घर खरेदी करण्यासाठी आपली आयुष्यभराची पुंजी पणाला लावणाऱ्या ग्राहकाच्या वाटय़ाला खूपदा मनस्तापाशिवाय दुसरं काहीच येत नाही. पण राज्य शासनाने नुकत्याच संमत केलेल्या रेरा - स्थावर संपदा नियमांमुळे घर खरेदी करणाऱ्या ग्राहकाला बरेच संरक्षण मिळाले आहे. घर खरेदी करताना होणारी फसवणूक आणि असंख्य छुप्या तरतुदींमधून होणारा त्रास हा सर्वसामान्य सदनिका ग्राहकासाठी कायमच मोठी डोकेदुखी ठरत असतो. अशा वेळी ग्राहकाला असंख्य किचकट कायदेशीर प्रक्रियांना तोंड देत विकासकाशी लढा द्यावा लागतो. त्यातच अनेक ठिकाणी ग्राहकाचे हित जपणाऱ्या कायद्याची उणीव असते. त्याअनुषंगाने राज्य शासनाने नुकत्याच संमत केलेल्या रेरा - स्थावर संपदा नियमांमुळे ग्राहकाला बऱ्यापैकी संरक्षण मिळाले आहे असे मुंबई ग्राहक पंचायतीचे कार्याध्यक्ष अ‍ॅडव्होकेट शिरीष देशपांडे यांनी सांगितले. पण या कायद्याचे आजचे स्वरूप आणि त्यातून निर्माण झालेले महाराष्ट्राचे प्राधिकरण हा प्रवास सोपा नव्हता. किंबहुना तब्बल तीन वर्षांच्या अथक परिश्रमानंतर आज अगदी १०० टक्के नसला तरी बऱ्यापैकी ग्राहकाचे संरक्षण करणारा कायदा अस्तित्वात आला आहे असे म्हणता येईल. या कायद्याची सुरुवात झाली ती २०१२ मध्ये. महाराष्ट्राच्या विधिमंडळाने ‘महाराष्ट्र गृहनिर्माण कायदा’ संमत करून तो राज्यपालांकडे स्वाक्षरीसाठी पाठवला. हा कायदा पूर्णपणे बिल्डरधार्जिणा असल्यामुळे मुंबई ग्राहक पंचायतीने राज्यपालांनी यावर स्वाक्षरी करू नये यासाठी बरेच प्रयत्न केले. या कायद्यात काही मूलभूत त्रुटी होत्या. म्हाडा आणि सिडको या दोन सरकारी गृहनिर्माण क्षेत्रांना यातून पूर्णपणे वगळण्यात आले होते. त्याचबरोबर पुनर्विकासावर देखील ठोस काहीही नमूद केलेले नव्हते. पण हा कायदा संमत होऊन राष्ट्रपतींकडे स्वाक्षरीसाठी गेला. या सर्व प्रकरणात दोन वर्षे गेली आणि सत्ताधाऱ्यांनी आपले वजन वापरून २०१४ मध्ये हा कायदा संमत करून घेतला व त्याअंतर्गत नियम तयार करण्याची प्रक्रिया सुरू केली. पण त्याच वेळी संसदेत रेरावर चर्चा सुरू होती. त्यामुळे महाराष्ट्राचा कायदा पुन्हा संसदीय समितीपुढे सादर करावा लागला. त्यावर मुंबई ग्राहक पंचायतीने २० आक्षेप नोंदवले आणि त्यापैकी १८ सूचना मान्य झाल्या. त्यापैकी महत्त्वाची सूचना म्हणजे संसदेत रेरा कायदा संमत झाल्यानंतर महाराष्ट्र गृहनिर्माण कायदा रद्द व्हावा. शिरीष देशपांडे सांगतात की, आम्ही केवळ महाराष्ट्राच्या कायद्यातील त्रुटीच दाखवल्या नाहीत तर त्यातील चांगल्या गोष्टी संसदेने रेरामध्ये स्वीकाराव्यात अशीदेखील सूचना केली. महाराष्ट्राच्या जुन्या गृहनिर्माण कायद्यानुसार घराचा ताबा घेतल्यानंतर घरामध्ये काही दोष आढळल्यास पाच वर्षांपर्यंत ग्राहकाला तक्रार करण्याची सुविधा होती. तर रेरामध्ये ती मुदत दोनच वर्षे होती. अशा अनेक सूचनांनतर अखेरीस १ मे २०१६ रोजी संसदेत रेरा संमत झाला. त्यातील कलम ९२ नुसार ‘महाराष्ट्र गृहनिर्माण कायदा २०१४’ हा रद्द झाला. आता संसदेच्या कायद्यानुसार प्रत्येक राज्य यासाठी प्राधिकरण निर्माण करेल आणि त्यासाठीचे नियम तयार करेल. महाराष्ट्राने ८ डिसेंबर २०१६ ला त्यासंदर्भातील राज्याची प्राधिकरणाची नियमावली प्रसूत केली. त्यातदेखील अनेक तरतुदी या बिल्डरधार्जिण्या असल्यामुळे मुंबई ग्राहक पंचायतीने त्यावर तब्बल ५४ आक्षेप नोंदवल्याचे शिरिष देशपांडे सांगतात. प्रकल्पाची साद्यंत माहिती संकेतस्थळावर देणे, पुनर्विकासामध्ये मूळ ग्राहकाला तक्रारीची सुविधा, मासिक हफ्ता चुकल्यानंतरची तरतूद, सहकारी संस्था निर्मिती, इस्टेट एजंट नोंदणी, विकासकाला दंड असे अनेक नियम ग्राहकाभिमुख करण्यात ग्राहक पंचायतीला यश आल्याचे शिरिष देशपांडे नमूद करतात. राज्याच्या नियमावलीनुसार विकासकाला गृहनिर्माण प्रकल्पांची साद्यंत माहिती (मागील पाच वर्षांतील सर्व प्रकल्प, सुरू असलेले प्रकल्प, त्यांची मुदत इ) प्राधिकरणाच्या संकेतस्थळावर प्रकाशित करण्यापासून सवलत देण्यात आली होती. पण ग्राहक पंचायतीने ही मागणी लावून धरली. सुधारित मसुद्यानुसार आता कोणताही नवीन प्रकल्प सुरू करण्याआधी प्रत्येक विकासकाला प्राधिकरणाकडे त्याची नोंदणी करावी लागेल. त्यानुसार त्याला एक नोंदणी क्रमांक दिला जाईल आणि एक स्वतंत्र वेबपेजदेखील. हा नोंदणी क्रमांक विकासकाला जाहिरातीत नमूद करणे बंधनकारक असेल. पुनर्विकासाबाबत महाराष्ट्राच्या प्राधिकरण नियमात ग्राहकाला वाऱ्यावरच सोडले होते. पुनर्विकासामध्ये मूळ रहिवाशांना काही तक्रार असेल तर त्या तक्रारी प्राधिकरणाकडे नोंदवण्याची कसलीही तरतूद नव्हती. नव्या मसुद्यानुसार आता पुनर्विकासामध्ये मूळ रहिवाशांनादेखील प्राधिकरणाकडे जाता येईल. ग्राहकाचा एखादा मासिक हफ्ता चुकला तर लगेचच केवळ सात दिवसांच्या नोटिसीवर विकासकाला करार रद्द करून ती सदनिका दुसऱ्याला विकण्याची मुभा मूळ मसुद्यात होती. मात्र नवीन कायद्यानुसार तीन सलग हफ्ते जर चुकले तर पंधरा दिवसांच्या नोटिसीनंतरच विकासकाला कारवाई करता येईल. महाराष्ट्राच्या मूळ मसुद्यात भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाल्यानंतर सहकारी संस्था स्थापन करण्याची तरतूद होती. पण संसदेने मंजूर केलेल्या रेरा मध्ये ५० टक्के सदनिका विकल्यानंतर सहकारी संस्था स्थापन करण्याचे बंधन होते. राज्याच्या सुधारित मसुद्यात आता ५१ टक्के सदनिका विकल्यानंतर सहकारी संस्था स्थापन करावी लागेल. महाराष्ट्राच्या कायद्यात विकासकावर सवलतींची खैरातच होती. प्राधिकरणाकडे प्रकल्प नोंदवण्याचे शुल्क हे केवळ १ रुपया प्रतिचौरस मीटर होते. ते आता १० रुपये प्रतिचौरस मीटर करण्यात आले आहे. विकासकाला सवलती देताना इस्टेट एजंटसाठी मात्र तब्बल २५ लाख रुपयांचे नोंदणी शुल्क आकारण्यात येणार होते. ग्राहक पंचायतीने ते १० हजार रुपये असावे असे सुचवले व नवीन मसुद्यात तशी सुधारणा झाली आहे. त्याचबरोबर ग्राहकाला प्राधिकरणाकडे तक्रार करायची असेल तर १० हजार रुपये शुल्क आकारण्यात येणार होते. पण आता सुधारित शुल्क हे पाच हजार रुपये असेल. सदनिकेची किंमत कितीही असली तरी हे शुल्क तेवढेच राहील ही त्रुटी मात्र त्यामध्ये राहणार आहे. अर्थात अशा अनेक सुधारणा झाल्या असल्या तरी काही सुधारणा होऊ शकल्या नाहीत असे शिरिष देशपांडे सांगतात. त्यापैकीच एक म्हणजे ग्राहकाकडून किती रक्कम कोणत्या टप्प्यावर स्वीकारायची. करार करण्यापूर्वी २० टक्के रक्कम आणि जोत्याचे बांधकाम झाल्यानंतर ४५ टक्क्य़ांपर्यंतची रक्कम ग्राहकाकडून घेण्याची मुभा विकासकाला देण्यात आली आहे. मोफामध्ये मात्र ही मर्यादा ३० टक्क्य़ांपर्यंतच होती, पण आज ही मर्यादा ४५ टक्क्य़ांवर गेली आहे. याबाबतीत अजूनही सुधारणा होणे गरजेचे असल्याचे ते नमूद करतात. ग्राहकाला फटका बसणाऱ्या बऱ्याच तरतुदींमध्ये सुधारणा झाली आहे, मात्र दुसरीकडे विकासकाला जाणीवपूर्वक काही पळवाटादेखील ठेवण्यात आल्या आहेत हे येथे नमूद करावे लागेल. दंडामध्ये कपात, तुरुंगवासाऐवजी दंडाची तरतूद अशा काही बाबी अजूनही त्यामध्ये आहेत. स्थावर संपदा प्राधिकरण हे ग्राहकाचे अगदी १०० टक्के संरक्षण करणारे नसले तरी बऱ्यापैकी सर्वसमावेशक कायदा व्हावा यासाठी सुधारणा करण्यात ग्राहक पंचायतीला यश आल्याचे शिरिष देशपांडे सांगतात. ग्राहकांचे रक्षण करणाऱ्या अनेक तरतुदी या कायद्यात असल्यातरी ग्राहकांनीदेखील या कायद्याचा वापर करणे महत्त्वाचे आहे. त्यासाठी नेमकी तक्रार निवारणाची पद्धत समजून घ्यावी लागेल. या कायद्यानुसार एक अभिनिर्णय अधिकारी (अडय़जुकेटिंग ऑफिसर) नियुक्त केला जाईल. ग्राहक पंचायतीने येथे शासकीय अधिकाऱ्याच्या जागी न्यायिक अधिकारी नेमायला सरकारला भाग पाडले आहे. त्याने दिलेल्या निर्णयावर आक्षेप असतील तर अपिलीय अधिकाऱ्याची सुविधा करण्यात आली आहे. त्यांचा निर्णयदेखील मान्य नसेल तर उच्च न्यायालयात तक्रार दाखल करावी लागेल. तक्रार निवारणासाठी ६० दिवसांची मुदत देण्यात आली आहे. १ मे २०१७ पासून हे प्राधिकरण कार्यरत होणार आहे. प्राधिकरणाच्या नोंदणी प्रक्रियेतदेखील बरीच सुधारणा झाल्याचे शिरिष देशपांडे सागंतात. प्राधिकरणाच्या नियोजित अध्यक्षांनीच ही संपूर्ण प्रक्रिया ऑनलाइन पद्धतीने होणार असल्याचे नमूद केले आहे. ही खूपच महत्त्वाची बाब म्हणावी लागेल. कारण व्यक्तिश: भेटीतून भ्रष्टाचार फोफावत असतो. प्राधिकरण बांधकामाच्या व इतर परवानग्या देण्याचे काम करणार नाही. ते काम स्थानिक स्वराज्य संस्थाच करतील. पण त्यावर पर्यवेक्षणाचे अधिकार प्राधिकरणाला असतील. प्राधिकरणाच्या नियमांमध्ये ग्राहकांच्या दृष्टीने दोन महत्त्वाच्या तरतुदींकडे शिरिष देशपांडे लक्ष वेधतात. मासिक हफ्ता देण्यास विलंब झाला तर विकासक १८ ते ३६ टक्के असा मनमानी व्याजदर लावायचे. पण काही तक्रारींमुळे ग्राहक पैसे परत मागत असेल तर मात्र व्याजाचा दर कमी असायचा. नवीन सुधारणांनुसार आता हा दर दोघांसाठी समान असेल. तसेच सदनिकेचा ताबा मिळण्यास विलंब झाला तरी ग्राहक हा विलंब स्वीकारत असे. पण विलंबकाळासाठीचे व्याज विकासकाकडून मिळवण्यास त्याला ग्राहक न्यायालयात जावे लागत असे. पण या नव्या नियमांनुसार करारात नमूद केल्यानुसार जर विलंब झाला तर प्राधिकरणाकडे न जातादेखील विकासकला हे व्याज ग्राहकाला द्यावे लागेल असं बंधन घालण्यात आले आहे. त्याचबरोबर सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे यापुढे सदनिकांची विक्री ही कार्पेट एरियावर करावी लागेल. विकासक यापूर्वी बिल्ट-अप, सुपरबिल्ट-अप अशी आकारणी करायचे. पण बिल्ट-अप, सुपरबिल्ट-अप या क्षेत्रफळांची कसलीही व्याख्या आपल्याकडे नव्हती. विकासक म्हणेल ती पूर्व दिशा असायची. त्यामुळे नेमकं किती क्षेत्रफळासाठी आपण किती पैसे भरतोय आणि आपल्याला किती क्षेत्रफळ प्रत्यक्षात मिळणार याबाबत संभ्रम होता. आता कार्पेट एरिआवर विक्री होताना कदाचित प्रतिचौरस फुटाचा दर अधिक असेल, पण नेमक्या क्षेत्रफळाबाबत संदिग्धता नसेल. तसेच दरवाढीचा फटका यापुढे ग्राहकाला बसणार नाही याची तरतूद या कायद्यात करण्यात आली आहे. करारात नोंदलेली रक्कमच तो विकासकाला देय राहील, असे शिरिष देशपांडे नमूद करतात. सध्या सुरू असणाऱ्या प्रकल्पांना या प्राधिकरणाच्या कचाटय़ातून वगळण्यासाठी बरेच प्रयत्न झाल्याचे शिरिष देशपांडे सांगतात. पण सध्या सुरू असणारे आणि भोगवटा प्रमाणपत्र न मिळालेले सर्व प्रकल्प या प्राधिकरणाच्या अंतर्गत आता येणार आहेत. ग्राहक पंचायतीने ग्राहकांच्या हितासाठी प्रयत्न करून बऱ्याच सुधारणा केल्या आहेत. पण केवळ चांगला कायदा झाला म्हणून ग्राहकांनी सुस्त होऊन चालणार नाही. ग्राहकांनी सर्व तरतुदी तपासून घेण्याची गरज असेल. १ मेनंतर सर्व प्रक्रिया पूर्ण होण्यासाठी तीन महिन्यांची मुदत देण्यात आली आहे. त्यानंतर गृहनिर्माण प्रकल्पांच्या जाहिरातीपासूनच (जाहिरातीत नोंदणी क्रमांक बंधनकारक आहे) ग्राहकांला सजग राहावे लागेल, अन्यथा कायदा असेल, पण तुमचा हक्क वापरलाच नाही तर त्याला काही अर्थ नसेल. सुहास जोशी - response.lokprabha@expressindia.com
