24 October 2017

News Flash

रेरा व जीएसटीनंतरचे गृहनिर्माण क्षेत्र

रेरा आणि जीएसटीनंतर गृहनिर्माण क्षेत्रातील परिस्थितीचा आढावा घेणारा लेख..

स्वाती चिकणे-पिंपळे | Updated: July 22, 2017 12:30 AM

( संग्रहीत प्रतिकात्मक छायाचित्र )

रेरा आणि जीएसटीनंतर गृहनिर्माण क्षेत्रातील परिस्थितीचा आढावा घेणारा लेख..

निश्चलनीकरणाच्या ऐतिहासिक निर्णयानंतर दोन मोठे बदल केंद्र सरकारने केले, ते म्हणजे- रेरा व जीएसटी. जीएसटीचा परिणाम तर सर्वच वस्तूंवर व सेवांवर झाला व होत आहे. मात्र, रेरामुळे कायद्यातून पळवाटा काढणाऱ्या काही विकासकांची मुस्कटदाबी झाली आहे. अर्थात ही बाब ग्राहकांसाठी हिताचीच आहे. रेरामुळे गृहनिर्माणमधील परिस्थिती सुधारेल अशी आशा असतानाच सरकारने आणखी एक शस्त्र काढले, ते म्हणजे जीएसटी. जीएसटीबाबत अजूनही ग्राहकच नव्हे, तर काही विकासकांमध्येही संभ्रम आहे. यासाठी विकासकांनी योग्य वेळी जीएसटीतील गृहनिर्माणासाठीच्या तरतुदींची माहिती घेऊन ग्राहकांनाही जागरूक करणे गरजेचे आहे.

रेरा व जीएसटी याचा परिणाम चांगला आहे की वाईट याबद्दल सर्वत्र चर्चासत्र सुरू आहे. रेरा कायद्यानुसार नोंदणी करून, जीएसटी करप्रणालीप्रमाणे घरांच्या किमती याची आखणी केल्यास याचा फायदा विकासकांसोबत ग्राहकांनाही होईल यात शंका नाही. रेरानुसार विकासकांनी कोणत्या गोष्टी पाळल्या पाहिजेत? विकासकांनी एखादा प्रकल्प दिलेल्या वेळेत पूर्ण केला पाहिजे. ज्याप्रमाणे एसआरएचे प्रकल्प उभारले जातात, त्याप्रमाणे जेव्ही (जॉइंट व्हेंचर) किंवा जेडीए (जॉइंट डेव्हलपमेंट अ‍ॅग्रीमेंट) यानुसार प्रकल्प उभारणी करणे, हे पर्यायदेखील असू शकतात. व्यावहारिकपणे विकासकांना बांधकामासाठीचा निधी योग्य प्रकारे वापरून प्रकल्प नियोजित वेळेतच पूर्ण केल्यास विकासक व ग्राहक यांच्यामधील गैरसमज दूर होण्यात मदत होऊ  शकते.

जीएसटीमध्ये अजूनही काही तरतुदींचा उलगडा होत आहे. त्याप्रमाणे यात विकासकांसाठी काही अडचणीही आहेत. बांधकाम व्यावसायिकाला ईआरपी (एंटरप्राइज रिसोर्स प्लॅनिंग) अर्थात व्यवसाय प्रक्रिया व्यवस्थापनाचे आधुनिकीकरण करणे ही एक अडचण वाटत आहे. व्यवसाय प्रक्रिया व्यवस्थापन हे एक सॉफ्टवेअर आहे, जे संस्थेला व्यवसाय व्यवस्थापित करण्यासाठी एकीकृत तंत्रज्ञानाची प्रणाली वापरण्यास आणि तंत्रज्ञान, सेवा आणि मानवी संसाधनांसह संबंधित अनेक बँकांची कामे स्वयंचलित करण्याची परवानगी देते. ईआरपी सिस्टीम ही फायनान्स, अकाउंटिंग, इनव्हेंटरी याच्याशी निगडित असते. दुसरीकडे, विक्रेते व पुरवठादार जीएसटी नोंदणीकृत असल्यास विकासकावरील कराचा भार हलका होण्यास मदत होते. असे न झाल्यास विकासकाच्या अडचणींत वाढ होऊ  शकते. ग्राहकांच्या अपेक्षा व माहितीचा प्रसार हेही विकासकांसाठी मोठे आव्हान असल्याचे मत पोद्दार हाउसिंगचे रोहित पोद्दार यांनी सांगितले आहे. याव्यतिरिक्त जीएसटीमध्ये सध्या तरी जमिनीच्या किमती कमी करण्यासाठीची काहीही तरतूद नाही, त्यामुळे प्रॉपर्टीच्या किमती ६.५ टक्क्यांपेक्षा जास्त वाढतील असे निरीक्षण त्यांनी नोंदवले.

गेल्या काही दिवसांत बांधकाम क्षेत्रात अनेक बदल व नवे ग्राहकहिताय निर्णय घेतले जात आहेत. मुंबईतील ५०० चौरस फुटांपर्यंतच्या घरांवरील मालमत्ता कर पूर्णपणे माफ तसेच ५०० ते ७०० चौरस फुटांपर्यंतच्या घरांना मालमत्ता करात ६० टक्क्यांपर्यंत सूट देण्याचा निर्णय मुंबई पालिका सभागृहाने दिला.

दुसरीकडे, नाइट फ्रँक या संस्थेने सादर केलेल्या अहवालात घर खरेदी-विक्रीत घट झाल्याचे निदर्शनास आले आहे. विकासकांसाठी अजूनही स्टॅम्प डय़ुटी व जमिनीवरील १२ टक्के कर या दोन गोष्टी गृहनिर्माणासाठी जाचक आहेत. मुख्यत्वेकरून ज्या ठिकाणी जमिनींच्या किमती जास्त आहेत. यामुळे ग्राहकांवर पडणारा कराचा भार सरकारच्या परवडणाऱ्या घरांच्या योजनेमुळे काहीसा हलका होऊ  शकतो. जीएसटीनंतर ग्राहक तसेच विकासक दोघांनाही आपल्या आर्थिक नियोजनावर पुन्हा काम करावे लागेल. विकासकांना सर्व स्तरातील अर्थात- विक्रेते, आर्थिक संस्था, कर लेखापरीक्षक, आर्किटेक्ट व मार्केटिंग कन्स्लटंट्स यांच्याशी कायदेशीर बाबींची पडताळणी करणे आवश्यक आहे, असे हावरे ग्रुपचे अध्यक्ष अनिकेत हावरे यांनी सांगितले.

रेरा व जीएसटी हे अजूनही विकासकांच्या अंगवळणी पडलेले नाही. कारण आतापर्यंत रेराअंतर्गत केवळ ३५० विकासकांनी नोंदणी केली आहे. सामान्यत: आपल्याला सहज कुठेही विकासकांच्या जाहिराती किंवा ऑनलाइन जाहिराती दिसतात. मग ३१ जुलैची डेडलाइन असतानाही नोंदणी करण्यासाठी विकासक का सरसावत नाहीत? याचे कारण म्हणजे कित्येकांना रेरानंतर लागू झालेल्या जीएसटी करप्रणालीची व्याख्या, त्यातील तरतुदी, त्याची व्यवसायासाठीची अंमलबजावणी याची पुरेपूर माहितीच नाही. दरम्यान, काही विकासक नव्या नियमांनुसार प्रॉपर्टीची विक्री करत आहेत, जी विकासक व ग्राहक यांच्यासाठी फायदेशीर असेल असे एमसीएचआयचे अध्यक्ष व निर्मल लाइफस्टाइलचे धर्मेश जैन यांनी सांगितले.

एकामागोमाग आलेल्या या निर्णयांमुळे एकूणच विकासकांना आपला कामगारवर्ग, आपली अर्थव्यवस्था, तसेच कराशी संबंधित सर्व बाबी यावर बारीक लक्ष ठेवून नव्या नियमांनुसार बदल करणे गरजेचे आहे. रेरा व जीएसटीसाठी तयार राहून ग्राहकांच्या हितासाठी योग्य प्रकारे अंमलबजावणी करणे सध्या विकासकांसाठी फायदेशीर ठरू शकते, असे गृहनिर्माण मॅनेजमेंट इन्स्टिटय़ुटच्या शुभिका बिल्खा यांचे म्हणणे आहे.

एकंदरच रेरा व जीएसटी याचा परिणाम हा घर खेरदी-विक्रीवर झाल्याचे स्पष्टपणे दिसत आहे. त्यातच नव्या प्रकल्पांची नोंदणी करण्यासाठी विकासक हवा तसा प्रतिसाद देत नसल्याचेही स्पष्ट होते. निश्चलनीकरण, रेरा व जीएसटीनंतर गृहनिर्माण क्षेत्रात काही महिने मंदी राहील असे तज्ज्ञांचे मत आहे. प्रकल्प किती वेळात पूर्ण होणार.. प्रकल्प वेळेत पूर्ण नाही केला तर दंडात्मक कारवाई अशा अनेक गोष्टींचा धसका विकासकांनी घेतला आहे. पूर्वी ज्याप्रमाणे बांधणीसोबतच विक्री होत असल्याने विकासकांच्या हातात खेळते भांडवल असायचे. मात्र, आता सर्व परवानग्या मिळाल्यानंतर रेरा नेंदणी, मग बांधणी यामुळे घरबांधणीचा वेग मंदावत असल्याची चिन्हे आहेत. दुसरा प्रमुख मुद्दा म्हणजे जमिनीचे दर. शहरी भागांत जमिनींचे दर खाली येणे हे केवळ अशक्य आहे. एकूणच निश्चलनीकरणानंतर रोख व्यवहारावर बंदी, रेरानंतर नोंदणी मगच बांधकाम व जीएसटीनंतर जमिनीच्या व्यवहारावर १२ टक्के कर यामुळे गृहनिर्माण क्षेत्रातील उलाढाल मंदावली असल्याचे चित्र सध्या आहे. हे तिन्ही निर्णय दिलेल्या सरकारने वेळोवेळी नियम, अंमलबजावणी, हेल्पलाइन, कार्यशाळा यांच्या माध्यमातून विकासक व ग्राहक यांना जास्तीतजास्त माहिती देण्याचा प्रयत्न केला आहे. मात्र काही विकासकांमध्ये अद्याप याबाबत उदासीनता दिसत आहे. त्यामुळे यासाठी थांबा, बघा मग पुढे जा अशी भूमिका व्यावसायिक घेत आहेत.

स्वाती चिकणे-पिंपळे

vasturang@expressindia.com

First Published on July 22, 2017 12:30 am

Web Title: marathi articles on rera act 2017 and gst