नुकताच लागू झालेला ‘रेरा’ कायदा आणि एक जुलैपासून लागू होणारे ‘जीएसटी’ या आर्थिक क्षेत्रातील अलीकडच्या काळातील महत्त्वाच्या घडामोडी. गुंतवणुकीच्या दृष्टिकोनातून त्यांच्यावर एक नजर- बदलते कायदे, अर्थव्यवस्थेने गुंतवणूकदारांना निश्चितपणे गोंधळात टाकलेले दिसते आहे. ही परिस्थिती याआधी देखील उद्भवलेली नव्हती का? तर, हो. अशा परिस्थितीचा सामना गुंतवणूकदाराने याआधी देखील केलेला आहे. मात्र, तो तात्कालिक होता. यावेळी मात्र या परिस्थितीत मोठे बदल होत आहेत. हा बदल दीर्घकालीन आहे. किंवा ही परिस्थिती नजीकच्या भविष्यात तातडीने बदलेल अशी स्थिती सध्या तरी नाही. याची कारणमीमांसा करावयाची झाल्यास सांगता येईल की, यादरम्यान अशा काही गोष्टी घडल्या व काही नजीकच्या भविष्यात घडणार आहेत. ज्याचा परिणाम हा एकूण रिअल इस्टेट क्षेत्रातील गुंतवणूकदारांवर प्रत्यक्ष व अप्रत्यक्षरीत्या होताना दिसणार आहे. त्यातील पहिली घडामोड म्हणजे १ मे २०१६ रोजी संमत झालेला व १ मे २०१७ रोजी देशभरातील नऊ राज्यांमध्ये अमलात आलेला ‘रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी अ‍ॅक्ट’ म्हणजेच ‘रेरा’ हा कायदा. या कायद्याने रिअल इस्टेट क्षेत्रात म्हणजेच बांधकाम क्षेत्रात ऐतिहासिक असे बदल घडविण्यास सुरुवात केली आहे. ही प्रक्रिया अजूनही सुरूच आहे. ती बराच काळ चालेल. (ऐतिहासिक बदल घडविणाऱ्या सर्वच्या सर्व तरतुदी कोणत्या, यात खोलवर विवेचन इथे करणार नाही. त्या कमीअधिक प्रमाणात आपणाला माहिती झाल्या आहेत.) आणि दुसरी येऊ घातलेली मोठी घडामोड म्हणजे ‘जीएसटी’. १ जुल २०१७ रोजीपासून देशभर एक करप्रणाली लागू होणार असल्याची घोषणा केंद्र शासनाने केली आहे. चार टप्प्यांपकी साधारणपणे दुसऱ्या म्हणजे १२ टक्क्यांच्या टप्प्यात बांधकाम क्षेत्राचा समावेश होईल असा अंदाज अर्थतज्ज्ञांकडून मांडला जातो आहे. मात्र या करप्रणालीचा घरांच्या किंमतीवर कसा व किती परिणाम करेल हे आताच सांगणे तसे कठीण आहे. या व इतर सर्व घडामोडींचा परिणाम म्हणून हे संपूर्ण क्षेत्र मोठय़ा बदलाच्या उंबरठय़ावर, स्थित्यंतराच्या प्रक्रियेत हे क्षेत्र आहे. रेराचे दूरगामी परिणाम रेरा कायद्याच्या अंमलबजावणीतील काही निवडक तरतुदींचा त्याच्या गुंतवणुकीसंबंधातील विचारांवर दीर्घकालीन परिणाम होताना दिसणार आहेत. रेरामधील काही तरतुदींचा एकत्रित दूरगामी परिणाम म्हणून आवाक्यातील घरांना प्रोत्साहन मिळेल असे चित्र निर्माण होताना दिसणार आहे. त्यामुळे आवाक्यातील घरांच्या प्रकल्पांमध्ये मोठय़ा संख्येने वाढ होताना दिसणार आहे. त्यामुळे ग्राहक, गुंतवणूकदारांना मोठय़ा व आरामदायी सदनिकांमधून गुंतवणूक करून मोठा व घसघशीत परतावा मिळविण्याची जी एक सवय, अपेक्षा आहे, त्याला काही अंशी का होईना चाप बसण्याची शक्यता निर्माण होताना दिसणार आहे. रेरा कायद्यान्वये आठपेक्षा अधिक फ्लॅट व ५०० चौरस मीटरपेक्षा अधिक बांधकाम व विक्रीसाठी प्रत्येक विकासकास आधी परवानगी घेणे व त्यासंबंधीची ऑनलाइन नोंदणी प्रक्रिया पूर्ण करणे हे अनिवार्य असणार आहे. विशेष म्हणजे ही सर्व ऑनलाइन माहिती सर्वासाठी खुली व उपलब्ध असणार आहे. या सर्व प्रक्रियांचा सामना मोठय़ा बांधकाम व्यावसायिकांना करावा लागणार आहेच. मात्र छोटय़ा बांधकाम व्यावसायिकांना अशा सर्व तरतुदी पूर्ण करून व्यवसाय करताना अनेक अडचणींचा विशेषत: आíथक क्षेत्राशी निगडित अडचणींना अधिक सामोरे जावे लागणार आहे. याचा एकत्रित परिणाम म्हणून गृहप्रकल्पांच्या संख्येत लक्षणीयरीत्या घट होताना दिसेल. आधीच उभ्या केलेल्या इमारतीतील सदनिका पूर्ण विक्री झाल्यानंतर नव्या प्रकल्पाचा विचार विकासकाला प्राधान्याने करावा लागेल. परिणामस्वरूप सदनिकांच्या मागणी आणि पुरवठय़ात लक्षणीय तफावत जाणवताना दिसेल. चाणाक्ष गुंतवणूकदार या परिस्थितीचा फायदा घेईल. पण जो थोडी-थोडी रक्कम एकत्र करून रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणुकीचा मार्ग अवलंबतो, त्याला काहीशा वेगळ्या व नकारात्मक परिस्थितीचा सामना करावा लागेल, असे चित्र आहे. सामान्य व मध्यम गुंतवणूकदारांच्या दृष्टीने आणखी चांगली गोष्ट रेरामधील तरतुदींमध्ये दिसून येते ती ही की, ग्राहकांकडून जमा केलेल्या रकमेपकी ७० टक्के रक्कम स्वतंत्र बँक खात्यामध्ये (एस्क्रो अकाऊंट) ठेवावी लागणार आहे. व त्यातूनच बांधकामाचा खर्च करावा लागणार आहे. आणि ते बँक खाते रिझव्‍‌र्ह बँकेच्या पूर्णपणे नियंत्रणात असणाऱ्या शेडय़ुल्ड बँकेत असावे, असा दंडक त्यात घालण्यात आला आहे. प्रकल्पाच्या पूर्ण झालेल्या कामाच्या प्रमाणातच या रकमेतील पसे काढता येणार आहेत, आणि संबंधित प्रकल्पाचे प्रत्यक्ष काम किती प्रमाणात झालेले आहे याचे क्रॉसचेकिंग कसे करणार हा कळीचा मुद्दा लक्षात घेऊन विकासकास या रकमेपकी बांधकामासाठी पुढील रक्कम काढायची असेल तर त्याकरिता तीन प्रमाणपत्रांची अट घालण्यात आलेली आहे. इंजिनीअर, आíकटेक्ट आणि चार्टर्ड अकाऊंटंट ही ती प्रमाणपत्रे आहेत. या तरतुदीमुळे सामान्य ग्राहक, गुंतवणूकदारांच्या पैशाला मोठे सुरक्षा कवच लाभणार आहे. तसेच ग्राहकांकडून एका प्रकल्पातील बांधकामासाठी पसे घेऊन त्या पशांचा प्रत्यक्ष वापर दुसऱ्याच ठिकाणी किंवा जागा, जमीन खरेदीसाठी किंवा इतर गोष्टींसाठी करण्यावर या नवीन तरतुदींमुळे बंधने येणार आहेत. याशिवाय बाजारपेठ व गुंतवणूकदारांच्या दृष्टीने मला जाणवतो आहे तो एक महत्त्वाचा बदल म्हणजे रिअल इस्टेट क्षेत्राची आता मागणी आणि पुरवठा देणाऱ्या क्षेत्राकडून सेवा क्षेत्रातील उद्योग म्हणून वाटचाल गतीने होताना दिसणार आहे. रेरा व जीएसटीच्या एकत्रित परिणामासोबतच बदलत्या परिस्थितीत या क्षेत्रात मोठी स्पर्धा वाढताना दिसणार आहे. त्यात निश्चितपणे किमतींचा समावेश देखील आहे. याचा नेमका लाभ गुंतवणूदाराला घेता आला पाहिजे. आणि लाभ घेण्यासाठी ग्राहक गुंतवणूकदाराला आपले व्यवहारातील वाटाघाटीचे कौशल्य नक्कीच वाढवावे लागणार आहे. या व यासारख्या आणखीही तरतुदींचा उल्लेख करता येईल, ज्यामुळे ग्राहक, गुंतवणूकदार सुरक्षित बनला आहे किंवा रिअल इस्टेट क्षेत्रातील त्यांच्या गुंतवणुकीच्या परताव्यावर कमी अधिक परिणाम होताना दिसणार आहे. जीएसटीची तलवार अधांतरी १ मे २०१७ रोजी रेरा कायदा अमलात आल्याने त्यातील तरतुदींचा परिणाम कमी अधिक प्रमाणात दिसून येतो आहे. मात्र वर उल्लेख केल्याप्रमाणे त्यातील दुसरी तरतूद म्हणजे जीएसटी १ जुल २०१७ रोजी अमलात येणार आहे. त्यासंबंधातील सर्वच तरतुदींचा उलगडा अद्याप झालेला नाही. त्यामुळे या नव्या करप्रणालीचा परिणाम बांधकाम क्षेत्रावर कसा होईल, या नव्या व्यवस्थेचा एकूणच परिणाम म्हणून घरांच्या किंमती वाढतील की कमी होतील, एकूण प्रकल्पांसाठी लागणारी रक्कम व्यावसायिकांच्या आवाक्यात असेल की नाही, याबाबत अद्यापही अनेक तर्कवितर्क मांडले जात आहेत. पण जीएसटीमुळे घरांच्या किमतीत वाढच होईल अशी भीती बांधकाम व्यावसायिक व्यक्त करीत आहेत. मात्र जीएसटीबाबत विकासकांना आपल्या लेखा विभागातील व्यवस्थेमध्ये करावे लागणारे बदल एकदाच असणार आहेत. म्हणजे वाळू खरेदी जीएसटीतील अमूक एका या टप्प्यातील करांसह, वीट खरेदी या टप्प्यातील या करांसह हे करांचे टप्पे पुन्हा लगेच बदलणार नसल्याने त्यातील गुंतागुंतीची प्रक्रिया असली रेराच्या तुलनेने कमी आहे. प्रत्येक बदलती परिस्थिती, नियम, कायदे गुंतवणूकदारांवर परिणाम करतातच. मात्र या दोन्ही कायद्यांचे परिणाम दूरगामी आहेत. या व्यवस्थेत आपली योजना बसवून केलेल्या गुंतवणुकीचा उत्तम असा परतावा मिळविण्यास थोडा कालावधी जायलाच हवा. म्हणजेच त्यात प्रावीण्य मिळविण्यासाठी गुंतवणूकदाराला थोडा अभ्यास आणि वेळ द्यायलाच लागेल असे दिसतेय. (लेखक स्थावर मालमत्ता क्षेत्रातील गुंतवणूक तज्ज्ञ व अभ्यासक आहेत.) नरेंद्र जोशी - response.lokprabha@expressindia.com
