News Flash

घर विक्री आणि कर कायदा – भाग १

घराच्या विक्रीवर होणारा भांडवली नफा जेवढा जास्त तेवढा भरावा लागणारा करसुद्धा जास्त.

|| प्रवीण देशपांडे

घराच्या विक्रीवर होणारा भांडवली नफा जेवढा जास्त तेवढा भरावा लागणारा करसुद्धा जास्त. घराच्या विक्रीवर प्राप्तिकराच्या तरतुदी विचारात न घेता व्यवहार केल्यास जास्त कर भरावा लागू शकतो. घराच्या खरेदी आणि विक्रीवर प्राप्तिकराच्या तरतुदी कोणत्या हे समजावून दोन भागातील ही लेखमाला..

घर खरेदी आणि विक्री करण्याचे प्रसंग आपल्यावर येतात. याला कारणे अनेक आहेत, जुने छोटे घर विकून नवीन मोठे घर घेणे, दुसऱ्या शहरात किंवा विभागात स्थलांतरित होणे, परदेशात स्थायिक होणे, शिक्षण, वैद्यकीय खर्च वगैरे कारणासाठी घराचे व्यवहार करावे लागतात. काही जण घराकडे एक ‘गुंतवणूक पर्याय’ म्हणूनही बघतात, योग्य ती किंमत मिळाली तर त्याची विक्री करून त्यावर नफा मिळविण्याचा त्यांचा उद्देश असतो. घराच्या विक्रीवर होणारा भांडवली नफा जेवढा जास्त तेवढा भरावा लागणारा करसुद्धा जास्त. घराच्या विक्रीवर प्राप्तिकराच्या तरतुदी विचारात न घेता व्यवहार केल्यास जास्त कर भरावा लागू शकतो. कर सवलत घ्यावयाची असल्यास, घराची विक्री केल्यानंतर, ठरावीक काळात गुंतवणूक करणे बंधनकारक आहे. वेळ निघून गेल्यास गुंतवणुकीचा फायदा मिळत नाही आणि पश्चात्ताप करण्याची पाळी येते. घराच्या खरेदी आणि विक्रीवर प्राप्तिकराच्या तरतुदी कोणत्या आहेत हे समजून घेतले पाहिजे. असे व्यवहार करण्यापूर्वी किमान मूलभूत तरतुदी आपल्याला माहीत असणे गरजेचे आहे आणि उचित वेळी कर सल्लागाराची मदत घेतली पाहिजे.

घराची विक्री करतेवेळी आपल्याला जी रक्कम मिळते त्यापैकी कोणती रक्कम करपात्र असते? विक्रीसाठी केलेल्या कोणत्या खर्चाची आपल्याला वजावट मिळते? भांडवली नफा कसा गणावा? यावर किती कर भरावा लागेल? कापलेल्या उद्गम कराचे (टीडीएस) काय करावयाचे? हा कर कसा वाचविता येईल? असे प्रश्न आपल्या मनात येतात.

घराची विक्री करतेवेळी आपल्याला जी रक्कम मिळते त्या रकमेपैकी फक्त भांडवली नफ्याची रक्कम करपात्र असते. घर जर पागडी/भाडे तत्त्वावर असेल आणि आपण हा हक्क मिळविण्यासाठी खर्च केलेला नसेल तर आपल्याला मिळालेली संपूर्ण रक्कम ही भांडवली नफा म्हणून गणली जाते. भांडवली नफ्यावर किती कर भरावा लागेल हे जाणण्यासाठी, घर ही भांडवली संपत्ती अल्पमुदतीची आहे की दीर्घ मुदतीची आहे हे समजले पाहिजे. मुद्रांक शुल्काप्रमाणे घराचे मूल्य किती आहे हे जाणून घेतले पाहिजे. प्रत्यक्ष करार मूल्य आणि मुद्रांक शुल्काप्रमाणे घराचे मूल्य यामधील जे जास्त आहे त्या मूल्यावर घर विक्री करणाऱ्याला कर भरावा लागतो. या वर्षीपासून या दोन रकमांमध्ये ५ टक्क्य़ांपेक्षा कमी फरक असेल तर तो विचारात घेतला जाणार नाही.

धारण कालावधी – अल्प मुदतीची आणि दीर्घ मुदतीची संपत्ती :

घर खरेदी केल्या तारखेपासून दोन वर्षांनंतर विक्री केल्यास ही संपत्ती दीर्घ मुदतीची होते आणि त्यावर होणारा भांडवली नफा हा दीर्घ मुदतीचा मानला जातो. आणि घर खरेदी केल्या तारखेपासून दोन वर्षांच्या आत विक्री केल्यास ही संपत्ती अल्प मुदतीची होते आणि त्यावर होणारा भांडवली नफा हा अल्प मुदतीचा ठरतो. घर पागडी/भाडे तत्त्वावर असल्यास त्यावरील हक्क कधी संपादित केला यावर ही संपत्ती अल्प किंवा दीर्घ मुदतीची आहे हे ठरविले जाते. करदात्याला ही संपत्ती वारसा हक्काने किंवा भेट स्वरूपात मिळालेली असल्यास घराचा जो मूळ मालक आहे, ज्याच्याकडून घर वारसाहक्काने मिळालेले आहे किंवा ज्याने भेट म्हणून दिलेले आहे, त्याने कधी घर खरेदी केले आहे हे विचारात घेतले जाते. उदा. एकाला वारसा हक्काने त्याच्या वडिलांकडून एप्रिल २०१८ मध्ये घर मिळाले, ते त्याने ऑक्टोबर २०१८ मध्ये विकले आणि वडिलांनी हे घर २००२ मध्ये खरेदी केले असेल तर संपत्तीचा कालावधी गणताना वडिलांनी घर कधी केले हे विचारात घेऊन ही संपत्ती दीर्घ मुदतीची असेल आणि होणारा भांडवली नफा हा दीर्घ मुदतीचा असेल.

करदाता बऱ्याच वेळेला घर खरेदी करताना ते आधी बिल्डरकडे बुक करतो. त्यानंतर काही काळानंतर करारनामा करून त्याची नोंदणी करतो आणि काही काळानंतर त्याला त्याचा ताबा मिळतो. हा सर्व कालावधी २ ते ३ वर्षांचासुद्धा असू शकतो. अशा बाबतीत घराचा धारणकाळ हा कसा ठरवावा, घर बुक केल्यापासून, करारनामा केल्यापासून की घराचा ताबा घेतल्यापासून, हा प्रश्न अनेकांना पडतो. याविषयी प्राप्तिकर कायद्यात ठळक तरतुदी नसल्यामुळे दुमत आहेत. वेगवेगळ्या न्यायालयाने वेगळे निर्णय या संदर्भात दिले आहेत. अशा बाबतीत आपण आपल्या कर सल्लागाराला गाठून त्याचा सल्ला घेणे उचित ठरते. ‘घरभाडे उत्पन्न’ या सदराखाली मिळणारी गृह कर्जावरील व्याजाची वजावट आणि ‘कलम ८० सी’नुसार मिळणारी सवलत ही मात्र घराचा ताबा घेतल्यानंतरच मिळते.

घराचा धारणकाळ हा अचूक असला पाहिजे. कारण या धारणकाळानुसार घराची संपत्ती ही अल्प मुदतीची आहे की दीर्घ मुदतीची संपत्ती आहे हे ठरते. या दोन्हीच्या भांडवली नफ्यावरील कर आकारणी वेगवेगळी आहे. अल्प मुदतीच्या भांडवली नफ्यावर आपल्या स्लॅबप्रमाणे कर भरावा लागतो आणि दीर्घ मुदतीच्या भांडवली नफ्यावर २० टक्के इतक्या दराने कर भरावा लागतो. शिवाय भांडवली नफा गणताना महागाई निर्देशांकाचा फायदा घेता येतो आणि दीर्घ मुदतीच्या भांडवली नफ्यावरील कर वाचविण्यासाठी गुंतवणुकीचे पर्यायदेखील उपलब्ध आहेत. आपण आपल्या घराची विक्री करताना या बाबीचा विचार करून भांडवली नफ्यावरील करदायित्व कमी करता येईल.

घराची खरेदी किंमत?

भांडवली नफा गणताना घराच्या विक्री रकमेतून खरेदी किंमत वजा करता येते. घर करदात्याने स्वत: खरेदी केले असेल तर त्याच्या खरेदी किमतीत घराचे करार मूल्य, मुद्रांक शुल्क, नोंदणी शुल्क आणि खरेदी करण्यासाठी झालेला खर्च याचा समावेश होतो. वर सांगितल्याप्रमाणे घर वारसा हक्काने किंवा भेटरूपात मिळालेले असेल तर ज्याच्याकडून वारसा हक्काने किंवा भेट म्हणून मिळाले (मूळ मालक) त्याने ज्या किमतीला खरेदी केले ती खरेदी किंमत विचारात घेऊन भांडवली नफा गणला जातो. खरेदी किमतीव्यतिरिक्त करदात्याला घराच्या सुधारणेसाठी केलेला भांडवली खर्च हासुद्धा विक्रीच्या खर्चातून वजा करता येतो. घर वारसा हक्काने किंवा भेट स्वरूपात मिळालेले असल्यास मूळ मालकाने आणि करदात्याने केलेला भांडवली खर्चसुद्धा विक्री खर्चातून वजा होतो.

महागाई निर्देशांक :

दीर्घ मुदतीची संपत्ती असल्यास त्यावरील भांडवली नफा गणण्यासाठी महागाई निर्देशांकानुसार खरेदी किंमत आणि सुधारणा खर्च विचारात घेतला जातो. महागाईमुळे घराच्या किमतीत झालेल्या वाढीचा करदात्याला जास्त कर भरावा लागू नये म्हणून महागाई निर्देशांकानुसार खरेदी किंमत गणली जाते. हा ग्राहक मूल्य निर्देशांकावर आधारित असलेला महागाई निर्देशांक दरवर्षी सरकार अधिसूचनेद्वारे सूचित करते. दोन वर्षांपूर्वी झालेल्या सुधारणेनुसार महागाई निर्देशांकाचे आधारभूत वर्ष १९८१-८२ हे बदलून २००१-०२ असे करण्यात आले आहे. २००१-०२ सालचा महागाई निर्देशांक १०० आहे. २०१८-१९ या वर्षांचा निर्देशांक २८० असा सूचित करण्यात आला आहे. घर १ एप्रिल २००१ पूर्वी खरेदी किंवा संपादित केले असेल तर प्रत्यक्ष खरेदी किंमत किंवा १ एप्रिल २००१ रोजीचे वाजवी बाजार मूल्य यापैकी जे जास्त आहे यावर महागाई निर्देशांकानुसार खरेदी किंमत ठरविली जाते. उदाहरणे : (तक्ता १ पाहा)

घर वारसा हक्काने किंवा भेटरूपात मिळाले असल्यास मूळ मालकाने ज्या वर्षी घर खरेदी केले, तेव्हापासून महागाई निर्देशांकाचा फायदा मिळेल किंवा करदात्याला जेव्हा वारसाहक्काने किंवा भेट मिळाले त्या वर्षांपासून महागाई निर्देशांकाचा फायदा मिळेल हा वादाचा मुद्दा आहे. मुंबई उच्च न्यायालयाने यावर निर्णय दिला आहे की, मूळ मालकाने जेव्हा घर खरेदी केले त्या वर्षांपासून महागाई निर्देशांकाचा फायदा घेता येईल.

घराची खरेदी किंवा संपादन १ एप्रिल २००१ नंतर झाले असल्यास त्या वर्षीचा महागाई निर्देशांक आणि घराची विक्री झालेल्या वर्षांच्या महागाई निर्देशांकानुसार खरेदी किंमत काढावी आणि त्यानुसार दीर्घ मुदतीचा भांडवली नफा गणावा. उदा. :

घर खरेदी                           सप्टें. २००४

घर विक्री                           ऑक्टो. २०१८

विक्री किंमत             ३८,५०,०००

विक्रीसाठी झालेला खर्च                  ५०,०००

निव्वळ विक्री किंमत ‘अ’                 ३८,००,०००

खरेदी किंमत ‘ब’                  १२,००,०००

भांडवली नफ्यासाठी खरेदी किंमत:

२००४-०५ चा महागाई निर्देशांक ‘क’ ११३

२०१८-१९ चा महागाई निर्देशांक ‘ड’           २८०

महागाई निर्देशांकानुसार खरेदी किंमत ‘ई’ :

ब ७ ड / क               २९,७३,४५१

दीर्घ मुदतीचा भांडवली नफा :

अ – ई            ८,२६,५४९

 

लेखक सनदी लेखाकार आणि कर सल्लागार आहेत. त्यांच्याशी ई-मेल pravin3966@rediffmail.com वर संपर्क साधून आपले करविषयक प्रश्न विचारता येतील.

लोकसत्ता आता टेलीग्रामवर आहे. आमचं चॅनेल (@Loksatta) जॉइन करण्यासाठी येथे क्लिक करा आणि ताज्या व महत्त्वाच्या बातम्या मिळवा.

First Published on January 14, 2019 12:07 am

Web Title: house property and tax law part 1
Next Stories
1 ।। आत्मस्थितीचा निश्चयो। बोलिला असे।।
2 कांदा समस्येवर दीर्घकालीन उपायांची गरज
3 सार्वजनिक कर्ज 
Just Now!
X