समीर नेसरीकर आज शालीत गुरफटलेल्या सकाळी मुंबईतल्या एका पार्कबाहेरील टपरीवर अप्पांची भेट झाली. मुंबईच्या लोकांच्या नशिबी लोकरी कपडे घालण्याचे दिवस क्वचितच येतात. अप्पांच्या मुलाने उपनगरात गुंतवणूक म्हणून घेतलेल्या घराची किंमत दहा वर्षांत दुप्पट कशी झाली या विषयाने गप्पांची सुरुवात झाली. ‘मुलाचे कौतुक आणि अभिमान’ या सत्तरीपलीकडील रास्त अशा बापसुलभ भावनांत हा विषय रेंगाळल्यामुळे पहिला चहा थंड झाला. दुसरा येत असतानाच ‘स्थावर मालमत्ता (रिअल इस्टेट) गुंतवणूक’ या विषयाला अप्पांनी बैठकीचा मुद्दाच बनवला आणि माझे मत विचारले. तोपर्यंत त्यांचे दोन-तीन मित्र आमच्या गप्पांत सामील झाले. अशा वेळी उत्तर देताना माझी पंचाईत होते. कारण अशा प्रश्नकर्त्यांना नेहमीच वेळ कमी असतो आणि प्रश्नाच्या उत्तराचा परीघ मोठा असल्याने उत्तर अपूर्ण राहते. तरीसुद्धा, ‘जिथे शहर शिफ्ट होते आहे (नवीन वसाहत, नागरी - व्यापारी/नवीन विमानतळ/ नवीन रेल्वे स्थानक) तेथे रिअल इस्टेट गुंतवणूक जर खूप आधी आपल्याला करता आली तर ती सर्वोत्तम ठरू शकेल,’ हे माझे मत नोंदवत हळूहळू अप्पांचा निरोप घेतला. अप्पांनी सकाळी रिअल इस्टेट या मालमत्ता वर्गाचा विषय काढलाच होता तेव्हा, भारतात खूप कमी ठिकाणी चर्चा झालेल्या आणि गुंतवणूकदारांना अज्ञात असलेल्या ‘रिअल इस्टेट म्युच्युअल फंड’ याविषयी लिहिण्याचे ठरले. रिअल इस्टेट हा मोठा विषय आहे, हा लेख ‘म्युच्युअल फंडाची एक वेगळी श्रेणी’, एवढ्याच मर्यादेत लिहिला आहे. या विषयाची सुरुवात ‘रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट - आर.ई.आय.टी. (रिट)’ यापासून व्हायला हवी. ‘रिट’ म्हणजे अशी कंपनी असते जी स्थावर मालमत्तेत (व्यापारी जागा, रहिवासी संकुले, गोदामे अशा वेगवेगळ्या जंगम मालमत्ता) गुंतवणूक करते आणि मग त्याच जागा भाडेतत्त्वावर देते. त्यातून त्या कंपनीला परताव्याच्या स्वरूपात भाडे उत्पन्न (यील्ड) मिळते. आजमितीला भारतात माइंडस्पेस रिट, एम्बसी रिट आणि ब्रुकफिल्ड रिट या भारतीय भांडवल बाजारात नोंदणी झालेल्या रिट श्रेणीतल्या कंपन्या आहेत. तुम्हाला भारताबाहेरील रिट कंपन्यांत गुंतवणूक करायची असल्यास तुम्ही म्युच्युअल फंडांमार्फत ती करू शकता. सध्या असे विदेशात गुंतवणुकीचे तीन फंड उपलब्ध आहेत. त्यातील दोन आशिया-प्रशांत भागात गुंतवणूक करतात, तर एक ग्लोबल फंड आहे. तिन्ही फंड हे ‘फंड ऑफ फंड्स’ अशा स्वरूपाचे आहेत. कोटक इंटरनॅशनल रिट फंड ऑफ फंड्स हा भारतातील पहिला जागतिक रिट म्युच्युअल फंड आहे. या फंडाची सुरुवात डिसेंबर २०२० मध्ये झाली, हा ‘एसमॅम एशिया रिट सब ट्रस्ट’ फंडात गुंतवणूक करतो जो प्रामुख्याने सिंगापूर, ऑस्ट्रेलिया आणि हाँगकाँगमधील रिट कंपन्यांत गुंतवणूक करतो. दुसरा फंड आहे, महिंद्र मनुलाइफ एशिया पॅसिफिक रिट फंड ऑफ फंड्स, याची सुरुवात ऑक्टोबर २०२१ मध्ये झाली. हा फंड मनुलाइफ ग्लोबल - एशिया पॅसिफिक रिट फंडात गुंतवणूक करतो. तिसरा फंड आहे, पीजीआयएम इंडिया ग्लोबल सिलेक्ट रिअल इस्टेट सिक्युरिटीज फंड ऑफ फंड्स. याची सुरुवात डिसेंबर २०२१ मध्ये झाली होती. हा फंड पीजीआयएम ग्लोबल सिलेक्ट रिअल इस्टेट सिक्युरिटीज फंड या फंडात गुंतवणूक करतो, याची जगभरातल्या रिट कंपन्यांमध्ये गुंतवणूक आहे, प्रामुख्याने उत्तर अमेरिका आणि जपान या देशांत जास्त गुंतवणूक आहे. या सर्व रिट योजनांमध्ये आपण सर्वसामान्य म्युच्युअल फंड योजनेप्रमाणेच गुंतवणूक करू शकतो. ‘रिट’ हा मालमत्ता वर्ग कोविडकाळात पिछाडीवर गेला होता. जगभरात सर्व जण घरात अडकून पडले होते. जग हळूहळू सावरत पूर्वपदावर येत गेले. हॉटेल, पर्यटन उद्योग उभारी घेत आहेत. पर्यायाने पुढे जाऊन ‘रिट’ या मालमत्ता वर्गाला याचा फायदा होईल असे दिसते. हे तिन्ही फंड कोविडदरम्यान सुरू झाल्यामुळे त्यांची कामगिरी समाधानकारक नाही; परंतु हे तिन्ही फंड ज्या फंडात गुंतवणूक करतात त्यांची कामगिरी तपासणे गरजेचे आहे. हे तिन्ही भारतीय ‘फंड ऑफ फंड्स’ असल्यामुळे डेट फंडासारखी त्यांची कर आकारणी होते. गुंतवणुकीपूर्वी ‘रिट’ विषय समजणाऱ्या जाणकाराची मदत घेणे मात्र आवश्यक आहे. भारतीयांना ‘रिट’ नवीन आहे. विविध मालमत्ता वर्गांत गुंतवणूक करणे आवश्यक आहे असे जेव्हा आपण म्हणतो तेव्हा आपल्याला विविध गुंतवणुकींचा परतावा ‘किती टक्के मिळणार आहे’ याचा ढोबळ अंदाज गुंतवणुकीपूर्वी असला पाहिजे. वेगवेगळ्या मार्गांनी तुम्ही रिअल इस्टेट हा मालमत्ता वर्ग हाताळू शकता; परंतु निर्णय घेताना भारतातील आणि जगातील वेगवेगळ्या देशांतील सामाजिक, राजकीय, आर्थिक, आकस्मिक परिस्थितीचे मोजमापन आपण करू शकतो का, याचा विचार केला पाहिजे. अन्यथा जे आपणास कळते त्यात गुंतवणूक करावी, त्यादृष्टीने दीर्घ कालावधीसाठी भारतीय भांडवल बाजार (समभाग/ समभागसंलग्न म्युच्युअल फंड) ही निश्चितच योग्य जागा आहे. अप्पांच्या मुलाच्या ‘जागेच्या गुंतवणुकीची दहा वर्षांतील दुप्पट किंमत’ या व्यवहाराचा परतावा नक्की किती टक्के होतो (कर्ज, वाढती महागाई इत्यादी पैलू मी यात विचारात घेतलेले नाहीत), हे मला त्यांना सकाळी सांगणे योग्य वाटले नाही; पण तुम्ही तो नक्की पडताळून पाहा. शेवटी विषय ‘रिअल’ इस्टेटचा आहे. (लेखक मुंबईस्थित गुंतवणूकविषयक अभ्यासक) sameernesarikar@gmail.com
