रिअल इस्टेट विशेष निशांत सरवणकर - response.lokprabha@expressindia.com म्हाडा ही सरकारी यंत्रणा जी घरे बांधत होती त्याचीच गणना परवडणाऱ्या घरांमध्ये केली जात असे. २०१४ नंतर परवडणाऱ्या घरांचा विचार खऱ्या अर्थाने सुरू झाला. पंतप्रधान आवास योजनेत २०२२ पर्यंत मुंबईत ११ लाख तर राज्यातील ग्रामीण भागात ८ लाख घरांचे उद्दिष्ट आहे. येत्या सात वर्षांत म्हणजे २०२२ पर्यंत मुंबईसह राज्यातील ग्रामीण भागात १९ लाख घरांची निर्मिती करण्याचे उद्दिष्ट विद्यमान भाजपप्रणीत शासनाने निश्चित केले आहे. पंतप्रधान आवास योजनेत तोच उल्लेख आहे. त्यामुळे आता राज्य शासनाचे परवडणाऱ्या घरांचे धोरणही तेच आहे. तूर्तास राज्यातील ३८४ शहरांचा समावेश पंतप्रधान आवास योजनेत करण्यात आला आहे. शासनाच्या प्रारूप गृहनिर्माण धोरण आराखडय़ातही या १९ लाख घरांचा उल्लेख आहे. त्यानुसार मुंबईत ११ लाख तर राज्यातील ग्रामीण भागात ८ लाख घरांचे उद्दिष्ट आहे. वाढती लोकसंख्या, जमिनींचा तुटवडा, अतिक्रमण, भू-संपादनासाठी लागणारी परवानगी, इमारतींचा रखडलेला पुनर्वकिास या गृहनिर्मितीशी संबंधित अडचणींना सामोरे जात मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांनी परवडणाऱ्या घरांचा महत्त्वाकांक्षी प्रकल्प हाती घेतला आहे. त्यात किती यश मिळाले हा मुद्दा गौण आहे. याचे कारण म्हणजे आतापर्यंतच्या एकाही सरकारने परवडणाऱ्या घरांच्या निर्मितीसाठी काहीही केले नाही, ही वस्तुस्थिती आहे. परवडणारी घरे ही आतापर्यंत संकल्पनाच ठरली होती. परंतु पंतप्रधान नरेंद्र मोदी यांनी हे प्रत्यक्षात होऊ शकते, हे दाखवून दिले. राज्यानेही त्या दिशेने हालचाल केली आहे हे निश्चित. मुख्यमंत्री फडणवीस खूपच सक्रिय असल्याचे गेल्या चार वर्षांत दिसून आले. विलासराव देशमुख हे मुख्यमंत्री असताना २००८ मध्ये नाही म्हणायला राज्याचे गृहनिर्माण धोरण ठरविण्याचे निश्चित तरी करण्यात आले. तोपर्यंत सरकारचे गृहनिर्माणासाठी कुठलेच धोरण नव्हते. म्हाडा ही सरकारी यंत्रणा जी घरे बांधत होती त्याची गणना परवडणाऱ्या घरांच्या संकल्पनेत होत होती. याशिवाय परवडणाऱ्या घरांच्या प्रकल्पांचा अजिबात विचार झाला नव्हता. १९९९ नंतर काँग्रेस आघाडीचे सरकार सत्तेत राहिले. पण २०१४ साल उजाडले तरी या सरकारला गृहनिर्माण धोरण अमलात आणता आले नाही. परवडणाऱ्या घरांची चर्चा तर दूरच राहो, अशी परिस्थिती होती. अखेर फडणवीस यांचे भाजप-सेना सरकार सत्तारूढ झाल्यानंतरच गृहनिर्माण धोरण आणि परवडणाऱ्या घरांचा विचार सुरू झाला, हे वास्तव आहे. या शासनाने धूमधडाक्यात पहिल्याच वर्षी गृहनिर्माण धोरणाचा मसुदा जारी केला. त्यानुसार २०२२ पर्यंत १९ लाख परवडणाऱ्या घरांचे उद्दिष्ट मांडले गेले. त्या दिशेने सरकारचे प्रयत्न सुरू आहेत हे नक्कीच. या सरकारला आता साडेचार वष्रे पूर्ण होत आली आहेत. २०२२ हे उद्दिष्ट असल्यामुळे तोपर्यंत परवडणारी अनेक घरे निर्माण होतील, अशा रीतीने प्रयत्न सुरू असल्याचे दिसून येते. देशाची आíथक राजधानी असलेल्या मुंबईतील ८० टक्क्यांहून अधिक इमारतींना पुनर्वकिासाशिवाय पर्याय नाही. झोपडपट्टीने ६५ टक्के भाग व्यापलेला आहे. आशियातील एक मोठी झोपडपट्टी असलेल्या धारावीचा कायापालट करण्यास आता सुरुवात झाली आहे. मोठय़ा संख्येने असलेल्या बीडीडी चाळींच्या पुनर्वसनाचा प्रश्न फडणवीस सरकारने मार्गी लावला आहे. विशेष म्हणजे मोक्याच्या ठिकाणी असलेले हे भूखंड कुठल्याही खासगी विकासकाला आंदण न देता त्याचा पुनर्वकिास करणे ही खरोखरच कौतुकास्पद बाब आहे. एरवी बीडीडी चाळ कुणा बडय़ा विकासकाच्या घशात घातली गेली असती. परंतु देवेंद्र फडणवीस त्याबाबत नक्कीच उजवे ठरले. त्याच धर्तीवर त्यांना धारावीचा कायापालट करायचा आहे. तोही तशाच पद्धतीने. परंतु धारावी हे प्रकरणच वेगळे आहे. बीडीडी चाळींप्रमाणे पसे देऊन केवळ कंत्राटदार नेमणे त्या ठिकाणी शक्य नाही. अशा वेळी भूखंडाची लालूच दाखविल्याशिवाय कोणीही विकासक पुढे येणार नाही हेही तितकेच खरे! विशेष हेतू कंपनी स्थापन करून संपूर्ण प्रकल्पावर २० टक्के नियंत्रण ठेवून विकासकाकडून पुनर्वकिास करून घेण्याचा प्रयत्न आहे. दुबईतील सेकिलक ही कंपनी सरस ठरली आहे. फक्त नावाची घोषणा होणे बाकी आहे. मात्र या प्रकल्पासाठी राज्य शासनाने ज्या प्रचंड सवलती देऊ केल्या आहेत त्या पाहता हा प्रकल्प निश्चितच मार्गी लागण्याची शक्यता निर्माण झाली आहे. आता निवडणूक आचारसंहिता संपल्यानंतर या प्रकल्पाला सुरुवात होऊ शकते. या प्रकल्पाची परवडणारी घरे शासनाच्या हाती लागणार नसली तरी परवडणाऱ्या घरांसाठी आवश्यक असलेला निधी मिळू शकतो. झोपडपट्टी पुनर्वकिासाच्या माध्यमातून परवडणारी शेकडो घरे निर्माण होण्याची शक्यता आहे. त्यासाठी आवश्यक ते सर्व बदल विकास आराखडय़ात करण्यात आले आहेत. झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरणाच्या मुख्य कार्यकारी अधिकाऱ्याला विशेष अधिकार दिले आहेत. म्हाडाला विशेष प्राधिकरणाचा दर्जा देण्याचा धाडसी निर्णय फडणवीस यांनी घेतला आहे. त्यामुळे पालिकेच्या दादागिरीत अडकलेल्या म्हाडा पुनर्वकिासाची गाडी रुळावर येणार आहे. ५६ वसाहतींच्या पुनर्वकिासातून परवडणारी घरे निश्चितच उपलब्ध होणार आहेत. साधारणत: ५० ते ७० हजारांच्या आसपास घरे विक्रीसाठी म्हाडाकडे उपलब्ध होतील, अशी आशा आहे. मुंबईत परवडणारी घरे उपलब्ध व्हावीत यासाठी म्हाडाच्या पुनर्वकिासासाठी एक इतके जादा चटईक्षेत्रफळ उपलब्ध करून देण्यात आले. या चटईक्षेत्रफळाच्या मोबदल्यात अधिमूल्य स्वीकारण्याऐवजी घरांचा साठा स्वीकारण्याचे ठरविण्यात आले आहे. म्हाडाच्या १०४ अभिन्यासातील सुमारे चार हजार सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या जीर्ण इमारतींच्या पुनर्वकिासाला हिरवा कंदील दाखविण्यात आल्यामुळे दीड लाखांहून अधिक सदनिकाधारकांना किमान ३५ चौरस मीटर क्षेत्रफळाच्या सदनिका उपलब्ध होणार आहेत. परवडणारी घरे उपलब्ध व्हावीत यासाठी या शासनाने अनेक निर्णय घेतले. अद्यापही ती प्रक्रिया सुरू आहे. सूचना आल्या त्यानुसार त्याची व्यवहार्यता तपासून त्यानुसार विकास नियंत्रण नियमावलीत सुधारणा केली जात आहे. मुंबई पोर्ट ट्रस्ट, खाजण भूखंडावरही परवडणाऱ्या घरांसाठी योजना राबविण्याचा महत्त्वाकांक्षी प्रकल्प मुख्यमंत्र्यांच्या अजेंडय़ावर आहे. गेल्या साडेचार वर्षांत निश्चितच परवडणाऱ्या घरांच्या निर्मितीसाठी पावले उचलली गेली आहे. या पावलांचा वेग कमी आहे. परंतु पावलांचा जमिनीवरील पगडा भक्कम आहे. भविष्यात त्याचे प्रतििबब दिसेल, असा विश्वास निश्चितच वाटत आहे. गिरणी कामगारांना घरे. मुंबईतील ५८ गिरण्या असून त्यापकी ३७ गिरण्यांमध्ये म्हाडाचा भूखंडाचा वाटा १६ हेक्टर आहे. यावर अंदाजे गिरणी कामगारांसाठी १६,५०० सदनिका आणि ८,१०० संक्रमण सदनिका बांधण्याचे काम सुरू आहे. ३२ गिरण्यांचा १३.२ हेक्टर भूखंड प्रत्यक्ष ताब्यात आला आहे. त्यापकी १९ गिरण्यांच्या जागेवर ६९४८ तर उर्वरित तीन गिरण्यांच्या भूखंडावर २६३४ सदनिका बांधण्यात आल्या. आणखी तीन गिरण्यांच्या भूखंडावर ४१६० सदनिका बांधण्यात येणार आहेत. परवडणाऱ्या घरांसाठी घेतलेले काही निर्णय ड वर्ग महापालिका (एकूण १४) तसेच पुणे, नाशिक महापालिकांसाठी विकास नियंत्रण नियमावली मंजूर. त्यानुसार मूळ चटई क्षेत्रफळाव्यतिरिक्त तीन ते पाचपर्यंतचे चटई क्षेत्रफळ अधिमूल्य आकारून उपलब्ध करून देण्यात आले आहे. अट फक्त एकच, निवासी घरे उपलब्ध करून देणे. हा निर्णयही याच सरकारने घेतला. याशिवाय एकात्मिक विशेष नगर वसाहतीच्या सुधारित विनियमाद्वारे अनुज्ञेय होणाऱ्या एकूण बांधकाम क्षेत्रापकी २० टक्के बांधकाम हे परवडणाऱ्या घरांच्या निर्मितीसाठी वापरणे बंधनकारक करून ३० ते ५० चौरस मीटर आकाराची परवडणारी घरे उपलब्ध करून देण्याचे बंधन घातले आहे. राज्यातील सर्व महापालिका क्षेत्रांना सर्वसमावेशक गृहनिर्माण योजनाही लागू केली आहे. मुंबई महानगर क्षेत्रात परवडणाऱ्या घरांचा प्रकल्प राबविण्यासाठी खास नियमावली मंजूर करण्यात आली आहे. ठाणे, रायगड, पालघर, अंबरनाथ, कुळगाव-बदलापूर या अधिसूचित क्षेत्रातील भूखंडांवर परवडणारी घरे बांधण्यासाठी अडीच चटई क्षेत्रफळ देऊ केले आहे. ठाणे, नवी मुंबई तसेच मुंबई उपनगर नागरी नूतनीकरण योजना (क्लस्टर डेव्हलपमेंट) लागू केली आहे. मुंबईतील म्हाडा वसाहतींच्या पुनर्वकिासासाठी विकास नियंत्रण नियमावली ३३(५) उपलब्ध आहे. त्यानुसार परवडणारी घरे बांधून देणाऱ्या चार हजार चौरस मीटरपेक्षा अधिक चटई क्षेत्रफळासाठी तीनवरून चार इतके चटई क्षेत्रफळ लागू करण्यात आले आहे. एक इतक्या वाढीव चटई क्षेत्रफळाइतकी परवडणारी घरे बांधकाम खर्च आकारून म्हाडाला बांधून द्यावयाची आहेत. विकास हक्क हस्तांतरणाचे (टीडीआर) सुधारित नियम सर्व नियोजन प्राधिकरणाच्या विकास नियंत्रण नियमावलीमध्ये समाविष्ट करण्यात आले आहेत. त्यामुळे आरक्षणाखाली असलेल्या भूखंडांना दुप्पट मोबदला टीडीआरच्या माध्यमातून देण्यात येऊन आरक्षणाखाली असलेले भूखंड नियोजन प्राधिकरण आपल्या ताब्यात घेईल. टीडीआरच्या माध्यमातून परवडणारी घरे उपलब्ध होऊ शकतील. आतापर्यंतचे प्रगती पुस्तक. म्हाडातर्फे राज्यात २१ प्रकल्पांचे बांधकाम सुरू आहे. या माध्यमातून तब्बल ४२ हजार परवडणारी घरे उपलब्ध होणार आहेत. प्रधानमंत्री आवास योजनेच्या (नागरी) माध्यमातून ३८४ शहरांमध्ये आतापर्यंत आठ लाख ३५ हजार ५९२ घरकुलांचे ४५८ प्रकल्प मंजूर. श्रीरामपूर, नाशिक, झोपडपट्टी पुनर्वसन योजना, मुंबई व पुणे येथे १८१२ घरकुलांची कामे पूर्ण. राज्यात विविध ठिकाणी ९६ हजार ९९३ घरकुलांची कामे प्रगतिपथावर. राज्यातील विविध प्रकल्पांतर्गत २२ हजार ८४९ घरकुलांपकी १६ हजार ३२४ घरकुलांसाठी निविदा प्रक्रिया पूर्ण. दुर्बल घटकांचा ७६ हजार ४६ लाभार्थ्यांना घरासाठी अनुदान. वरळी, नायगाव आणि ना. म. जोशी मार्ग बीडीडी चाळ पुनर्वसनातून तब्बल १६ हजार २०३ भाडेकरूंचे पुनर्वसन. याशिवाय या प्रकल्पांतून १३ हजार परवडणाऱ्या घरांचा साठा उपलब्ध होणार आहे. सिडकोकडून नवी मुंबईत परवडणाऱ्या घरांचे प्रकल्प राबविले जातात. आतापर्यंत सिडकोने एक लाख ८२ हजार सदनिका नवी मुंबईसह नाशिक, औरंगाबाद आणि नांदेड येथे बांधल्या आहेत. सुधारित राजीव गांधी ग्रामीण निवारा योजनेअंतर्गत ९० हजार रुपयांचे कर्ज पुरविले जाते. यानुसार नाशिक, धुळे, जळगाव, अहमदनगर, नंदुरबार येथे ३० हजार ८०७ घरकुलांचे उद्दिष्ट ठरविण्यात आले आहे. झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेला चालना देण्यासाठी रखडलेले अनेक प्रकल्प मार्गी लावण्यात आले. नोटीस देण्यात आलेल्या १२४ पकी ४२ विकासकांची नियुक्ती रद्द. उर्वरित प्रकरणात प्राधिकरणाच्या स्तरावर कारवाई सुरू. अंमलबजावणीसाठी उपाय- शासकीय भूखंड एक रुपया प्रतिचौरस मीटर या नाममात्र दराने वितरित. आर्थिकदृष्टय़ा दुर्बल व अल्प गटातील लाभार्थ्यांना पहिल्या दस्तावर फक्त एक हजार रुपये मुद्रांक शुल्क. सार्वजनिक भागीदारी तत्त्वावरील व संयुक्त भागीदारी तत्त्वावरील योजनांची अंमलबजावणी. वार्षकि तीन लाख रुपयांपर्यंत उत्पन्न असणाऱ्यांनाच घरकुल अनुज्ञेय. झोपडपट्टीधारकांसाठी केंद्राकडून व राज्याकडूनही प्रत्येकी एक लाख रुपये अनुदान. वैयक्तिक स्वरूपातील घर बांधण्यास तसेच खासगी भागीदारीद्वारे घर बांधण्यास केंद्राकडून दीड लाख तर राज्याकडून एक लाखाचे अनुदान.
