प्रवीण देशपांडे कायद्याचे पालन केले गेले तर बऱ्याच त्रासातून आपोआप सुटका होते आणि फसवणूकही टळते. घरखरेदीसारख्या मोठय़ा निर्णयात अशी काळजी घेणे तर अत्यावश्यकच.. स्वत:चे घर घेणे हे प्रत्येकाचे स्वप्न असते. घर खरेदी आणि विक्रीचे प्रसंग आपल्या आयुष्यात येतातच. घर खरेदी करताना आणि घराची विक्री करताना कायद्याचे अनुपालन करावे लागते. मुद्रांक शुल्क कायदा, घराची सह-निबंधकाकडे नोंदणी, घर सहकारी संस्थेत असेल तर संस्थेकडे नोंदणी, प्राप्तिकर कायदा अशा अनेक तरतुदींचा विचार करावा लागतो. घर खरेदी करताना घराच्या संदर्भातील कायदेशीर बाबी म्हणजेच मालकी हक्क, बिल्डरचे किंवा सहकारी संस्थेचे ना हरकत प्रमाणपत्र, घराचे पूर्वीचे खरेदी-विक्री व्यवहारांचे करारपत्र वगैरे तपासणे गरजेचे आहे. या लेखात घराच्या खरेदीसंबंधी प्राप्तिकर कायद्यात काय तरतुदी आहेत ते थोडक्यात सांगितले आहे. घर खरेदी करताना, प्रथम घर ज्या व्यक्तीकडून खरेदी करणार आहात ती व्यक्ती निवासी भारतीय आहे की अनिवासी भारतीय आहे हे जाणून घेणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. या निवासी दर्जावर घराच्या खरेदीवर उद्गम कर (टीडीएस) किती कापावयाचा हे ठरते. * उद्गम कर, निवासी भारतीय : ज्या व्यक्तीकडून घर खरेदी करणार आहात ती व्यक्ती जर निवासी भारतीय असेल आणि घराचे मूल्य ५० लाख रुपयांपेक्षा जास्त असेल तर खरेदीदाराला संपूर्ण मूल्याच्या एक टक्का इतका उद्गम कर (‘कलम १९४ आयए’नुसार) कापून, ठरावीक वेळेत तो सरकारकडे जमा करावा लागतो. विक्रेत्या व्यक्तीकडे जर पॅन (पर्मनंट अकाऊंट नंबर) नसेल तर त्यावर २० टक्के इतका उद्गम कर कापावा लागतो. हा उद्गम कर सरकारकडे जमा करताना टॅन (टॅक्स डिडक्शन अकाऊंट नंबर) घेणे गरजेचे नाही. हा उद्गम कर ज्या ज्या वेळेला, खरेदी करणारा पैसे देतो त्या त्या वेळेला एक टक्का दराने कापला पाहिजे. ज्या महिन्यात उद्गम कर कापला, तो महिना संपल्यानंतर ३० दिवसांच्या आत ‘फॉर्म २६ क्यूबी’ भरून सरकारकडे जमा करावा लागतो आणि खरेदीदाराने ‘फॉर्म १६ बी’ हे उद्गम कर कापल्याचे प्रमाणपत्र विक्री करणाऱ्याला देणे बंधनकारक असते. * उद्गम कर, अनिवासी भारतीय : ज्या व्यक्तीकडून घर खरेदी करणार आहात ती व्यक्ती अनिवासी भारतीय असेल तर खरेदीदाराला ‘कलम १९५’नुसार उद्गम कर कापावा लागतो. हा उद्गम कर कापण्यासाठी घराच्या किमान मूल्याची अट नाही. म्हणजेच घराचे मूल्य कितीही असले तरी उद्गम कर हा कापावाच लागतो. हा उद्गम कर किती कापावा हे करदात्याला भांडवली नफा किती झाला आहे त्यानुसार ठरवावा लागतो. भांडवली नफा किती आणि कोणत्या प्रकारचा झाला आहे (अल्प मुदतीचा किंवा दीर्घ मुदतीचा) हे प्राप्तिकर अधिकाऱ्याने प्रमाणित केले असले पाहिजे. घर खरेदी करणाऱ्याने एक लक्षात ठेवले पाहिजे की घर विक्री करणाऱ्याने त्याच्या भांडवली नफ्याचे प्रमाणपत्र दिले तर ते ग्राह्य़ न धरता प्राप्तिकर अधिकाऱ्याने दिलेले प्रमाणपत्रच विचारात घ्यावे. प्राप्तिकर अधिकाऱ्याचे हे प्रमाणपत्र घर खरेदी करणाऱ्याने घर विक्रेत्याकडे मागावे. असे प्रमाणपत्र सादर न केल्यास घराच्या विक्री रकमेवर प्राप्तिकर कायद्यातील जास्तीत जास्त दराने उद्गम कर कापावा लागेल. घर विक्री करणारा अनिवासी भारतीय ‘कलम ५४, ‘कलम ५४ ईसी’ वगैरे कलमानुसार गुंतवणूक करून त्याला जर घर विक्रीवर कर भरावा लागणार नसेल तर प्राप्तिकर आधिकारी त्याला ‘शून्य’ दरानेसुद्धा कर कपातीचे प्रमाणपत्र देऊ शकतो. प्राप्तिकर अधिकारी ज्या दराने उद्गम कर कापण्याचे प्रमाणपत्र देईल त्यानुसार घर खरेदी करणाऱ्याला कर कापावा लागतो. हा कर सरकारकडे जमा करताना खरेदीदाराला टॅन (टॅक्स डिडक्शन अकाऊंट नंबर) घेणे गरजेचे आहे आणि याशिवाय त्याला ‘फॉर्म २७ क्यू’मध्ये उद्गम कराचे विवरणपत्र देखील भरावे लागते. हे वेळेवर न भरल्यास विलंब शुल्क भरावे लागते. उद्गम कराचे विवरणपत्र भरल्यानंतर खरेदीदाराने ‘फॉर्म १६ ए’ हे उद्गम कर कापल्याचे प्रमाणपत्र विक्रेत्याला देणे बंधनकारक आहे. * संयुक्त नावे खरेदी : आता पती आणि पत्नी दोघेही कमावणारे असतात. त्यामुळे घर हे दोघांच्या संयुक्त नावाने घेणे सोयीस्कर आणि फायदेशीर असते. प्राप्तिकर कायद्याप्रमाणे पती आणि पत्नी हे दोन भिन्न करदाते आहेत. घराच्या खरेदीवर मिळणाऱ्या सवलती दोघांना मिळतात. घर खरेदी करताना हा हिस्सा ठरविणे गरजेचे असते. या हिश्शानुसार पुढे होणाऱ्या व्यवहारांसाठी कर भरावा लागतो किंवा सवलती घेता येतात. घर खरेदी करताना उद्गम करसुद्धा या हिश्शानुसार करावा लागतो. घर खरेदी करताना गृहकर्ज संयुक्त नावाने घेतले असेल तर गृहकर्जावरील व्याज आणि मुद्दल परतफेडीच्या वजावटी दोघांनाही हिश्शानुसार आपापल्या उत्पन्नातून घेता येतात. उदाहरणार्थ, पती आणि पत्नी दोघेही नोकरी करणारे आहेत आणि त्यांनी एक घर संयुक्त नावाने खरेदी केले असेल आणि प्रत्येकाचा हिस्सा समान ५० टक्के असेल तर, दोघेही दोन लाख रुपयांपर्यंत ‘कलम २४’नुसार गृहकर्जावरील व्याजाची वजावट घेऊ शकतात आणि ‘कलम ८० सी’नुसार दीड लाख रुपयांपर्यंत मुद्दल परतफेडीची वजावट घेऊ शकतात. हे घर भाडय़ाने दिले तर त्यावर मिळणारे भाडे हिश्शानुसार प्रत्येकाला करपात्र असेल. आणि घर विकले तर होणारा भांडवली नफा हिश्शाप्रमाणे विभागून त्यावर कर भरावा लागेल. * खरेदी किंमत आणि मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य : घर खरेदी करताना घराचे मुद्रांक शुल्काप्रमाणे मूल्य किती आहे हे जाणून घेणे गरजेचे आहे. ‘कलम ५६’ नुसार मुद्रांक शुल्काप्रमाणे घराच्या मूल्यापेक्षा कमी किमतीत घर खरेदी केल्यास प्रत्यक्ष खरेदी किंमत आणि मुद्रांक शुल्काप्रमाणे मूल्य या दोन्हीमधील फरका एवढी रक्कम ‘इतर उत्पन्न’ म्हणून करपात्र असते. मागील वर्षी झालेल्या सुधारणेनुसार पाच टक्क्य़ांपर्यंतचा फरक करपात्र उत्पन्नात विचारात घेतला जाणार नाही. परंतु हा फरक पाच टक्क्य़ांपेक्षा जास्त असेल, तर या फरकाएवढी रक्कम इतर उत्पन्नात दाखवून उत्पन्नाच्या स्लॅबप्रमाणे करदात्याला कर भरावा लागेल. करदात्याने ही तरतूद विचारात घेऊन उत्पन्न दाखवून त्यावर कर किंवा अग्रिम कर भरावा. हे नंतर प्राप्तिकर खात्याच्या निदर्शनास आल्यास त्यावर दंड आणि व्याज भरावे लागू शकते. * ‘कलम २८१’नुसार प्रमाणपत्र : प्राप्तिकर कायद्याप्रमाणे एखादी व्यक्ती संपत्तीची (जमीन, इमारत, मशीनरी, शेअर्स, बँकेतील मुदत ठेव) विक्री करत असेल आणि त्या व्यक्तीची प्राप्तिकर खात्यातर्फे कराची कार्यवाही चालू असेल तर असे विक्री व्यवहार अवैध समजले जाऊ शकतात. सरकारचा कर चुकवून संपत्तीची विक्री करणाऱ्या करदात्यांच्या व्यवहारांवर आळा घालण्यासाठी ही तरतूद आहे. घर खरेदी करणाऱ्याने घराची विक्री करणाऱ्याकडून ‘कलम २८१’नुसार प्राप्तिकर खात्याचे प्रमाणपत्र घेणे हितकारक आहे. काहींच्या मते पुरेशा मोबदल्याशिवाय घर खरेदी होत असेल तरच या प्रमाणपत्राची गरज असते, अन्यथा नाही. घर खरेदी करताना योग्य ती काळजी घेतली तर पुढील त्रासापासून सुटका तर होईलच आणि कायद्याचे अनुपालनसुद्धा होईल. * लेखक सनदी लेखाकार आणि कर सल्लागार आहेत. त्यांच्याशी ई-मेल pravin3966@rediffmail.com वर संपर्क साधून आपले करविषयक प्रश्न विचारता येतील.
