प्रवीण देशपांडेआयुष्यातील कमाईतला मोठा वाटा घरासाठी खर्च होतो. घर खरेदीसारखे महागडे स्वप्न साकार करताना यासंबंधीच्या कायदेशीर बाबींकडेसुद्धा लक्ष देऊन त्यांचे अनुपालन केले पाहिजे. जुने घर, शेअर्स किंवा इतर संपत्ती विकून घर घेणाऱ्यांसाठी प्राप्तिकर कायद्यात, यावर होणाऱ्या भांडवली नफ्यावरील करात काही सवलती आहेत. याचा फायदा करदात्याने घेणे गरजेचे आहे. अशा सवलती घेण्यासाठी काही अटींची पूर्ततासुद्धा करावी लागते. ही पूर्तता न केल्यास या सवलतीचा लाभ घेता येत नाही. त्यामुळे अशा अनुपालनाची माहिती करदात्याला असणे गरजेचे आहे. गेल्या काही महिन्यांत घराच्या खरेदी-विक्रीच्या व्यवहारात वाढ झाली आहे. करोनाच्या काळात मंदावलेला बांधकाम क्षेत्राचा उद्योग पुन्हा नवीन भरारी घेत आहे. मोठय़ा शहरांमध्ये पुनर्विकासाच्या कामाला गती येत आहे. लहान घर विकून मोठे घर घेणे, दुसऱ्या शहरात स्थलांतर होणे, सहज प्राप्त होणारे गृहकर्ज, या कारणाने घराच्या खरेदी-विक्रीचे प्रमाण वाढले आहे. करदात्याला आपले घर विकून नवीन घर घेण्यासाठी त्यावर होणाऱ्या भांडवली नफ्यावर प्राप्तिकर कायद्यात सवलत दिलेली आहे. जेणे करून नवीन घर घेण्यासाठी त्याला जास्त निधी उपलब्ध होईल. परंतु ही सवलत घेण्यासाठी करदात्याला काही अटींची पूर्तता करावी लागते. या अटींची पूर्तता न केल्यास त्याला कर भरावा लागतो. त्यामुळे घर किंवा स्थावर मालमत्तेची विक्री करताना करदात्याने प्राप्तिकर कायद्यातील त्याविषयीच्या तरतुदी जाणून घेणे गरजेचे आहे. घराच्या विक्रीवर होणारा भांडवली नफाघर ही ‘भांडवली संपत्ती’ असल्यामुळे त्याच्या विक्रीवर होणारा भांडवली नफा हा करपात्र आहे. यावर किती कर भरावा लागेल हे ठरविण्यासाठी ही संपत्ती अल्पमुदतीची आहे की दीर्घमुदतीची हे तपासून पाहिले पाहिजे. घर आणि स्थावर मालमत्ता ही खरेदी केल्या तारखेपासून २४ महिन्यांपेक्षा जास्त काळासाठी धारण केली असल्यास ती संपत्ती दीर्घमुदतीची होते अन्यथा ती अल्पमुदतीची होते. या दोन्हींवर करआकारणी वेगळय़ा पद्धतीने होते. संपत्ती दीर्घमुदतीची असेल तर करदात्याला तीन महत्त्वाचे फायदे होतात. (१) करदात्याला महागाई निर्देशांकाचा फायदा घेता येतो(२) संपत्ती दीर्घ मुदतीची असल्यामुळे, करदात्याला कर भरावयाचा असेल तर त्यावर २० टक्के (अधिक ४ टक्के शैक्षणिक कर) या सवलतीच्या दरात कर भरता येतो(३) नवीन घरात किंवा बाँडमध्ये गुंतवणूक करून कर वाचविता येतो. हे तिन्ही फायदे अल्प मुदतीच्या भांडवली नफ्यासाठी नाहीत. अल्पमुदतीच्या भांडवली नफ्यासाठी करदात्याच्या उत्पन्नाच्या टप्प्याप्रमाणे कर भरावा लागतो आणि कर वाचविण्यासाठी इतर पर्याय उपलब्ध नाहीत. त्यामुळे करदाता जेव्हा आर्थिक नियोजन करतो, त्यावेळी हा मुद्दा विचारात घेणे खूप महत्त्वाचे आहे. पुढील लेखात या कलमांद्वारे अशी गुंतवणूक करताना कोणत्या अटींचे पालन करावे लागते त्याबद्दल माहिती देण्यात येईल. भांडवली नफा कसा गणावा :भांडवली नफा गणताना घराचे खरेदी मूल्य आणि विक्री मूल्य विचारात घेतले जाते. ही संपत्ती दीर्घ मुदतीची असेल तर करदात्याला महागाई निर्देशांकाचा फायदा घेता येतो. यासाठी २००१-०२ हे आर्थिक वर्ष आधार वर्ष म्हणून समजले जाते. त्यामुळे घर १ एप्रिल, २००१ नंतर खरेदी केले असल्यास, ज्या आर्थिक वर्षांत ते खरेदी केले आहे त्यावर्षीचा निर्देशांक आणि ज्या वर्षांत घर विकले त्यावर्षीचा निर्देशांक विचारात घेऊन खरेदी मूल्य गणता येते. असे खरेदी मूल्य, विक्री मूल्यातून वजा केल्यास दीर्घमुदतीचा भांडवली नफा किंवा तोटा समजतो. घर १ एप्रिल, २००१ पूर्वी खरेदी केले असले तर करदात्याला १ एप्रिल, २००१ रोजीचे बाजार मूल्य आणि त्या दिवसाचे मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य शोधावे लागते आणि या दोन्हीपैकी जे कमी मूल्य आहे त्या मूल्यावर महागाई निर्देशांकानुसार खरेदी मूल्य गणता येते. घर नातेवाईकांकडून भेटीद्वारे किंवा वारसा हक्काने मिळालेले असेल तर त्याच्यासाठी भेट देणाऱ्याने किंवा ज्यांच्या कडून वारसाहक्काने मिळाले आहे, त्यांनी हे घर कधी घेतले (धारणकाळ ठरविण्यासाठी) आणि किती मूल्याला खरेदी केले (खरेदी मूल्य ठरविण्यासाठी) हे विचारात घ्यावे लागते. भांडवली नफा गणताना घ्यावयाची काळजी :घराचे करारमूल्य आणि मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य यामध्ये तफावत असणे साहजिकच आहे. सरकारकडून वेळोवेळी ‘रेडी रेकनर’ दर बदलले (वाढविले) जातात आणि घराचे बाजारमूल्य हे मागणी आणि पुरवठय़ानुसार सारखे बदलत असते. प्राप्तिकर कायद्यानुसार या दोन्ही मूल्यांपैकी जे मूल्य जास्त आहे त्यानुसार भांडवली नफा गणावा लागतो. हा फरक १० टक्क्यांपेक्षा कमी असेल तर तो विचारात घेतला जात नाही. हा फरक १० टक्क्यांपेक्षा जास्त असेल तर सदनिका विक्री करणाऱ्याला यामधील जी रक्कम जास्त असेल त्यानुसार भांडवली नफा गणावा लागतो आणि खरेदी करणाऱ्यासाठी सदनिकेचे मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य हे करार मूल्याच्या १० टक्क्यांपेक्षा जास्त असेल तर ही फरकाची रक्कम सदनिका खरेदी करणाऱ्याच्या ‘‘इतर उत्पन्ना’’मध्ये गणली जाते आणि त्याला त्याच्या उत्पन्नाच्या टप्प्याप्रमाणे कर भरावा लागतो. दीर्घमुदतीच्या भांडवली नफ्यासाठी कर सवलती :एक असा समज आहे की, एक घर विकून दुसरे घर घेतल्यास कर भरावा लागत नाही. हा समज पूर्णपणे सत्य नाही. ही सवलत फक्त दीर्घ मुदतीच्या संपत्तीसाठी आहे. करदात्याला घर विक्रीतून दीर्घमुदतीचा भांडवली नफा झाल्यास करदाता त्यावर २० टक्के (अधिक ४ टक्के शैक्षणिक कर) या सवलतीच्या दरात कर भरू शकतो. कर वाचवायचा असेल तर त्याला प्रामुख्याने दोन पर्याय आहेत.(१) तो भांडवली नफ्याएवढी रक्कम नवीन घरात गुंतवू शकतो किंवा(२) कॅपिटल गेन बॉंड मध्ये ५० लाख रुपयांपर्यंत रक्कम गुंतवू शकतो.या सवलती घेण्यासाठी प्राप्तिकर कायद्यात मुदत ठरवून दिली आहे. या मुदतीत या गुंतवणुका केल्या तरच करदाता त्याचा फायदा घेऊ शकतो.मागील वर्षांची करसवलत रद्द केव्हा होते?करदात्याला गृहकर्जाच्या परतफेडीवर कलम ८० क नुसार दीड लाख रुपयांपर्यंत वजावट मिळते. घर खरेदी केल्या तारखेपासून पाच वर्षांच्या आत विकले तर या कलमाद्वारे मागील वर्षांमध्ये घेतलेली गृहकर्जाच्या मुद्दल परतफेडीची वजावट रद्द होते आणि ही वजावट घर विकलेल्या वर्षांत ‘इतर उत्पन्न’ या सदराखाली दाखवून त्यावर कर भरावा लागतो. ज्या करदात्यांनी घर खरेदी केल्यातारखेपासून पाच वर्षांत विकले आणि ८० क नुसार गृहकर्जावरील व्याजाची वजावट घेतली आहे अशांनी याचा विचार करावा. गृहकर्जावरील व्याजाची वजावट कलम २४ नुसार मिळते, या घेतलेल्या वजावटीवर मात्र, घर कधीही विकले तरी काही परिणाम होत नाही. इतर महत्त्वाचे मुद्देघर विक्री करताना पहिल्यांदा ‘टोकन’ म्हणून काही रक्कम स्वीकारली जाते. ही बऱ्याचदा रोखीने स्वीकारली जाते. प्राप्तिकर कायद्यानुसार २०,००० रुपयांपेक्षा जास्त रक्कम अशा व्यवहारांसाठी स्वीकारता येत नाही. अशी रक्कम स्वीकारल्यास तेवढय़ाच रकमेएवढा दंड भरावा लागू शकतो.‘टोकन’ म्हणून स्वीकारलेली रक्कम, काही कारणाने व्यवहार रद्द झाल्यामुळे, परत न करता जप्त केली जाते. अशी जप्त केलेली रक्कम करदात्याला त्याच्या ‘इतर उत्पन्नात’ दाखवावी लागते आणि त्यावर त्याच्या उत्पन्नाच्या टप्प्याप्रमाणे कर भरावा लागतो.लेखक सनदी लेखाकार आणि कर सल्लागारpravin3966 @rediffmail. Com
