25 April 2019

News Flash

घर विक्री आणि प्राप्तिकर कायदा – भाग २

घराच्या विक्रीवर होणारा भांडवली नफा जेवढा जास्त तेवढा भरावा लागणारा करसुद्धा जास्त.

|| प्रवीण देशपांडे

घराच्या विक्रीवर होणारा भांडवली नफा जेवढा जास्त तेवढा भरावा लागणारा करसुद्धा जास्त. घराच्या विक्रीवर प्राप्तिकराच्या तरतुदी विचारात न घेता व्यवहार केल्यास जास्त कर भरावा लागू शकतो. घराच्या खरेदी आणि विक्रीवर लागू प्राप्तिकराच्या तरतुदी कोणत्या हे समजावून देणाऱ्या लेखमालेचा हा उत्तरार्ध..

मागील लेखात आपण खरेदी किंमत, महागाई निर्देशांक आणि भांडवली नफा कसा गणला जातो याबद्दल माहिती घेतली. या लेखात आपण उद्गम कर, भांडवली नफा वाचविण्यासाठी गुंतवणूक कोठे आणि कशी करावयाची या संदर्भातील माहिती बघू या.

घरावरील उद्गम कर (टीडीएस) : जून १, २०१३ पासून स्थावर मालमत्ता (जमीन, शेतजमीनवगळता, इमारत किंवा दोन्ही) निवासी भारतीयाकडून खरेदी करणाऱ्याने १ टक्का उद्गम कर कापणे बंधनकारक केले आहे. मालमत्तेचे मूल्य ५० लाख रुपयांपेक्षा कमी असल्यास या तरतुदी लागू होत नाहीत. हा उद्गम कर मालमत्ता खरेदी करणाऱ्याला कापावा लागतो. खरेदी करणाऱ्याने जर पैसे हफ्त्याने दिल्यास प्रत्येक हफ्त्याच्या वेळेला उद्गम कर कापावा लागतो आणि पुढील महिन्याच्या ३० तारखेपर्यंत सरकारकडे ‘फॉर्म २६ क्यूबी’ चलनद्वारे जमा करावा लागतो. हा कर भरताना मालमत्ता खरेदी करणाऱ्याला ‘टॅन’ घेणे गरजेचे नाही. जर मालमत्तेची विक्री करणाऱ्याकडे ‘पॅन’ (पर्मेनंट अकौंट नंबर) नसेल तर त्यावर २० टक्के इतका उद्गम कर कापावा लागतो. घर जर संयुक्त नावावर असेल तर त्याच्या हिश्श्यानुसार उदगम कर कापला पाहिजे. खरेदीदाराने उद्गम कर कापल्यास खरेदीदाराला ‘फॉर्म १६ ब’मध्ये कर कापल्याचे प्रमाणपत्र देणे बंधनकारक आहे. घराची विक्री करणाऱ्याने या फॉर्ममध्ये प्रमाणपत्र घ्यावे. हा फॉर्म घेतल्याशिवाय घराची विक्री करणाऱ्याला उद्गम कर आपल्या विवरणपत्रात दर्शविता येत नाही आणि त्याचा दावासुद्धा करता येत नाही.

बऱ्याचदा असे होते की, करदाता एक घर विकून दुसरे घर खरेदी करणार असतो. त्यामुळे त्याला झालेल्या भांडवली नफ्यावर कर भरावयाचा नसतो. अशा वेळी या १ टक्का उद्गम करासाठी त्याला विवरणपत्राद्वारे परताव्याचा दावा करता येतो. हा उद्गम कर टाळावयाचा असेल तर प्राप्तिकर अधिकाऱ्याकडून तसे प्रमाणपत्र मिळविण्याची तरतूद प्राप्तिकर कायद्यात नाही.

कर वाचविण्यासाठी गुंतवणूक : घराच्या विक्रीवर होणाऱ्या दीर्घ मुदतीच्या भांडवली नफ्यावरील कर वाचविण्यासाठी गुंतवणुकीचे पर्याय उपलब्ध आहेत. यामध्ये प्रामुख्याने ‘कलम ५४’ आणि ‘कलम ५४ ईसी’चा समावेश होतो.

‘कलम ५४’नुसार गुंतवणूक : या कलमानुसार एक घर विकून दुसरे घर खरेदी केल्यास भांडवली नफ्यावर कर भरावा लागत नाही. या बाबतच्या तरतुदी खालीलप्रमाणे :

सवलत कोणाला मिळते : या कलमानुसार मिळणारी कर सवलत ही फक्त वैयक्तिक करदाते आणि हिंदू अविभाज्य कुटुंब (एचयूएफ) यांनाच मिळते.

दीर्घ मुदतीची संपत्ती : या कलमानुसार मिळणारी सवलत ही फक्त घराच्या विक्रीतून झालेल्या भांडवली नफ्यासाठी आहे. घर हे दोन वर्षांपेक्षा जास्त काळासाठी धारण केले असले पाहिजे म्हणजेच घर खरेदी केल्या तारखेपासून दोन वर्षांनंतर (दीर्घ मुदतीत) विकले पाहिजे. अल्प मुदतीच्या भांडवली संपत्तीसाठी कर सवलत मिळत नाही.

हे मुख्यत: लक्षात घ्यावे..

केवळ घरासाठीच : घर आणि घराला लागून असणाऱ्या जमिनीचासुद्धा यामध्ये समावेश होतो. नुसती जमीन किंवा प्लॉट विकल्यास या कलमानुसार वजावट मिळत नाही.

नवीन घर कधी खरेदी केले पाहिजे किंवा बांधले पाहिजे : घराची विक्री केल्या तारखेपासून नवीन घर एक वर्ष आधी खरेदी किंवा बांधले पाहिजे किंवा दोन वर्षांच्या आत खरेदी केले पाहिजे किंवा तीन वर्षांच्या आत बांधले पाहिजे.

नवीन घरात किती गुंतवणूक केली पाहिजे : नवीन घरात भांडवली नफ्याएवढी किंवा त्यापेक्षा जास्त गुंतवणूक केल्यास भांडवली नफ्यावर कर भरावा लागत नाही. नवीन घरातील गुंतवणूक भांडवली नफ्यापेक्षा कमी असल्यास या दोन्हींमधला फरक भांडवली नफा म्हणून करपात्र होतो.

किती घरे घेता येतात : फक्त एकाच नवीन घरात गुंतवणूक करता येते. एकापेक्षा जास्त नवीन घरे घेतल्यास फक्त एकाच घरातील गुंतवणूक कर सवलतीस पात्र होते. एकाला एक जोडून अशा दोन घरात गुंतवणूक करून या कलमानुसार कर सवलत घेणे वादातीत आहे.

घर विकत/बांधण्यापूर्वी : ज्या वर्षी घराची विक्री केली आहे त्या वर्षीचे विवरणपत्र भरण्यापूर्वी (‘कलम १३९’मध्ये नमूद केलेल्या मुदतीत) नवीन घर खरेदी केले किंवा बांधले नसेल तर विवरणपत्र भरण्यापूर्वी करदात्याला ‘कॅपिटल गेन खाते योजना, १९८८’ अंतर्गत बचत किंवा मुदत ठेव स्वरुपात खाते उघडून भांडवली नफ्याएवढी रक्कम त्यात जमा करावी लागते आणि त्याचा तपशील विवरणपत्रात द्यावा लागतो. करदात्याने ज्या वर्षांत घर विकले, त्यावर्षीचे विवरणपत्र भरण्यापूर्वी काही रक्कम नवीन घरात गुंतविली असेल तर बाकी रक्कम कॅपिटल गेन खात्यात जमा करावी लागते आणि करदात्याला ‘कॅपिटल गेन खाते योजना, १९८८’अंतर्गत उघडलेल्या खात्यातून नवीन घरासाठी रक्कम अदा करावी लागते. घर खरेदी किंवा बांधण्याव्यतिरिक्त कारणासाठी रक्कम या खात्यातून काढता येत नाही. अशी रक्कम खात्यातून काढावयाची असल्यास प्राप्तिकर अधिकाऱ्याकडून प्रमाणपत्र मिळविणे बंधनकारक आहे.

घर न खरेदी केल्यास किंवा बांधल्यास : नवीन घर वरील मुदतीत खरेदी न केल्यास किंवा न बांधल्यास तीन वर्षांच्या मुदतीनंतर, जेवढी भांडवली नफ्याची वजावट घेतली होती, तेवढी रक्कम ‘भांडवली नफा’ म्हणून करपात्र होते आणि त्यावर करदात्याला कर भरावा लागतो. नवीन घरात पूर्णपणे रक्कम न गुंतविल्यास न गुंतविलेली रक्कम ‘भांडवली नफा’ म्हणून करपात्र होते.

नवीन घर तीन वर्षांत विकल्यास : या कलमाप्रमाणे एक अट अशी आहे की या नवीन घराची खरेदी केल्या (किंवा बांधलेल्या) तारखेपासून तीन वर्षांत विक्री करू शकत नाही. या कलमानुसार नवीन घरात गुंतवणूक करून भांडवली नफ्यावर त्या वर्षीचा कर वाचवून या अटीची पूर्तता न करता या वजावटीचा गैरफायदा करदात्याने घेऊ नये. या अटीची पूर्तता न केल्यास गुंतवणुक वजावटीचा फायदा मागे घेतला जातो. या कलमानुसार पूर्वी घेतलेली गुंतवणुकीची वजावट नवीन घराच्या खरेदी किमतीतून वजा केली जाते आणि त्यानुसार लघु मुदतीचा भांडवली नफा गणला जातो. उदा. एका करदात्याने आर्थिक वर्ष २०१६-१७ मध्ये घराची विक्री करून २७,००,००० रुपयांचा दीर्घमुदतीचा भांडवली नफा झाला तो कलम ५४ नुसार आर्थिक वर्ष २०१७-१८ मध्ये नवीन घरात ४०,००,००० रुपयांची गुंतवणूक करून वाचविला. हे नवीन घर २०१८-१९ या वर्षांत ५४,००,००० रुपयांना विकले तर घराची खरेदी किंमत आणि लघु मुदतीचा भांडवली नफा खालील प्रमाणे :

नवीन घराची खरेदी किंमत : नवीन घराची खरेदी किंमत = ४०,००,०००

वजा : ‘कलम ५४’नुसार घेतलेली वजावट = २७,००,०००

नवीन घराची सुधारित किंमत =          १३,००,०००

ही खरेदी किंमत विचारात घेऊन भांडवली नफा गणला जाईल तो खालील प्रमाणे : नवीन घराची विक्री किंमत = ५४,००,०००

नवीन घराची सुधारित किंमत =          १३,००,०००

अल्प मुदतीचा भांडवली नफा = ४१,००,०००

प्रत्यक्षात नवीन घर विक्रीमध्ये फक्त १४ लाख रुपयांचा अल्पमुदतीचा भांडवली नफा झाला (विक्री किंमत ५४ लाख रुपये आणि खरेदी किंमत ४० लाख रुपये) असला तरी, ‘कलम ५४’नुसार घातलेली तीन वर्षांची अट न पाळली गेल्यामुळे, पूर्वी घेतलेली वजावट २७ लाख रुपये आणि १४ लाख रुपयाचा प्रत्यक्ष भांडवली नफा अशा ४१ लाख रुपयांवर करदात्याला त्याच्या उत्पन्नाच्या स्लॅब प्रमाणे कर भरावा लागेल.

‘कलम ५४ ईसी’नुसार गुंतवणूक : या कलमानुसार ‘कॅपिटल गेन बॉंड्स’मध्ये ५० लाख रुपयांपर्यंत गुंतवणूक करता येते. या वर्षीपासून फक्त जमीन आणि इमारत किंवा दोन्ही या संपत्तीची विक्री केली असेल तरच या कलमानुसार गुंतवणूक करता येईल. एनएचएआय, आरईसी, पीएफसी वगैरे कंपन्यांनी जारी केलेल्या ‘कॅपिटल गेन बॉंड्स’मध्ये भांडवली नफ्याएवढी रक्कम गुंतविता येते. बॉंड्समध्ये भांडवली नफ्याएवढी किंवा त्यापेक्षा जास्त गुंतवणूक केल्यास भांडवली नफ्यावर कर भरावा लागणार नाही. ही गुंतवणूक भांडवली नफ्यापेक्षा कमी असल्यास या दोन्हींमधला फरक भांडवली नफा म्हणून करपात्र उत्पन्न असेल. या बॉंड्समध्ये गुंतवणूक घराच्या विक्री तारखेपासून सहा महिन्यात करावी लागते. १ एप्रिल २०१८ नंतर केलेल्या बॉंड्समधील गुंतवणुकीचा कालावधी आता पाच वर्षे करण्यात आला आहे. मागील वर्षांपर्यंत तो तीन वर्षे होता. या बॉंड्सवर सध्या तरी दरसाल ५.२५ टक्क्य़ांप्रमाणे व्याज मिळते आणि ते करपात्र आहे.

घर विक्री करणाऱ्यांना वरील तरतुदीचा आणि प्राप्तिकर कायद्यात नमूद केलेल्या ठरावीक काळातील गुंतवणुकीचा फायदा घेऊन कर वाचविता येऊ  शकतो.

ल्ल लेखक सनदी लेखाकार आणि कर सल्लागार आहेत. त्यांच्याशी ई-मेल pravin3966@rediffmail.com वर संपर्क साधून आपले करविषयक प्रश्न विचारता येतील.

First Published on January 28, 2019 2:14 am

Web Title: home selling and income tax act part 2