13 August 2020

News Flash

घरांच्या बाजारभावाची लक्ष्मणरेषा!

साल २००८ च्या जागतिक मंदीचे मूळ असेच घरांच्या बाजारातील भावांच्या फुगवटय़ात होते.

’ मकरंद हेरवाडकर / दीपक टिकेकर

बांधकाम व्यवसायाचा एकंदर अर्थव्यवस्थेत वाटा मोठा आणि या व्यवसायाच्या दुरवस्थेमुळे देशाच्या अर्थव्यवस्थेवर विपरीत परिणामही होत आहे. हे पाहता या समस्येवर योजावयाचा उपायही पठडी सोडून वेगळ्या वळणाचाच असायला हवा..

शेअर्सचे भाव वर का जातात? या प्रश्नाचे एक स्पष्टीकरण असे दिले जाते की, ‘भाव वर जातात, कारण ते वर जात आहेत.’ घरांच्या किमतीबाबतही असेच म्हणता येईल. घरांच्या किमती वाढत आहेत असे वाटू लागल्यावर आधी स्वत:साठी घर घेणारे आणि नंतर गुंतवणूकदार आणि पुढे सट्टेबाजांचा पैसा बांधकाम क्षेत्राकडे खेचला जातो; पण मग पुरवठय़ापेक्षा मागणी जास्त अशी परिस्थिती ओढवते. यामुळे वाढणारे भाव अधिक वेगाने वाढू लागतात. या सगळ्या खरेदी व्यवहारांसाठी सहज उपलब्ध होणारी कर्जे या भाववाढीला खतपाणी घालतात आणि भाव गगनाला भिडतात.

अशा परिस्थितीत वाढलेल्या भावांमधील जोखीम लक्षात घेऊन शहाणे लोक आपला हात आखडता घेऊ लागतात; पण बांधकाम प्रकल्पांना लागणाऱ्या मोठय़ा कालखंडामुळे बांधकाम व्यावसायिकांची गुंतवणूक होत राहते किंवा झालेली असते; पण या वाढलेल्या पुरवठय़ासमोर भावांच्या अनिश्चिततेमुळे मागणी कमी होऊ लागते. पण सौदे कमी झाले तरी भाव काही खाली येत नाहीत. अर्थातच ही परिस्थिती चिघळत जाऊन सध्या देशभर न विकल्या जाणाऱ्या लाखो घरांची जी अवस्था आहे त्या परिस्थितीला बांधकाम व्यवसाय पोहोचतो.

पण जो नियम भाव वाढताना लागू होतो तो भाव पडताना विशेष लागू होत नाही. म्हणजे घरांचे भाव का पडतात, तर ते पडत आहेत, अशी परिस्थिती भारतात सामान्यत: दिसत नाही. कारण भाव पडण्यास सुरुवातच होत नाही.

यामागे भाव कधी तरी वर जातील हा दुर्दम्य आशावाद हे एक कारण असते; पण घरे विकण्याला लागणाऱ्या जास्तीच्या वेळामुळे व्याजाच्या (प्रत्यक्ष वा अप्रत्यक्ष) तसेच इतर अनेक खर्चाच्या वाढत्या बोजाचा संभावित फायद्यावर होणाऱ्या विपरीत आर्थिक परिणामांची दखल घेण्याची कुवत किंवा मानसिकता याचा अभाव हेसुद्धा बिल्डरच्या बाजूने एक कारण असू शकते. भाव कमी करण्याच्या निर्णयांतील दिरंगाई ही एकूण बांधकाम व्यवसायातील अनिश्चिततेत भर घालून, संकटाची व्याप्ती वाढवते.

भाव कमी न होण्यासाठी प्राप्तिकर कायद्यातील काही कलमेदेखील अप्रत्यक्षपणे जबाबदार असतात. या कलमांच्या बारकाव्यात न जाता त्याचे ढोबळ परिणाम पुढे विशद केले आहेत.

* जर बिल्डरने एखादे घर ज्याची किंमत स्टॅम्प डय़ुटी, रेडी रेकनरप्रमाणे एक कोटी रुपये आहे, ते जर का ७० लाख रुपयांना एखाद्या ग्राहकाला विकले तर प्राप्तिकर कायद्यातील कलम ४३ सी.ए. अन्वये या दोन किमतींतील फरकावर म्हणजे ३० लाख रुपयांवर बिल्डरला आयकर भरावा लागेल. बिल्डरना ३० लाख रुपये काळ्या पैशात मिळाले असे यात गृहीत धरले जाते.

* कलम ५६(२) अन्वये खरेदीदारालादेखील या फरकावर म्हणजे ३० लाख रुपयांवर प्राप्तिकर भरावा लागेल आणि या कलमांची माहिती नसेल आणि बिल्डरने किंवा खरेदीदारांनी आपल्या विवरणपत्रात याचा तपशील दिला नाही आणि कर भरला नाही तर कर बुडवला असे समजून प्राप्तिकर विभाग हे कर, व्याज, दंड व तुरुंगवास अशी कठोर कारवाई करू शकते.

हा सौदा खरोखरच ७० लाख रुपयांना झाला असेल तरी ही परिस्थिती ओढवू शकते. बऱ्याच बिल्डरना आणि खरेदीदारांना याची माहिती नसते आणि मग कायद्याची लढाई आणि वर उल्लेखलेल्या भरुदडामुळे अजाण लोकांची ससेहोलट होऊ शकते. प्राप्तिकर कायद्यान्वये हा फरक दहा टक्क्यांच्या आत असेल तर अशी कारवाई होऊ शकत नाही.

अशी कारवाई टाळण्यासाठी, मूल्यांकन अहवालसुद्धा उपयोगी येऊ शकतो; पण असे अहवालसुद्धा त्याचसारख्या दुसऱ्या व्यवहारातल्या किमतीवर आधारभूत असल्यामुळे, प्राप्तिकर अधिकाऱ्याला मान्य असणारा अहवाल सादर करणे कठीण जाऊ शकते. एकंदरच या कलमांमुळे खरेदीदाराचे आणि बिल्डरचे आर्थिक आणि मानसिक स्वास्थ्य गंभीररीत्या बिघडू शकते.

काही बिल्डरसुद्ध रेडी रेकनरचे भाव दाखवून त्यांच्या घरांच्या विक्रीचे भाव कसे सरकारमान्य असल्याचे दाखवून अजाण खरेदीदारांना वरच्या भावाने सौदा करण्यासाठी पटवण्याचा प्रयत्न करतात. यामुळेही भाव खाली न येण्यास हातभार लागतो.

थोडक्यात, या साऱ्याचे मूळ रेडी रेकनरमधील बाजारभावात आहेत. कारण अप्रत्यक्षपणे हे बाजारभाव प्रत्यक्ष खरेदी-विक्रीचे व्यवहार किती खालच्या पातळीवर करूशकतात याची एक लक्ष्मणरेषा ठरवत असतात. जो ही लक्ष्मणरेषा ओलांडून पुढे म्हणजे कमी किमतीत व्यवहार करण्यास धजावेल, त्याला काय परिणाम भोगावे लागतील ते वर विशद केले आहे.

आता रेकनरचे दर जे असतात ते आधी झालेल्या खरेदी-विक्रीच्या व्यवहारातील दरावरच अवलंबून असतात. म्हणजेच थोडक्यात, रेकनरच्या दरांवरच अवलंबून असणाऱ्या खरेदी-विक्रीच्या व्यवहारातील दरांवर रेकनरचे दर अवलंबून असतात. थोडक्यात, घरांच्या रेकनरमधल्या किमती खाली न येण्याची तरतूद रेकनरच्या कार्यप्रणालीतच आहे. ज्या कारणामुळे घराचे भाव खाली का येऊ शकत नाहीत. पर्यायाने रेकनरचे भावही खाली येऊ शकत नाहीत. भाव न पडण्याचे गुपित या चक्रव्यूहात दडले आहे. राज्याच्या सर्वच भागांत ही परिस्थिती असेलच असे नाही.

राज्य सरकारने याची नोंद घेऊन बांधकाम व्यवसायाला सुदृढ करायचे असेल तर हे सध्याचे रेकनरचे दर मोठय़ा प्रमाणात खाली आणावेत, की ज्यायोगे व्यवहारांवरील नवीन लक्ष्मणरेषेचे बंधन सुसह्य़ होऊ शकेल.

बांधकाम व्यवसायाच्या एकंदर अर्थव्यवस्थेमधला वाटा आणि व्यवसायाच्या दुरवस्थेमुळे होणारा देशाच्या अर्थव्यवस्थेवर झालेला विपरीत परिणाम पाहता यावर केलेली ही उपाययोजना या व्यवसायातील तिढा कमी करण्यासाठी उपयोगी ठरू शकेल. याचबरोबर बिल्डर व घर खरेदीदार यातील पूर्तता करणे अशक्य असणारे करारनामे रद्द करणे, त्यात बदल करणे यासाठी प्रोत्साहन देण्यासाठी सरकार मदत करू शकते. व्यावसायिक मध्यस्थी करणारे, आर्थिक तज्ज्ञ यामध्ये मोठी भूमिका निभावू शकतील. या व्यवसायांत विकणारे व विकत घेणारे दोघांनीही निर्णय न घेता तोटा वाढवून ठेवण्यापेक्षा झालेला तोटा सहन करून तिढा सोडवण्याची सकारात्मक भूमिका घेण्याची आज गरज आहे.

साल २००८ च्या जागतिक मंदीचे मूळ असेच घरांच्या बाजारातील भावांच्या फुगवटय़ात होते. तो बुडबुडा फुटल्यावर बहुतेक सर्वानी आपला झालेला तोटा पदरात घेऊन नवीन जोमाने सुरुवात केली आणि म्हणूनच जागतिक अर्थव्यवस्था पुन्हा उभारी घेऊ शकली.

अर्थातच भारतातही हा तिढा सोडवणे शक्य आहे. वर उल्लेखिलेल्या प्राप्तिकर कायद्यातील ४३ सी.ए. आणि ५६(२) या कलमांबरोबरच, ५० सी हे कलमदेखील बदलून हा परिणाम साधणे शक्य आहे. केंद्र सरकारच्या अखत्यारीतील या विषयावर केव्हा बदल होईल हे सांगणे कठीण आहे. पण महाराष्ट्र राज्याने आपल्या अखत्यारीत असणारी ही उपाययोजना राबवून बघणे सहज शक्य आहे. यामुळे रेकनरच्या भावांवर अवलंबून असणाऱ्या प्रकल्प मंजुरीच्या शुल्कातही घट होईल आणि तीदेखील या व्यवसायास पोषक ठरेल.

देशाची अर्थव्यवस्था अशा वळणावर आहे की, जिथे सर्वमान्य उपाययोजना लागू पडताना दिसत नाहीत. रेपो दर कमी करूनही कर्जवाटपात वाढ न होणे हे याचे एक मोठे उदाहरण.

सरकारने म्हणूनच दिरंगाई न करता नेहमीच्या पठडीतले निर्णय न घेता वेगळ्या प्रकारच्या निर्णयाचा मार्ग धरावा, ही अपेक्षा.

अर्थात याबरोबरच इतरही उपायांची याला जोड द्यावी लागेल हे लक्षात ठेवायला हवे.

लेखक मुंबईस्थित सनदी लेखाकार

लोकसत्ता आता टेलीग्रामवर आहे. आमचं चॅनेल (@Loksatta) जॉइन करण्यासाठी येथे क्लिक करा आणि ताज्या व महत्त्वाच्या बातम्या मिळवा.

First Published on June 15, 2020 1:08 am

Web Title: article about houses prices crisis in real estate sector construction business zws 70
Next Stories
1 अर्थ वल्लभ : उपभोगाचा लाभार्थी
2 बाजाराचा तंत्र कल : लाभ – लोभ!
3 क.. कमॉडिटीचा : शेतमाल व्यापार अध्यादेश.. शेतकऱ्यांनाही ‘वर्क फ्रॉम होम’ संधी
Just Now!
X