गेली ४-५ वर्षे ही स्थावर मालमत्ता क्षेत्रासाठी आजपर्यंतची सर्वात वाईट वर्षे मानली जात आहेत. भरपूर ठिकाणी निरनिराळ्या सुखसोयींनी सज्ज मोठमोठे प्रकल्प गिऱ्हाइकाची वाट पाहत उभे आहेत. कशी तरी या घरांची विक्री व्हावी म्हणून बिल्डर वेगवेगळ्या योजना काढून ग्राहकांना भुलवू पाहत आहेत. स्टॅम्प डय़ुटी व रजिस्ट्रेशन फुकट, मॉडय़ुलर किचन फुकट, फ्लोर राइझ नाही, १ लाखात घर बुक करा- बाकी पझेशननंतर, इत्यादी प्रकारच्या जाहिराती वर्तमानपत्रांमध्ये भरभरून दाखविल्या जात आहेत. त्यातलीच एक योजना म्हणजे - होम लोन सबव्हेन्शन! होम लोन सबव्हेन्शन म्हणजे गृह कर्ज साहाय्य. अशा स्कीममध्ये कर्ज घेऊन घर घेणाऱ्याचे काही ईएमआय बिल्डर भरतो. सर्वसाधारणपणे गृह कर्ज १५-२० वर्षांसाठी घेण्यात येते. त्यामुळे घेतलेले घर दुप्पट ते तिप्पट किमतीला पडते. परंतु होम लोन सबव्हेन्शनच्या साहाय्याने फ्लॅटधारकावर असणारा कर्जाचा बोजा थोडा कमी होतो. जर प्रोजेक्ट वेळेवर तयार झाले तर या स्कीममध्ये बिल्डरचा प्रोजेक्ट विकला जातो आणि घर घेणाऱ्याचाही फायदा होऊ शकतो. शिवाय भाडय़ाने राहणाऱ्या आणि कर्ज घेऊन घर विकत घेणाऱ्यांसाठी सुद्धा हे सोयीचे ठरते. परंतु या स्कीममध्ये नुकसानसुद्धा होऊ शकते. माझ्या एका परिचितांनी अशाच एका योजनेला भुलून कर्ज घेऊन घर बुक केले आणि आज डोक्याला हात लावून बसले आहेत. झाले काय तर सुमारे तीन वर्षांपूर्वी एका बिल्डरने एक स्कीम काढली - फक्त १० टक्के रक्कम कराराच्या वेळी, १० टक्के घराचा ताबा घेताना द्या आणि त्यानंतर ईएमआय भरायला सुरुवात करा. ८० टक्के रक्कम ही वित्त संस्थेकडून घर खरेदी करणाऱ्याच्या नावाने कर्ज घेऊन, ‘त्यावर जे काही व्याज (प्री-ईएमआय) असेल ते पझेशनपर्यंत आम्ही भरू’ असे वायदे त्या बिल्डरने केले. आपल्या खिशातून १० टक्के रक्कम जातेय एवढेच म्हणून त्या परिचितांनी घर घेतले!! बिल्डरने काही महिने हप्ते भरलेसुद्धा. परंतु कालांतराने बिल्डरने गृह कर्जाच्या खात्यात हप्ते भरणे बंद केले आणि मग कर्ज दिलेल्या वित्त संस्थेने कर्जदाराकडून वसुली करायला सुरुवात केली. त्यानंतर त्या परिचितांनी जेव्हा प्रोजेक्टची परिस्थिती बघितली (अर्थातच बांधकाम बंद झालं होतं.) तेव्हा आपण कसे या घोटाळ्याच्या विळख्यात फसलो आहोत याची जाणीव त्यांना झाली. या स्कीममध्ये गफलत अशी : नियमित गृह कर्जामध्ये कर्ज वाटप हे प्रोजेक्टच्या कामगिरीनुसार होते. म्हणजे जेवढे काम त्यानुसार पैसे बिल्डरला देण्यात येतात आणि तेसुद्धा योग्य कागदपत्र आणि साइट बघितल्यानंतर. परंतु वरील स्कीममध्ये मात्र कर्ज वाटप प्रत्यक्षात झालेल्या कामापेक्षा कितीतरी जास्त प्रमाणात करण्यात आले. जेव्हा फ्लॅटधारकाने तक्रार केली तेव्हा वित्त संस्थेने त्यांना सांगितले की बिल्डरबरोबर केलेल्या करारामध्ये स्पष्ट लिहिलेले आहे की, कर्जाचे वाटप हे प्रोजेक्टच्या कामगिरीनुसार नसून बिल्डर सांगेल त्याप्रमाणे करण्यात येईल आणि फ्लॅटधारकाची या गोष्टीला नेहमीच संमती असेल. (हे म्हणजे ‘ब्लॅन्क चेक’ दिल्यासारखं झालं, पण स्वस्तात घर घ्यायच्या नादात बहुतेक करार नीट वाचायचा राहून गेला!) त्यामुळे कर्जदाराच्या नावाखाली बिल्डरने झालेल्या खर्चापेक्षा जास्त रक्कम उचलली आणि कर्जदार मात्र उगीचच त्याचा बोजा वाहतोय. करारानुसार पझेशनच्या तारखेपर्यंत हप्ते बिल्डर भरणार असे ठरले होते. परंतु प्रत्यक्षात तसे न झाल्यामुळे वित्त संस्थेने फ्लॅटधारकाकडून वसुली सुरू केली. चौकशी केल्यावर कळले की जर पझेशन वेळेवर दिले नाही तर वित्त संस्था स्कीम बंद करून नियमित ईएमआय कर्जदाराकढून वसूल करणार असे आहे. आता फ्लॅटधारकासमोर मोठा प्रश्न - हातात काही नसताना ईएमआय भरू की सिबिल स्कोर खराब होऊ देऊ? कोणतीही बँक किंवा वित्त संस्था गृह कर्ज द्यायच्या आधी प्रकल्पाची/जागेची पूर्ण माहिती मिळवते (टायटल सर्च). जागेची मालकी व्यवस्थितरीत्या तपासल्यानंतरच कर्ज दिले जाते. परंतु वरील बिल्डरने तर ही जबाबदारीसुद्धा फ्लॅटधारकावर टाकली. जेव्हा प्रोजेक्टवर दुसऱ्याच कुणीतरी ताबा मिळविला हे फ्लॅटधारकाच्या माहितीत आले आणि त्यांनी वित्त संस्थेला पाचारण केले तेव्हा त्यांना हे सांगून झिडकारले गेले की कर्ज देताना जमिनीची मालकी कोणाची आहे हे बघण्याची जबाबदारी फ्लॅटधारकाची आहे. आता परिस्थिती अशी आहे की १० टक्के किंमत मोजून फ्लॅटधारकाच्या हातात काही नसून फक्त डोक्यावर कर्जाचा बोजा शिल्लक आहे. वरील घटनेमुळे होम लोन सबव्हेन्शनमध्ये काय गोंधळ होऊ शकतो हे तुमच्या लक्षात आलेच असेल. त्यामुळे यापुढे घर घेताना खालील काळजी घ्या : * करार पूर्णपणे वाचून त्यातील बिल्डर व तुमच्या जबाबदाऱ्या नीट समजून घ्या. प्रोजेक्ट वेळेवर झाले नाही तर काय होईल हा अंदाज पहिला बांधा. * आपल्या गृहकर्जावर आपले नियंत्रण ठेवा. प्रोजेक्टची प्रगती जर नसेल तर बँकेला नोटीस देऊन कर्ज वाटप बंद करा. * प्रोजेक्टचे टायटल सर्च कर्ज देणाऱ्या संस्थेने केले आहे याची खात्री करून घ्या. - योजनांची नीट चौकशी करा. प्रलोभनांना बळी पडू नका. * बांधकाम चालू असलेल्या प्रोजेक्टच्या प्रगतीवर नीट लक्ष ठेवा. * बांधकाम पूर्ण झालेले आणि ओसी मिळालेले प्रोजेक्ट महाग असले तरी जोखीम कमी असते, परंतु बांधकाम सुरू असलेल्या प्रोजेक्टमध्ये घेतलेले घर महाग पडू शकते. * घर घ्यायच्या आधी आपले आर्थिक नियोजन करा. शक्यतो मिळकतीच्या ४० टक्क्य़ांपेक्षा जास्त रक्कम कर्जाच्या हफ्त्यामध्ये जाणार नाही असे बघा. * सहा महिन्याचे कर्जाचे हफ्ते सुरक्षित फंडामध्ये गुंतवून ठेवा, म्हणजे नोकरी सुटली तर कर्जाची परतफेड वेळेवर होईल. * गृह कर्ज घेताना आपला मुदत विमा काढायचा लक्षात ठेवा. * सबव्हेन्शन स्कीममध्ये कर्ज घेताना बिल्डरने भरलेल्या ईएमआयचा तुमच्या आयकर विवरणात कसा उल्लेख होईल आणि तुमची कर जबाबदारी ध्यानात घ्या. * जगात काही फुकट मिळत नसते. ‘फुकट’ हा शब्द दिसल्याबरोबर धोक्याची घंटा वाजलीच पाहिजे.. सूचना: हे पोर्टफोलिओ प्रातिनिधिक स्वरूपाचे आहेत. कृपया कोणतीही गुंतवणूक करताना स्वत:ची जोखीम क्षमता तपासून, सल्लागाराची मदत आणि संपूर्ण माहिती मिळवूनच गुंतवणूक करावी. तुमच्या फायदा किंवा तोटय़ाची जबाबदारी ही तुमचीच असेल. * या सदरामधे गुंतवणुकीसाठी वापरलेले म्युच्युअल फंड आणि शेअर्स हे उदाहरण म्हणून आहेत. कोणत्याही म्युच्युअल फंडाची किंवा शेअरची शिफारस इथे केली जात नाहीये. * सर्व म्युच्युअल फंड हे ‘रेग्युलर ग्रोथ’ पर्यायाचे आहेत. * यातील काही म्युच्युअल फंड आणि शेअर्स हे माझ्याकडे असतील किंवा घेतले/विकले जातील. परंतु त्याचा या सदरांमधील पोर्टफोलिओच्या कामगिरीशी काहीही संबंध नाही. * गुंतवणूक करताना म्युच्युअल फंडाचे एग्झिट लोड, शेअर खरेदी/विक्रीवर होणारा खर्च आणि कर नियमांचा आढावा घ्या.
