17 December 2017

News Flash

कर समाधान : घरभाडे उत्पन्न आणि प्राप्तिकर कायदा

प्राप्तिकर कायद्यानुसार ‘घरभाडे उत्पन्न’ हा एक उत्पन्नाचा स्रोत आहे

प्रवीण देशपांडे | Updated: September 25, 2017 1:26 AM

( संग्रहीत प्रतिकात्मक छायाचित्र )

प्राप्तिकर कायद्यानुसार ‘घरभाडे उत्पन्न’ हा एक उत्पन्नाचा स्रोत आहे. या घरभाडे उत्पन्नामध्ये सर्व प्रकारच्या इमारतींचा आणि त्यालगत जमिनींचा समावेश होतो. ही इमारत कोणत्याही प्रकारची असली तरी त्याचे उत्पन्न ‘घरभाडे उत्पन्न’ म्हणूनच गणले जाते. उदा. निवासी घर, व्यापारी जागा, गोदाम, कार्यशाळा, हॉटेल, चित्रपटगृह वगैरे या सर्वाच्या भाडय़ाचे उत्पन्न ‘घरभाडे उत्पन्न’ या सदराखाली करपात्र आहे.

कोणत्या उत्पन्नाचा घरभाडे उत्पन्नामध्ये समावेश होतो यासाठी खालील मुद्दे विचारात घेणे महत्त्वाचे आहे :

१. घर आणि त्यालगतच्या जमिनीचा समावेश 

घर म्हटले तर घराबरोबर जमीनीचासुद्धा समावेश होतो. घरभाडे उत्पन्नामध्ये घरालगतच्या जमिनीचासुद्धा समावेश होतो; परंतु नुसती जमीन भाडय़ाने दिली असेल तर जमिनीच्या भाडय़ाचा समावेश ‘घरभाडे उत्पन्नात’ होत नाही. जर जमीन भाडय़ाने द्यावयाचा धंदा असेल तर जमिनीच्या भाडय़ाचे उत्पन्न ‘धंदा आणि व्यवसायाच्या उत्पन्नात’ गणले जाते, अन्यथा ‘इतर उत्पन्नात’ गणले जाते. उदा. एखाद्या करदात्याकडे एक बंगला आहे आणि त्यालगत मोकळी जमीन आहे आणि हे सर्व त्याने भाडय़ाने दिले असेल आणि त्याला दोहोचे एकत्रित ३५,००० रुपये भाडे मिळत असेल तर हे एकत्रित भाडे ‘घरभाडे उत्पन्न’ म्हणून गणले जाते.

२. करदाता मालक असला पाहिजे :

घरभाडे उत्पन्न हे घराच्या मालकालाच करपात्र आहे. करदाता हा घराचा कायदेशीर मालक असला पाहिजे. कायदेशीर मालक म्हणजे ज्याच्याकडे मालमत्तेचा मालकी हक्क आहे अशी व्यक्ती होय; परंतु प्राप्तिकर कायदा कलम २७ नुसार खालील बाबतीत मालमत्तेचा कायदेशीर मालक नसूनसुद्धा प्राप्तिकर कायद्यानुसार ‘मालक’ (Deemed Owner) समजला जातो.

अ) जर एखाद्या करदात्याने आपली मालमत्ता अजाण मुलाला (१८ वर्षांखालील) किंवा पती/पत्नीला योग्य मोबदल्याशिवाय हस्तांतरित केली असेल, तर मालमत्ता हस्तांतर करणाराच मालक असतो, जरी मालमत्ता अजाण मुलाच्या किंवा पती/पत्नीच्या नावाने असली तरी. जर वेगळे राहण्याच्या अटीवर पती/पत्नीच्या नावाने हस्तांतरित केली असेल तर मालमत्ता हस्तांतरित करणारा ‘मालक’ म्हणून समजला जात नाही. योग्य मोबदल्याने जर हस्तांतरणाचा व्यवहार झाला असेल तर मालमत्ता हस्तांतर करणारा मालक म्हणून समजला जात नाही.

ब) विभागणी न करता येणाऱ्या मालमत्तांचा धारक हासुद्धा ‘मालक’ म्हणून समजला जातो.

क) सहकारी संस्था, कंपनी, घर योजना किंवा संस्थेच्या सभासद या नात्याने घराचे वाटप केले असेल तर सभासद हा ‘मालक’ म्हणून समजला जातो. सहकारी संस्था, कंपनी वगैरे मालमत्तेचे कायदेशीर मालक असतात, इमारत आणि जमीन ही संस्थेच्या नावाने असते. तरी प्राप्तिकर कायद्यानुसार या संस्थेचा सभासद ‘मालक’ म्हणून समजला जातो.

ड) ज्या व्यक्तीकडे संपत्ती हस्तांतरण कायदा १८८२ च्या कलम ५३ अ नुसार इमारतीचा ताबा देण्यात आला आहे अशी व्यक्ती मालक म्हणून समजली जाते. यामध्ये (१) मालमत्ता खरेदी करणाऱ्याकडे दिलेला ताबा (२) विक्री किंमत दिली असेल किंवा देण्याचा वादा केला असेल आणि मालमत्तेचा ताबा घेतला असेल, (३) विक्री करार केला नसेल, पण अधिकारपत्र वगैरेद्वारा ताबा मिळाला असेल, अशा करारांचा समावेश होतो.

इ) ज्या व्यक्तीला १२ वर्षांपेक्षा जास्त काळासाठी भाडेपट्टीवर मालमत्तेचा हक्क मिळाला असेल तर ती व्यक्ती त्या मालमत्तेचा ‘मालक’ म्हणून समजली जाते. यामध्ये दरमहा भाडय़ाने घेतलेल्या किंवा एक वर्षांपेक्षा कमी काळासाठी भाडय़ाने घेतलेल्या मालमत्तेचा समावेश होत नाही.

३. कोणत्याही कारणासाठी वापर :

इमारतीचा वापर कोणत्याही कारणासाठी होत असला तरी त्या इमारतीच्या भाडय़ावर मिळणारे उत्पन्न हे ‘घरभाडे उत्पन्न’ म्हणून समजले जाते; परंतु इमारत, करदाता स्वत:च्या धंद्यासाठी किंवा व्यवसायासाठी उपयोगात आणत असेल तर त्यावर कोणतेही घरभाडे उत्पन्न विचारात घेतले जात नाही.

करपात्र उत्पन्न :

घरभाडे उत्पन्न हे मालमत्तेच्या ‘वार्षिक मूल्यावर’ आधारित आहे. घर भाडय़ाने दिले नसले तरी अनुमानित घरभाडे उत्पन्न दाखवून त्यावर करदात्याला कर भरावा लागतो.

जर करदात्याकडे एकच घर असेल तर खालील बाबतीत घरभाडे उत्पन्न शून्य समजले जाते :

१. करदाता स्वत:साठी घराचा वापर करत असेल तर,

२. नोकरी किंवा व्यवसायाच्या निमित्ताने करदाता स्वत:च्या घराव्यतिरिक्त अन्य घरात राहत असेल तर

जर करदात्याकडे एकच घर असेल आणि ते भाडय़ाने दिले असेल तर घरभाडे उत्पन्न शून्य समजले जात नाही.

करदात्याकडे एकापेक्षा जास्त घरे असतील तर आणि ती भाडय़ाने दिली नसतील तर कोणतेही एक घर राहते घर म्हणून दाखविता येते आणि बाकीच्या घरांवर ‘अनुमानित घरभाडे उत्पन्न’ दाखवून (जरी घर भाडय़ाने दिले नसले तरी) त्यावर कर भरावा लागतो. यासाठी नगरपालिकेने ठरविलेले मूल्य, त्या भागातील वाजवी मूल्य आणि भाडे नियंत्रण कायद्यांतर्गत आदर्श भाडे विचारात घ्यावे लागते.

उदा. १ मध्ये वार्षिक मूल्य (करपात्र घरभाडे उत्पन्न) खालीलप्रमाणे :

६     नगरपालिकेने ठरविलेले मूल्य आणि त्या भागातील वाजवी मूल्य यापैकी जे जास्त आहे ते म्हणजेच १,८०,०००, परंतु ही रक्कम भाडे नियंत्रण कायद्यांतर्गत आदर्श भाडय़ापेक्षा जास्त नसावी म्हणून : रु. १४४०००

*     प्रत्यक्ष मिळालेले भाडे :

(१२,५०० x १२ ) =    १५००००

*     या दोन्हीपेक्षा जास्त ते घरभाडे उत्पन्न      :      रु. १५००००

*     वजा मालमत्ता कर    :     रु. १२,०००

*     बाकी करपात्र उत्पन्न  :     रु. १३८,०००

उदा. २ मध्ये वार्षिक मूल्य (करपात्र घरभाडे उत्पन्न) खालीलप्रमाणे :

*     नगरपालिकेने ठरविलेले मूल्य आणि त्या भागातील वाजवी मूल्य यापैकी जे जास्त आहे ते म्हणजेच २८०,०००. भाडे नियंत्रण कायद्यांतर्गत आदर्श भाडे लागू नाही :  रु. २८०,०००

*     प्रत्यक्ष  मिळालेले भाडे

(३०,००० x ६) = रु. १८०,०००

*     कलम २३ (१) (क) नुसार घरभाडे उत्पन्न :   रु. १८०,०००

*     वजा मालमत्ता कर    :     रु. १५,०००

*     बाकी करपात्र उत्पन्न  :     रु. १६५,०००

या उदाहरणात घर पूर्ण वर्षांसाठी भाडय़ाने दिले नसल्यामुळे आणि प्रत्यक्ष घरभाडे कमी मिळाल्यामुळे कलम २३ (१) (क) नुसार प्रत्यक्ष मिळालेले घरभाडे उत्पन्न करपात्र आहे.

घरभाडे उत्पन्नातून वजावटी :

वरीलप्रमाणे ठरविलेल्या घरभाडे उत्पन्नातून खालील वजावटी मिळतात :

प्रमाणित वजावट :

वार्षिक मूल्याच्या ३० टक्क्य़ांइतकी प्रमाणित वजावट घरभाडे उत्पन्नातून घेता येते. वरील दोन उदाहरणांत ३० टक्के प्रमाणित वजावट खालीलप्रमाणे :

(आकडे रुपयांमध्ये )              उदा. १          उदा. २

घरभाडे उत्पन्न                      १५००००        १८००००

वजा मालमत्ता कर                १२०००          १५०००

बाकी करपात्र उत्पन्न             १३८०००        १६५०००

प्रमाणित वजावट ३०%          ४१४००          ४९५००

या प्रमाणित वजावटीशिवाय इतर खर्चाची वजावट मिळत नाही.

कर्जावरील व्याज :

मालमत्ता जर कर्जाद्वारे खरेदी केली असेल किंवा बांधली असेल तर त्या कर्जावरील व्याजाची वजावट घरभाडे उत्पन्नातून घेता येते. ही कर्जावरील व्याजाची वजावट घराचा ताबा घेतल्यानंतर किंवा घर बांधून झाल्यानंतरच मिळते. घराचा ताबा घेण्यापूर्वी किंवा बांधण्यापूर्वी व्याजाची रक्कम दिली असेल तर त्याची वजावट ताबा घेतल्याच्या वर्षांपासून पाच वर्षे वजावट घेता येते.

(आकडे रुपयांमध्ये )                                  उदा. १                                    उदा. २

नगरपालिकेने ठरविलेले मूल्य                   १४००००                                 २२००००

त्या भागातील वाजवी मूल्य                       १८००००                                 २८००००

भाडे नियंत्रण कायद्यांतर्गत आदर्श भाडे     १४४०००                                 लागू नाही

प्रत्यक्ष दरमहा  मिळालेले भाडे                    १२,५००                                 ३०,०००

घर भाडय़ाने दिलेला काळ                           पूर्ण वर्ष                                सहा महिने

मालमत्ता कर                                            १२०००                                 १५०००

जर करदात्याकडे एकच घर असेल तर त्याचे घरभाडे उत्पन्न शून्य समजले जाते आणि त्या उत्पन्नातून गृह कर्जावर भरलेल्या व्याजाची खालीलप्रमाणे वजावट मिळते.

१. जर घर १ एप्रिल १९९९ नंतर खरेदी केले असेल किंवा गृहकर्ज घेतलेल्या वर्षांपासून तीन वर्षांत बांधले असेल तर व्याजाची दोन लाख रुपयांपर्यंत वजावट मिळते.

२. वरील १ च्या व्यतिरिक्त इतर बाबतीत व्याजाची फक्त ३०,००० रुपयांपर्यंत वजावट मिळते.

परंतु एकापेक्षा जास्त घरे असतील आणि अशा घरावर घरभाडे उत्पन्न दाखविले असेल तर गृह कर्जाच्या व्याजाच्या वजावटीला २ लाख रुपयांची मर्यादा नाही. या व्याजामुळे झालेला घरभाडे उत्पन्नाचा ‘तोटा’ फक्त २,००,००० रुपये इतकाच इतर उत्पन्नातून वजा करता येईल. जो बाकी राहिलेला तोटा पुढील ८ वर्षांसाठी कॅरी फॉरवर्ड करता येईल.

संयुक्त नावाने घेतलेले घर  :

बऱ्याचदा घर हे एकापेक्षा जास्त व्यक्तीच्या नावांनी संयुक्तपणे नाव लावून खरेदी केले जाते. अशा संयुक्त नावाने असलेल्या घराची करपात्रता त्यांच्या हिश्शांनुसार असते. घरभाडे उत्पन्नातून मिळणाऱ्या वजावटी या प्रत्येक धारकाला घेता येतात.

pravin3966@rediffmail.com

(लेखक मुंबईस्थित सनदी लेखाकार आहेत.)

First Published on September 25, 2017 1:26 am

Web Title: house rent income and income tax law