एकीकडे घरमालकांच्या अवास्तव मागण्या, भाडेकरूंच्या बेसुमार आशा-अपेक्षा तर दुसरीकडे पालिकेचा असहकार, कागदी घोडे नाचवण्यात खर्च होणारा भरपूर वेळ व ‘किंमत’- हीच खरी तर पुनर्विकासाच्या कामातील अडथळ्यांची शर्यत आहे. यातून मार्ग काढण्यासाठी या सर्वच घटकांनी सामंजस्याची भूमिका घेतली पाहिजे.

पू र्वी मातीशेणांनी लिंपलेल्या कुडाच्या झोपडीत राहणारा माणूस हळूहळू विटा-मातीने बांधलेल्या भिंतीच्या घरात राहू लागला. त्यानंतर सिमेंटने बांधलेल्या दगडी जोत्यावर वीट, सिमेंट व रेती वापरून बांधलेल्या प्लॅस्टरच्या घरात त्याचे वास्तव्य  सुरू झाले. हळूहळू चाळी बांधल्या जाऊ लागल्या. काळ बदलत गेला तशा चाळी मागे पडल्या व २-३ मजल्यांच्या इमारती उभ्या राहू लागल्या. आडव्या रेषेत राहणारे चाळमालक, जमीनमालक व त्यांचे भाडेकरू मग उभ्या इमारतीत राहू लागले. आणि आज त्या जागांना व त्यात राहणाऱ्या सर्वानाच उंच इमारतीचे वेध लागले आहेत. जुन्या व जीर्ण झालेल्या ५-७ मजली इमारती जमीनदोस्त करून त्याच जागेवर आकाशाला गवसणी घालणाऱ्या गगनचुंबी इमारती उभ्या करण्याचे, पुनर्विकास करण्याचे धोरण सरकारने जाहीर करून शहर सुंदर बनविण्याचा संकल्प केला.
पिढय़ान् पिढय़ा लहान घरात राहणारे मात्र काळ बदलला ‘आठवणीतले घर’ वा ‘घर-कौलारू’ पाडून त्या जागेवर सुंदर, देखणी इमारत उभी असल्याचे स्वप्न आज सर्वानाच पडू लागले आहे. आजच्या या स्क्वेअर फुटांच्या महाग काळात ‘परवडणाऱ्या घराचे स्वप्न’ बघणेसुद्धा खूपच कठीण झाले आहे. म्हणून आपल्याच ‘जुन्या घराच्या जागेवर’च्या बांधल्या जाणाऱ्या इमारतीत राहणे ‘स्वस्त’ झालेले आपण बघत आहोत. जुन्या इमारतींच्या, चाळींच्या, झोपडपट्टींच्या जागी नवीन इमारती होत असल्याचे आपल्याला आज सर्वच ठिकाणी दिसत आहे. पण त्या पुनर्विकासाला म्हणावी तेवढी गती नाही. त्याचप्रमाणे कमी प्रमाणात म्हणजे १० पैकी १-२ ठिकाणीच कामे चालू असल्याचे नजरेस पडते.
याच संथ गतीने जर का जुन्या इमारतींची पुनर्बाधणी होत असेल, तर विकास राहील बाजूला व जीर्ण, कमकुवत झालेल्या इमारती कोसळून जीवितहानी होण्याची शक्यता अधिक संभवते. म्हणून या पुनर्विकासाच्या मुद्दय़ावर  गांभीर्याने विचार करण्याची वेळ आली आहे.
पुनर्विकास म्हटला म्हणजे त्यात प्रामुख्याने जमीनमालक/घरमालक, त्यांचे भाडेकरू, विकासक व पालिका (नगर, महानगर) यांचा समावेश होत असतो. हे नव्याने तयार होणाऱ्या इमारतीचे चार महत्त्वाचे आधारस्तंभ आहेत. यांच्याशिवाय कुठेही नवीन इमारती उभ्या राहू शकत नाहीत. तसेच वरील चार घटकांपैकी सर्वचजण सारख्या प्रमाणात संतुष्ट व समाधानी असणे गरजेचे असते. पण जेव्हा त्या चार घटकांत ते समाधान नसते म्हणून पुनर्विकास प्रकल्प रखडतात, मागे पडतात किंवा सुरू होऊ शकत नाहीत.
सरकारच्या उपविधीनुसार सोसायटय़ांचा कारभार चालत असतो व निबंधकाचे लक्ष त्या सर्वावर असते. सुरुवातीला आपल्या जागेवर नवीन इमारत होणार म्हणून सर्वच जण आनंदात असतात. सर्वसाधारण सभा होऊन ठराव मांडले जातात व प्रत्येकांच्या अपेक्षांचा पाऊस पडण्यास सुरुवात होते व नाटकाच्या पहिल्याच अंकाला प्राथमिक स्वरूपात फाटे फुटण्यास सुरुवात होते. हीच गत इकडे घरमालक, जमीनमालक व भाडेकरू यांच्यात जुंपत जाते. वादविवादाने दोन तट पडतात. एकात उत्साह संचारतो, तर दुसऱ्या गटात असंतोष खदखदत राहतो. एका बाजूला कमिटी, जमीनमालक तयारी करीत असतात, तर दुसऱ्या बाजूला विरोधक सज्ज राहतात. विरोधकांकडून त्यांच्या मित्रांचे सल्ले घेतले जातात, वेळ मारून नेण्यासाठी अनेक विकासकांना आमंत्रित करून आशा-अपेक्षांचे डोंगर रचले जातात व जेणेकरून प्रकल्प थांबविण्यासाठी प्रयत्नांची पराकाष्ठा केली जाते. अशा या सर्व घडामोडींत इमारत तर राहते बाजूला, पण आपापसांत मतभेद, तंटे, मारामाऱ्या, कोर्टकचेऱ्या सुरू होतात. अशा ठिकाणी विकासकसुद्धा आपली असमर्थता दाखवून आपल्याला तुमच्या कामात रस नसल्याचे कळवतात व पुनर्विकास इथेच रखडत असतो.
घरमालकांच्या अवास्तव मागण्या, भाडेकरूंच्या बेसुमार आशा-अपेक्षा. विकासकाला वाटत असते की समोरच्यांनी जास्त जागा व पैसा मागू नये, मला जास्त फायदा व्हावा व नवीन भावाने गडगंज नफा मिळवावा. तर तिकडे पालिकेची असहकाराची भावना, कागदी घोडे नाचवण्यात लागणारा भरपूर वेळ व प्रत्येक कामासाठी मोजावी लागणारी किंमत, हीच खरे तर पुनर्विकासाच्या कामातील अडथळ्यांची शर्यत आहे. तर मग पुनर्विकास होणार तरी कसा? उंच इमारतींनी व्यापलेले शहर दिसणार तरी केव्हा? म्हणून कुठेतरी सामंजस्याची भूमिका प्रत्येकाला म्हणजे जमीनमालक, सोसायटीचे सभासद, भाडेकरू, विकासक व पालिका या सर्वानी घेतल्याशिवाय पुनर्विकास होणे शक्य नाही.
स्वत:ची जागा आहे, पण त्यावर बांधकाम करण्यासाठी एकता नाही, तसेच निधी नाही म्हणून सर्वस्वी विकासकावर अवलंबून राहावे लागते. जास्त पैसा व जास्त जागेची अपेक्षा प्रत्येक जण बाळगत असतो. विकासक एफएसआय व टीडीआरचे गणित सोडवत असतो व सर्वानाच स्वत:ला मिळणारी बाकी शून्य आली आहे, हे दाखवत असतो. कर बुडल्याने पालिकेचे नुकसान तर होतेच, पण सरकारने जाहीर केलेल्या सर्वसामान्यांच्या स्वप्नांना उजाळा देणारे पुनर्विकासाचे धोरण फक्त कागदावरच राहते. म्हणून नवीन इमारतीच्या या शिलेदारांनी जर त्यांना खरोखरच पुनर्विकास साधायचा असेल तर ‘समझोता’ केल्याशिवाय मुळीच पर्याय नाही.
सध्याच्या बाजारभावाप्रमाणे मिळणारा आकार, पैसा व जागा घेतल्यास विकासकालासुद्धा ते परवडणारे झाले पाहिजे. सरासरी फुटामागे येणारा बांधकाम खर्च, एफएसआय व टीडीआर, मान्यताप्रत मिळविण्याचा खर्च, पालिकेचा कर, इमारत बांधण्यासाठी मूळ रहिवाशांना द्यावे लागणारे डिपॉझिट, भाडे, कॉर्पस फंड व इतर बरेचसे खर्च, १९९१ च्या विकास नियमावलीचा अभ्यास, त्यात असलेल्या मार्गदर्शक तत्त्वांचा आधार, आपल्या आजूबाजूच्या इमारतींच्या झालेल्या व्यवहाराची माहिती, विचारवंतांचा व तंत्रज्ञांचा सल्ला, वकिलांचा सहभाग, कायद्याची ओळख, सक्षम विकासकांची यादी, पालिकेवरील विश्वास, रहिवाशांची एकता, इ. अनेक गोष्टींची आवश्यकता व गरज या नव्याने होणाऱ्या इमारतींच्या आधारस्तंभाकडून अपेक्षित असते. या सर्वाची पूर्तता ही वेळच्या वेळी झाली तरच पुनर्विकास घडत असतो व जुन्या इमारतींच्या जागेवर नवीन उंच इमारती उभ्या राहू शकतात.