पुरवठा केला नाही किंवा वेळेत बिले सादर केली नाही तर त्याचा सबंध प्रकल्पाच्या नियोजनावर आणि पैशाच्या प्रवाहावर विपरीत परिणाम होण्याचा धोका आहे.

प्रसिद्धीशिवाय कोणताही व्यवसाय चालू शकत नाही, बांधकाम व्यवसायदेखील त्याला अपवाद नाही. लोकांपर्यंत आपली आणि प्रकल्पांची माहिती पोचविल्याशिवाय प्रकल्प मार्गी लागू शकत नाही. आजपर्यंत हे जाहिरात क्षेत्रदेखील अनियंत्रित होते. जाहिराती कशाही करण्याचे स्वातंत्र्य विकासकांना होते, जाहिराती, हस्तपत्रके, नमुना सदनिका (सॅम्पल फ्लॅट) इत्यादीत दाखवण्यात येणाऱ्या सुखसोयी आणि प्रत्यक्ष सुखसोयी यात तफावत असायची. रेरा कायद्यात प्रत्येक जाहिरातीवर रेरा नोंदणी क्रमांक नमूद करणे बंधनकारक आहेच. त्याशिवाय देखील रेरा कायद्यान्वये विकासक आणि ग्राहक यांच्यातील प्रत्येक संवाद किंवा ग्राहकाला दाखविण्यात आलेली गोष्ट ही वचन समजली जाणार आहे आणि त्याची पूर्तता करण्याचा आग्रह ग्राहकास/खरेदीदारांस धरता येणार आहे.  त्यामुळे प्रत्येक विकासकाने आणि प्रकल्पाने आपल्या प्रकल्पाची माहिती प्रसिद्धीला देताना एकदा, दोनदा नव्हे दहादा तपासून घेण्याची गरज आहे. अनावधानाने चुकीची जाहिरात प्रसिद्ध झाल्यास त्याचे विपरीत परिणाम होण्याची शक्यता आहे. रेरा कायद्यात प्रकल्प नोंदणी कशी करायची याचे स्वातंत्र्य विकासकाला आहे. म्हणजे उदा. समजा एखाद्या प्रकल्पात दहा इमारती आहेत तरी सध्या केवळ दोनच इमारती प्रकल्प म्हणून नोंदणी करता येतील. पण असे केल्यास जाहिरात देताना त्या दोन इमारतींपुरतीच देण्याची मुभा मिळेल, समजा त्या प्रकल्पाच्या शेवटच्या टप्प्यात आठव्या इमारती नंतर तरणतलाव (स्वीमिंग पूल), व्यायामशाळा (जिम) बगीचा इत्यादी गोष्टी असतील तर त्या गोष्टी जाहिरातीत दाखवता येणार नाहीत. या सगळ्या तरतुदींच्या अनुषंगाने प्रत्येक विकासकाने आपापल्या विक्री खात्यातील लोकांना देखील प्राशिक्षित करणे आवश्यक ठरणार आहे. अन्यथा अनावधानाने जरी चुकीची जाहिरात प्रसिद्ध झाली तर त्याकरिता कायदेशीर दंडात्मक कारवाईला सामोरे जावे लागण्याची शक्यता आहे. जाहिरातीबाबत थोडक्यात एकच तत्त्व लक्षात ठेवायचे ते म्हणजे- ज्याची नोंदणी नाही ते दाखवायचे नाही आणि जे दाखवले जाईल ते द्यायला लागेल.

रीअल इस्टेट एजंट किंवा मध्यस्थ हा बांधकाम व्यवसायातील एक महत्त्वाचा घटक आहे. रेरा कायद्यात एजंटची व्याख्या फार व्यापक स्वरूपात करण्यात आलेली आहे. त्याचा थोडक्यात विचार करायचा झाल्यास ज्या व्यक्तीला प्रकल्पातील खरेदी-विक्रीमध्ये फायदा मिळेल अशी व्यक्ती एजंट समजली जाणार आहे. यात ओळखीने किंवा संदर्भाने जागा नोंदणी करणाऱ्यांचा देखील सामावेश आहे. म्हणजे एखाद्या ग्राहकाने अजून ग्राहक आणल्याबद्दल त्याला कोणत्याही स्वरूपात फायदा पोचणार असल्यास त्याला एजंट समजण्यात येणार असल्याने त्यांची नोंदणी करणे बंधनकारक असणार आहे. नवीन कायद्यातील एजंटच्या व्याख्येची व्याप्ती नीट समजावून घेऊन आवश्यक त्या एजंट लोकांची नोंदणी करून मगच त्यांच्याशी व्यवहार करण्याचे पथ्य प्रत्येक विकासकाला पाळावेच लागणार आहे.

यापुढे आता प्रत्येक प्रकल्पाचे आणि त्यातील अगदी बारीकसारीक गोष्टींचेदेखील सुयोग्य नियोजन करणे आणि त्या नियोजनाबरहुकूम प्रकल्पाचे काम पूर्णत्वास नेणे इष्ट ठरणार आहे. सुरुवातीचा काही काळ ही शिस्त अंगवळणी पडणे कठीण आहे असे वाटेल, पण बांधकाम व्यवसाय आणि विकासकांनी ही शिस्त अंगी बाणवली तर बांधकाम व्यवसाय आणि विकासक यांचा फायदाच होणार आहे. विकासकांनी या नवीन रेरा कायद्याकडे आपत्ती म्हणून न बघता शिस्तबद्ध आणि नियोजनबद्ध व्यवसाय करण्याची एक संधी म्हणून बघणे गरजेचे आहे.

अ‍ॅड. तन्मय केतकर tanmayketkar@gmail.com

First Published on May 13, 2017 1:51 am

Web Title: rera act and developers
  1. No Comments.