मोदी सरकारच्या पहिल्याच अर्थसंकल्पात बांधकाम व्यवसायाच्या दृष्टीने अनेक सकारात्मक गोष्टी दिसून येत आहेत. गेल्या दोन-तीन वर्षांपासून मरगळलेल्या बांधकाम क्षेत्राला प्रत्यक्षात त्या कशा स्वरूपात चालना देतात, हे महत्त्वाचे आहे.‘अ च्छे दिन’चे स्वप्न दाखवत केंद्रात एकहाती सत्ता मिळविणाऱ्या मोदी सरकारच्या पहिल्याच अर्थसंकल्परूपी ‘गिफ्ट बॉक्स’मध्ये सर्वच क्षेत्रे, समाज घटकांसाठी काही ना काही होतेच. त्यात स्थावर मालमत्ता क्षेत्रासाठीही ‘लॉलिपॉप’ नाही, मात्र त्याची काडी देण्याचा प्रयत्नही झाला. प्राप्तिकर सवलत, अंतर्गत गृहकर्जावरील व्याजदर वजावट मर्यादा थोडीशी विस्तारून त्या काडीलाही थोडा गोडवा आहे, असेच सकृत्दर्शनी दिसते. अर्थात या काडीला ‘चॉकलेट’च्या जागी ‘आरईआयटी’, ‘स्मार्ट सिटी’ यांचेच वेष्टन अधिक गुंडाळले गेले. या साऱ्यांत मंदावलेल्या स्थावर मालमत्ता क्षेत्राला पुन्हा ताजे तरतरीत करण्याच्या प्रयत्नात घर खरेदीचा मार्ग वाढत्या दरांवरून सरकायला नको म्हणजे मिळविले.गृहकर्जावरील व्याजात मिळणारी कर वजावट सवलत अखेर विस्तारली. हा दिलासा मोदी सरकारच्या पहिल्या अर्थसंकल्पातून सामान्य गृहखरेदीदारांना मिळाला. मात्र हे ‘गिफ्ट’ थोडे आणखी मोठे असते तर बरे झाले असते. कारण तसेही वाढत्या ५० हजार रुपयांनी फार काही मोठा फरक पडणार नाही. ही सवलत वार्षिक एक लाखाने विस्तारण्याच्या वाढत्या मागणीमुळे अटकळ होती. ती अर्थात फोल ठरली. जोडीला स्थावर मालमत्ता गुंतवणूक विश्वस्त हा नवा गुंतवणूक पर्याय तुम्हा-आम्हाला दिला गेला आहे. त्याचबरोबर अद्ययावत शहरे म्हणून मोठय़ा गृहनिर्माण प्रकल्पांना प्रोत्साहन दिले गेले आहे. माफक घरांची उभारणी मोठय़ा प्रमाणात व्हावी यासाठी ४,००० कोटी रुपयांची तरतूद करण्यात आली आहे. विदेशी गुंतवणूकदारांना आता ५० हजार चौरस फुटांऐवजी २० हजार चौरस फूट बांधकामाच्या प्रकल्पांमध्ये गुंतवणूक करता येईल. झोपडी विकास प्रकल्पात सामाजिक दायित्वाच्या (सीएसआर) भावनेतून कॉर्पोरेट क्षेत्रालाही आता कार्य करता येईल. मालमत्ता क्षेत्रात अनुसरले जाणारे नफ्याचे गणित बघून त्यातून आपणही फायदा का कमावून घेऊ नये, असा विचार सरकारनेही केला आहे. म्हणूनच मालमत्ता विक्रीतून होणाऱ्या भांडवली नफ्यावरील कर दुप्पट करण्यात आला आहे. मालमत्ता विक्रीतून होणाऱ्या नफ्यावरील कर १०.३० टक्क्यांवरून २०.६० टक्के करण्यात आला आहे. शिवाय दीर्घकालीनची व्याख्याही सध्याच्या एक वर्षांवरून तीन वर्षांची करण्यात आली आहे.कर वजावटीचा लाभ फार नाही पुन्हा एकदा जिव्हाळ्याच्या मात्र मूळ मुद्दय़ाशी येऊ. आज तुम्ही १५ लाख रुपयांपर्यंतचे कर्ज अगदी २० वर्षांपर्यंत घेतले तर त्याचे वार्षिक व्याज १.५० लाख रुपयांपर्यंत जातेच. तीच मर्यादा आता कर वजावटीसाठी वार्षिक २ लाख रुपये करण्यात आली आहे. मात्र कर्जफेडीचा कालावधी जसजसा कमी होत जाईल, तसतसे व्याजाची रक्कमही कमी होत जाईल. तेव्हा वजावटीचा लाभ तुम्ही म्हणाल तसा अगदी मुदत कालावधीअखेपर्यंत मिळू शकणार नाही. थोडक्यात, वार्षिक १.५ लाख म्हणा किंवा २ लाख, उपरोक्त रक्कम आणि कालावधीसाठी तेवढे व्याज होणारच नाही. आज कोणत्याही बँकेचे गृहकर्ज व्याजदर हे १० टक्क्यांच्या खाली नाहीत. शिवाय कर्जफेडीच्या कालावधीत २० वर्षांपर्यंतचाच अधिक ओघ आहे. (प्राप्तिकर कलम २४(ब)नुसार गृहकर्जाच्या व्याजावरील कर कपात १.५ लाख रुपयांवरून वार्षिक २ लाख रुपये करण्यात आली आहे.)स्मार्ट सिटी हा काही नवा प्रकार नाही. अनेक खासगी विकासक मोठय़ा गृहसंकुलांच्या रूपात सर्व सोयी-सुविधांसह एकप्रकारची छोटी शहरेच साकारत आहेत. पुण्यातीलच मगरपट्टा, हिंजेवडी आयटी पार्क किंवा आता शहरातील सोलापूर मार्गावरील (हडपसर) डीएसकेंचे ‘विश्व’ बघा. तेच आहे ते. ‘नया रायपूर’ संकल्पना आता सगळीकडेच रुजू होत आहे.अशी १०० स्मार्ट सिटी अस्तित्वात आणण्याचे सरकारचे धोरण आहे. म्हणजेच महानगरे, शहरांव्यतिरिक्त अन्य छोटय़ा शहरांनाही मोठय़ांत परिवर्तित करण्यास प्रोत्साहन दिले गेले आहे. अशा छोटय़ा शहरांमध्ये मोठे निवासी गृहनिर्माण प्रकल्प साकारून त्यांना नागरीकरणाचा आकार देण्याचा प्रयत्न आहे. (त्यासाठी ७,०६० कोटी रुपये राखून ठेवण्यात आले आहेत.) जोडीला मेट्रोची तरतूदही आहेच.पायाभूत सेवा क्षेत्राच्या माध्यमातून विकासाचा चेहरा उजळवू पाहणाऱ्या भाजपप्रणीत लोकशाही आघाडी सरकारने महामार्ग, बंदर, विमानतळ याचबरोबर स्थावर मालमत्ता हा त्यांचा मुख्य मतदार (गुजराती विकासक) राहिलेल्या वर्गाच्या जिव्हाळ्याचा विषयही पहिल्याच अर्थसंकल्पात अंतर्भूत केला आहे. घर खरेदीदारांसाठी याबाबतच्या उपाययोजना प्रथमदर्शनी सकारात्मक वाटत असल्या तरी त्या ग्राहक म्हणून खिशावर काय परिणाम करतात, हे येणाऱ्या कालावधीत पहावे लागेल. गेल्या दोन-तीन वर्षांपासून मरगळलेल्या बांधकाम क्षेत्राला त्या कशा स्वरूपात चालना देतात, हे महत्त्वाचे आहे. अन्यथा चालना म्हणजे प्रती चौरस फूट वाढते दर असे व्हायला नको.काय आहे आरईआयटी?विकसित देशांमधील हा नवा प्रकार आता येथेही येऊ घातला आहे. यात विकासकांबरोबरच गुंतवणूकदारांचेही हीत पाहिले गेले आहे. स्थावर मालमत्ता क्षेत्राला त्यांचे प्रकल्प तडीस न्यायला मोठय़ा प्रमाणात रक्कम लागते. अनेकदा तेही गृहकर्जदारांप्रमाणेच बाजारातून, बँका, वित्तसंस्था यांच्याकडून अशा पैशांची उचल घेत असतात आणि त्यापोटी दुहेरी आकडय़ांतील, तब्बल २४ टक्क्यांपर्यंतचे वार्षिक व्याज भरत असतात (त्यामुळेच वाढत्या बुडित कर्जाचा सामना करावा लागणाऱ्या बँकांना आता पायाभूत सेवा क्षेत्राकडे अधिक भर द्यायला सांगितले आहे.) या निधी उभारणीच्या महागडय़ा मार्गासाठी आता पर्याय उपलब्ध झाला आहे. म्हणजे अशा प्रकारे स्थावर मालमत्ता गुंतवणूक विश्वस्त तयार करून त्याद्वारे आपल्या प्रकल्पांसाठी निधी उभारता येईल. यामध्ये येणारा निधी म्हणजे गुंतवणूकदारांनी प्रत्यक्ष त्या विकासाच्या कंपनीमध्ये, सूचिबद्ध कंपनी समभागांमध्ये थेट गुंतवणूक न करता नेमक्या त्या प्रकल्पात गुंतवणूक करायची. किरकोळ गुंतवणूकदारांबरोबरच विदेशी संस्थांनाही यात सहभागी होता येईल. ट्रस्टसाठी किमान मालमत्ता आकार १,००० कोटी रुपये ठेवण्यात आली आहे. म्हणजे साधारणत: ५० लाखांचे २० वनबीएचके तयार करणारे प्रकल्प या पर्यायासाठी असू शकतील. ही गुंतवणूक विकासकांच्या निवासी प्रकल्पांऐवजी वाणिज्यिक वापराच्या जागेमध्ये केली तर अधिक उत्तम. कारण अशा जागेच्या भाडय़ातून होणारे उत्पन्न या नव्या पर्यायामुळे गुंतवणूकदारांनाही विभागून मिळणार आहे. ही संकल्पना अधिक स्पष्ट होईपर्यंत, ही रचना प्रत्यक्षात अस्तित्वात येईपर्यंत सरकारी रोखे आदींमध्ये मिळणाऱ्या ८ टक्क्यांच्या तुलनेत या पर्यायात केवळ एखादा टक्का कमी-अधिक परतावा मिळेल, असे तूर्त कच्चे गणित मांडता येईल. मात्र वाणिज्यिक मालमत्तांच्या वापराचे दर (भाडेच म्हणा ना!) वर्षांला सरासरी ५ टक्क्यांपर्यंत वाढले तरी यातील गुंतवणूक वाईट नाही. बरे, हेही ट्रस्ट भांडवली बाजारात सूचिबद्ध होणार आहेत. म्हणजे कंपन्यांच्या समभागासारखेच. पण त्याला किमान वर्ष लागेल (बाजार नियामक सेबी सध्या त्यासाठी तयारीत आहे. मुंबई शेअर बाजाराने तर यासाठी सल्लागार समितीही नेमली आहे. म्हणजे शेअर बाजारात अस्तित्वात आलेल्या एसएमई एक्स्चेंजप्रमाणे असा स्वतंत्र निर्देशांकही येईल.) तरी याद्वारे किमान १० अब्ज डॉलर रक्कम उभी राहण्याची शक्यता आहे. तर दीडेक डझन विकासक कंपन्या (ज्यांचे बांधकाम १० कोटी चौरस फूट आहे) हा मार्ग अवलंबिण्याची शक्यता आहे. (अर्थसंकल्पावर ७२ अंश घसरणीची प्रतिक्रिया नोंदविणाऱ्या मुंबई शेअर बाजारात या पर्यायामुळे बांधकाम निर्देशांक मात्र ५ टक्क्यांनी उंचावला गेला.) फक्त ‘कॅम्पा कोला’सारख्या प्रकल्पांमध्ये तर आपली गुंतवणूक होत नाही ना यासाठी विकासक, त्यांचा-प्रकल्पांचा इतिहास, नव्या प्रकल्पाबाबतची माहिती याचा अभ्यास गुंतवणूकदारांना अगदी शेअर बाजारातील व्यवहाराप्रमाणेच करावा लागणार आहे.काही अपेक्षा पूर्णपंतप्रधान मोदी नेहमी पाण्याने भरलेल्या अध्र्या ग्लासाचे उदाहरण देत असतात. यंदाच्या केंद्रीय अर्थसंकल्पाबाबत बांधकाम क्षेत्राच्या प्रतिक्रिया संदर्भातही तसेच सांगता येईल. अनेक घोषणा, योजना, तरतुदी जाहीर करून सरकारने या उद्योगाच्या काही अपेक्षा नक्कीच पूर्ण केल्या आहेत. मात्र आणखी निर्णय आणि अंमलबजावणीस अद्यापही वाव आहे. आरईआयटी, एफडीआय, सीएसआर, स्मार्ट सिटी हे बांधकाम उद्योगास पोषक आहे. मात्र बांधकाम क्षेत्राला उद्योगाचा दर्जा देण्याची जुनी मागणी अद्यापही कायमच आहे. त्याचबरोबर या क्षेत्राला पायाभूत सुविधांमध्येही बसविण्याची गरज आहे. बँकांना याबाबत प्रोत्साहित केले गेले आहे ते पायाभूत क्षेत्रासाठी; थेट बांधकाम उद्योगासाठी नव्हे. औद्योगिक उत्पादन, आर्थिक वाढ, निर्यात प्रोत्साहन आणि रोजगारवृद्धी यासाठी विशेष आर्थिक क्षेत्रांचा आढावा घेणे गरजेचेच आहे.- ललितकुमार जैन, अध्यक्ष, क्रेडाई माफक दरातील घर :अंमलबजावणी आवश्यकमाफक दरातील घरांवरील सरकारचा भर यापूर्वीही स्पष्ट झाला आहे, मात्र त्याची आता प्रत्यक्ष अंमलबजावणी हवी आहे. अशा प्रोत्साहनांना मूर्त रूप देणे हेच खरे आव्हान आहे. ते झाले तरच घरांची मागणी आणि पुरवठा यातील दर कमी करता येऊ शकेल. बांधकाम क्षेत्रावर यंदा थेट परिणाम करतील त्या म्हणजे करवजावटीची वाढविण्यात आलेली मर्यादा. गृहकर्जाच्या मूळ रकमेवरील करवजावट मर्यादा १ लाखावरून १.५ लाख तर व्याजावरील करवजावट मर्यादा १.५ लाखावरून २ लाख करण्यात आल्यामुळे एकूणच बांधकाम क्षेत्राला गती मिळू शकेल. वैयक्तिक म्हणून २.५ लाख रुपयापर्यंतच्या वेतनावर कर नाही, ही बाबही त्यात भर घालणारी ठरेल. पायाभूत क्षेत्राला प्राधान्य देताना मुख्य बांधकाम क्षेत्र- जे घर उभारणीसाठी साहाय्यकारी असते त्याचा खर्च कमी होण्याच्या दृष्टीने काहीही प्रयत्न केलेले दिसत नाही. गेल्या चार वर्षांत बांधकाम खर्च १७ टक्क्यांनी वाढला आहे. त्यामुळे विकासकांच्या नफ्यावर विपरीत परिणाम होत असून त्याची झळ थेट घर खरेदीदारांना बसते.- अनुज पुरी, अध्यक्ष, जॉन्स लॅन्ग ला सेले, इंडियागृहनिर्माण उद्योगाला प्रोत्साहन२०२० पर्यंत सर्वाना घरे हे ध्येय जाहीर करून सरकारने गृहनिर्माण उद्योगालाच प्रोत्साहन दिले आहे. देशात घरांचा तुटवडा आहे, यावर विचार केलेला दिसतो. थेट विदेशी गुंतवणुकीसाठी चटई निर्देशांकातील अट कमी करण्यात आल्यामुळे मुंबईसारख्या ठिकाणी एक एकरच्या प्लॉटमध्येही विदेशी निधींचा ओघ येऊ शकेल. यामुळे विकासकांना निधी उभारणी सुलभ होईल. गृहकर्जावरील व्याजदर वजावट वाढविल्यामुळे ४० लाख रुपयांचे घर खरेदी करणाऱ्यांना खूपच लाभ होईल. यामुळे माफक दरातील घरांना मागणी वाढेल. मुंबईसारख्या ठिकाणी झोपडपट्टी पुनर्वसन प्रक्रियेला कंपन्यांच्या सामाजिक दायित्वाला वाव दिल्याने गती मिळेल. - बोमन इराणी, अध्यक्ष, रुस्तमजी
