Leading International Marathi News Daily
शनिवार २१ फेब्रुवारी २००९
वलयांकित ताजमहाल - १
‘पॅरिसमधील वाल् दी ग्रेस’ची आठवण व्हावी - जीन बॅप्टिस्ट ट्रॅव्हिनिए
गृहनिर्माण संस्था आणि तक्रारनिवारण
को-ऑपरेटिव्ह हाऊसिंग सोसायटीमधील तक्रार निवारण कसे करावे?
मेलबॉक्स
वास्तुरंग
घर कौलारू
जुनेपण जपलेलं उमेळ्यातील घर
चर्चा
सेवाकरातून गृहखरेदीला दिलासा!
सेवाशुल्काची आकारणी
घर स्वप्नातलं
बांधकाम सुरू करण्यापूर्वी..
सहकारी गृहसंस्था/ साहचर्य अन् सहकार्य
सहयोगी सभासद
आकर्षक किचन

 

कार नादुरुस्त झाली, टीव्ही-फ्रिज बिघडला, घडय़ाळ चालेनासे झाले की, दुकानदाराला त्या त्या बिघाडांची दखल घ्यावयाला भाग पाडणारे गॅरंटी कार्ड ऊर्फ हमीपत्र, ग्राहकाकडे असते. या गॅरंटी कार्डाच्या जोरावर ग्राहक दुकानदाराकडून वस्तू दुरुस्त करून घेतो. वरील वस्तूंच्या किमतीच्या तुलनेत, घराची किंवा सदनिकेची किंमत लाखो रुपयात म्हणजे अनंत पट असते! नवीन विकत घेतलेल्या इमारतीची गच्ची गळते, भिंतीतून पाणी झिरपते, नळजोडण्या सदोष असल्याने त्यातून पाणी किंवा सांडपाणी बाहेर पडते, फरशी खचते, दरवाजे-खिडक्या व्यवस्थितपणे बंद होत नाहीत; असे एक ना दहा बिघाड व उणिवा निर्माण होतात. त्यांच्या दुरुस्तीसाठी सदनिकेच्या किंवा घराच्या खरेदीधारकाने बिल्डरकडे जावे तर बिल्डर दुरुस्तीची जबाबदारी स्वीकारण्याचे नाकारतात. घर विकत घेणाऱ्या ग्राहकाला बिल्डरने गॅरंटी कार्ड का देऊ नये? असे गॅरंटी कार्ड असेल तर ग्राहकाला केवढा दिलासा मिळेल? असा वरकरणी साजरा व सुसंगत वाटणारा विचार धरून महाराष्ट्र शासनाचा नगरविकास विभाग आणि मुंबई महापालिका, ‘बिल्डरने, घराच्या खरेदीदाराला सात ते दहा वर्षांची गॅरंटी म्हणजे हमी द्यावी’, असा कायदा करण्याच्या विचारात आहेत. खरेदीदाराच्या करारपत्रातच अशा हमी मुदतीची अट घालणे बिल्डरवर बंधनकारक करायचे म्हणजे प्रश्नच मिटला! नगरविकास विभाग व महापालिका यांनी असा मनसुबा व्यक्त केला आहे.
बिल्डर अशी हमी द्यायला तयार नाहीत. इमारत पूर्ण केली, ती तंदुरुस्त आहे, अशी खरेदीदाराची खरेदीपूर्वी खात्री पटवून दिली,
 
सदनिकाधारकांची सरकारी संस्था तयार झाली. महापालिका- शासनाची संबंधित खाती व सहकारी गृहसंस्था विभाग यांच्याकडून सर्व परवानग्या, सोसायटीची नोंदणी केल्याचे प्रमाणपत्र, स्टॅम्प डय़ुटी भरल्याची पावती वगैरे सर्व कागदपत्रे, इमारतीसह, सदनिकाधारकांच्या सहकारी गृहसंस्थेच्या हवाली केली की आमची जबाबदारी संपली, असे बिल्डरांचे म्हणणे आहे. आता त्या इमारतीतील सदनिका, घरे, दुकाने, गॅरेज वगैरे सर्व सहकारी संस्थेमार्फत घरांच्या खरेदीदारांच्या मालकीचे झाले. आता घरांची, दुकानांची देखभाल व दुरुस्ती करण्याचे काम मालकांचे, त्यामध्ये होणाऱ्या बिघाडांना आम्ही जबाबदार कसे असा बिल्डरांचा प्रश्न आहे. बिल्डर अशा प्रकारची गॅरंटी द्यावयास तयार नाहीत.
एक एक सदनिकेचा खरेदीदार तरी वेगळा असला तरी पूर्ण इमारतीची संयुक्त मालकी सर्व सदनिकाधारकांची असते. इमारतीतून एक सदनिका वेगळी करता येत नाही. एका सदनिकाधारकाने आपल्या सदनिकेत फेरफार केले. भिंती- दारे- खिडक्या यांची अदलाबदल करताना ठोकाठोक केली. सदनिकेत फर्निचर बनवले किंवा नूतनीकरण करताना अज्ञानाने कॉलम- बीम यांच्या रचनेत ढवळाढवळ केली तर पूर्ण इमारतीला धोका पोहोचू शकतो, तडे जाऊ शकतात, बोरिवलीची लक्ष्मीछाया इमारत तर पूर्णपणे कोसळलीच! बिल्डरकडून दहा वर्षांची हमी घ्याल पण सर्व सदनिकाधारक, दहा वर्षे, इमारतीची वेळच्या वेळी आतून बाहेरून देखभाल व दुरुस्ती करून इमारत तंदुरुस्त राखतील व दर तीन वर्षांनी रंगकाम करतील याची हमी काय? ती कोण देणार?
इमारत बांधून पूर्ण झाल्यावर सर्व सदनिकांची विक्री होणे, कायदेशीर प्रक्रिया पुरी करून सदनिका खरेदीदारांच्या ताब्यात देणे, सर्व प्रकारच्या परवानग्या मिळवणे, आवारातील अखेरची कामे पुरी करणे, खरेदीदारांची सहकारी संस्था नोंदवून देणे व सर्व इमारती गृह संस्थेच्या ताब्यात देणे यासाठी बिल्डरला दोन-एक वर्षे लागतातच.
या काळात बिल्डरच मालक असतो. या काळातील दुरुस्त्या बिल्डर करतोच करतो. तंदुरुस्त इमारती गृहसंस्थांच्या ताब्यात दिल्यावर होणाऱ्या बिघाडांना बिल्डर जबाबदार नसतो, अशा स्थितीत बिल्डरकडून पुढच्या दहा वर्षांची गॅरंटी कोणत्या आधारावर मागायची? बिल्डर म्हणजे बांधकाम मुद्दाम सदोष करणारा, कमी दर्जाच्या इमारती उभारणारा, हलक्या प्रतीच्या सदनिका विकणारा लबाड माणूस असा कोणाचा गैरसमज असेल तर तो त्याने काढून टाकावा. कित्येक मजल्यांचे टॉवर उभे करून विकू पाहणारा बिल्डर स्वत:लाच घातक ठरणारा खेळ कसा खेळेल? सदनिकांची विक्री हा फार पुढचा पल्ला झाला, मुळात टॉवर उभा तर राहायला हवा! एकेक सदनिका काही लाखांची तर पूर्ण टॉवर कोटय़वधी रुपयांचा असतो. मजबूत व देखणा टॉवर उभारणे, उत्तम सदनिका बांधणे, टॉवरमध्ये व भोवती सुविधा व सुंदरता निर्माण करणे ही बिल्डरची गरज आहे. सदनिका विकल्या गेल्या तरच बिल्डरला फायदा होतो, त्याचा लौकिक वाढतो, त्याचे आणखी टॉवर उभे राहतात, आणखी सदनिका विकल्या जातात व आणखी फायदा होतो.
बिल्डर भरपूर फायदा मिळवतात का? या प्रश्नाचे उत्तर होय असेच आहे. हाधंदाच मुळी फायदा मिळवण्याकरिता बिल्डर करत असतात पण ‘टॉवरचे बांधकाम बिल्डर कमकुवत करतात का?’ या प्रश्नाचं उत्तर ‘नाही, मुळीच नाही’ असे आहे.
टॉवर भक्कम बांधला जावा याकरिता बिल्डर काम काय करतात? टॉवरचा पाया मजबूत आहे का ते पाहावे लागते, टॉवरचा भार घेण्याची क्षमता जमिनीच्या थरात आहे हे मोजून ठरवावे लागते. त्याकरिता सॉइल मेकॅनिक्स या शास्त्रातील तज्ज्ञांचा सल्ला घेऊन जरूर तर पाइल म्हणजेच सलोह काँक्रिटचे खांब जमिनीत खोलवर ठोकावे लागतात. टॉवरची उभारणी करताना सिमेंट, लोखंडाचा मजबूत सांगाडा स्ट्रक्चरल इंजिनीअरच्या डिझाइनप्रमाणे रचावा लागतो. या सांगाडय़ात वापरले जाणारे सिमेंट व लोखंड यांचा दर्जा उत्तम व प्रमाणित असतो. स्ट्रक्चरल इंजिनीअरने त्याच्या हिशोबात,टॉवरचे वजन, त्यामध्ये राहणाऱ्या सदनिकाधारकांचे अवजड सामान, गॅरेजमधील त्याच्या वाहनांची वजने, घरमालक- पाहुणे- मित्रमंडळी-येणारे-जाणारे यांची वजने याचा विचार तर केला असतोच, याशिवाय सोसाटय़ाचा वारा व भूकंप यांचे संभाव्य परिणामही धरले असतात. वापरण्यात येणारे लोखंड, रेती, सिमेंट, खडी व इतर सर्व साहित्य उत्तम दर्जाचे आहे याची काळजी घेतली जाते. हे मी वर लिहिले आहेच, त्याचबरोबर टॉवर बळकट, मजबूत व देखणा होणे, त्यामध्ये सर्व सुविधा असणे ही बिल्डरची धंद्याची गरज आहे. बिल्डरचा फायदा भरमसाट असू शकतो, पण तो मुख्यत्वे जमिनीमध्ये असतो. बिल्डर सदनिकाधारकाला, सदनिका अवाच्या सव्वा भावाने विकत नाही, सदनिकेखालची जमीन भरमसाट भावाने विकतो. मुंबईत जमीन दुर्मिळ झाली आहे. बिल्डरचा फायदा जमिनीत असतो. सदनिका सदोष व कच्ची-कमकुवत बांधण्याचा विचारही बिल्डर मनात आणणार नाही.
बिल्डर जर एवढय़ा भक्कम सदनिका बांधत असतील तर मग त्यांनी दहा वर्षांची गॅरंटी देताना खळखळ का करावी? कारण इमारतीचे आयुष्य हे तिच्या देखभाल व दुरुस्तीवर अवलंबून असते. प्रसूतिगृहातून बाहेर पडताना स्वस्थ, प्रसन्न व तंदुरुस्त असणारे बाळ, वर्षांनंतर गुटगुटीत व आरोग्यसंपन्न राहील याची हमी प्रसूतिगृहातील डॉक्टर कसे काय देतील? बाळाची निगा आई-वडील कशी राखतात यावर बाळाचे आरोग्य अवलंबून राहील.
बोरिवलीच्या लक्ष्मीछाया इमारतीबाबत काय घडले हे मुद्दाम या ठिकाणी सांगावयास हवे. तळमजल्याच्या दुकानदारांनी दोन दुकाने एकत्र करून, त्यांचे नूतनीकरण करायचे ठरवले. नूतनीकरणाच्यावेळी, सौंदर्याला बाधा आणणारे व मध्ये लुडबूड करणारे दोन काँक्रीटचे कॉलमच काढावे असा निर्णय त्यांनी अज्ञानापोटी घेतला. पाय कापल्यावर मूळ इमारतच खाली आली. आता अशा वेळी मूळ बिल्डरला कोणी दोषी धरले का? धरावे का? बिल्डरकडून फार तर दोन पावसाळ्यांची हमी घ्यावी. प्रत्यक्षात, टॉवर किंवा इमारत पुरी होऊन, सर्व सदनिकाधारक राहायला येईपर्यंत, सर्वाची गृहसंस्था निर्माण होऊन सदनिकाधारकांच्या ताब्यात इमारत मालकी हक्काने जाईपर्यंत दोन पावसाळे होऊन गेलेले असतात. मी तर चार-पाच वर्षे इमारतीची देखभाल बिल्डरच करतात असे पाहिले आहे. सात-दहा वर्षांची गॅरन्टी मागणं हा बिल्डरवर अन्यायच आहे. दहा वर्षांच्या काळात सोसायटीतील सभासद सदनिकांत हवे तसे बदल करतात असा अनुभव आहे. ते भिंती, दारे, खिडक्या यांच्या जागा बदलतात, स्नानगृह- टॉयलेट यात ‘सुधारणा’ करतात व अजानता खालच्या मजल्यावर पाणी ‘शिंपडण्याची’ चोख व्यवस्था करतात. या साऱ्यावर बिल्डरचे कोणतेच नियंत्रण नसते.
लाखो रुपयांची सदनिका विकत घेण्याचा हा व्यवहार आज तरी मुख्यत्वे मुंबई- नवी मुंबई- पनवेल- पुणे- नागपूर अशा मोठय़ा शहरांत आहे. पण आजही गावागावांतून बंगले व घरे बांधली जातात. मालकच खुद्द त्यांची उभारणी करतात, तेथे कोणी बिल्डर नसतो. मालकच आर्किटेक्ट, इंजिनीयर व कंत्राटदार नेमतात व त्यांच्याकरवी बांधकाम करून घेतात. ही बांधकामे तरी निर्दोष असतात का? नाही. मी आजवर, कमीत कमी, माझ्या दहा इंजिनीयर मित्रांची, त्यांनी बांधलेली त्यांची स्वत:ची घरे, बंगले म्हणा हवे तर, पाहिली आहेत. प्रत्येकाच्या बंगल्याची गच्ची कोठेतरी थोडी गळते, भिंती ओल पकडतात, ड्रेनेज पाइपमधून पाणी गळते. माझे इंजिनीयर मित्र त्या त्या वेळी म्हणाले आहेत, ‘‘कितीही काळजी घ्या, आजकाल बांधकामाचा दर्जा पूर्वीसारखा राहिला नाही. बांधकामसाहित्यही चांगल्या गुणवत्तेचे मिळत नाही. चांगली क्वार्टस् रेती तर पुस्तकातच राहिली आहे. कारागीरही मन लावून काम करत नाहीत, वगैरे वगैरे.’’
वरील म्हणण्यात तथ्य आहेच. त्यातूनही सत्य असे आहे की, बांधकाम हा अनेकांनी एकत्र येऊन करावयाचा व्याप आहे. यात बांधकामाची तांत्रिक आखणी करणारे व गुणवत्तेवर देखरेख करणारे इंजिनीयर व आर्किटेक्ट आले, बांधकाम साहित्य पुरवणारे आले. प्रत्यक्ष काम करणारे सुतार, गवंडी, प्लंबर, इलेक्ट्रिशियन वगैेरेंसारखे नाना प्रकारचे कारागीरही आले. मनुष्य म्हटला की तो चुकणारच हे शाश्वतचे सत्य आहे. या वचनातील ‘मनुष्य’ हा प्रामाणिक, मेहनती व त्याच्या कामात कुशल असा आहे. कामचुकार किंवा लबाड नाही. सरळ माणूसही चुकू शकतो. शिंपी स्वत:चे कपडे शिवतानाही चूक करतो, घरची मालकीणही स्वयंपाकात कमीजास्त मीठ टाकून जाते. अशा परिस्थितीत, अनंत हस्ते उभारल्या जाणाऱ्या सदनिकांत काही दोष राहून जातात. काही हजार चौरस मीटर गच्चीच्या दोनचारशे मीटरचा भाग ‘पूर्णपणे’ जलाभेद्य करायचा राहून जातो. यात आश्चर्य नाही. पहिल्या पावसाळयात ते ध्यानी येते, दुरुस्तही करता येते. सदनिका ‘पूर्ण’ झाल्यानंतरच पिण्याच्या पाण्याची जोडणी महापालिका देते. साहजिकच व्यवहारात, पाण्याच्या व सांडपाण्याच्या नळांच्या जोडप्यातील किरकोळ दोष, सदनिकाधारक राहायला आल्यावरच समजतात. बिल्डर असे दोष लागलीच दुरुस्त करून देतात. अशा सर्व दुरुस्त्या करून, सदनिकाधारकांच्या सोसायटीच्या ताब्यात इमारत दिली की बिल्डरची जबाबदारी न्यायाने संपते. यानंतर पुढच्या काही वर्षांच्या दोषांना, बिल्डरला जबाबदार धरणे तर्काला धरून नाही. टॉवरच्या मूलभूत डिझाइनमध्ये गंभीर दोष असेल तर असा टॉवर उभा राहण्यापूर्वीच पडेल! म्हणून तर बिल्डर टॉवरच्या सांगाडय़ाच्या भक्कमपणाची, पंचवीस वर्षांची हमी द्यावयास आपणहून तयार आहेत. दहा वर्षांनंतरच्या बिघाडांना मूळ बिल्डरना जबाबदार धरायचेच असेल व तशी असंगत गॅरंटी घ्यायचीच असेल तर मध्यंतरीच्या दहा वर्षांच्या काळात, दहशतवाद्यांच्या गोळीबारात, रस्त्यावरच्या खड्डय़ांमुळे, उघडय़ा राहणाऱ्या मॅनहोलमध्ये पडून, लोकलच्या प्रवासातील गर्दीमुळे ढकलले जाऊन, शांततापूर्ण निदर्शनानंतरच्या दंगलीत व पोलिसांच्या लाठीमारात बिल्डर कामी येणार नाहीत याचीही गॅरंटी कोणीतरी घ्यावयास हवी!
भा. ल. महाबळ
लेखक संपर्क: ०२२-२१६३१९४०