20 November 2017

News Flash

घर पाहावे..

स्थावर मालमत्ता नियामक प्राधिकरण नियम अखेर अस्तित्वात आले

लोकसत्ता टीम | Updated: April 24, 2017 4:00 AM

( संग्रहीत प्रतिकात्मक छायाचित्र )

स्थावर मालमत्ता नियामक प्राधिकरण नियम अखेर अस्तित्वात आले, पण तेथेही सरकारने बिल्डरांवरील आपली कृपादृष्टी कमी होऊ दिलेली नाही..

प्रकल्पाच्या मंजुरीआधीच प्राधिकरणाकडे नोंदणी, आक्षेप ग्राहकांनीच घेण्यावर मदार, बांधकामाआधी ३० तर जोत्यापर्यंतच्या बांधकामानंतर ४५ टक्के रक्कम घेण्याची मुभा, शिक्षा म्हणून कैद किंवा दंड असे पर्याय.. ही कलमे सारे काही आलबेल असल्याचे सांगणारी नाहीत..

बिल्डरांच्या मनमानीला कंटाळलेल्या जनतेला दिलासा देण्यासाठी देशात सर्वात पहिल्यांदा स्थावर संपदा नियम तयार करणाऱ्या महाराष्ट्रात, देशातील अन्य तीन राज्यांनंतर का होईना हे नियम अस्तित्वात आले हे बरेच झाले. पृथ्वीराज चव्हाण मुख्यमंत्री असताना बिल्डरांच्या अरेरावीला चाप बसवण्यासाठी असे नियम प्रथम तयार करण्यात आले. मात्र ते अमलात येऊ शकले नाहीत. केंद्रात भाजपचे सरकार आल्यानंतर महाराष्ट्राचे हे नियम केंद्राने जसेच्या तसे उचलले आणि त्याचे कायद्यात रूपांतरही केले. मात्र त्यात राज्यानुसार बदल करण्याची मुभाही दिली. त्याप्रमाणे मध्य प्रदेश, गुजरात आणि तामिळनाडू या तीन राज्यांत हा कायदा कमीअधिक प्रमाणात बदल करून अमलातही आला. मध्य प्रदेशात तर गृहनिर्माण नियामक प्राधिकरणही स्थापण्यात आले. महाराष्ट्राने मात्र त्यासाठी बराच वेळ घेतला. या राज्यातील आजवरची सरकारे बिल्डरधार्जिणी असल्याचा आरोप करणारे मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांनी हा विषय मार्गी लावायचे ठरवले. मात्र असे करताना बांधकाम व्यावसायिकांशी हितसंबंध असलेल्यांनाच त्यांनी या कामाला जुंपले. साहजिकच नवे नियम अधिक कडक होण्याऐवजी अधिक पातळ होत गेले आणि बिल्डरांना त्यातून काही तरी हाती लागेल, अशी व्यवस्था करण्यात आली. घर घेणे ही सर्वात क्लेशदायक आणि कटकटीची गोष्ट बनण्यास कारणीभूत ठरलेल्या बांधकाम व्यावसायिकांवर कोणत्याही प्रकारचा अंकुश नसल्यामुळेच हे घडत होते आणि त्याकडे हेतुपुरस्सर दुर्लक्षही करण्यात येत होते. नव्याने अस्तित्वात आलेल्या स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण (रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी ऑथोरिटी- रेरा) नियमांमुळे या सगळ्या गैरप्रकारांना काही प्रमाणात तरी आळा बसणे शक्य होईल. म्हणजे अनागोंदी राहणारच. याचे कारण या क्षेत्राचा गेल्या अर्धशतकातील इतिहास.

घरे बांधण्याच्या व्यवसायात उद्योग म्हणून उतरलेल्या काही कंपन्या आहेत. पण ग्राहकांना पूर्ण माहिती देण्याचे त्यांनाही वावडे, तिथे इतर खासगी बांधकाम व्यावसायिकांची काय कथा? घराची नोंदणी करतानाच रोखीने भरमसाट रक्कम घेऊन नंतर पळून जाणारे बांधकाम व्यावसायिक महाराष्ट्रात जागोजागी आहेत. घरासाठी मागणीप्रमाणे भरपूर पैसे दिल्यानंतरही, बांधकाम अर्धवट ठेवून ग्राहकाला टांगत्या तलवारीखाली ठेवणारे बिल्डरही येथे पायलीला पासरीभर सापडतात. महानगरपालिकांमधील अधिकाऱ्यांना आणि नगरसेवकांना हाताशी धरून बांधकामांचे नियम पायदळी तुडवून बेकायदा बांधकाम करणाऱ्या अनेक बिल्डरांची ‘कॅम्पा कोला’सारखी स्मारके महाराष्ट्राच्या प्रत्येक शहरात सापडतील. शहरालगतच्या गावांत, पाणी नाही, रस्ते नाहीत, विजेचा पत्ता नाही, अशा अवस्थेतील तलाठय़ाच्या परवानगीवर उभारलेल्या शेकडो इमारतींमधील लाखो नागरिक कष्टाचा पैसा ओतूनही सुखाची झोप घेऊ शकत नाहीत, अशी अवस्था येथे गेली अनेक दशके आहे. स्थावर संपदा नियमामुळे या सगळ्या प्रकारांना आळा बसेल, त्यामध्ये किमान पारदर्शकता येईल आणि नियम चुकवणाऱ्यांवर कारवाईचा बडगा उगारला जाईल, अशी अपेक्षा आहे. रातोरात राजरोसपणे श्रीमंत करणारे जे अगदी थोडेच व्यवसाय भारतात फोफावले, त्यामध्ये बांधकाम हा विषय सर्वात वरचा. केवळ विविध कामे करणाऱ्या कंत्राटदारांची मोट बांधून बक्कळ नफा मिळवून देणारा हा धंदा प्रतिष्ठितपणाचा बडेजावही मिरवू लागला, याचे कारण घरांची वाढती गरज. बँकांनी गृहबांधणी क्षेत्रात कर्ज द्यायला सुरुवात केल्यानंतर आणि या कर्जावर आयकरात सवलत मिळू लागल्यानंतर या व्यवसायात तेजीचे वारे वाहू लागले आणि शहरांमधील मोकळ्या जमिनींवर इमले उभे राहू लागले. त्यातच आणीबाणीच्या काळात श्रीमती इंदिरा गांधी यांनी अतिरिक्त जमिनी सरकारजमा करण्याचा फतवा काढल्याने असे हजारो भूखंड सरकारजमा झाले. त्यावर घरे बांधण्यास बिल्डरांना परवानगी देताना त्यातील दहा टक्के घरे सरकारला देण्याची अट घालण्यात आली. त्या दहा टक्के घरांच्या वाटपातील गोंधळ हा जरी वेगळा विषय असला, तरी त्यामुळे बांधकाम व्यवसायाला तेजीचे दिवस प्राप्त झाले. त्यातच स्थानिक स्वराज्य संस्थांनी बांधकामास गती मिळावी, यासाठी आपले नियम बदलले. हस्तांतरणीय विकास हक्क (टीडीआर), चटई क्षेत्र निर्देशांक (एफएसआय) यांसारख्या नव्या संकल्पनांमुळे बांधकाम क्षेत्रात वारे फोफावू लागले, मात्र कुणालाही बांधकामाच्या व्यवसायात उतरण्याची एक नवी संधीही प्राप्त झाली. याचा परिणाम घरे दिवसेंदिवस महाग होत गेली. आपापसात स्पर्धा करणारे बिल्डर, भाव ठरवताना मात्र आतून हातमिळवणी करू लागले आणि स्वत:चे घर हे स्वप्न सामान्यांच्या हाताबाहेर जाऊ लागले. नोटाबंदीच्या निर्णयानंतर घरे स्वस्त होतील, असे दिलेले आश्वासन किती निष्फळ होते, हे आता लक्षात येऊ लागले आहे.

रेरा नियमांमुळे या सगळ्याच व्यवसायाला एक प्रकारची शिस्त लागेल आणि घर विकत घेणाऱ्या ग्राहकास दिलासा मिळेल, अशी अपेक्षा असायला हवीच. या अपेक्षेची मदार सध्या मात्र ग्राहकांच्या किंवा ग्राहक संघटनांच्या जागरूकपणावर असणार आहे. बांधकाम व्यवसाय करू इच्छिणाऱ्या प्रत्येकास या प्राधिकरणाच्या नियमांस अधीन राहूनच काम करावे लागणार असून त्यात पळवाट काढणाऱ्यास अल्प का होईना, पण शिक्षेला सामोरे जावे लागणार आहे. बिल्डरने दिलेली जाहिरातीतील आणि त्याच्या माहितीपत्रकातील आश्वासनांची नोंद आता करारातच करावी लागणार असून ती पूर्ण करणे बंधनकारक राहणार आहे. घरे बांधून ती विकून पळून जाणाऱ्या आजवरच्या बिल्डरांना यापुढे त्या घरांची नोंदणी करून त्याचे डीम्ड कन्व्हेयन्स (मानीव हस्तांतर) करून देणे सक्तीचे ठरणार आहे. एवढेच नव्हे, तर हा व्यवसाय पारदर्शक राहावा, यासाठी सर्व माहिती संकेतस्थळावर उपलब्ध करून द्यावी लागणार आहे. घरांच्या आजवरच्या एकाही जाहिरातीत चौरस फुटाचा वा चौरस मीटरचा दर जाहीर करण्याची पद्धत नाही. कारण हे दर काळ्या पैशांसह जाहीर करणे कुणालाच परवडणारे नव्हते. आता त्यामध्येही पारदर्शकता येऊ शकेल. मात्र, रेराचे नियम जाहीर करताना सरकारने बिल्डरांवरील आपली कृपादृष्टी कमी होऊ दिलेली नाही. घर नोंदवताना किमान दहा टक्के एवढीच रक्कम भरण्याची मूळ नियमातील तरतूद बदलून ही रक्कम तीस टक्के एवढी करण्याची काहीच गरज नव्हती. ग्राहकांच्या पैशावरच इमारत बांधून त्यावर भरपूर नफा कमावण्यास यामुळे वाव मिळेल. फसवणूक झालेल्या ग्राहकाला देय असलेल्या रकमेबाबत नियमात कोणतीच तरतूद नसणे हे बिल्डरांच्याच फायद्याचे ठरणारे आहे. जोत्याचे बांधकाम होताच एकूण रकमेच्या ४५ टक्के रक्कम देणे म्हणजे कर्जाच्या रकमेवरील व्याज भरमसाट वाढवत नेण्यासारखे आहे, याचा विचारही या नियमांत करण्यात आलेला दिसत नाही. प्रकल्प आधी मंजूर करून न घेताच प्राधिकरणाकडे नोंदणी करण्यास परवानगी देणे, हे तर अधिकच धोकादायक. कारण त्यातच फसवणुकीची अधिक शक्यता असते. गुन्हा करणाऱ्या बिल्डरला तुरुंगवास किंवा दंड अशा शिक्षेची तरतूद करताना ‘किंवा’ऐवजी ‘आणि’ असे न म्हटल्याने दंड भरून मोकळे होण्यास बिल्डरांना मदतच होणार आहे. आजवर घराच्या प्रतीक्षेत असलेल्या ग्राहकांच्या पिढय़ाच्या पिढय़ा बरबाद झाल्या. नवे प्राधिकरण कोणत्याही राजकीय दबावाशिवाय आपले काम निरलसपणे करेल, तरच यापुढे असे न घडण्याची शक्यता आहे.

राजकीय दबाव नसण्याची अपेक्षा अधिक आदर्शवादी की घरबांधणीचे क्षेत्र पूर्णत: नियमांनुसारच आणि पारदर्शकरीत्या चालावे ही, एवढाच प्रश्न. थोडक्यात, ‘घर पाहावे बांधून’ या जुन्या म्हणीप्रमाणे स्वत:चे घर स्वत: जमीनजुमला घेऊन बांधण्याचा काळ तर सरलाच, पण व्यवस्था उभारूनही ती विसविशीत ठेवायची, अशा खाक्यामुळे- घर पाहावे नियमांत बसवून- या कसरतीत ग्राहकांची दमछाक होतच राहणार आहे.

First Published on April 24, 2017 4:00 am

Web Title: real estate regulatory authority real estate act 2017 marathi articles