Leading International Marathi News Daily
शनिवार २१ मार्च २००९

आपण किती दिवस जुन्या किंवा मोडकळीला आलेल्या इमारतीतल्या घरात वास्तव्य करायचं, हा प्रश्न अशा इमारतींमध्ये राहणाऱ्या रहिवाशांना पडणं स्वाभाविक आहे. मग यावर उपाय दोन- एक तर नवीन ठिकाणी घर विकत घेणं किंवा आहे त्याच इमारतीचा पुनर्विकास करणं. नवीन घर घ्यायचं, तर जागांचे वाढते भाव लक्षात घेता अनेकांना ते शक्य नसतं. तसंच अनेक र्वष आपण ज्या भागात राहिलो, तो सोडून इतरत्र कुठे जायचं म्हटलं, तर नाइलाज म्हणून माणसं अनेकदा तो पर्याय निवडतातही. पण मग अशा नव्या ठिकाणी आपलं आणि आपल्या कुटुंबियांचं बस्तान बसून रुळणं कठीण जातं. मग अर्थातच पर्याय उरतो, तो पुनर्विकासाचा! पुनर्विकास म्हटला की, एखादा विकासक नेमायचा आणि मग आपलं भवितव्य निमूटपणे त्याच्या स्वाधीन करून मोकळं व्हायचं. यामध्ये अनेकदा आम्ही विकासकाकडून कमी पैशात कसं जास्तीत जास्त क्षेत्रफळ पदरात पाडून घेतलं, वगैरेच्या कहाण्या सुरुवातीला सांगितल्या जात असल्या, तरी कालांतराने विकासकाने चलाखपणे त्याचा स्वत: फायदा कसा करून घेतला याच्याही कहाण्या

 

बाहेर पडू लागतात. सगळेच विकासक फसवणूक करत नसले, तरी बऱ्याच वेळा फसवणुकीचे आरोप आपल्या कानावर येतात. एखादा विकासक अमूक एक क्षेत्रफळ देणार म्हणून सांगतो पण ते कार्पेट एरियात पकडले आहे की, बिल्टअप की सुपर बिल्टअप याची शहानिशा काही वेळा रहिवाशांकडून केली जात नाही आणि मग कार्पेट क्षेत्रफळाची अपेक्षा ठेवलेल्या रहिवाशांच्या पदरात संख्येने तितकेच असलेले सुपर बिल्टअप क्षेत्रफळ पडते. पुनर्विकासाच्या काळात दुसरीकडच्या पर्यायी जागेचे भाडे ठराविक कालावधीसाठी द्यायचे विकासक कबूल करतो आणि इमारत बांधून पूर्ण व्हायचा कालावधी लांबवून भाडे देणे थांबवतो, असे एक ना अनेक फसवणुकीचे आरोप आपल्याला ऐकायला मिळतात. शिवाय अतिरिक्त किंवा न वापरलेल्या चटई क्षेत्राइतके बांधकाम करून पुनर्विकासादरम्यान ते विकून तो स्वत:चा नफा कमावतो.
या सगळ्यावर उपाय म्हणून सोसायटीच विकासक होऊ शकते का? याबाबत विचार करणे आणि चर्चा करणे गरजेचे आहे. अशी चर्चा करताना मात्र, आपली मनोभूमिका सकारात्मक पाहिजे. भले सगळे कायदे, उपनियम, आर्थिक बाबी यांच्याबाबतच्या वैचारिक घुसळणीतून पहिल्याच प्रयत्नात काही फार मोठे हाती लागेल असे नाही. पण विकासकांच्या या असल्या ‘वेठबिगारीतून’ मुक्त व्हायचे असेल, तर किमान त्या दिशेने प्रवास करण्यासाठी विचारमंथन होणे गरजेचे आहे.
याकरता आपण एक उदाहरण विचारात घेऊ. सुमारे साडेपाच हजार चौरस फुट इतके क्षेत्रफळ असणाऱ्या एका २५ बिऱ्हाडांच्या सोसायटीत २ इतक्या संमत चटईक्षेत्रापैकी १.५ इतके चटईक्षेत्र वापरले गेले आहे. म्हणजे ८२५० चौ. फुटांचे बांधकाम सध्या अस्तित्वात आहे. या सोसायटीने जर स्वत:च पुनर्विकास करायचे ठरवले आणि बाहेरील व्यक्तीला जागा विकायची नाही असे निश्चित केले, तर ०.५ इतके क्षेत्रफळ हे वापरले गेले नसल्याने सध्याच्या तुलनेत पुनर्विकासादरम्यान तितके अतिरिक्त चटईक्षेत्र बांधकामासाठी उपलब्ध होऊ शकते. प्रत्येकाला सध्या आहे तितकीच जागा मोफत द्यायची असे जर ठरवले, तर ही जास्तीची जागा म्हणजे २७५० चौ. फुटांची जागा मात्र, अतिरिक्त पैसे देऊन विकत घ्यावी लागणार आहे. त्या जागेचा भाव कसा काढायचा? त्याचे ढोबळ गणित पुढे दिले आहे- बांधकामाचा तसेच प्रशासकीय आणि इतर सर्व खर्च करून साधारणपणे प्रति चौरस फूट २ हजार रुपये इतका खर्च येऊ शकतो असं धरलं, तर २ इतक्या चटई क्षेत्रासाठी म्हणजे ११ हजार चौ. फुटांचे बांधकाम करण्यासाठी २ कोटी २० लाख रुपये इतका प्रत्यक्ष इमारत उभारण्यासाठीचा एकूण खर्च येईल. परंतु या ११ हजार चौ. फुटांपैकी ८२५० चौ. फूट इतकी जागा म्हणजे सध्या वापरात असलेल्या जागेइतकी जागा जर सोसायटीने रहिवाशांना मोफत द्यायची असं ठरवलं, तर इमारत बांधायचा हा खर्च म्हणजे २ कोटी २० लाख रुपये ही रक्कम उर्वरित ०.५ चटईक्षेत्राकरता म्हणजेच २७५० चौ. फुटांकरता लागू करावी लागणार. म्हणजेच प्रति चौ. फूट ८ हजार रुपये इतका दर लागू होणार. त्याव्यतिरिक्त स्टॅम्प डय़ुटी भरणेही आवश्यक आहे. ही रक्कम खोल्यांचा आकार लक्षात घेता साधारणपणे दीड ते दोन लाखांच्या घरात जाऊ शकते. या इमारतीतल्या खोल्यांचे क्षेत्रफळ एकसमान नसून काही खोल्या लहान तर काही मोठय़ा आहेत. त्यामुळे समान न्यायाच्या तत्त्वानुसार २७५० चौ. फुटांचे हे अतिरिक्त क्षेत्रफळ खोल्यांच्या आकारांच्या प्रमाणात प्रत्येक खोलीसाठी विभाजित होणे आवश्यक आहे. जर एखाद्या सभासदाला अतिरिक्त क्षेत्रफळ विकत घेणे आर्थिकदृष्टय़ा परवडणारे नसेल, तर मात्र त्याचे क्षेत्रफळ इतरत्र वळवायचे झाल्यास, बाजारभावाप्रमाणे जे काही पैसे होतील, ते सोसायटीला त्या सभासदाला देऊन ते क्षेत्रफळ विकत घ्यावे लागेल. यामुळे अर्थातच आपण धरलेला आठ हजारांचा भाव पुन्हा वाढेल. तो नेमका किती वाढेल, हे पुन्हा किती क्षेत्रफळ सभासदांकडून नाकारले जाईल, यावर अवलंबून आहे. या भागातल्या सध्याच्या बाजारभावाच्या म्हणजे १५ हजार रुपयांच्या तुलनेत येणारा भाव किती असेल, ते काढावे लागेल.
या सर्व खर्चाव्यतिरिक्त बांधकामाच्या काळात रहिवाशांना स्वत:च्या राहण्याची पर्यायी व्यवस्था करावी लागणार आहे. हा मात्र कळीचा मुद्दा आहे. बरेच जण याच कारणासाठी विकासकाला शरण जातात. इथे खरी सरकारच्या सहकार्याची गरज आहे. इमारतींच्या स्वयंविकासाला जर सरकारला खरोखरीच प्रोत्साहन आणि चालना द्यायची असेल, तर एकतर मुंबईच्या विविध विभागांमध्ये कायमस्वरूपी ट्रान्सिट कँप उभारून या रहिवाशांना सरकारने मदत द्यावी, किंवा त्याहीपेक्षा अधिक सोयीचा, मार्ग म्हणजे पर्यायी जागांसाठी सोसायटीला सरकारतर्फे आर्थिक मदत मिळावी. ही मदत सरकारने अत्यल्प व्याजदराने अशा प्रकारे स्वयंविकास करणाऱ्या सोसायटीला उपलब्ध करून द्यावी, तसेच वित्तीय संस्थांनीही अशा प्रकारे स्वयंविकास करू इच्छिणाऱ्या सोसायटय़ांकरिता काही नव्या आर्थिक योजना लागू करता येतील का, याचा विचार करावा. सोसायटीच्या मालकीच्या भूखंडाचे व्हॅल्युएशन करून ती किंमतही फ्लॅटच्या क्षेत्रफळाच्या प्रमाणात प्रत्येक फ्लॅटमध्ये विभागून लागू करावी. म्हणजे भरभक्कम किंमत असलेला तो भूखंड आणि त्यावरील नव्या इमारतीतील फ्लॅट तारण ठेवून प्रत्येक सभासदाच्या कर्जफेडीच्या कुवतीनुसार अर्थसहाय्य करावे. ज्येष्ठ नागरिकांकरिता रिव्हर्स मॉर्गेज लोनसारख्या एखाद्या योजनेचा इथे याकामी वापर होऊ शकतो का, याचाही विचार व्हावा. प्रत्येक गोष्टीचे फायदे-तोटे हे असतातच. अशा पद्धतीने स्वयंविकास करायचा म्हटलं की, जेव्हा विकासकाच्या ताबेदारीतून स्वातंत्र्य मिळते, तेव्हा या स्वातंत्र्याबरोबर येणाऱ्या जबाबदाऱ्याही पार पाडाव्या लागतात. साधे स्वत:च्या घरात नूतनीकरणाचे काम काढले, तर किती काम वाढते. मग इथे तर इमारतीचेच नूतनीकरण करायचे असते. यासाठी नेमलेला आर्किटेक्ट जरी इमारतीसाठी महापालिका, म्हाडा यांच्याकडून लागणाऱ्या विविध गोष्टींचे परवाने मिळवत असला, तरी प्रत्येक वेळी त्याला आवश्यक त्या कागदपत्रांची पूर्तता करून देणे, बैठका घेणे वगैरे कामांसाठी वेळही दिला पाहिजे. सर्वसाधारणपणे जसा सहकारी सोसायटय़ांमध्ये कामाची जबाबदारी टाळण्याकडे किंवा ती ज्येष्ठांवर टाकण्याकडे कल असतो, तसा इथे असून चालणार नाही. ही सर्व पथ्ये पाळलीत, तर बाजारभावापेक्षा तुलनेने स्वस्त आणि चांगल्या दर्जाची पक्की घरं नियमांच्या चौकटीत राहूनही शक्य तितकी आपल्याला हवी तशी बांधून घेता येणे शक्य आहे, तसेच आपली मालमत्ता आपण इथे कोणा तिऱ्हाईत विकासकाच्या नावे करून देत नाही, हाही एक महत्त्वाचा फायदा आहे. बांधकामाचे साहित्य विकासक विकत घेतो, तेव्हा त्याला व्हॅट लागतो आणि तो आपल्याला विकतो, तेव्हाही व्हॅट लावतो; पण या प्रकारात सोसायटीच थेट ते विकत घेत असल्याने व्हॅट एकदाच लागतो. असे अनेक छोटे फायदेही या प्रकारे इमारतींचा स्वयंविकास केला, तर आपल्याला मिळू शकतात.
वर दिलेले उदाहरण परिपूर्ण नाही याची जाणीव असली, तरी या निमित्ताने या विषयावरच्या चर्चेला गती मिळावी आणि कमीत कमी खर्चात घरे उपलब्ध करण्यासाठी एक नवा मार्ग खुला होण्याच्या दृष्टीने साधकबाधक चर्चा होऊन त्यातून काहीतरी चांगली निष्पत्ती व्हावी, हाच या लेखामागचा हेतू.
मनोज अणावकर
लेखक संपर्क : ९८६९१०७५७३