26 March 2019

News Flash

संयुक्त नावाने घर घेणे फायदेशीर

संयुक्त नावाने घर : घर दोघांच्या संयुक्त नावाने खरेदी करणे चांगले असते.

|| प्रवीण देशपांडे

घर विक्री आणि प्राप्तिकर या विषयावर दोन भागांत प्रकाशित झालेल्या लेखमालेनंतर वाचकांच्या मनात अनेक शंका उपस्थित झाल्या, अनेक प्रश्न विचारले गेले. कोणत्याही दोन व्यवहारांमध्ये समानता नसते. काही संदर्भ वेगळे असतात, परिस्थिती वेगळी असते. अशा वेळी कायद्याचा योग्य अर्थ लावणे महत्त्वाचे असते. आपला व्यवहार या कायद्याच्या चौकटीतून तपासून बघणे महत्त्वाचे असते. या लेखात वाचकांच्या काही प्रश्नांची उत्तरे देण्याचा प्रयत्न केला आहे.

संयुक्त नावाने घर : घर दोघांच्या संयुक्त नावाने खरेदी करणे चांगले असते. एकाला काही झाले तर दुसऱ्याच्या नावाने घर हस्तांतरित होते. जर पती आणि पत्नी दोघे कमावणारे असतील तर घर दोघांच्या संयुक्त नावाने घेणे फायदेशीर ठरते. प्राप्तिकर कायद्यानुसार पती आणि पत्नी हे दोन स्वतंत्र करदाते आहेत. प्रत्येकाला आपापल्या उत्पन्नानुसार कर भरावा लागतो आणि गुंतवणुकीप्रमाणे वजावटी मिळतात. घर संयुक्त नावाने घेतल्यास प्रत्येकाला त्याच्या हिश्श्याप्रमाणे घरावरील उत्पन्न आणि वजावटी घेता येतात. घराचा हिस्सा दोघांनी घर घेताना ठरविणे उचित ठरते. कारण हा हिस्सा घराच्या संदर्भातील पुढील सर्व व्यवहारांसाठी ग्राह्य़ धरला जातो. उदा. पती आणि पत्नीने संयुक्त नावाने स्वत:च्या राहण्यासाठी ७० लाख रुपयांचे घर खरेदी केले. प्रत्येकाचा हिस्सा ५० टक्के आणि त्यासाठी त्यांनी संयुक्त नावाने ५० लाख रुपये गृहकर्ज घेतले. या गृहकर्जावर त्यांनी त्या वर्षी चार लाख व्याज भरले आणि तीन लाख रुपयांची मुद्दल परतफेड केली. तर त्यांना तक्त्यात दर्शविल्याप्रमाणे वजावटी घेता येतील:

फक्त एका राहत्या घराचे घरभाडे उत्पन्न शून्य समजले जाते. (या वर्षीच्या अर्थसंकल्पात दोन राहत्या घरांचे घरभाडे उत्पन्न शून्य समजले जाईल असे सुचविण्यात आले आहे). उत्पन्न शून्य असल्यामुळे मालमत्ता कराची वजावट आणि ३०% प्रमाणित वजावट मिळत नाही. घरभाडे उत्पन्नातील तोटा प्रत्येकाला इतर उत्पन्नातून वजा करता येईल.

घर एकाच नावाने असते तर फक्त एकालाच व्याजाची आणि मुद्दल परतफेडीची वजावट मिळाली असती. संयुक्त घर भाडय़ाने दिल्यास त्यावर मिळणारे भाडे हिश्श्याप्रमाणे करपात्र असेल आणि घराची विक्री केल्यानंतर होणारा भांडवली नफाही आपापल्या हिश्श्याप्रमाणे विभागून त्यावर प्रत्येकाला कर भरावा लागेल.

घर खरेदीवर उद्गम कर : करदात्याने घर निवासी भारतीयांकडून खरेदी केले असल्यास आणि घराचे मूल्य ५० लाख रुपयांच्यापेक्षा जास्त असल्यास ‘कलम १९४ आयए’नुसार १ टक्का उद्गम कर (टीडीएस) कापण्याची तरतूद आहे. ही तरतूद फक्त निवासी भारतीयांकडून घर खरेदी केले तरच लागू आहे. परंतु घर अनिवासी भारतीयांकडून खरेदी केल्यास त्यासाठी ‘कलम १९५’ लागू होतो. या कलमाप्रमाणे अनिवासी भारतीयांना रक्कम देताना त्यावर भारतात देय असलेला संपूर्ण कर कापून सरकारकडे जमा करण्याची जबाबदारी रक्कम देणाऱ्याची आहे. त्यामुळे अनिवासी भारतीयाकडून घर खरेदी करताना घराच्या मूल्याची मर्यादा नाही. घराचे मूल्य ५० लाख रुपयांपेक्षा कमी असले तरी उद्गम कर कापावा लागतो. या कलमानुसार घराच्या व्यवहारावर अनिवासी भारतीयाला किती भांडवली नफा झाला आणि त्यावर भारतात भरावा लागणारा संपूर्ण देय कर, उद्गम कर म्हणून कापणे बंधनकारक आहे. त्यासाठी भांडवली नफा कसा आणि किती गणला आहे, तो दीर्घ मुदतीचा आहे किंवा अल्प मुदतीचा आहे आणि त्यावर किती प्राप्तिकर अनिवासी भारतीयाला भरावा लागणार आहे याची गणना करून ती प्राप्तिकर अधिकाऱ्याकडून प्रमाणित करून घेतली पाहिजे. बऱ्याच वेळेला घर विक्री करणारा, स्वत: प्रमाणित केलेली किंवा त्याच्या सल्लागाराकडून प्रमाणित केलेली भांडवली नफ्याची गणना घर खरेदी करणाऱ्याला दिली जाते, ही ग्राह्य़ धरली जात नाही. प्राप्तिकर अधिकाऱ्याकडून देय कराचे प्रमाणपत्र न मिळाल्यास घराच्या संपूर्ण विक्री रकमेवर कमाल स्लॅबप्रमाणे उद्गम कर कापणे सुरक्षित आहे. अनिवासी भारतीयांकडून घर खरेदी करताना कापलेला उद्गम कर सरकारकडे जमा करण्यापूर्वी ‘टॅन’ घेणे बंधनकारक आहे. हा उद्गम कर, ज्या महिन्यात कापला आहे, तो महिना संपल्यानंतर सात दिवसाच्या आत सरकारकडे जमा करावा लागतो आणि उद्गम कराचे ‘फॉर्म २७ क्यू’मध्ये विवरणपत्रही भरावे लागते. निवासी भारतीयांकडून घर खरेदी करताना मात्र हा ‘टॅन’ घेणे बंधनकारक नाही.

व्यावसायिक जागा विकून घराची खरेदी : मागील लेखामध्ये घराच्या विक्रीवर होणारा दीर्घ मुदतीच्या भांडवली नफ्यावरील कर वाचविण्यासाठी दुसऱ्या नवीन घरात ‘कलम ५४’नुसार गुंतवणूक केल्यास करदात्याला कर भरावा लागत नाही. ‘कलम ५४’ हे फक्त घराच्या विक्रीवर झालेल्या दीर्घ मुदतीच्या भांडवली नफ्यासाठी आहे. घराच्या व्यतिरिक्त कोणत्याही संपत्तीची विक्री केल्यास त्यावरील होणाऱ्या दीर्घ मुदतीच्या भांडवली नफ्यावरील कर वाचविण्यासाठी नवीन घरामध्ये गुंतवणूक केल्यास ‘कलम ५४ एफ’ या कलमानुसार वजावट मिळते. शेअर्स, सोने, व्यावसायिक जागा, प्लॉट, इत्यादी दीर्घ मुदतीच्या संपत्तीच्या विक्रीवर होणाऱ्या भांडवली नफ्यावरील कर या कलमाद्वारे वाचविता येतो. ‘कलम ५४’ आणि ‘कलम ५४ एफ’मधील काही तरतुदी सारख्या असल्या तरी बऱ्याच तरतुदी भिन्न आहेत.

यंदाच्या हंगामी अर्थसंकल्पात ‘कलम ५४’मध्ये बदल सुचविण्यात आला आहे. आतापर्यंत फक्त एकाच घरातील गुंतवणूक या कलमासाठी ग्राह्य़ धरली जात होती, या बदलानुसार दोन घरांमधील गुंतवणूक ग्राह्य़ धरली जाईल. म्हणजेच एक घर विकून दोन घरांमध्ये गुंतवणूक केल्यास ‘कलम ५४’नुसार वजावट घेता येईल. परंतु करदात्याने ही वजावट त्याच्या जीवनकाळात फक्त एकदाच घ्यावयाची आहे.

लेखक सनदी लेखाकार आणि कर सल्लागार आहेत. त्यांच्याशी ई-मेल pravin3966@rediffmail.com वर संपर्क साधून आपले करविषयक प्रश्न विचारता येतील.

 

First Published on February 25, 2019 1:06 am

Web Title: best investment options in india 2 2