घ्यावयाची काळजी भाग - १ प्रवीण देशपांडे आयुष्यातील कमाईतला मोठा वाटा घरासाठी खर्च होतो. गृहकर्ज काढून वयाची अनेक वर्षे कर्ज फेडण्यात निघून जातात. जुने घर विकून किंवा सोने, शेअर्स, म्युच्युअल फंडातील गुंतवणूक विकून नवीन घर घेणाऱ्यांची संख्या वाढत आहे. शेअर बाजारात आलेल्या तेजीचा फायदा घेत घरामध्ये गुंतवणूक करणे अनेकांना सोयीचे वाटू लागले आहे. गृहबांधणी उद्योगही मागील दोन वर्षे थंडावला होता तो आता परत वेग धरू लागला आहे. घर खरेदीसारखे महागडे स्वप्न साकार करताना यासंबंधीच्या कायदेशीर बाबींकडेसुद्धा लक्ष देऊन त्यांचे अनुपालन केले पाहिजे. जुने घर, शेअर्स किंवा इतर संपत्ती विकून घर घेणाऱ्यांसाठी प्राप्तिकर कायद्यात, यावर होणाऱ्या भांडवली नफ्यावरील करात काही सवलती आहेत. याचा फायदा करदात्याने घेणे गरजेचे आहे. अशा सवलती घेण्यासाठी काही अटींची पूर्ततासुद्धा करावी लागते. ही पूर्तता न केल्यास या सवलतीचा लाभ घेता येणार नाही. त्यामुळे अशा अनुपालनाची माहिती करदात्याला असणे गरजेचे आहे. याचे अनुपालन न केल्यास घर खरेदी करणाऱ्याला आणि त्याच्या कुटुंबीयांना भविष्यात व्याज आणि दंड भरावा लागू शकतो. घर खरेदी करताना कोणती काळजी घ्यावी हे प्रत्येकाने समजून घेतले पाहिजे. काही महत्त्वाचे मुद्दे खालीलप्रमाणे : मुद्रांक शुल्कानुसार घराचे बाजार मूल्य : घर खरेदीचा करार करण्यापूर्वी, घर खरेदी करणाऱ्याने मुद्रांक शुल्कानुसारचे बाजार मूल्य हे विचारात घेणे गरजेचे आहे. घराचे मुद्रांक शुल्कानुसार बाजार मूल्य हे करार मूल्याच्या समान किंवा त्यापेक्षा कमी असेल तर प्राप्तिकर कायद्यानुसार खरेदी करणाऱ्यासाठी आणि विक्री करणाऱ्यासाठी करार मूल्य विचारात घेतले जाते. म्हणजेच विक्री करणाऱ्याला करार मूल्यानुसार भांडवली नफा गणावा लागेल. घराचे मुद्रांक शुल्कानुसार बाजार मूल्य हे करार मूल्यापेक्षा जास्त असेल तर प्राप्तिकर कायद्यानुसार खरेदी करणाऱ्यासाठी आणि विक्री करणाऱ्यासाठी मुद्रांक शुल्कानुसारचे मूल्य विचारात घेतले जाते. या दोन्हीमधील फरक १० टक्क्यांपेक्षा किंवा ५०,००० रुपयांपेक्षा कमी असल्यास तो विचारात घेतला जाणार नाही, परंतु तो १० टक्क्यांपेक्षा जास्त असल्यास या फरकाएवढी रक्कम घर खरेदी करणाऱ्याच्या ‘इतर उत्पन्नात’ गणली जाते. उदाहरणार्थ, मुद्रांक शुल्कानुसार बाजार मूल्य ५० लाख रुपये आहे आणि करार मूल्य ४३ लाख रुपये आहे. हा फरक १० टक्क्यांपेक्षा जास्त असल्यामुळे, हा ७ लाख रुपयांचा फरक खरेदी करणाऱ्याच्या ‘इतर उत्पन्नात’ गणला जाईल आणि त्याला त्याच्या उत्पन्नाच्या टप्प्याप्रमाणे कर भरावा लागेल. शिवाय विक्री करणाऱ्याला ५० लाख रुपये विक्री किंमत समजून भांडवली नफा गणावा लागेल. घर खरेदीवर उद्गम कर (टीडीएस) : घर खरेदी निवासी भारतीय व्यक्तीकडून होत असेल आणि घराचे करार मूल्य ५० लाख रुपयांपेक्षा जास्त असेल तर त्यावर १ टक्का इतका उद्गम कर कापून तो सरकारकडे जमा करणे बंधनकारक आहे. घर खरेदी करणाऱ्या व्यक्तीला प्रत्येक देय रकमेवर १ टक्का कर कापणे बंधनकारक आहे. उद्गम कर न कापल्यास किंवा वेळेवर न भरल्यास व्याज आणि दंड भरावा लागू शकतो. वरील उदाहरणात करारमूल्य ४३ लाख असल्यामुळे त्यावर उद्गम कर कापावा लागणार नाही जरी मुद्रांक शुल्कानुसार बाजार मूल्य ५० लाख रुपये किंवा त्यापेक्षा जास्त असले तरी. घर खरेदी अनिवासी भारतीय व्यक्तीकडून होत असेल तर ५० लाख रुपयांची मर्यादा नाही. घर विक्री करणाऱ्याने प्राप्तिकर अधिकाऱ्याकडून उद्गम कर किती कापावा याचे प्रमाणपत्र घेणे अपेक्षित आहे आणि त्याप्रमाणे घर खरेदी करणाऱ्याला उद्गम कर कापावा लागतो. घर खरेदीसाठी अदा केलेली रक्कम : घर खरेदीसाठी रक्कम देताना २०,००० रुपयांपेक्षा जास्त रक्कम रोखीने देणे आणि स्वीकारणे यावर बंधने आहेत. अशी रक्कम स्वीकारल्यास तेवढय़ाच रकमेएवढा दंड भरावा लागू शकतो. घर खरेदीपोटी रक्कम देताना ती रक्कम चेक, बँक ड्राफ्ट, बँक ट्रान्सफर याद्वारे द्यावी आणि जर करार मूल्य ५० लाख रुपयांपेक्षा जास्त असेल तर प्रत्येक रक्कम देताना १ टक्का उद्गम कर कापणे बंधनकारक आहे. घराचा ताबा : घराचा ताबा दिल्याचे पत्र किंवा प्रमाणपत्र घेणे गरजेचे आहे. घर बिल्डरकडून किंवा इतर व्यक्तींकडून घेतले असले तरी घराचा ताबा घेतल्याचे प्रमाणपत्र आवश्यक आहे. घराचा ताबा घेतल्याशिवाय गृहकर्जावरील व्याजाची वजावट करदात्याला घेता येत नाही आणि कर्जाच्या मुद्दल परतफेडीची वजावटसुद्धा ‘कलम ८० सी’नुसार घेता येत नाही. ज्या वर्षांत घराचा ताबा घेतला त्या वर्षांपासून ही वजावट घेता येते. उदाहरणार्थ, घराचा ताबा ३१ मार्च २०२१ रोजी घेतला असला तर २०२०-२१ या आर्थिक वर्षांत गृह कर्जावरील व्याजाची आणि मुद्दल परतफेडीची वजावट करदात्याला घेता येते. पुढील लेखात घर खरेदीसाठी केलेल्या पैशांची जमवाजमव करताना कोणती काळजी घ्यावयाची हे बघू. वाचकांकडून आलेल्या प्रश्नांचे निरसन.. ’ प्रश्न : मी एका बिल्डरकडे सदनिकेसाठी नोंदणी केली आहे. यासाठी मी गृहकर्ज घेतले आहे. मला या घराचा ताबा जून २०२३ मध्ये मिळणार आहे. गृहकर्जाची परतफेड ऑगस्ट २०२१ पासून सुरू झाली आहे. या परतफेडीची वजावट मला घेता येईल का? - सविता काणे उत्तर : गृहकर्जाच्या मुद्दल रकमेची परतफेड ‘कलम ८० सी’नुसार घेता येते आणि व्याजाची वजावट ‘कलम २४’नुसार घेता येते, परंतु या दोन्ही वजावटी घराचा ताबा घेतल्यानंतरच घेता येतात. या वजावटी घराचा ताबा घेतलेल्या वर्षांपासून घेता येतील. घराचा ताबा घेण्यापूर्वी भरलेल्या व्याजाच्या रकमेची वजावट ताबा घेतलेल्या वर्षांपासून पुढील पाच वर्षे दरवर्षी एक पंचमांश रकमेच्या प्रमाणात घेता येईल, परंतु स्वत:च्या एका राहत्या घरासाठी एकूण वजावटीची कमाल मर्यादा (त्यावर्षीचे व्याज आणि ताबा घेण्यापूर्वीचे एक पंचमांश व्याज मिळून) २ लाख रुपये इतकीच असेल. घराचा ताबा घेण्यापूर्वी परतफेड केलेल्या मुद्दल रकमेची वजावट करदात्याला मिळत नाही. ’ प्रश्न : प्रश्न : मी एक घर खरेदी करणार आहे. या खरेदीवर उद्गम कर कापण्यासाठी मला टॅक्स डिडक्शन क्रमांक (टॅन) घ्यावा लागेल काय? - विकास शिंदे उत्तर : आपण निवासी भारतीयाकडून घर खरेदी करणार असाल तर आपल्याला टॅक्स डिडक्शन क्रमांक (टॅन) घेणे गरजेचे नाही. खरेदी करणाऱ्याचा आणि विक्री करणाऱ्याचा पॅन (पर्मनंट अकाऊंट नंबर) भरून हा कर भरता येतो. मात्र जर आपण अनिवासी भारतीयाकडून घर खरेदी करणार असाल तर मात्र आपल्याला टॅक्स डिडक्शन क्रमांक (टॅन) घेणे गरजेचे आहे. लेखक सनदी लेखाकार आणि कर सल्लागार आहेत. pravin3966@rediffmail.com
