घर खरेदीदारांच्या हक्काचे संरक्षण करण्यासाठी व गृहनिर्माण क्षेत्रावर अंकुश ठेवण्यासाठी नियामक प्राधिकारणाची आणि अपील प्राधिकरणाची स्थापना करण्याची तरतूद असलेल्या एका कायद्याचा नमुना नुकताच प्रसिद्ध केला आहे त्याविषयी..राज्य शासनाने नुकताच घर खरेदीदारांच्या हक्काचे संरक्षण करण्यासाठी त्याचबरोबर एकूणच गृहनिर्माण क्षेत्रावर अंकुश ठेवण्यासाठी नियामक प्राधिकारणाची आणि अपील प्राधिकरणाची स्थापना करण्याची तरतूद असलेल्या एका कायद्याचा नमुना नुकताच प्रसिद्ध केला आहे. या कायद्याच्या मसुद्यावर शासनाने नागरिक आणि संबंधितांच्या हरकती व सूचनादेखील मागवल्या आहेत. त्यावरून नजर फिरवली असता त्यातील काही महत्त्वाच्या तरतुदी पुढीलप्रमाणे आहेत.* एखादा बिल्डर एखादा प्रकल्प पूर्ण करण्यात अयशस्वी ठरला तर त्याच्या ग्राहकांपैकी ६०% ग्राहक एकत्र येऊन एस्क्रो एजंट म्हणून एक स्वतंत्र कायदेशीर संस्था स्थापन करू शकतील व सदर प्रकल्प त्याच्याकडून ताब्यात घेऊ शकतील.* मात्र अशा वेळी नियामक प्राधिकरणाने त्याला मंजुरी देणे आवश्यक आहे. * बांधकामाच्या अवस्थेमधील प्रत्येक प्रकल्पाची नोंदणी करणे आवश्यक आहे. * सदर प्रकल्पासाठी जर कोणताही एजंट नेमला तर त्याने लगेचच त्याची नोंदणी करणे आवश्यक असेल.* प्रत्येक ग्राहकाला प्रकल्पासंबंधीची (उदा. मालकी, मंजुरी, इ.) सर्व कागदपत्रे दाखवणे बंधनकारक राहील.* प्रकल्पाच्या खर्चाचा सर्व तपशील व त्यासंबंधीचे दप्तर (रेकॉर्ड) ठेवणे कायद्याने बंधनकारक आहे.* आगाऊ रक्कम घेताना ग्राहकाबरोबर नोंदणीकृत करारनामा करणे यापुढे बिल्डरांवर बंधनकारक राहील.* ठरावीक मुदतीत एखादी संस्था स्थापन झाल्यावर त्या जागेचे खरेदीखत करून देणे हे बिल्डरवर बंधनकारक राहील.* या कायद्याअंतर्गत आवश्यक ती नियमावलीदेखील विहित नमुन्यात देण्यात येईल.* या कायद्यांतर्गत नियामक प्राधिकरण आणि अपील प्राधिकरण यांची स्थापना होईल.* या प्राधिकरणाच्या अध्यक्षांची तसेच सदस्यांचीदेखील नेमणूक होईल. * ज्या इमारतींना भोगवटा प्रमाणपत्र मिळालेले नसेल (ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट) त्या प्रकल्पांना / इमारतींनादेखील हा कायदा लागू होईल.* अशा प्रकल्पांची नोंदही हा कायदा अस्तित्वात आल्यापासून ९० दिवसांत होणे बंधनकारक असेल. या तरतुदी पाहिल्यानंतर आपणाला या कायद्याचे स्वागतच करावेसे वाटेल. यातील काही तरतूदी वगळता बहुतांश तरतुदी याप्रचलित कायद्यामध्येसुद्धा आहेत. उदाहरणच देऊन बोलायचे असल्यास खरेदीखत करून देणे बंधनकारक होईल. ग्राहकांना कागदपत्रे दाखवणे आवश्यक, इ. तरतुदी या अगोदरच्या कायद्यातदेखील होत्या. परंतु त्याचबरोबर ६०% ग्राहकांनी एकत्र येऊन प्रकल्प ताब्यात घेण्याची तरतूद ही नक्कीच स्वागतार्ह आहे. अर्थात, या सर्वाचा प्रत्यक्ष काय परिणाम होतो हे मात्र त्या कायद्याची अमंलबजावणी झाल्यानंतरच समजेल.या सर्व गोष्टी जरी खऱ्या असल्या तरीसुद्धा उपलब्ध माहितीवरून काही गोष्टी सुचवाव्याशा वाटतात त्या अशा- जसे डीम्ड कन्व्हेअन्स अथवा अभय योजनांच्या बाबतीत सुरुवातीच्या काळात हसे झाले तसे हसे या कायद्याचे होऊ नये. याचाच अर्थ असा, की कायद्यातील तरतुदी या सुटसुटीत असाव्यात. जी काही नियमावली या कायद्याच्या अंतर्गत तयार करण्यात येणार आहे तीदेखील किचकट नसावी. त्यातील वाक्यरचा, अनुस्वार, स्वल्पविराम अथवा अन्य अशाच काही गोष्टींमुळे त्यातून दुसरा काही अर्थ निघणार नाही याची दक्षता घेणे जरुरीचे आहे. या अनुषंगाने काही गोष्टी सुचवाव्याशा वाटतात त्या अशा:-* बिल्डरच्या अकार्यक्षमतेमुळे एखादा प्रकल्प ६०% सदस्य ताब्यात घेऊ शकतील अशी तरतूद प्रस्तावित कायद्यात आहे. त्याचा फायदा घेऊन एखाद्या प्रामाणिक बिल्डरलादेखील संस्थेचे अथवा त्या प्रकल्पात भाग घेऊ शकणारे रहिवासी एकत्र येऊन त्रास देऊ शकतात. अशा वेळी अशा प्रकारे एखादा प्रकल्प एखाद्या रहिवाशांच्या संस्थेने ताब्यात घेतला तर त्याची पूर्तता करण्याची जबाबदारी त्या संस्थेवर टाकली पाहिजे, अथवा संस्थेने अन्य बिल्डरकडून सदर प्रकल्प पुरा करून घ्यायची जबाबदारी संस्थेने घेतली पाहिजे अशा अर्थाचे कलम त्या कायद्यात / नियमावलीत असणे आवश्यक आहे* याच उलट एखादा प्रकल्प सदस्यांनी ताब्यात घ्यायचा ठरवल्यास त्यांच्यावर ‘भीक नको पण कुत्रा आवर’ असे म्हणण्याची वेळ येऊ देता कामा नये. सदस्यांना सोप्या पद्धतीने संस्थेची स्थापना करता आली पाहिजे. एवढेच नव्हे तर त्याला जी काही प्राधिकरणाची मंजुरी लागेल ती मिळवण्याची पद्धतदेखील सुटसुटीत व सोपी असली पाहिजे.* एखाद्या सदस्याने कागदपत्र पाहावयास मागितले तर त्यावर व त्याला ती मिळाली नाहीत तर त्याचा उगाच बाऊ न करता त्याला ती त्वरित उपलब्ध झाली पाहिजेत.* डिम्ड कन्व्हेअन्सची जबाबदारी या कायद्यानुसार बिल्डरवर आहे हे स्पष्ट करण्यात आलेले आहे. ही तरतूद महाराष्ट्र ओनरशिप अ‍ॅक्टमध्येदेखील आहे. परंतु या तरतुदीला कोणतेच बिल्डर फारशी भीक घालत नाहीत म्हणूनच या संबंधी काही गोष्टी सुचवाव्याशा वाटतात त्या अशा :-सर्वसामान्यपणे बिल्डर आणि जमीनमालक/ घरमालक अशामधील वादांमुळे खरेदीखत होत नाही व त्याबाबत ते दोघेही एकमेकांवर दोषारोप करत सुटतात. काही प्रमाणात त्यात तथ्य असले तरी अनेकदा त्यात वेळकाढूपणाच जास्त असतो. जी गोष्ट बिल्डर आणि जमीनमालकांची संयुक्त जबाबदारीने पूर्ण केली जाते ती होत नाही आणि याचा मनस्ताप संस्थेला आणि त्यातील सदस्यांना भोगावा लागतो. क्वचितप्रसंगी संस्थेमधील सदस्यांकडूनही दिरंगाई होते. म्हणून ही जबाबदारी व पुढे नमूद केलेल्या जबाबदाऱ्या याबाबत कठोर कारवाईची तरतूद या कायद्यात हवी. उदा.* बिल्डरने व लँडलॉर्डने अथवा सदस्यांनी खरेदीखत करण्यात चालढकल केल्यास कन्व्हेअन्सचा सर्व खर्च संबंधितांकडून वसूल करण्यात यावा. याविरुद्ध कोणालाही अपिलात जायचे असेल तर कन्व्हेअन्सचा सर्व खर्च स्टॅम्पडय़ुटी, रजिस्ट्रेशन, टॅक्स, वॅटसहित संबंधितांकडून प्राधिकरणाने अनामत म्हणून घेतल्यावरच त्याला अपिलात जाण्याची परवानगी देण्यात यावी. * हीच गोष्ट भोगवटा प्रमाणपत्राबद्दल! भोगवटा प्रमाणपत्र जर मिळाले नाही तर ती जबाबदारी संबंधितांबाबत निश्चित करून त्याला जबरदस्त दंडाची तरतूद प्रतिवर्षी (ओ.सी.) मिळेपर्यंत) करावी, जेणेकरून त्यांच्या बेफिकीर वर्तनावर जरब बसेल. * समजा बिल्डरने सर्व गोष्टींची पूर्तता करूनसुद्धा महानगरपालिकेकडून त्यांना भोगवटा प्रमाणपत्र मिळत नसेल तर ही जबाबदारी संबंधित विभागाची ठरवून ते भोगवटा प्रमाणपत्र वितरित होईपर्यंत त्यांनाही दरवर्षी जबरदस्त दंडाची तरतूद या कायद्यात आवश्यक आहे. समजा डिपार्टमेंटची खरोखर चूक नसेल तर त्याची सविस्तर कारणमीमांसा आयुक्तांच्या मंजुरीसह देण्याची तरतूददेखील या कायद्यात हवी. अशा जर तरतुदी केल्या गेल्या तरच सर्व कायदे बनवण्याचा फायदा होईल आणि अशा तरतुदी न करताच कायदा व नियमावली मंजूर केली गेली तर कायदा केला म्हणून शासनाने स्वत:ची पाठ थोपटण्यास कारण तयार केले आणि दैवाने दिले आणि कर्माने नेले अशी ग्राहकांची अवस्था होईल.
