घोटाळ्यात यंत्रणाही सामील काय?’हा जयंत विद्वांस यांनी लोकसत्ता- अर्थ वृत्तान्त (२१ मार्च) मध्ये लिहिलेला एक लेख वाचनात आला. सामान्य घर खरेदीदाराला बिल्डरबद्दल नाही तर सध्याच्या बांधकाम क्षेत्राबद्दल सजग करण्याच्या उद्देशाने हा लेख आहे. विद्वांस हे आíथक सल्लागारही आहेत. वास्तविक त्यांनी बांधकाम क्षेत्राच्या कारभारातील काही अगदी प्राथमिक त्रुटींवर अंगुलिनिर्देश केला आहे. पण मुद्दा हा आहे की याबद्दल त्यांनी त्यासाठी बिल्डर्स तसेच बिल्डर्सच्या मार्केटिंग योजनांनाच दोष दिला आहे. सध्या समाज माध्यमांमध्ये बिल्डरनामक जमातीला दोष देण्याचा प्रघात असल्याचे दिसत आहे आणि त्याला चांगली प्रसिद्धी मिळते आणि लोकांनाही ते आवडते. मान्य आहे की काही बिल्डर्सनीच स्थावर मालमत्ता क्षेत्राची अशी अवस्था करून ठेवली आहे. तरीही एका वस्तुस्थितीला जागा उरतेच की सरकार प्रत्येक व्यक्तीला किंवा गरजूंना घरे पुरवण्यात कमी पडले आहे आणि सध्याच्या परवानग्या आणि ना हरकत प्रमाणपत्रांच्या यंत्रणेमध्ये लोक स्वत: एकत्र येऊन घरे बांधतील हेही संभवत नाही आणि यामुळेच बिल्डरनामक जमातीला प्रत्येक शहराच्या क्षितिजावर उगवण्याची संधी मिळाली आहे! सुमारे ४० लाख लोकसंख्येच्या पुणे शहराचे उदाहरण घ्या आणि स्वतलाच प्रश्न विचारा की, कायदेशीर इमारतींमध्ये (अगदी ताजमहालासारख्या नसल्या तरी!) आनंदाने आणि सुरक्षितपणे राहणाऱ्या लोकांची संख्या जास्त आहे की रस्त्यांच्या पदपथांवर किंवा बेकायदेशीर इमारतीत राहणाऱ्या लोकांची संख्या जास्त आहे? इथे झोपडपट्टय़ा आहेत व सुमारे ४० टक्के लोकसंख्या झोपडय़ांमध्ये राहते पण ते त्यांना बेकायदेशीर घरही घेणे परवडत नाही म्हणून. बिल्डर्सनी त्यांना फसवले आहे म्हणून नाही! तरीही दोष बिल्डर्सनांच. विद्वांस यांनी यासाठी वास्तुविशारद शशी प्रभू यांच्या भाषणाचा दाखला दिला आहे, ज्यामध्ये ते म्हणतात की मुंबईत बिल्डर्सनी पुनर्वकिासाच्या नावाखाली साधारण ४,५०० सोसायटय़ांचे प्रकल्प अर्धवट सोडले आहेत आणि त्यामुळे त्यातील कुटुंबे बेघर झाली आहेत! पण, पुण्यामध्ये चित्र बरेच चांगले आहे आणि समजा घरे महाग होत असली किंवा इमारती अर्धवट बांधून राहत असतील तर ती आपल्या सरकारच्या बांधकाम क्षेत्राशी संबंधित सतत बदलणाऱ्या नियमांची कृपा आहे! उदाहरणार्थ, सध्याचे नवीन टीडीआर मार्गदर्शक तत्त्वांचेच घ्या. अनेक सुरू असलेल्या आणि ज्यांचे भवितव्य पूर्णपणे कोणालाच निश्चित माहिती नसलेल्या टीडीआर धोरणावर अवलंबून आहे, अशा करार होत असलेल्या पुनर्वकिास प्रकल्पांना ती बाधक ठरणार आहेत. जर एखादा बिल्डर निश्चित एफएसआय आणि त्यावर टीडीआरची परवानगी असल्याचे गृहीत धरून एखादी जमीन विकत घेतो आणि अचानक मध्येच धोरण बदलते तर तो काय करणार? स्वतच्या खिशातून पसे खर्च करून बांधकाम करायचे आणि तोटा सहन करायचा? मला असे वाटते की लेखकाची तीच अपेक्षा आहे आणि या पाश्र्वभूमीवर त्यांनी सध्या अस्तित्वात असलेल्या सोसायटय़ांना स्वतच्या इमारतींचा स्वतच पुनर्वकिास करायचे सुचवले आहे! बरे, बहुतांश ठिकाणी हे लोक मासिक देखभाल खर्चासारख्या साध्या गोष्टींसाठीसुद्धा एकत्र येत नाहीत, मग ते व्यावसायिक लोकांकडे अर्ज करून आवश्यक त्या सर्व परवानग्या मिळवणे, बांधकाम करून घेणे आणि अतिरिक्त फ्लॅट्स विकणे यांसारख्या गोष्टी कशा करणार आहेत! जरी त्यांनी हे सर्व केले तरी ते नव्या ग्राहकांना अशा पुनर्वकिास प्रकल्पांमध्ये फ्लॅट विकत घेण्यासाठी योग्य सेवा देतील याची काय खात्री? तेही त्यांना साधे एखादे गॅरेजही बांधण्याचाही अनुभव नसताना! आणि काही कच्च्या आणि अननुभवी लोकांनी बांधलेला इमारतीत घर नोंदवण्यास विद्वांस नव्या ग्राहकांना मार्गदर्शन करतील काय? अजिबात पूर्वपीठिका नसलेल्या नवख्या विकासकाकडे फ्लॅट बुक करण्यास ते सुचवतील का, कारण नंतर त्यांनीच सुचवले आहे की नव्या किंवा नुकत्याच सुरू झालेल्या प्रकल्पामध्ये फ्लॅट बुक करू नये. कारण असे प्रकल्प पूर्ण होण्याची काहीच खात्री नसते. उलट, घर खरेदीदारांसाठी टिप्स, या शीर्षकाखाली शेवटी लेखकाने म्हटले आहे की, बिल्डरचे भूतकाळातील यशापयश आणि पूर्ण झालेले प्रकल्प बघावेत, नंतरच त्याच्याकडे घर घ्यावे त्यामुळे एखाद्या सोसायटीने स्वतची इमारत उभारणे आणि एखाद्याने अशा प्रकल्पामध्ये फ्लॅट बुक करण्याचा धोका पत्करण्याबद्दल काय? बरे, टीडीआर खरेदी करण्यासाठी आणि इतर आवश्यक विकास शुल्कांसाठी लागणारे कोटय़वधी रुपये या सोसायटय़ांनी कसे उभारायचे याबद्दल लेखकाकडे काही मार्ग आहेत का? त्यांनी काही सहकारी बँक अतिशय कमी व्याजदराने कर्ज देत असल्याचा उल्लेख केला. कृपया पुण्यात असे कर्ज मिळालेल्या एका सोसायटीचे नाव सांगा आणि समजा या सोसायटय़ांना सुरुवातीच्या काळामध्ये बुकिंग मिळाले नाही तर त्यांनी कर्जाची फेड कशी करायची? कारण याच लेखकाने वाचकांना पुढील तीन वर्षांच्या कालावधीमध्ये फ्लॅट बुक न करण्याचे सुचविले आहे. त्यांच्या मते नंतर भाव पडणार आहेत! मग, सोसायटीने बांधलेल्या फ्लॅट्ससाठी खरेदीदार कोण शोधणार, तसेच फ्लॅट ताब्यात मिळाल्यानंतर देखभालीचे काय? कारण फक्त एक व्यावसायिक विकासकच ही सेवा देऊ शकतो आणि त्याच्याकडे तसे ट्रॅक रेकॉर्ड असते! शिवाय याच तर्काने चालायचे तर इतर कोणत्याही क्षेत्रामध्ये व्यावसायिकाची गरज नाही. मग आपल्याला सीए किंवा वकिलाची गरज काय, आपण एखादा किंवा कोणीही कायद्याचा पदवीधारक नेमू शकतो जो करार-मदारांचे ड्रािफ्टग करेल आणि सर्च टायटल्स देईल, की झालं काम! कोणत्याही इतर उद्योगक्षेत्राप्रमाणे बांधकाम हेही एक उद्योगक्षेत्र आहे आणि घरे ही व्यावसायिकांकडूनच बांधली जातात, वाहनांप्रमाणे किंवा इतर कोणत्याही उत्पादनाप्रमाणे. हो, काही वाईट घटक असतील, पण मोठय़ा वाहन कंपन्यांनी सदोष रचनेमुळे हजारो कार परत घेतल्याचे प्रसंग घडले आहेत आणि अलीकडे फोक्सवॅगनसारख्या कंपनीला प्रदूषणाच्या नियमांचा भंग केल्याबद्दल लाखो डॉलर्सचा दंड आकारण्यात आला आहे, मग लोकांनी कार घेणे थांबवायचे का? या लेखामध्ये विद्वांस यांनी बांधकाम क्षेत्राच्या अतिशय महत्त्वाच्या पलूकडे निर्देश केला आहे. एक फ्लॅट किती खरेदीदारांना विकला जातो यावर नोंदणी विभागाचे अजिबात नियंत्रण नसते, ते फक्त व्यवहाराची नोंद करतात आणि महसूल गोळा करतात! हे अगदी खरे आहे, पण हाच नोंदणी विभाग जमिनीच्या व्यवहाराबाबतही हेच करते आणि पसे गुंतवून जमीन खरेदी करणाऱ्या व्यावसायिकाच्या डोक्यावरही टांगती तलवार असते, बिल्डरला असलेल्या या धोक्यांचे काय? जमीनमालकाने एकच जमीन अनेक बिल्डर्सना विकल्यामुळे व्यवहारात फटका बसल्यावर सरकार, किंवा फ्लॅट खरेदीधारक किंवा एखादी विमा कंपनी बिल्डरच्या मदतीला येते का? विद्वांस यांच्या तर्कानुसार, मग आम्ही जमीन खरेदी करायेचच थांबवले पाहिजे. तसे झाले तर इमारती बांधण्याचा प्रश्नच उद्भवणार नाही! जर बांधकाम क्षेत्राचा कारभार पाहणारी यंत्रणाच सदोष आणि भ्रष्ट असेल तर ती बिल्डर आणि खरेदीदार या दोघांसाठीही चूक आहे आणि अगदी केंद्राचे नवीन विधेयकसुद्धा स्वच्छ आणि पारदर्शक व्यवहाराची खात्री देऊ शकणार नाही. कारण फक्त कायदाच नव्हे तर तो कायदा राबवणार असलेले लोक हीच खरी समस्या आहे बिल्डर्सदेखील यंत्रणेशी लढून बांधकाम करण्याचा प्रयत्न करतात आणि मी हे त्या बिल्डर्सबद्दल बोलत आहे जे सर्व कायदेशीर परवानग्या मागतात, कारण या देशामध्ये कायदा फक्त त्यांच्यासाठीच आहे जे त्याचा आदर करतात. दुसऱ्या बाजूला बांधकाम क्षेत्रात पारदर्शकता आणण्याच्या गप्पा करणारे हेच सरकार प्रत्येक बेकायदेशीर बांधकामाला कायदेशीर करते. तर सर्वाना माहीत असलेल्या बेकायदेशीर इमारती आणि ते बेकायदा असल्याचे माहीत असूनही त्यामध्ये स्वस्त किंवा तथाकथित परवडणाऱ्या किंमतीत मिळतो म्हणून फ्लॅट खरेदी करणाऱ्या लोकांबद्दल काय म्हणायचे? अशा बेकायदेशीर बांधकामांमध्ये राहणाऱ्या रहिवाशांच्या सुरक्षेची खात्री कोण देतो आणि एखादी दुर्घटना घडली तर कोण जबाबदार असेल? माझ्यासारखे बिल्डर्स नक्कीच नाही, जे सर्व नियम पाळतात आणि त्या प्रक्रियेदरम्यान माझी इमारत पूर्ण व्हायला जास्त वेळ लागेल आणि त्यातील घराची किंमतही वाढेल, जे लेखकाच्या मते सामान्य माणसाचे शोषण आहे! त्यानंतर एक पायरी पुढे जाऊन, विद्वांस यांनी बिल्डरच्या जाहिरातींचे डिकोडिंग (विसंकेतन) करणारा एक शब्दकोष दिला आहे. मार्केटिंग म्हणजे लोकांना आपल्या उत्पादनाची जाणीव करून देणे आणि त्यासाठी प्रत्येक कंपनीचे स्वतचे मार्ग असतात, ग्राहकांनी काय बघायचे आणि काय खरेदी करायचे हे त्यांच्यावर अवलंबून आहे, हा बरोबर मार्ग नाही का? लोकांना सजग करण्याच्या विद्वांस यांच्या हेतूवर शंका नाही. पण एखाद्याला मार्गदर्शन करताना, तुम्हाला त्या संबंधी नीट माहिती असेल तरच ते करावे, अन्यथा ती लोकांची अप्रत्यक्षपणे दिशाभूल ठरते. जसे की शेवटी त्यांनी आवाहन केले आहे की शक्य असेल तर तीन ते चार वष्रे घर खरेदी करू नये कारण घरांचे भाव कमी होतील. झाले तर छानच, पण खात्री कोण देणार? लोकसंख्येच्या विस्फोटाचा शाप असलेल्या या देशामध्ये जमीन मर्यादित आहे. तरी जमिनीचे भाव कमी होतील याला कोणतेही ताíकक स्पष्टीकरण नाही. गेल्या पन्नास वर्षांमध्ये असे घडलेले नाही हीच वस्तुस्थिती आहे! संजय देशपांडे smd156812@gmail.com
