मुबई महानगरपालिकेने अखेर २५ फेब्रुवारी २०१५ रोजी प्रस्तावित सुधारित विकास नियमावली व विकास आराखडा २०३४ प्रकाशित करून त्यावर ६० दिवसांत नागरिकांच्या सूचना व हरकती मागविल्या आहेत.मुंबई व उपनगरात म्हाडाच्या एकंदर १०८ निवासी वसाहती आहेत, पैकी ५६ वसाहती आकाराने अतिशय मोठय़ा स्वरूपाच्या आहेत. एवढय़ा मोठय़ा प्रमाणात असलेल्या वसाहतीत मुख्यत: मध्यम वर्ग वर्षांनुवर्षे राहत आलेला आहे. त्यामुळे म्हाडाच्या वसाहतीसंदर्भातील कोणतीही माहिती किंवा त्याबाबतचे शासनस्तरावरचे निर्णय हा सर्वसामान्यांचा जिव्हाळ्याचा विषय असतो.मुंबई महानगरपालिकेचा प्रस्तावित सुधारित विकास नियमावली २०३४ मध्ये म्हाडाच्या वसाहतींना पुनर्विकासाकरिता कोणते स्थान दिले आहे याचा विचार होणे आवश्यक आहे. प्रथमदर्शनी ३.५ ते ८ इतका फुगवलेला चटई निर्देशांक प्रत्यक्षात म्हाडा वसाहतींच्या पुनर्विकासासाठी कुचकामी ठरण्याची शक्यता आहे.सदर प्रस्तावित विकास नियमावली २०३४ च्या SDCR ३ सदरात म्हाडा वसाहतीच्या पुनर्विकाससंबधी नियमावली दिलेली आहे. संस्थांना (पर्यायाने विकासकांना) मिळणारे प्रोत्साहन क्षेत्रफळ वगळता बाकी सर्व बाबी जुन्याच म्हणजेच राज्य सरकारने दिनांक ८ ऑक्टोबर २०१३ रोजी शा. क्र. टीपीबी / ४३१३ / १२३ / सी आर - ४७ / २०१३ / यू डी -११ अन्वये बृहन्मुंबईच्या विकास नियमावली कलम ३३(५) मध्ये केलेल्या सुधारणानुसारच ठेवलेल्या आहेत, किंबहुना म्हाडाच्या रहिवाशांना मिळणाऱ्या किमान चटई क्षेत्रफळात कोणताही बदल केलेला नाही. परंतु सदर नियमावलीत इतरत्र केलेल्या जाचक बदलांमुळे म्हाडाच्या वसाहतीचा पुनर्विकास सन २०३४ पर्यंत होणे अवघडच आहे.महानगरपालिकेचा प्रस्तावित सुधारित विकास नियमावली २०३४ चा संपूर्ण अभ्यास केल्यास नेमके कोणते मुद्दे पुनर्विकासास घातक आहेत याचे आपण थोडक्यात विश्लेषण करू.१. चटई निर्देशांक - सध्या म्हाडा वसाहतींना सरसकट ३ चटई निर्देशांक लागू आहे. सुधारित नियमावलीत सदर चटई निर्देशांक झोननुसार ३.५ किंवा ५ किंवा ६.५ इतका लागू होऊ शकतो; परंतु वाढीव अतिरिक्त चटई निर्देशांक हा म्हाडाच्या रहिवाशांना न मिळता तो संस्थांना (पर्यायाने विकासकांना) व म्हाडाला विभागून मिळणार आहे. त्यामुळे चटई निर्देशांक कितीही असला तरीही म्हाडाच्या रहिवाशांना किमान ३०० स्क्वेअर फुटांचे घरच मिळणार आहे.२. प्रीमियम व टीडीआर (TDR) - वरील चटई निर्देशांकाचे वर्गीकरण मूळ (Basic) चटई निर्देशांक + प्रीमियम ‘अ’ + TDR + प्रीमियम ‘ब’ अशा पद्धतीने व याच क्रमाने होणार आहे. त्याचा तक्ता खालीलप्रमाणे आहे. वाचक आपले रहिवासी क्षेत्र कोणत्या FSI झोनमध्ये येते हे मुंबई महानगरपालिकेच्या सांकेतिक स्थळावर भेट देऊन पाहू शकतात. प्रीमियम ‘अ’ हा त्या वर्षीच्या Ready Recknor च्या ७० टक्के दराने मिळणार आहे व प्रीमियम ‘ब’ हा त्या वर्षीच्या Ready Recknor च्या १०० टक्के दराने मिळणार आहे.वरील तक्ता पाहिल्यावर आपल्यास कल्पना येईल, की प्रीमियम ‘अ’ आणि ‘ब’ तसेच ळऊफ क्षेत्र हे विकासकास विकत घ्यावे लागणार आहे आणि त्याचा वापर विकासक अर्थातच आपल्या सवडीनुसार व फायद्यासाठी करणार आहे. हीच बाब पुनर्विकासास घातक आहे.३. फंजीबल चटई निर्देशांक - सध्या महानगरपालिकेचा सुधारित नियमावली १९९१ क्र. ३३(५) नुसार पुनर्विकास व म्हाडाच्या क्षेत्राला मिळणारा ३५% पर्यंतचा फंजीबल चटई निर्देशांक हा विनाकार होता. नवीन प्रस्तावित नियमांमध्ये फंजीबल चटई निर्देशांकालाच बगल दिलेली आहे. परिणामी किमान १२६ स्क्वेअर फूटला म्हाडाचे रहिवाशी कायमचे मुकणार आहेत. यामुळे पुनर्विकास पूर्णत: ठप्प पडण्याची शक्यता आहे.४. Concession in FSI - सध्याच्या नियमावलीनुसार अनेक प्रकारचे सामायिक क्षेत्र, जिना, लिफ्ट, जिना व लिफ्टआमोरील जागा, क्लब हाऊस इ. बाबी चटई निर्देशांकात अंतर्भूत नसून, काही बाबी ठरावीक रक्कम (प्रीमियम) भरून वापरल्या जाऊ शकतात; परंतु नवीन नियमावलीत बहुतेक सर्वच घटक चटई निर्देशांकात अंतर्भूत केले जाणार असल्याने वाढीव चटई निर्देशांकाचा कोठेही फायदा होणार नाही. यामुळे विकासकाच्या अर्थकारणावर याचा गंभीर परिणाम होणार असून, परिणामी विकासक पुनर्विकास करण्यास सहजासहजी धजावणार नाही. किंवा विकासक इतर सामायिक सुविधा देण्यास आखडता हात घेईल.५. जोते क्षेत्रफळ - वरील बाबींची दखल घेत पुनर्विकासाचे बिल्ट-अप क्षेत्र (BUA FSI) काढताना नवीन नियमावलीनुसार चटई क्षेत्रफळाला १.४ ने गुणावे लागेल. सध्याच्या नियमावलीनुसार हाच गणक १.२ इतका आहे. म्हणजे जर विकासकाने ३०० स्क्वेअर फूट इतके चटई क्षेत्रफळ पुनर्विकासास बांधल्यास पुनर्विकासाचे बिल्ट अप क्षेत्र (BUA FSI) हे ३०० ७ १.४ = ४२० स्क्वेअर फूट इतके ठरविले जाईल. विकासकास मिळणाऱ्या मोबदल्यासाठी (incentive FSI) हेच क्षेत्रफळ गृहीत धरले जाणार आहे; परंतु पुनर्विकसित क्षेत्राचे ((Rehab component)) बांधकाम करताना वरील नियमांमुळे, विकासक कोणतेही अधिकचे सामायिक क्षेत्र देण्यास असमर्थ असेल.६. मुंबई महानगरपालिकेने प्रस्तावित सुधारित विकास नियमावलीबरोबरच विकास आराखडा २०३४ प्रकाशित केलेला आहे. त्यात बरेचशे रस्ते रुंद केलेले आहेत, तसेच विविध प्रकारची आरक्षणेसुद्धा प्रस्तावित केलेली आहे. म्हाडा वसाहतीचे अनेक भूखंड हे अंदाजे ५०० ते १००० चौ. मी. क्षेत्रफळाचे आहेत. त्यामुळे जर एखाद्या चाळीचा किंवा इमारतीचा पुनर्विकास त्याच भूखंडात प्रस्तावित असल्यास रस्तारुंदीकरणामुळे व इतर आरक्षणामुळे त्यास बाधा येऊ शकते.७. म्हाडाच्या पुनर्विकास प्रकल्पांना ३३(१०) व परिशिष्ट ४ च्या अनेक सवलती व सुट लागू आहेत. त्यामुळे छोटय़ा जागेतसुद्धा म्हाडाच्या मोडकळीस आलेल्या इमारतींचा पुनर्विकास होण्यास मदत होते; परंतु प्रस्तावित विकास नियमावली २०३४ मध्ये वरील सगळे नियम रद्दबातल केल्यामुळे त्याचा पुनर्विकासावर विपरीत परिणाम होण्याची शक्यता आहे.इतर काही क्षुल्लक जमेच्या बाजू८. अतिरिक्त चटई निर्देशांक - सध्याच्या नियमावलीनुसार म्हाडाच्या पुनर्विकासामुळे उपलब्ध होणारा अतिरिक्त चटई निर्देशांक जर त्याच भूखंडात वापरता येत नसल्यास फुकट जायचा किंवा प्रीमियम आकारून लगतच्या भूखंडात त्याचा वापर करण्याची सोय होती; परंतु नवीन नियमावलीनुसार विकासकास अशा प्रकारचे अतिरिक्त चटई क्षेत्र, टीडीआर (TDR) स्वरूपात मिळण्याची सोय आहे.९. वाहनतळासाठी (पार्किंग)अनुज्ञेय क्षेत्र - नवीन नियमावलीनुसार प्रत्येकी १०० स्क्वेअर फूट. BUA FSI असल्यास एक वाहन ठेवण्यासाठी लागणारे क्षेत्र किंवा त्या पटीत असणारे क्षेत्र अनुज्ञेय होणार आहे. म्हणजे जर आपण अंदाजे ३०० स्क्वेअर फूट इतके चटई क्षेत्रफळ विचारात घेतल्यास अशा तीन घरांना मिळून १ वाहनतळ मिळू शकते. सध्याच्या नियमावलीनुसार अशा चार घरांना मिळून १ वाहनतळ अनुज्ञेय आहे.१०. रस्त्यालगत सोडण्याची मोकळी जागा.((Front and side margin) नवीन नियमावलीनुसार रस्त्यालागत तसेच एका बाजूने सोडावी लागणारी मोकळी जागा ही टप्प्याटप्प्याने सोडण्याची सोय आहे. त्यामुळे चटई निर्देशांक त्याच जागेत वापरण्यास थोडी फार मदत होऊ शकते. वरील विश्लेषण पाहता असे लक्षात येईल, की नवीन नियमावलीनुसार जवळजवळ सर्व जोत्यांचे क्षेत्रफळ मोजले जाणार आहे, त्यामुळे सवलतीचा चटई निर्देशांक वगैरे प्रकार राहणार नाही. त्यामुळे सर्व बांधकाम व्यावसायिकांचे आर्थिक व्यवहार कोलमडणार आहेत; परिणामी पुनर्विकासाचा मुद्दा या प्रस्तावित विकास नियमावलीमध्येही दुर्लक्षित राहिलेला आहे.
