Leading International Marathi News Daily
शनिवार, १० जानेवारी २००९
इमारत ही प्रत्येक रहिवाशाचीच अमानत!
घर कौलारू : माहेर.. घर.. अन् पाणावणारे डोळे
बांधकाम सुरू करण्यापूर्वी..
गरिबांना घरे मिळणार?
घर पाहावं घेऊन : अडकण्याच्या शर्यतीचा अनुभव
मेलबॉक्स
वास्तुरंग
गृहकर्जाचे पॅकेज घरांच्या किमती खाली आणणार?

 

मुंबई उच्च न्यायालयाचा निर्णय
.. वाढीव बांधकामासाठी हवी खरेदीदारांची संमती

विकासकाने एखादी मिळकत विकसित करण्याच्या हेतूने त्या मिळकतीमध्ये बांधकामास सुरुवात करून या बांधकामामधील निवासी सदनिका, गाळे, कार्यालये इ. जागा इच्छुक खरेदीदारांना विकण्याबाबत महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क कायद्याच्या तरतुदींनुसार खरेदीदारांबरोबर योग्य ते करार करणे बंधनकारक आहे. सदनिकाधारकांबरोबर केलेल्या करारात अनेक वेळा विकासकाचा नियोजित बांधकामावर हितसंबंध राहील अशा तरतुदी समाविष्ट केलेल्या असतात. खरेदीदार सदनिकाधारक संपूर्ण कराराचे अवलोकन न करताच त्यावर सह्या करतात.
महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क कायद्याच्या (महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅटस् अ‍ॅक्ट १९६३) कलम ७ (१) (्र) नुसार, विकासकाने बांधकाम नकाशानुसार बांधकामास सुरुवात केल्यानंतर नकाशात फेरबदल करून कोणतेही बांधकाम करण्याचा अथवा वाढीव बांधकाम करण्याचा खरेदीदारांच्या संमतीशिवाय विकासकाला कोणताही अधिकार नाही व असे फेरबदल अथवा वाढीव बांधकाम विकासकाला करता येणार नाही, असा महत्त्वपूर्ण निर्णय नुकताच मुंबई उच्च न्यायालयाचे न्यायमूर्ती डी. वाय. चंद्रचूड यांनी बजरंगलाल एरिवाल वगैरेंविरुद्ध सागरमल चुनीलाल वगैरे या प्रकरणात दिला आहे.
माटुंगा, मुंबई येथील सेनापती बापट मार्गावरील फायनल प्लॉट क्र. १३८ येथे बांधण्यात आलेल्या इमारतीच्या १०व्या मजल्यावरील सदनिका क्र. १० ची जागा वादी बजरंगलाल वगैरे यांनी प्रतिवादी विकासक यांच्याकडून विकत घेण्याचा करार केला. मुंबई महानगरपालिकेने मंजूर केलेल्या बांधकाम परवानगीनुसार आणि बांधकाम नकाशानुसार १७ मजली इमारत बांधण्याकरिता परवानगी देण्यात आली. विकासकाने सन २००६ पर्यंत मंजूर नकाशावर हुकूम १७ मजल्यांचे बांधकाम पूर्ण केले व त्यानंतर महानगरपालिकेकडून परवानगी प्राप्त करून घेऊन मूळच्या १७ मजल्यांच्या बांधकामावर वाढीव १८व्या मजल्याच्या बांधकामास सुरुवात केली.
विकासकाने सुरू केलेल्या या वाढीव मजल्याच्या बांधकामाला वादी बजरंगलाल वगैरे यांच्यातर्फे न्यायालयात आव्हान देण्यात येऊन, प्रतिवादी विकासक यांनी मूळ बांधकाम परवानगीनुसार केलेल्या इमारतीच्या बांधकामावर वाढीव मजल्याचे बांधकाम करू नये, तसेच वाढीव बांधकामातील सदनिकांमध्ये तिऱ्हाईत व्यक्तींचे हक्क, हितसंबंध निर्माण करू नयेत, अशा मनाईहुकूमाची मागणी सदरहू दाव्यात करण्यात आली.
वादी बजरंगलाल वगैरे यांनी मागणी केलेल्या मनाईहुकूमाच्या मागणीच्या समर्थनार्थ वादींतर्फे मा. उच्च न्यायालयासमोर असे प्रतिपादन करण्यात आले की, प्रतिवादी विकासक यांनी सदनिका खरेदीदारांबरोबर केलेले करार महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क कायद्याच्या तरतुदींनुसार (महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅटस् अ‍ॅक्ट) केलेले असल्याने
 

या कायद्याच्या कलम ७ (१) (्र) नुसार, मूळ बांधकाम परवानगीपेक्षा वाढीव बांधकाम करण्याबाबत सदनिका खरेदीदारांकडून निश्चित संमती असल्याशिवाय विकासकाला असे कोणतेही वाढीव बांधकाम करता येणार नाही. कलम ७ (१) (्र) तरतुदी विकासकावर बंधनकारक आहेत.
वादींच्या या म्हणण्यावर प्रतिवादी विकासक यांच्यातर्फे असे प्रतिपादन करण्यात आले की, सदनिका खरेदीदारांनी विकासकाबरोबर जे नोंदणीकृत करार केले आहेत त्यामधील मुद्दा क्र. १५ व १८ अन्वये विकासकाला वाढीव बांधकाम करण्याबाबत संमती दिलेली असल्याने आता सदनिका खरेदीदारांना वाढीव बांधकामाबाबत कोणतीही तक्रार करता येणार नाही.
महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क कायदा १९६३ मधील कलम ७ (१) (्र) च्या तरतुदी, दोन्ही बाजूंनी मांडण्यात आलेले मुद्दे, अशाच प्रकारच्या प्रकरणांमध्ये सर्वोच्च न्यायालय, तसेच मुंबई उच्च न्यायालयामध्ये देण्यात आलेले निर्णय या सर्व बाबींचा विचार करून न्यायमूर्तीनी सदरहू प्रकरणात असे अनुमान काढले की, महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क कायद्याच्या तरतुदी विकासकांवर बंधनकारक असून या कायद्यानुसार सदनिका खरेदीदारांबरोबर करार करण्यात आल्यानंतर मंजूर नकाशा आणि बांधकाम परवानगीशिवाय एखाद्या सदनिकेच्या बांधकामात फेरबदल किंवा कोणतेही वाढीव बांधकाम सदनिका खरेदीदारांच्या निश्चित अथवा विशिष्ट संमतीशिवाय विकासकाला करता येणार नाही. खरेदीदाराच्या करारामध्ये वाढीव बांधकाम अथवा फेरबदल करण्याबाबत संमती देणाऱ्या शर्ती असल्या तरी करारामधील अशा शर्तीचा फायदा घेऊन विकासकाला नियोजित बांधकामामध्ये फेरबदल करता येणार नाही किंवा वाढीव बांधकाम करता येणार नाही. विकासकांकडून बांधकामांच्या प्रकरणांत होणाऱ्या गैरप्रकारांना आळा बसावा, या हेतूने सदरहू कायद्याच्या कलम ७ (१) (्र) यामध्ये अशा प्रकारची तरतूद करण्यात आली आहे.
वरील निष्कर्षांच्या आधारे सन्माननीय न्यायमूर्तीनी या प्रकरणातील प्रतिवादी विकासक सागरमल चुनीलाल वगैरे यांच्या विरुद्ध मूळच्या १७ मजल्यांच्या बांधकामावर वाढीव १८व्या मजल्याचे बांधकाम करण्याबाबत मनाईहुकूमाचा आदेश दिला.
या लेखाच्या सुरुवातीला उल्लेख केल्यानुसार सदनिका खरेदीदाराबरोबर करण्यात येणाऱ्या करारात अनेक वेळा विकासकाचा नियोजित बांधकामावर हितसंबंध राहील हे पाहणाऱ्या तरतुदी समाविष्ट केलेल्या असतात; परंतु बजरंगलाल यांच्यासारख्या जागरूक खरेदीदारामुळे विकासकांच्या मनमानीला आळा बसण्यास निश्चितच मदत होते.
सुरेश पटवर्धन
लेखक संपर्क ९८२१११०६७४