घरखरेदी हे अनेकांचं आयुष्याचं स्वप्न असतं. घरांच्या वाढत्या किमतींचा पाठलाग करताना आपल्या उत्पन्नाच्या वाढीचा वेग अपुरा पडतोय, अशी बहुतेकांची खंत असते. पण गेल्या तीनेक वर्षांमध्ये मात्र घरांच्या किमतींमधली वाढ मंदावल्यामुळे ते चित्र बदलायला लागलंय. आकडेवारी असं दाखवतेय की सरासरी पातळीवर घरखरेदी ही खिशाला पूर्वीपेक्षा जास्त झेपेलशी झाली आहे. घरखरेदी कितपत परवडण्याजोगी आहे. या समीकरणाचे तीन मुख्य घटक असतात - घराची किंमत, खरेदीदाराच्या उत्पन्नातली वाढ आणि गृहकर्जाचे व्याजदर. यातले पहिले दोन घटक अर्थातच आपण कुठल्या शहराबद्दल आणि कुठल्या उत्पन्न-गटाबद्दल बोलतोय, त्यावर अवलंबून असतात. पण याची जी काही प्रातिनिधिक आकडेवारी उपलब्ध आहे, ती सांगते की गेल्या तीन वर्षांमध्ये सर्वसाधारणपणे जागांच्या किमती उत्पन्नाच्या वाढीच्या दरापेक्षा कमी वेगाने वाढल्या आहेत. एचडीएफसी ही गृहकर्ज देणारी कंपनी दर तिमाहीला त्यांच्या गुंतवणूकदारांसाठी जी माहिती प्रसिद्ध करते, त्यात एक निर्देशांक असतो - घराची किंमत आणि खरेदीदाराचं वार्षिक उत्पन्न यांच्या गुणोत्तराचा. ही आकडेवारी एचडीएफसीच्या कर्जदारांच्या माहितीवर आधारलेली असते. हे गुणोत्तर २०१७ मध्ये गेल्या वीस वर्षांमध्ये पहिल्यांदाच चाराच्या खाली आलं. २०१७ मध्ये घराची प्रातिनिधिक किंमत ही सरासरी वार्षिक उत्पन्नाच्या ३.८ पट होती. २०१४ मध्ये ते गुणोत्तर ४.६ असं होतं. या आकडेवारीनुसार २००९ नंतर पहिल्यांदाच गेल्या वर्षी घराची प्रातिनिधिक किंमत खाली आली. घरांच्या किमती मंदावण्यामागे दोन कारणं आहेत. एक म्हणजे, या दशकाच्या सुरुवातीला घरबांधणी क्षेत्रात झालेली गुंतवणूक ही खरेदी करण्याची क्षमता असलेल्या ग्राहकांच्या मागणीच्या तुलनेत अतिप्रचंड होती. स्थावर मालमत्ता क्षेत्रातल्या ‘नाईट फ्रँक’ या संस्थेच्या अहवालाप्रमाणे आठ मुख्य शहरांमध्ये ग्राहकांअभावी तयार पडून असलेल्या घरांची संख्या २०१४ मध्ये ७.२ लाख होती. (एकीकडे देशात घरांचं दुर्भिक्ष्य असताना घरबांधणी क्षेत्रात एवढी घरं न विकता पडून राहणं हा मोठा विरोधाभासच होता; आणि त्यातून बाहेर पडण्यासाठी आता परवडण्याजोग्या घरांच्या बांधणीला प्रोत्साहन देण्याचे प्रयत्न सुरू आहेत.) नंतरच्या काळात घरबांधणीचा वेग मंदावला असला तरी या शहरांमधील विकल्या न गेलेल्या घरांची संख्या अजूनही ५.३ लाखांच्या घरात आहे. दुसरं कारण म्हणजे नोटाबदल, जीएसटी आणि रेरा कायदा यांच्यामुळे या क्षेत्रातल्या काळ्या पैशाच्या खेळावर आलेल्या मर्यादा आणि त्यामुळे मंदावलेली मागणी. या दुस?ऱ्या कारणाचा प्रभाव खास करून गेल्या वर्षभरात दिसून आलाय. २०१५ आणि २०१६ मध्ये घरांच्या किमतींच्या वाढीचा वेग केवळ मंदावला होता, पण २०१७ मध्ये तर सरासरी पातळीवर घरांच्या किंमती चक्क घसरल्या, असं ‘नाईट फ्रँक’चा अहवाल सांगतो. ही घट पुण्यात सात टक्के होती, तर मुंबईत पाच टक्के. घरखरेदीच्या समीकरणातला तिसरा ग्रहही ग्राहकाला अलीकडे अनुकूल होता, तो म्हणजे व्याजदरांचा. गेल्या तीनेक वर्षांमध्ये व्याजदरांची दिशा ही साधारण घसरती राहिलेली आहे. रिझव्‍‌र्ह बँकेची सरासरी पातळीवरची आकडेवारी दाखवते की कर्जावरचे व्याजदर गेल्या तीन वर्षांमध्ये साधारण दोन टक्कय़ांनी कमी झाले आहेत. ही कपात, घरांच्या किंमतींमधले प्रातिनिधिक बदल आणि सरासरी दरसाल १० टक्के दराने वाढणारे दरमाणशी उत्पन्न हे तिन्ही घटक जमेला धरून आकडेमोड केली तर असं दिसतं की मासिक कर्जफेडीचा हप्ता तीन वर्षांपूर्वी मासिक उत्पन्नाच्या ४५ टक्के असेल, तर तो आता साधारण ३३ टक्केच आहे. हे आकडे प्रत्येक शहरागणिक बदलतात (सोबतचा तक्ता पाहा). पण घरखरेदीचं समीकरण गेल्या तीन वर्षांमध्ये सुधारलंय, एवढं नक्की. या सुधारणेतील अध्र्याहून जास्त सुधारणा ही गेल्या वर्षभरात झालेली आहे. या आकडेमोडीत परवडण्याजोग्या घरांच्या खरेदीसाठी सरकारने गेल्या वर्षीपासून सुरू केलेल्या योजनेतील व्याजाची सबसिडी धरलेली नाही. घरांच्या किमतींची दीर्घकालीन आणि निर्विवाद आकडेवारी तशी दुरापास्त असते. पण एचडीएफसीची आकडेवारी निदान मध्यमवर्गीय आणि उच्च मध्यमवर्गीय गटांसाठी बऱ्यापैकी प्रातिनिधिक स्वरूपाची आहे असं मानलं तर घरखरेदीचं समीकरण सध्या गेल्या दशकभरातल्या सर्वाधिक अनुकू ल पातळीवर आहे, असं दिसतं. आगामी वर्षांत ते आणखी अनुकूल बनेल काय? एकीकडे व्याजदरांची दिशा बदलण्याची दाट शक्यता आहे. काही खासगी बँकांनी त्यांची व्याजदरांची कोष्टकं हलकेच वर सरकवायला सुरुवात केली आहे. पण हा बदल तसा हळुहळूच होणार असल्यामुळे २०१८ मध्ये तरी घरांच्या किंमतींची दिशा काय राहील, ते जास्त महत्त्वाचं ठरेल. एचडीएफसीच्या आलेखानुसार घरांच्या किंमती एका वर्षांपेक्षा जास्त काळ घसरत्या राहण्याची किमया यापूर्वी केवळ नव्वदीच्या दशकाच्या उत्तरार्धात दिसली होती. सध्याही विकल्या न गेलेल्या घरांची संख्या मोठी आहे. रेरानंतर नवीन घरबांधणी प्रकल्पांची संख्या कमालीची रोडावली असली तरीही तयार घरांच्या साठय़ाचा निचरा व्हायला अजून दीडेक वर्ष तरी लागेल, असं दिसतं. त्यामुळे घरांच्या किंमती आणखी कमी होतील की नाही, ते ठामपणे सांगता येत नसलं तरी त्या किंमतींचा वेग उत्पन्नवाढीच्या वेगापेक्षा कमी राहील, हे जवळपास नक्की आहे. त्यामुळे निदान २०१८ मध्ये तरी घरखरेदीच्या समीकरणातली अनुकूलता कायम राहायला हरकत नाही. मंगेश सोमण mangesh_soman@yahoo.com
