Leading International Marathi News Daily
शनिवार, २४ जानेवारी २००९

सुधारित महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स अ‍ॅक्टमध्ये प्रत्येक गाळा हा कार्पेट एरियाच्या आधारावर विकण्याचे बिल्डर्सवर बंधन घातले आहे; परंतु बिल्डरांची धोरणे पाहता यामध्ये गाळा खरेदीदारांची फसगत होण्याची शक्यता नाकारता येत नाही. गाळा खरेदीदारांसमोर बिल्टअप एरिया, सुपर बिल्टअप एरियाचा भूलभुलैया उभा करून जास्त पैसे घेऊन बिल्डरांकडून कमीत कमी जागा कशी खरेदीदाराच्या गळ्यात मारली जात होती त्याची साद्यंत माहिती देणारा हा लेख १९६३ च्या सुधारित महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स अ‍ॅक्टमध्ये विकासकांनी फ्लॅट्सची विक्री कार्पेट एरियाच्याच धर्तीवर केली पाहिजे, असे बंधन घातले आहे. त्यामुळे विकासकांना कार्पेट एरियावरच फ्लॅट्सची विक्री करावी लागत आहे. वास्तविक सुपर बिल्टअप एरिया हा बिल्डरनी जेव्हा जागांच्या किमती वाढू लागल्या तेव्हा लावला त्यापूर्वी फ्लॅटस्ची विक्री कार्पेट एरियावरच होत
 

असे. १९४० पर्यंत मुंबईत बांधली जाणारी बहुतांश घरे विकण्यासाठी बांधली जात असत; परंतु १९४७ सालच्या भाडे नियंत्रण कायद्याने घरांची भाडी गोठविल्यामुळे घरे बांधणे आणि ती भाडय़ाने देणे हा व्यवहार आतबट्टय़ाचा होऊ लागला. दरम्यानच्या काळात वाढत्या महागाईच्या झळाही घरमालकांना बसू लागल्या. त्याचाही परिणाम घरांची संख्या कमी होण्यात झाला. तेव्हा भाडय़ाची घरे न बांधता ती मालकी तत्त्वावर आऊटराईट बेसिसवर विकण्यास घरमालकांनी सुरुवात केली. भाडय़ाने दिल्या जावयाच्या फ्लॅटस्चे भाडे मुंबई महापालिका कार्पेट एरियावर ठरवीत असे आणि तीच प्रथा मालकी तत्त्वावरील गाळे विकण्यासाठी अवलंबिली जाऊ लागली. म्हणजेच मालकी तत्तावरील फ्लॅटस्सुद्धा कार्पेट एरिया आधारभूत धरून विकले जाऊ लागले. कार्पेट एरिया म्हणजे एका भिंतीपासून दुसऱ्या भिंतीपर्यंत मोजले जाणारे अंतर. यामध्ये डोअर जॅम्स चे अंतरही विचारात घेतले जात असे. तसेच खोल्यांमधील कॉलम प्रोजेक्शन्ससुद्धा या मोजमापातून वगळण्यात येत नसत. बिल्डर घेत असलेले फ्लॅटचे मोजमाप आणि महापालिका घेत असलेले मोजमाप यामधील महत्त्वाचा फरक म्हणजे महापालिका असेसमेंटसाठी डोअर जॅम एरिया आणि बाल्कनी एरिया यांचा मोजमापात संपूर्ण समावेश करीत असे. बाल्कनीचे मोजमाप ५० टक्के धरले जात असे तर डोअर जॅमचे मोजमाप अगदी नाममात्र म्हणजे प्रत्येक फ्लॅटमागे काही स्क्वेअर फूट धरले जात असे. फ्लॅटच्या मोजमापीत बाल्कनीचा समावेश करण्याचे महापालिकेचे धोरण पसंत केले. कारण बाल्कनी हा प्रत्येक फ्लॅटचा अविभाज्य आणि वापरण्यायोग्य फ्लॅट समजला जातो असे बिल्डर लोकांना वाटले आणि त्यानंतर महापालिकेचे उपविधी दुरुस्त करण्यात आले आणि बाल्कन्या ‘एनक्लोझ’ करण्याची परवानगी देण्यात आली.
बिल्टअप एरिया फेज
फ्लॅट कार्पेट एरियावर विकण्याचा काळ १९७०च्या दशकापर्यंत टिकला तेव्हा विकासक फ्लॅटच्या मोजमापात भिंतीचा समावेश करू लागले आणि बिल्टअप एरियाचा भाव सांगू लागले. (भिंतींच्या सामायिक क्षेत्राचे दोन फ्लॅटस्मध्ये समान विभाजन करण्यात आले.) एफएसआयमध्ये भिंतींचा समावेश करण्यात येत असल्याने आपण कार्पेट एरियामध्ये भिंतींचा केलेला समावेश न्याय्य आहे, अशी विकासकांनी भूमिका घेतली. कार्पेट एरिया आणि बिल्टअप एरिया यामधील फरक साधारण १० टक्क्यांचा. बिल्टअप एरियावर फ्लॅटस् विकण्याचा दुसरा फायदा म्हणजे महागाईच्या दिवसांत मालकी तत्त्वावरील फ्लॅटस् बिल्टअप तत्त्वावर विकावयास तयार झाले हे ग्राहकांना आकर्षण वाटू लागले. कारण चौरस फूट तत्त्वावरील विक्रीचे दर हे कार्पेट एरिया तत्त्वावरील दरापेक्षा कमी होते.
बिल्टअप ते सुपर बिल्टअप
फ्लॅटस्च्या विक्रीचा प्रवास बिल्टअप एरियापासून सुपर बिल्टअप एरियापर्यंत कसा झाला आहे ते आपण पाहू. जशी महागाई वाढत चालली तसे गाळे खरेदीदारांना फ्लॅटस्चे दर अधिक ‘आकर्षक’ वाटावेत म्हणून काही बिल्डर्सनी १९८० च्या दशकापासून बिल्टअप एरियामध्ये जिना, लिफ्ट आणि लॉबी एरिया यांचा ‘प्रोरेटा’ तत्त्वावर समावेश करण्याची शक्कल लढविली आणि त्यातूनच फ्लॅटस् ‘सुपर बिल्टअप’ म्हणून विक्रीस सुरुवात झाली. हळूहळू सर्व बिल्डर्सनी हा मार्ग अनुसरला. कार्पेट एरिया आणि सुपर बिल्टअप एरियामधील फरक लिफ्टस्ची संख्या, जिन्यांची रुंदी, सामायिक पॅसेज, लॉबीज इत्यादी बाबी विचारात घेता २० ते २५ टक्के एवढा होता.
सुपरबिल्टअप ते सुपर डुपर
१९८० या दशकाचा उत्तरार्थ आणि १९९० या दशकाचा पूर्वार्ध या कालावधीत मुंबईतील रिअल इस्टेटच्या दरात कमाल वाढ झाली. हे जणू ‘सेलर्स मार्केट’ होते. याच कालावधीत ‘सुपरडुपर’ मार्केटची प्रथा सुरू झाली. (डय़ुपर या इंग्रजी शब्दाचा अर्थ मराठीमध्ये ‘फसविणे’ असा आहे हे येथे लक्षात ठेवणे जरूर आहे.) म्हणजे भावी गाळेखरेदीदारांना बिल्टअप एरिया- सुपर बिल्टअप एरियाचा ‘भूलभुलैया’ दाखविण्याची विकासकांनी खेळी सुरू केली. प्रत्येक बिल्डर आपली जागा कोणत्या आधारावर विकावी हे ठरवू लागला. काही बिल्डर्सनी तळमजल्यावरील एन्ट्रन्स हॉल किंवा कॉमन टॉयलेट रूम इत्योदी सामायिक क्षेत्र प्रोरेटा तत्त्वावर विकावयाच्या जागेत समाविष्ट केला. तर काही बिल्डर्सनी त्याही पुढे जाऊन वर दिलेल्या यादीत मीटर रूम, फ्लॉवर बेडस्, लिफ्ट मशीन रूम, पंप रूम इत्यादींचाही समावेश केला. काही बिल्डर्स तर थेट काही ठराविक टक्केवारीने कार्पेट एरियाचा वरील बाबींत बिनदिक्कत समावेश करू लागले. परिणामी कार्पेट एरिया आणि विक्रीयोग्य क्षेत्र यामधील बिल्डरनिहाय फरक २५ टक्के ते ४५ टक्के या दरम्यान पडू लागला. शॉपिंग आणि कमर्शियल कारणांसाठी हा फरक ४० टक्के ते ९० टक्क्यांपर्यंत वाढू लागला. प्रत्येकाच्या दुकानाच्या आकारात मोठय़ा प्रमाणावर फरक असल्यान विक्रीयोग्य दरातील फरकसुद्धा मोठय़ा प्रमाणावर होऊ लागला. याचा परिणाम असा झाला की, रिअ‍ॅलिटी इंडस्ट्री आपली विश्वासार्हता गमावू लागली. विक्रीयोग्य क्षेत्र आणि कार्पेट एरिया यामधील अ‍ॅबनॉर्मल फरकामुळे बिल्डर आपल्याला फसवीत आहे, अशी भावना गाळेखरेदीदारांमध्ये होऊ लागली आणि या विक्री प्रकाराला ‘सुपरडुपर’ हे नामानिधान प्राप्त झाले. बिल्डर्सच्या या धोरणावर स्थानिक पातळी ते राष्ट्रीय पातळीवर चर्चा झाली. शेवटी मुंबई आणि तिचा परिसर यांमधील बिल्डरांची मध्यवर्ती संघटना असलेल्या महाराष्ट्र चेंबर ऑफ हाऊसिंग इंडस्ट्रीने बऱ्याच चर्चेनंतर सेलेबल/ चार्जेबल एरियाची व्याख्या ठरविण्यासाठी पुढील गाईड लाइन्स निश्चित केल्या आहेत :
सेलेबल/ चार्जेबल एरिया
फ्लॅटची बिल्टअप एरिया अधिक जिना आणि त्याची लँडिंग जागेचा प्रपोर्शनेट भाग, लिफ्ट, लिफ्ट लॉबी आणि प्रत्येक मजल्यावरील पॅसेजेस, नोकरांचे प्रत्येक मजल्यावरील सामायिक शौचालयाचे क्षेत्र त्या त्या मजल्यावरील फ्लॅटस्च्या बिल्टअप क्षेत्रात समावेश करणे.
त्याशिवाय बिल्टअप एरियामध्ये पुढील बाबींचा समावेश करणे :
(अ) खोली/ खोल्यांची उंची जादा असल्यामुळे अतिरिक्त जागा होत असल्यास आणि अशा जागेची गणना एफएसआयमध्ये होत असल्यास.
(ब) तळमजल्याला जोडलेल्या ओटय़ाचे ५० टक्के क्षेत्र.
(क) तळमजल्यावरील एन्ट्रन्स हॉल, लँडिंगसह जिना, लिफ्ट आणि लिफ्ट लॉबी यांचे क्षेत्र संपूर्ण इमारतीतील प्रत्येक फ्लॅटच्या बिल्टअप एरियाच्या प्रपोर्शनेटमध्ये वाटले जावे.
(ड) एफएसआयमधील अन्य क्षेत्र.
सेलेबल/ चार्जेबल एरियामध्ये पुढील बाबींचा अंतर्भाव होणार नाही :
१) सोसायटी ऑफिस.
२) तळमजल्यावरील व कॉमन टॉयलेट क्लॉक.
३) मेल रूम.
४) इलेक्ट्रिक मीटर रूम.
५) पंप रूम.
६) सब-स्टेशन.
७) जनरेटर रूम.
८) वॉचमन/ सिक्युरिटी केबिन.
९) स्टेअरकेस वेल.
१०) लँडिंगसह जिना.
११) लिफ्ट मशीन रूम.
१२) ओव्हर हेड आणि अंडरग्राऊंड टॅन्क्स.
१३) फ्लॉवर बेड्स.
१४) लॉफ्टस्.
१५) कॉमन टेरेस.
१६) रिफ्यूज एरिया.
१७) इनडोअर स्पोर्टस् रूम.
१८) ओपन स्पेस सुविधा.
१९) स्विमिंग पूल.
२०) कपडे वाळत घालण्याची जागा.
२१) छज्जा/ वेदर शेडस्.
२२) सेफ्टिक टँक/ सिवरेज ट्रीटमेंट प्लॅन्ट.
२३) कंपाऊंड भिंती इत्यादी.
महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅटस् अ‍ॅक्टनुसार बिल्डर आणि गाळा-खरेदीदार यामध्ये करावयाच्या करारामध्ये कार्पेट एरियाचा उल्लेख करावयाचा असतो. तसेच प्रत्येक फ्लॅटकरिता जिना आणि पॅसेजेस यासारख्या सामायिक सेवांचा प्रोरेटा उल्लेख करावयाचा असतो. मात्र बिल्डर आणि गाळा-खरेदीदार यामधील व्यवहार पूर्ण झाल्यावरच कराराला अंतिम स्वरूप द्यावयाचे असते. याचा अर्थ गाळा विकताना गाळ्याचा दर, फ्लॅटचा योग्य तो तपशील देणे हे बिल्डरवर बंधनकारक आहे. म्हणून गाळेधारकांनी गाळा खरेदी करताना करारातील कलमे वाचूनच त्यावर स्वाक्षरी करावी, नपेक्षा पश्चात्तापाची पाळी येईल.