03 March 2021

News Flash

घोटाळा..कमीत कमी ५०,००० कोटींचा!

धंदेवाईक गुंतवणूकदारांनी अंग काढून घेतले, बँकांचीही कर्जे बंद झाली.

केवळ कागदावर मोठ मोठे प्रकल्प दाखविण्याची विकासकांची चाल रिझव्‍‌र्ह बँकेच्या लक्षात आली व त्यांनी बँकांवर  या क्षेत्राला कर्जे देण्यावर बंधने घालण्यास सुरुवात केली. धंदेवाईक गुंतवणूकदारांनी अंग काढून घेतले, बँकांचीही कर्जे बंद झाली. सर्वसामान्य ग्राहकालाच गुंतवणूकदार म्हणून आकर्षति करण्यासाठी १५ ते २० टक्के डिस्काऊंट किमतीत प्री-लाँच ऑफरयेऊ लागल्या.

आपण सर्वजण स्थावर मालमत्तेमधील गुंतवणूक सुरक्षित समजतो. या गुंतवणुकीवर परतावा चांगला मिळेल असे गृहीत धरतो. तसेच ही नुसतीच गुंतवणूक नसते तर आवश्यक गरज असते. भावनात्मक बाब असते आणि गरजेला पर्याय नसतो. नोकरीला लागल्यावर किंवा व्यवसायास सुरुवात केल्यावर पहिले घर घेताना प्रचंड ओढाताण होत असते. याच वेळेस आपण फसवले गेलो तर?

दहा-पंधरा वर्षांपूर्वीपर्यंत एखाद्-दुसऱ्या विकासकाने फसवल्याच्या बातम्या येत असत. परंतु मागील दोन वर्षांत फसवणाऱ्या विकासकांचे पीक आले आहे. ज्याच्या जवळ शिक्षण आहे तो आíकटेक्ट किंवा सिव्हिल इंजिनीअर असतो व ज्याच्याजवळ शिक्षण नाही पण पसा कसा उभा करायचा याचे ‘चांगले’ कसब आहे तो विकासक होतो. हा एकमेव धंदा असा आहे की, जो तुमच्या खिशातून काहीही न टाकता शंभर टक्के दुसऱ्याच्या पशांवर करता येतो. या व्यवसायावर ‘सेबी’प्रमाणे कोणत्याही यंत्रणेचे नियंत्रण नाही. म्हणूनच या धंद्यात ज्यांच्याजवळ भरपूर काळा पसा आहे अशी मंडळी घुसली. काळा पसा म्हटला की सर्व व्यवहार ‘विश्वासा’वर-तेरी भी चूप, मेरी भी चूप!

विकासकाजवळ एखादे प्रोजेक्ट आले की फायनान्सर उभे असतात. प्लॅन तयार होण्याच्या आधीच गुंतवणूकदारांना ‘माल’ बांधून दिला जातो (म्हणजे इतके चौरस फूट या व्यक्तीस दिले!) हा माल बाजारभावापेक्षा ३० ते ३५ टक्के कमी किमतीला दिला जात असे. प्लॅन पास झाले की मुहूर्ताच्या वेळेपासून भाव वाढवायला सुरुवात होत असे व तयार ताबा देईपर्यंत भाव अजून वाढून गुंतवणूकदारांस जवळपास दुप्पट रक्कम मिळू शकत असे.

गुंतवणूकदार जागा जास्त वेळ आपल्या ताब्यात न ठेवता लवकरात लवकर विकून दुसऱ्या प्रकल्पात रक्कम गुंतवण्यात इच्छुक असत. एका विकासकाने दिलेल्या आकडेवारीनुसार बांधकामाचा खर्च २० ते २५ टक्के, टीडीआर विकत घेण्यासाठी २० ते २५ टक्के, सरकारी मंजुऱ्या आणि इतर खर्च (यात ‘दक्षिणा’सुद्धा आली) २० ते २५ टक्के व विकासाचा फायदा २५ ते ३५ टक्के असे गुणोत्तर असते. यात जागांचे भाव वाढल्यास होणारा जास्तीचा नफा विकासकाचा असतो.

यात ‘दक्षिणा’ घेणारे लहानात लहान कोण व मोठय़ात मोठे कोण हे जगजाहीर आहे. त्यांनासुद्धा हे पसे ठेवायचे कुठे ही काळजी असतेच. त्यांना सुरक्षित आश्रयस्थान हेच विकासक असतात. म्हणजे दहा विकासकांकडून घेतलेली ‘दक्षिणा’ अकराव्या विकासकाकडे गुंतवणे. हे सर्व नवशिके गुंतवणूकदार असतात. परंतु धंदेवाईक गुंतवणूकदारांना बाजाराची नस बरोबर समजते. वर्ष २०११-१२ च्या सुमारास स्थावर मालमत्तांच्या किमती सर्वोच्च उंचीपर्यंत गेल्या व हे धंदेवाईक गुंतवणूकदार यातून बाहेर पडू लागले.

२००५-०६ आधीपासून ज्या विकासकाकडे भरपूर  प्रकल्प (लँड-बँक) आहेत तो नावाजलेला समजला जात असे. म्हणून दुसऱ्याच्या पशांवर जास्तीत जास्त लँड बॅंक ताब्यात घेण्याची चढाओढ सुरु झाली. त्यांच्या ताळेबंदात एका बाजूला मोठ मोठे प्रकल्प (अ‍ॅसेटस म्हणून) आणि दुसऱ्या बाजूला मोठ मोठी कर्जे (लायबिलीटीज् म्हणून) दिसू लागली. यात रोख घेतलेला पसा ताळेबंदात कुठेच दिसत नाही. म्हणून ताळेबंद ठणठणीत वाटतो. मग या ताळेबंदासमोर (बॅलन्सशीट) बँकांकडून कर्जे सहज उपलब्ध होऊ शकतात. या गणितात अजून बिल्डींग बांधून पूर्ण करणे व जागा मालकास ताबा देणे हा विषय आलेलाच नाही. ही सर्व चाल रिझव्‍‌र्ह बँकेच्या लक्षात आली व त्यांनी बँकांवर, विकासकांना दिल्या जाणाऱ्या कर्जासाठी बंधने घालण्यास सुरुवात केली.

प्री-लाँच ऑफर

एका बाजूने धंदेवाईक गुंतवणूकदार बाहेर पडू लागले व दुसऱ्या बाजूने बँका कर्ज देणे बंद करू लागल्या. यावर सर्व विकासकांनी नामी शक्कल लढवली. सर्वसामान्य ग्राहकालाच गुंतवणूकदार म्हणून आकर्षति करण्यासाठी १५ ते २० टक्के डिस्काऊंट किमतीत ‘प्री-लाँच ऑफर’ येऊ लागल्या. नगरपालिकेकडून प्लॅन पास झालेले नाहीत, विविध प्रकारच्या सर्व मंजुऱ्या बाकी असताना त्यांनीच ठरवलेल्या भावावर प्री-लाँच ऑफर म्हणून २० टक्के कमी किमतीत बुकिंग चालू केले. विकासक आपल्या लेटरहेडवर लिहून देऊ लागले. ‘अमुक नंबरची सदनिका (हवेतील) इतक्या किमतीस ‘क्ष’ व्यक्तीस देण्यात येत आहे. त्यासाठी बयाणा रक्कम रु. … मिळाली. यासाठी  विधिवत करार सर्व परवानग्या मिळाल्यावर करण्यात येईल.’

मुंबईत स्थावर मालमत्तेच्या व्यवहारात रोख रक्कम असतेच. ती नोकरदार माणूस आणणार कुठून! मग आपल्याच ठेवी मोडा, सोने विका आणि विकासकांना रोख रक्कम द्या. याची पावती नाही. करारच नाही तर तो रजिस्टर करणार कुठे? एकच सदनिका दहा जणांना विकली असेल तरी कळायला जागा नाही. काही विकासक अजून एक पाऊल पुढे गेले. रुपये पाचशेच्या स्टँम्प पेपरवर सामंजस्य करार करू लागले. (पक्का करार नाही म्हणून रजिस्ट्रेशन नाही) आज चाळीस लाख द्या व दोन वर्षांनी तुम्ही सदनिका खरेदी करा किंवा आमच्याकडून साठ लाख रुपये परत घ्या. काही बिल्डर ज्यांच्या लिमिटेड कंपन्या होत्या त्यांनी जास्त व्याजाने मुदत ठेवी स्वीकारल्या.

वेगवेगळ्या मार्गाने उभा केलेला सर्व पसा नवीन प्रोजेक्ट ताब्यात घेण्यात अडकला. एकही प्रोजेक्ट पूर्ण करण्याचे नाव नाही. सर्व प्रोजेक्ट अर्धवट सोडलेले. सर्व गुंतवणूकदारांचे पसे फसलेले आणि गुंतवणूकदार विकासकांच्या ऑफिसमध्ये खेटे घालत आहेत. त्यांची ऑफिसेस ओस पडलेली आहेत. त्यातच लोकसभेच्या व महाराष्ट्र विधानसभेच्या निवडणुका आल्या. सुरक्षित म्हणून जमा केलेली ‘दक्षिणा’ बिल्डर लॉबी गरजेच्या वेळेस देऊ शकत नव्हती. अर्धवट पडलेल्या इमारतीमुळे हातातली व्होटबँक जायची वेळ आलेली, मग एखादा सुरज परमार होतो.

आज प्रत्येक शहरात ग्राहक पंचायतींकडे विकासकांनी बुडवलेल्या पशाबाबतच्या तक्रारींत खूपच वाढ झाली आहे. गुंतवणूकदारांना बुडवणारे विकासक आरामात आपल्या वातानुकूलित घरांत आपल्या पूर्वीच्या जीवनशैलीत आरामात राहात आहेत. मुंबई ग्राहक पंचायतच्या, तक्रार निवारण कक्षाच्या वनमाला मंजुरे म्हणतात, ‘‘विकासकांविरुद्ध आमच्याकडे येणाऱ्या तक्रारींत खूप वाढ झाली आहे. लाखो रुपयांच्या तक्रारी लोक घेऊन येत आहेत. पूर्वी ग्राहक कायद्याचा धाक दाखवला तर बिल्डर घाबरत होते. लोकांचे पसे परत मिळत होते. आता विकासकांनी हजारोंना देशोधडीला लावले आहे. जा कुठे जायचे ते, असे म्हणतात. पशाच्या जोरावर ते जिल्हा ग्राहक मंचापासून, राष्ट्रीय मंच ते सर्वोच्च न्यायालयापर्यंत केस लढवू शकतात. एकालाही पसे परत देण्याचे नाव नाही. आपले घर हे प्रत्येकाचे स्वप्न असते. नुसते स्वप्न भंगत नाही तर संसार उद्ध्वस्त झाल्याचे अनुभवास येते. यासाठी नुसता प्रभावी कायदाच नाही तर त्याची कठोर अंमलबजावणी महत्त्वाची आहे.’’

आज कित्येक विकासकाकडे अशा स्वरूपात १०० ते १५० कोटी रुपयांचे देणे आहे. (याला काही अपवाद आहेत.) आणि सर्व विकासकांनी बुडवलेली देणी एकत्रित केल्यास ही रक्कम कमीत कमी रु. पन्नास हजार कोटी होईल. ही सर्व माहिती सरकार जवळ नक्की असणारच. पण अजून २५-३० विकासक आणि २००-३०० फसलेले गुंतवणूकदार आत्महत्या (शेतकऱ्यांप्रमाणे) करीत नाहीत. तोपर्यंत कोणाचेही असले तरी सरकार काहीही करणार नाही. आज पुण्यामधील प्रत्येक व्यक्ती सांगते की असंगाशी संग केल्याशिवाय म्हणजेच ज्यांचे ‘राष्ट्र’ या संकल्पनेशी काहीच देणे-घेणे नाही, अशांशी संगनमत केल्याशिवाय तो बिल्डर पुण्यात टिकून राहू शकत नाही. त्याचप्रमाणे मुंबईत मराठी माणसांच्या नावाने गर्जना करणाऱ्यांचे पाय धरावेच लागतात. याचा अर्थ बुडालेली रक्कम पन्नास हजार कोटी आहे का एक लाख कोटी आहे हे प्रत्येकाला माहीत आहे. परंतु कोणीही यासाठी सेबीप्रमाणे नियंत्रक आणण्याचे विधेयक पारित करण्यासाठी धावाधाव करणार नाही. कारण प्रत्येकाची शेपूट कुठेतरी अडकलेली आहे. तेरा वर्षांपूर्वी वाजपेयी सरकारने बनवलेले ‘स्थावर मालमत्ता प्राधिकरण विधेयक’ आजपर्यंत लोकसभेत पारित होऊ शकलेले नाही.

भुतांची शहरे

आपण कोणीही गुगलवर जाऊन ‘घोस्ट सिटीज् इन चायना’ असे टाइप केल्यास प्रचंड माहिती उपलब्ध होते. चीनमध्ये शहरीकरणाच्या नावाखाली सरकारमार्फत प्रचंड मोठी शहरे वसवली गेली आहेत. इ.स. २०३० पर्यंत चीनमधील ६० टक्के जनता खेडय़ातून या शहरांत स्थलांतरित होईल अशी योजना आहे. प्रचंड मोठय़ा इमारती, रुंद रस्ते, वीज, पाणी, फोन इ. सर्व सुविधांनी युक्त शहरे बांधून तयार आहेत, पण सध्या तेथे कोणी राहात नाही. कारण या सदनिका खरेदी करणे तेथील नागरिकास परवडत नाही. सहाजिकच जगभर या शहरांना भुतांची शहरे असे नाव पडले.

आज भारतात १०० स्मार्ट शहरे विकसित होणार आहेत. यात परवडणारी घरे पाच लाख असतील असे गडकरीसाहेब म्हणाले. या घरांच्या किमतीचा उल्लेख नाही. आज कंपनी सेक्रेटरी, सी.ए.सारख्या प्रतिष्ठित अभ्यासक्रम पूर्ण करून मुंबईत पंचविसाव्या वर्षी नोकरीस लागलेल्या मुलास किंवा मुलीस बोरिवलीतसुद्धा तीन खोल्यांची सदनिका विकत घेता येणे शक्य नाही. आज मुंबईतील व न्यूयार्कमधील जागांचे भाव सारखे आहेत. पण मुंबईतील पगार न्यूयॉर्कइतके नाहीत. मग या जागा घेणार कोण? फक्त राजकारणी व दक्षिणा स्वीकारणारे नोकरशहा!

मध्यंतरी रस्त्यावर पावसाळ्यात खड्डे पडले म्हणून एका न्यायाधीशाने दुसऱ्या न्यायासनासमोर तक्रार दाखल केली होती. आणीबाणी उठल्यापासून (म्हणजे १९७७ पासून) मुंबईत प्रत्येक विकासक काही रक्कम रोख स्वरूपात घेत आहेत. मागील पस्तीस वर्षांत एकाही न्यायाधीशाने मुंबईत जागा घेतली नाही का? रघुराम राजन यांनी स्थावर मालमत्तेमधील काळ्या पशावर भाष्य केले आहे. एच्.डी.एफ्.सी.चे दीपक पारेख सांगत आहेत, पण कोणालाही या रोख रकमेबाबत काही कारवाई करावी असे वाटत नाही.

सबप्राइम कायसिस

२००८ मध्ये अमेरिकेत घरांच्या किमती खूप कोसळल्या (५० टक्क्यांपेक्षा खाली) त्या वेळेस तेथील परिस्थिती व आजची भारतातील परिस्थिती वेगळी आहे. परंतु अंतिम परिणाम एकच असणार आहे. हर्षद मेहतामुळे १९९२ साली सेबीची स्थापना घाईगडबडीत केली गेली. जिग्नेश शहामुळे वस्तूविनिमय बाजारातील त्रुटी नजरेत आल्या.

त्याच न्यायाने या घोटाळ्यामुळे ‘स्थावर मालमत्ता प्राधिकरण विधेयक’ येत्या काही महिन्यांत पारित होईल. आज अर्धवट सोडलेल्या इमारतींचे बांधकाम पूर्ण झाले तरी त्या आजच्या बाजार भावानुसार विकल्या जाणार नाहीत. मग भाव अजून खाली येऊ लागतील. गुंतवणूकदारांचे अडकलेले पसे सुटे करण्यासाठी ते मिळेल त्या किमतीस त्यांचा माल विकतील त्यामुळे पुन्हा किमती खाली येतील. मागील काही वर्षांपासून सर्वसामान्य गुंतवणूकदारांचा गुंतवणुकीबाबतच्या दृष्टिकोन बदलू लागला आहे.

आज गुंतवणूकदार वास्तविक मालमत्ता (सोने, चांदी, स्थावर मालमत्ता) ऐवजी आíथक मालमत्तांमध्ये (म्युच्युअल फंड, शेअर्स, रोखे, ठेवी) गुंतवणूक करणे पसंद करतात. टक्केवारीत हे प्रमाण कमी असेल तरी सुरुवात झाली आहे. प्रत्येक व्यवहारात पॅन नंबर आवश्यक झाल्यामुळे रोख व्यवहारांचे प्रमाण हळूहळू कमी होईल. या सर्वाचा परिणाम पूर्वीप्रमाणे या स्थावर मालमत्ता  गुंतवणुकीवर चांगला परतावा मिळणार नाही. आय.डी.एफ्.सी. म्युच्युअल फंडाने मुंबईतील १९९४ ते २००२ या आठ वर्षांतील जागांच्या किमतीची विविध भागात पाहणी केली. किमती जवळपास स्थिर होत्या. त्याचप्रमाणे पुढील आठ वष्रे किमती वर जाण्याची शक्यता फारच कमी आहे.

sebiregisteredadvisor@gmail.com

लेखक सेबीकडे नोंदणीकृत गुंतवणूक सल्लागारआहेत.

ज्यांचे पसे बुडाले आहेत त्यांनी काय करावे?

आपल्यासारखे सुशिक्षित आत्महत्या करण्यास धजावणार नाहीत याची सर्वाना खात्री असते. तुमच्याजवळ जे काही कागदपत्र आहेत त्याच्या फोटोकॉपी काढून पत्रासोबत सोबतच्या प्रत्येक व्यक्ती किंवा यंत्रणाकडे पाठवाव्यात. यात ठेवी मोडून, दागिने विकून उभ्या केलेल्या रोख रकमेचा उल्लेख करण्यास घाबरू नये. परंतु विकासकाने इतक्या जणांकडून घेतलेल्या रोख रकमेचे काय केले हे सांगणे त्याला कठीण जाईल. या प्रत्येकाकडे पत्रांचा पाऊस पडला पाहिजे तरच झोपेचे सोंग घेतलेले राजकारणी जागे होतील.

  • स्थानिक नगरसेवक (तुम्ही राहात असलेल्या भागातला), स्थानिक आमदार, स्थानिक खासदार.
  • मुख्यमंत्री
  • आपल्या शहरातील ग्राहक पंचायत
  • आíथक गुन्हे विभाग, मुंबई पोलीस, पोलीस आयुक्त कार्यालय, अ‍ॅनेक्स-२ इमारत, क्रॉफर्ड मार्केट, मुंबई -४००००१. फोन नं. २२६७२७७०.
  • सेबी-कलेक्टिव्ह इन्व्हेस्टमेंट स्किम्स विभाग, सेबी भवन,प्लॉट सी-५,जी ब्लॉक, बांद्रा-कुर्ला कॉम्प्लेक्स,  वांद्रे-पूर्व, मुंबई – ४०००५१.

लोकसत्ता आता टेलीग्रामवर आहे. आमचं चॅनेल (@Loksatta) जॉइन करण्यासाठी येथे क्लिक करा आणि ताज्या व महत्त्वाच्या बातम्या मिळवा.

First Published on February 15, 2016 2:12 am

Web Title: property investment information
Next Stories
1 योजनेतून ‘उदय’ आश्वासक!
2 संधी की सापळा?
3 ‘लोकसत्ता- अर्थ वृत्तान्त’
Just Now!
X