सहकारी गृहनिर्माण संस्थांची व्याप्ती आणि उद्भवणाऱ्या समस्या लक्षात घेता गृहनिर्माण संस्थांकरिता स्वतंत्र सहकारी कायदा आवश्यक आहे.महाराष्ट्र राज्याचा सहकार कायदा १९६० साली अमलात आला आणि कालांतराने गृहनिर्माण संस्थांनादेखील (हाउसिंग सोसायटय़ा) हा कायदा लागू करण्यात आला. गृहनिर्माण संस्थांना सहकार कायदा लागू करताना त्या वेळच्या राज्यकर्त्यांनी दूरगामी विचार केलेला आहे. प्रचंड लोकसंख्येमुळे जुन्या इमारती, चाळी यांची देखभाल करणे मिळकतीच्या मालकांना दिवसेंदिवस कठीण होऊ लागल्याने विकासकांद्वारे त्या त्या मिळकती विकसित करून घेण्याच्या प्रमाणात वाढ होऊ लागली. त्यामुळे विकासकांकडून होणारे गरव्यवहार व मनमानीला आळा बसावा या हेतूने महाराष्ट्र मालकी हक्क सदनिका कायदा १९६३ साली अस्तित्वात आला. या कायद्याच्या कलम १० नुसार विकासकाने गृहनिर्माण संस्थेची नोंदणी करून देणे बंधनकारक आहे. निरनिराळ्या मिळकती विकसित करून त्या ठिकाणी बांधण्यात आलेल्या इमारतींमधील सदनिका आणि गाळे खरेदीदारांच्या हिताच्या दृष्टीने गृहनिर्माण संस्था स्थापन होणे व तिचे कामकाज सहकारी तत्त्वावर चालणे ही काळाची गरज आहे. गृहनिर्माण संस्थेची नोंदणी झाल्यानंतर या संस्थेला कायदेशीर अस्तित्व प्राप्त होते आणि सहकारी कायदा लागू केल्याने त्या कायद्याची बंधने पाळून संस्थेचे कामकाज करावे लागते. घरमालक आणि भाडेकरूया संकल्पनेमध्ये घरमालकांच्या मनमानी वृत्तीचा त्रास भाडेकरूंना सहन करावा लागतो. मात्र सहकारी गृहनिर्माण संस्थेमध्ये सर्वच सभासद मालक असतात. पदाधिकाऱ्यांची निवड सभासदांमधूनच होत असल्याने पदाधिकारी आणि सभासद ही एकाच रथाची दोन चाके समजली पाहिजेत. दोन्ही चाके व्यवस्थित चालल्यास सोसायटय़ांचा कारभार सुरळीतपणे होतो. सोसायटय़ांचा कारभार पाहणाऱ्या पदाधिकाऱ्यांचे काम म्हणजे थँकलेस जॉब असे म्हटले जाते. परंतु जबाबदारी स्वीकारून पदाधिकारी एक प्रकारे सामाजिक सेवाच करीत असतात आणि या सेवेचा फायदा त्या त्या सोसायटीमधील अनेक रहिवाशांना होतो. सोसायटीचे पदाधिकारी आणि सभासद यांच्यामध्ये समन्वय साधला जाणे जरुरीचे आहे. गृहनिर्माण संस्थेचे पदाधिकारी आणि सभासदांना हक्क व कर्तव्य या दोन्ही गोष्टींची जाणीव असणे हे सोसायटीचा कारभार सुरळीत चालण्याकरिता अतिशय महत्त्वाचे ठरते.पदाधिकाऱ्यांनी आपण ज्या सोसायटीकरिता पदाधिकारी म्हणून काम पाहण्याची जबाबदारी स्वीकारली ती एक सामाजिक सेवा आहे, या दृष्टीनेच त्याकडे पाहणे आणि त्याप्रमाणे कामकाज करणे आवश्यक आहे. मात्र अनेक वेळा सामाजिक आशयाचा विसर पडून पदाधिकाऱ्यांची मनमानी सुरू होते आणि गृहनिर्माण संस्थेमधील वातावरण बिघडण्यास सुरुवात होते. सभासदांनीदेखील केवळ आपल्या हक्कांचाच पाढा न वाचता पदाधिकाऱ्यांच्या कारभाराबाबत ऊठसूट दोष दाखविणे किंवा टीका करणे सोडून सहकार्याच्या भावनेने वागणे जरुरीचे आहे. सोसायटीचे पदाधिकारी आणि सभासद यांच्यामध्ये समन्वय साधला जाणे ही काळाची गरज आहे. सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या संख्येत वाढ झालेली असल्याने प्रत्येक शहरात हाउसिंग फेडरेशन किंवा तत्सम संस्थांकडून सोसायटय़ांच्या कारभारामधील समन्वय याकरिता परिसंवाद, शिबिरे इ.द्वारे प्रबोधन होण्याची आवश्यकता आहे. सहकार खात्याकडून गृहनिर्माण संस्थांना दैनंदिन व्यवस्थापनात मार्गदर्शक अशी अनेक परिपत्रके, पत्रके काढली जातात; परंतु अशी परिपत्रके सोसायटय़ांपर्यंत पोहोचत नाहीत आणि या परिपत्रकांप्रमाणे अंमलबजावणीदेखील होत नाही, असे खेदाने म्हणावेसे वाटते.‘सोसायटी ही सभासदांचा कोणताही फायदा/सोय करत नसते, त्यामुळे सभासद व सोसायटी यांचे परस्परावलंबित्व नसल्याने सभासदांवर सोसायटी लादणे चुकीचे ठरते’ हा काहीजण व्यक्त करीत असलेला विचार न पटण्यासारखा आहे. सभासद व सोसायटी यांचे परस्परावलंबित्व असलेच पाहिजे. ‘एकमेका साहाय्य करू अवघे धरू सुपंथ’ हे सहकारी तत्त्वाचे सूत्र आहे. अनेक सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमधून दैनंदिन कामकाजाव्यतिरिक्त विविध सामाजिक उपक्रम राबविले जातात. त्या निमित्ताने सोसायटीच्या सभासदांमध्ये एकोपा निर्माण होण्यास मदत होते. कोणताही लाभ किंवा फायदा सोसायटीमुळे होतो का, हे पाहण्यापेक्षा आपण किती साहाय्यभूत ठरू शकतो आणि आपल्यामुळे इतरांना कोणत्या प्रकारे मदत होऊ शकते हे पाहणे महत्त्वाचे ठरावे. आज महाराष्ट्रात घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यामधील वादाबाबत स्वतंत्र महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा आहे. तसेच शेतजमिनींच्या व्यवस्थापनासंबंधी मुंबई कुळवहिवाट अधिनियम तसेच महाराष्ट्र महसूल अधिनियम असे कायदे आहेत. हल्ली सर्वत्रच सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे प्रमाण वाढलेले आहे. खरेदीदार त्याच्या स्वत:च्या पशाने सदनिका किंवा दुकान गाळा किंवा व्यावसायिक जागा खरेदी करतो. परंतु ज्या इमारतीमध्ये किंवा ज्या संकुलात जागा खरेदी केली असेल, त्या इमारतीची अथवा त्या संकुलाची सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन झाल्यानंतर सदनिका अथवा गाळा खरेदी करणाऱ्या व्यक्तीस गृहनिर्माण संस्थेचे सभासद व्हावे लागते. पुढे जमीन व इमारत ह्यांचे कन्व्हेयन्स सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नावे झाल्यानंतर मालकी हक्क त्या त्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचा होतो. सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमध्ये निर्माण होणाऱ्या पाìकग व्यवस्था, इमारतीची देखभाल, दरमहा खर्चाचे पसे, सदनिका विकत घेऊनदेखील त्याचा अनेक वष्रे वापर न करणे, सदनिका दुसऱ्या व्यक्तींना वापरण्यास देणे, विविध करांच्या रकमा सभासदांकडून स्वीकारणे, अशा विविध प्रकारच्या मुद्दय़ांबाबत ज्या समस्या उद्भवतात त्या समस्यांच्या दृष्टीने महाराष्ट्र सहकार कायद्यांत असलेल्या तरतुदी परिपूर्ण आहेत, असे वाटत नाही. महाराष्ट्र सहकारी कायदा हा सर्वच सहकारी संस्था म्हणजे सहकारी बँका, सहकारी पतपेढय़ा, सहकारी साखर कारखाने, ग्राहक संस्था अशा सर्वच सहकारी संस्थांकरिता लागू होतो याचा विचार करता व सहकारी गृहनिर्माण संस्थांची व्याप्ती आणि उद्भवणाऱ्या समस्या लक्षात घेता गृहनिर्माण संस्थांकरिता स्वतंत्र सहकारी कायदा होणे आवश्यक आहे.
