23 October 2017

News Flash

रेरा विश्लेषण : रेरा आणि ग्राहक

नुसती माहितीच नव्हे तर प्रकल्पाची त्रमासिक प्रगती देखील ग्राहक आता घरबसल्या बघू शकेल.

अ‍ॅड. तन्मय केतकर | Updated: May 20, 2017 1:26 AM

नवीन रेरा कायद्याने ग्राहकांस बऱ्या सोयी-सुविधा आणि बरेच अधिकार दिल्याचे निदर्शनास येते.

नवीन रेरा कायद्याने ग्राहकांस बऱ्या सोयी-सुविधा आणि बरेच अधिकार दिल्याचे निदर्शनास येते. आता ग्राहकांनी या कायद्याचा फायदा घेणे आणि काटेकोरपणे पालन करणे अत्यावश्यक आहे.

लोकांची एखादी गरज ओळखून त्या गरजेची पूर्तता करण्याकरताच कोणत्याही व्यवसायाचा जन्म होत असतो. साहजिकच कोणत्याही व्यवसायाच्या दृष्टीने ग्राहक हा सर्वात महत्त्वाचा घटक असतो, व्यवसायाची सर्व गणिते या ग्राहकाभोवतीच फिरत असतात. आर्थिकदृष्टय़ा विचार केल्यास ग्राहक हा अंतिम भोक्ता असल्याने व्यवसायाला उत्पन्न आणि नफा हा देखील ग्राहकाकडूनच मिळत असतो. बांधकाम व्यवसाय देखील याला अपवाद नाही.

१ मे १९६० रोजी आपल्या महाराष्ट्र राज्याची निर्मिती झाली, आपले राज्य प्रगतिशील असल्याने राज्यात मोठय़ा प्रमाणावर नागरीकरण व्हायला सुरुवात झाली. या नागरीकरणानेच सर्वप्रथम बांधकाम व्यवसायाला चालना दिली. वाढते नागरीकरण आणि त्यासोबत वाढता बांधकाम व्यवसाय यांच्याकरता नियम आणि कायदे असणे आवश्यक वाटल्याने महाराष्ट्र शासनाने सन १९६३ मध्ये महाराष्ट्र ओनरशीप ऑफ फ्लॅट अ‍ॅक्ट अर्थात मोफा कायदा लागू केला.

सन १९६३ पासून बांधकाम व्यवसाय, विकासक, ग्राहक यांच्याशी संबंधित विविध बाबींकरता मोफा हाच मुख्य आणि महत्त्वाचा कायदा होता. सोसायटय़ांच्या अभिहस्तांतरणाचा प्रश्न जटिल बनत असल्याचे लक्षात आल्यावर याच मोफा कायद्यात दुरुस्ती करून मानीव अभिहस्तांतरणाचा नवीन पर्याय सोसायटय़ांना उपलब्ध झाला. मात्र सन १९६३ पासून आजपर्यंत बांधकाम व्यवसाय, या व्यवसायाचे स्वरूप आणि या व्यवसायातील समस्या यांचे स्वरूप आमूलाग्र बदलले. या बदलत्या स्वरूपाचा विचार करता मोफा कायदा अपुरा पडायला लागला.

बांधकाम व्यवसायाचे नियंत्रण आणि विकास करण्यात जुन्या कायद्याच्या मर्यादा लक्षात घेऊन शासनाने नवीन रिअल इस्टेट रेग्युलेशन अ‍ॅण्ड डेव्हलपमेंट अ‍ॅक्ट अर्थात रेरा कायदा लागू केला. हा नवीन नवीन रेरा कायदा बांधकाम व्यवसाय क्षेत्रात आमूलाग्र बदल करू पाहतो आहे. या कायद्यात आपल्याकरता काय आहे, याची माहिती ग्राहकांना असणे अगत्याचे आहे.

रेरा कायद्याने प्रत्येक बांधकाम प्रकल्पाची नोंदणी आणि ती नोंदणी दर तीन महिन्यांनी अद्य्रयावत करणे बंधनकारक केलेले आहे. प्रत्येक नोंदणीकृत प्रकल्पाची माहिती रेरा प्राधिकरणाच्या वेबसाइटवर उपलब्ध असणार आहे. आता कोणत्याही ग्राहकाला कोणत्याही प्रकल्पाची इत्थंभूत माहिती घरबसल्या मिळणार आहे. आजवर ग्राहकांना कागदपत्रे बघायला मिळण्यात काही अडचणी येत होत्या, हा प्रश्न आता कायमचा निकालात निघाला आहे. नुसती माहितीच नव्हे तर प्रकल्पाची त्रमासिक प्रगती देखील ग्राहक आता घरबसल्या बघू शकेल.

बांधकाम व्यवसायाच्या ग्राहकाच्या दृष्टीने सर्वात महत्त्वाची बाब म्हणजे जागेचा ताबा आणि पैशांची सुरक्षितता. ठरलेल्या मुदतीत जागेचा ताबा न मिळाल्यास बुकिंग रद्द करून पैसे परत घेण्याचे किंवा तो प्रकल्प पूर्ण करून घेण्याचे दोन पर्याय ग्राहकाकडे आहेत. रेरामधील तरतुदीनुसार विकासक प्रकल्प पूर्ण न करू शकल्यास रेरा प्राधिकरण सक्षम शासनाच्या सल्ल्याने असा प्रकल्प सक्षम प्राधिकरण अथवा खरेदीदारांच्या संस्थेद्वारा पूर्ण करून घेऊ  शकते. ग्राहकाला वेळेत ताबा न मिळाल्यास ग्राहक आपल्या पैशांचा परतावा देखील मागू शकतो, असा परतावा देय झाल्यापासून, तीस दिवसांच्या आत ग्राहकाला त्याची रक्कम देणे विकासकावर बंधनकारक आहे. सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे ताबा मिळण्यास विलंब झाल्यास, ताबा कबूल केल्यापासूनच्या दुसऱ्या दिवसापासून ग्राहकाला व्याजाचा हक्क प्राप्त होतो. ताबा देण्यास उशीर झाल्यास ग्राहकाला व्याज आणि नुकसानभरपाई मागण्याची सोय नवीन रेरा कायद्यात आहे.

ग्राहकाच्या पैशाच्या सुरक्षिततेचा विचार केल्यास, आजपर्यंत ग्राहकांच्या पैशाच्या विनियोगाबाबत विकासकांवर काहीही बंधन नव्हते. मात्र रेरा कायद्यानुसार ग्राहकाने दिलेल्या रकमेपैकी ७०% रक्कम स्वतंत्र खात्यात ठेवणे आणि ती रक्कम त्याच प्रकल्पाकरता वापरणे विकासकांवर बंधनकारक आहे. एखादे वेळेस दुर्दैवाने एखादा प्रकल्प रखडल्यास अथवा त्याचे काम थांबल्यास, ग्राहकांचे हे ७०% पैसे तरी स्वतंत्र खात्यात सुरक्षित राहतील ही एक दिलासादायक बाब आहे.

तक्रार निवारण व्यवस्था ही ग्राहकाच्या दृष्टीने अनन्यसाधारण महत्त्वाची बाब आहे. रेरा कायद्याने दिवाणी न्यायालयांच्या अधिकारक्षेत्राला मर्यादा घातल्या आहेत. यापुढे ग्राहकांना सर्व तक्रारी रेरा प्राधिकरण आणि न्यायाधिकरण यांच्याकडे करता येणार आहेत. आजपर्यंत दिवाणी न्यायालयात दिवाणी दावा करायचा झाल्यास त्यावर आकारले जाणारे न्यायालयीन शुल्क ही ग्राहकाकरता एक मोठी समस्या होती. नवीन रेरा कायद्यात तक्रारदारास केवळ ५०००/- रुपये शुल्क भरून आपली तक्रार दाखल करता येणार आहे. नवीन रेरा कायदा आल्यावर आता फक्त रेरा प्राधिकरणाकडेच जाता येईल, ग्राहक न्यायालयात जाता येणार नाही असा एक सार्वत्रिक गैरसमज ग्राहकांमध्ये पसरलेला आहे. रेरा कायदा कलम ८८ मध्ये असे स्पष्ट नमूद करण्यात आलेले आहे की, हा रेरा कायदा हा आधीच्या कायद्यांना पूरक आहे, मारक नव्हे. याचाच स्पष्ट अर्थ असा की ग्राहकाकडे ग्राहक न्यायालय आणि रेरा प्राधिकरण असे दोन पर्याय आहेत. प्रत्येक ग्राहक आपल्या अंतिम उद्देशाच्या अनुषंगाने योग्य त्या ठिकाणी तक्रार दाखल करू शकतो.

या सगळ्याचा साकल्याने विचार केल्यास नवीन रेरा कायद्याने ग्राहकांस बऱ्या सोयी-सुविधा आणि बरेच अधिकार दिल्याचे निदर्शनास येते. आता ग्राहकांनी या कायद्याचा फायदा घेणे आणि काटेकोरपणे पालन करणे अत्यावश्यक आहे. ग्राहकांच्या साथीवरच या नवीन कायद्याचे यशापयश अवलंबून आहे.

महत्त्वाच्या बाबी

रेरा कायद्याने प्रत्येक बांधकाम प्रकल्पाची नोंदणी आणि ती नोंदणी दर तीन महिन्यांनी अद्ययावत करणे बंधनकारक.

ग्राहकाला रेरा प्राधिकरणाच्या वेबसाइटवर  कोणत्याही प्रकल्पाची इत्थंभूत माहिती घरबसल्या मिळणार.

 जागेचा ताबा आणि पैशांची सुरक्षितता. ठरलेल्या मुदतीत जागेचा ताबा न मिळाल्यास बुकिंग रद्द करून पैसे परत घेण्याचे किंवा तो प्रकल्प पूर्ण करून घेण्याचे दोन पर्याय ग्राहकाकडे आहेत.

 रेरामधील तरतुदीनुसार विकासक प्रकल्प पूर्ण न करू शकल्यास रेरा प्राधिकरण सक्षम शासनाच्या सल्ल्याने असा प्रकल्प सक्षम प्राधिकरण अथवा खरेदीदारांच्या संस्थेद्वारा पूर्ण करून घेऊ  शकते.

tanmayketkar@gmail.com

First Published on May 20, 2017 1:26 am

Web Title: rera act to protect flat buyers