Leading International Marathi News Daily
शनिवार १८ एप्रिल २००९

महापालिकेच्या मालमत्ताकरात भरघोस वाढ करण्यासाठी महापालिकेने भाडे आधारित करपात्र मूल्य पद्धतीऐवजी भांडवली मूल्यावर करआकारणी पद्धतीविषयी ठराव करून प्रस्ताव राज्य सरकारकडे पाठविला. विधानसभा व विधान परिषदेत तो पारित झाला. नवीन भांडवली मूल्यावर आधारित करप्रणाली बहुधा २०१० च्या आर्थिक वर्षांपासून लागू होईल. आदेश बांदेकर, केदार शिंदे, धनराज पिल्ले इत्यादी कलावंत व खेळाडू मंडळी तसेच राजकीय नेते राहत असलेली पवईच्या हिरानंदानी संकुलातील गृहनिर्माण संस्था गेल्या महिन्यात होऊ घातलेल्या संभाव्य लिलावामुळे वर्तमानपत्रांतून तसेच टी. व्ही. चॅनेलमुळे प्रसिद्धीच्या झोतात आली. त्याचबरोबर लिलावाच्या दिवशी काही रक्कम भरून

 

लिलाव पुढे ढकलण्यासाठी आलेल्या रहिवाशांबरोबर आदेश भावोजींचे दर्शनही टी. व्ही. चॅनेलद्वारा संध्याकाळच्या बातम्याद्वारे घरोघर पोहोचले. एस विभाग भांडुपच्या महापालिका कार्यालयातील महिला कर्मचाऱ्यांसाठी (वाहिन्यांसाठी) तर ती एक पर्वणीच ठरली.
या सर्व प्रकाराने बिल्डर व गृहनिर्माण संस्था यांच्या विसंवादाने निर्माण होणारे प्रश्न ऐरणीवर आले.
उपरोक्त प्रकरणातील गृहनिर्माण संस्थेच्या सभासदांचे म्हणणे होते की बिल्डरने वेळेवर महापालिकेचा मालमत्ताकर न भरल्याने त्यांच्यावर ही आफत आली आहे, तर हिरानंदानी बिल्डरचे म्हणणे होते, गृहनिर्माण संस्थेचे सभासद ‘फ्रॉड’ आहेत. त्यांनी मालमत्ताकर न भरल्याने त्यांच्यावर ही आपत्ती ओढावली आहे.
नवीन सदनिकेत राहावयाला जाणार या आनंदात असलेला सदनिका खरेदीदार उपरोक्त इमारतीला भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाले आहे का? पाण्याची जलजोडणी नियमानुसार व मीटरसहित आहे ना? ड्रेनेज व्यवस्थितरीत्या बांधले आहे ना? याकडे सोईस्कर रित्या दुर्लक्ष करतात व त्यामुळे अनेक प्रश्न उद्भवतात.
तसे पाहू गेल्यास जोपर्यंत बांधकाम पूर्ण होऊन, भोगवटा प्रमाणपत्र मिळून पाण्याची नियमानुसार जल जोडणी होत नाही तोपर्यंतच्या मालमत्ताकराला बिल्डर जबाबदार असतो.
भोगवटा प्रमाणपत्र मिळून बृहन्मुंबई महापालिका कायदा अधिनियम १६९ नुसार पाण्याची जलजोडणी झाल्या दिनांकापासून महापालिका मालमत्तेचे (इमारतीचे करनिर्धारण करते किंवा जर सदरहू इमारतीमध्ये भोगवटा प्रमाणपत्र व नियमित जलजोडणी नसताना जरी सदनिकाधारक राहावयास आले व त्यामुळे जरी संभाव्य करपात्र मूल्य, बांधकाम चालू असते वेळी असलेल्या करपात्र मूल्यापेक्षा जास्त होत असेल तरी महापालिका इमारतीचे करपात्र मूल्य ठरवून मालमत्तेचे (इमारतीचे) करनिर्धारण करते व अशा झालेल्या करनिर्धारण दिनांकापासून बिल्डरची मालमत्ताकराची जबाबदारी संपते व सदनिकाधारकांची कर भरण्याची जबाबदारी सुरू होते.
कायद्याप्रमाणे गृहनिर्माण संस्था, ‘सहकारी गृहनिर्माण संस्था’ म्हणून रजिस्टर करण्याचे कर्तव्य बिल्डरचे असते, पण बिल्डर त्याकडे दुर्लक्ष्य करतो. कारण संस्था रजिस्टर झाल्यानंतर चार महिन्यांच्या आत इमारतीखालील जमिनीचा मालकी हक्क संस्थेला पर्यायाने सदनिकाधारकांना सुपूर्द करावा लागतो. यामुळे होते काय तर मालमत्ताकराची देयके दरवर्षी महापालिका मालक या नात्याने बिल्डरला पाठवितो व बिल्डर ती देयके सदनिकाधारकांना देत नाही व त्यामुळे सदनिकाधारकांना मालमत्ताकराचा थांगपत्ताच लागत नाही व जेव्हा इमारतीच्या जाहीर लिलावाचे पत्रक येते तेव्हा सदनिकाधारकांची धावपळ सुरू होते. बृहन्मुंबईतील ६० टक्क्यांपेक्षा जास्त सदनिकाधारकांपुढे सध्या हा प्रश्न आ वासून उभा आहे.
खरे म्हणजे हा वर्तुळाचा एक फेराच म्हणायला हवा. कारण गृहनिर्माण संस्था नोंदणीकृत नाही, त्यामुळे महापालिका संस्थेला देयके पाठवीत नाही. बिल्डर आलेल्या देयकांची भरण्याची जबाबदारी नसल्याने बिल्डर ती कचऱ्याच्या डब्यात टाकून देतो. सदनिकाधारक कराबाबत माहिती नसल्याने कर भरत नाही व त्यामुळे बजावलेल्या दंड आदेशिकापण बिल्डरवर बजावल्या जातात. बिल्डर त्याची पर्वा करत नाही व अंतिमत: मालमत्तेचा लिलाव होण्याची आपत्ती ओढावते.
मालमत्ताकर म्हणजे काय?
महापालिका, नगरपालिका, नगर परिषद, ग्रामपंचायती, शहरात अथवा गावात, खेडय़ात अनेक सुधारणा करतात. जसे पाणीपुरवठा, मलनि:सारण, रस्ते, साफसफाई, दिवाबत्ती इत्यादी, त्यासाठी जी रक्कम घरमालकांकडून वसूल केली जाते ती म्हणजेच मालमत्ताकर अथवा घरपट्टी होय.
बृहन्मुंबई महानगरपालिका कायदा १८८८ अधिनियम १३९ नुसार मालमत्ताकराची आकारणी करते. अधिनियम १४० नुसार इमारती व जमिनी यावर जी कर आकारणी होते त्याला मालमत्ताकर असे संबोधले जाते. मालमत्ताकराची आकारणी करण्यासाठी अधिनियम १५४ (१) नुसार इमारतीचे करपात्र मूल्य ठरविले जाते. करपात्र मूल्य ठरविलेली विशेष आदेशिका / नोटीस अधिनियम १६२ (२) अथवा १६७ नुसार
मालमत्ताधारकाला बजावण्यात येते, मालमत्ताधारकाला करपात्रमूल्य जास्त वाटत असेल तर त्याला अधिनियम १६३ नुसार करपात्र मूल्याविरुद्ध तक्रार विशेष नोटीस बजावल्यानंतर १५ दिवसांच्या आत करावी लागते. अधिनियम १६५ नुसार तक्रारीचे निवारण होते व करपात्र मूल्य अंतिमत: नोंदले जाते. या करपात्र मूल्यावर निवासी अथवा अनिवासी दराने कराची प्रचलित टक्केवारीप्रमाणे आकारणी होते. (मे २००८ ते ऑक्टोबर २००८ पर्यंत माझे २२ लेख या विषयावर वास्तुरंगमध्ये प्रसिद्ध झाले आहेत. विशेष सखोल माहितीसाठी ते वाचावेत)
उपरोक्त करपात्र मूल्य मान्य नसेल तर लघुवाद न्यायालयात (स्मॉल कॉज कोर्ट) अधिनियम २१७ नुसार याचिका दाखल करता येते.
अधिनियम १९७ नुसार मालमत्ताकराचे देयक प्रत्येक वर्षांत प्रत्येकी सहा महिन्यांच्या हप्त्याने २ हप्त्यांत आगाऊ भरायला लागते व ते प्रत्येक वर्षांच्या एप्रिल व ऑक्टोबर महिन्यांत भरावे लागते.
प्रत्येक वर्षी मालमत्ताकराचे देयक अधिनियम २०० नुसार एप्रिल/ मे महिन्यात टपालाद्वारे मालमत्ताधारकांना पाठविण्यात येते.
देयक पाठविल्यानंतर १५ दिवसांत ते भरले न गेल्यास अधिनियम २०२ नुसार मागणीपत्र बजावले जाते व देयक मागणीपत्र (डिमांड नोटीस) शुल्कासह भरावे लागते. देयक पाठविल्यानंतर अधिनियम २०२ नुसार मागणीपत्र बजावूनदेखील तीन महिन्यांत मालमत्ताकर भरला गेला नाही तर अधिनियम २०७अ नुसार दंड आदेशिका बजावली जाते. थकित महापालिका करांसाठी २० टक्के तर राज्य सरकारच्या थकित करांसाठी १० टक्के अशी दंडाची आकारणी होते.
एवढे होऊनही मालमत्ताकर भरला नाही तर अधिनियन २०३ नुसार मालमत्ताजप्तीचे अधिपत्र कर भरण्याचे दायित्व असणाऱ्यावर बजावले जाते व त्याची एक स्थळ प्रत मालमत्तेवर चिकटविण्यात येते. तसेच याची एक प्रत तहसीलदार कार्यालयास माहितीसाठी देण्यात येते व प्रत्येकी एक प्रत विभाग कार्यालय व मुख्य कार्यालयातील करनिर्धारण विभागाच्या सूचना फलकावर लावली जाते. तसेच प्रत्येकी एक प्रत जमीन मालकाला दिली जाते.
एवढे करूनदेखील मालमत्ताकराचा भरणा झाला नाही तर नाइलाजाने महापालिकेला अधिनियम २०६ नुसार थकित कर असलेल्या मालमत्तेचा लिलाव पुकारावा लागतो. त्यानुसार जाहीर लिलावाची नोटीस मराठी, इंग्रजी व गुजराती या तीन भाषेत इमारतीवर चिकटविण्यात येते. तसेच मराठी, इंग्रजी व गुजराती वर्तमानपत्रात लिलावांची जाहिरात दिली जाते व जाहिरातीचा खर्चदेखील थकित मालमत्ताकर असलेल्या मालमत्ताधारकाला सोसावा लागतो.
जाहीर लिलावांच्या वेळेआधी मालमत्ताधारकाने थकित रकमेच्या ५० टक्के रक्कम भरून नियमानुसार बाकीची रक्कम नियमित हप्त्यात भरण्याचे हमीपत्र दिल्यास लिलाव स्थगित होऊ शकतो. यात जाहिरात खर्चाची रक्कमदेखील पहिल्या ५० टक्के रकमेत पूर्णपणे भरावी लागते. ५० टक्क्यांपेक्षा कमी रक्कम भरावयाची असेल व बाकीच्या रकमेचे हप्तेदेखील जास्त कालावधीने भरण्याची सुविधा हवी असेल तर उपकरनिर्धारक व संकलक/ करनिर्धारक व संकलक/ अतिरिक्त करनिर्धारक व संकलक/ सहआयुक्त/ अतिरिक्त आयुक्त (प्रकल्प) आयुक्त यांच्याकडे अर्ज करावा लागतो.
बृहन्मुंबई महापालिका क्षेत्रातील मालमत्ताचे सर्वेक्षण करपात्रमूल्य ठरविणे व करआकारणी व वसुली यासाठी करनिर्धारण व करसंकलन खाते कार्यरत आहे. प्रत्येक विभागासाठी सहाय्यक करनिर्धारक, अधीक्षक, उपअधीक्षक, सहाय्यक अधीक्षक हे अधिकारी असतात. तसेच प्रत्येक विभाग हा अनेक उपविभागात विभागलेला असतो व प्रत्येक उपविभागासाठी विभाग निरीक्षक हा अधिकारी कार्यरत असतो.
सर्वसामान्यपणे विभाग निरीक्षकाचा संबंध प्रत्येक मालमत्ताधारकाशी येतो व प्रत्येक मालमत्तेची सखोल माहिती त्याला असते. यासाठी सर्व मालमत्ताधारकांनी/ सदनिकाधारकांनी काही माहिती करपात्र मूल्यासंबंधी, कराविषयी, थकबाकीबद्दल हवी असल्यास विभाग निरीक्षकाशी संपर्क करून मिळवावी. विभाग निरीक्षक हा एकाअर्थी करदात्यांचा मित्रच असतो.
प्रत्येक मालमत्ताधारकाचे कर्तव्य असते ते म्हणजे वेळेवर मालमत्ताकर भरणे. कारण हा कर मोठय़ा प्रमाणात वसूल झाला तरच महापालिका योजना प्रत्यक्षात अमलात येऊ शकतील. २००८-२००९ या आर्थिक वर्षांत बृहन्मुंबई महानगरपालिकेने एकूण २२३० कोटी रुपये इतक्या मालमत्ताकराची वसुली केली. २००७-०८ पेक्षा ११.२२ टक्के एवढी जादा करवसुली २००८-०९ या आर्थिक वर्षांत झाली.
महापालिकेच्या मालमत्ताकरात भरघोस वाढ करण्यासाठी महापालिकेने भाडे आधारित करपात्र मूल्य पद्धतीऐवजी भांडवली मूल्यावर करआकारणी पद्धतीविषयी ठराव करून प्रस्ताव राज्य सरकारकडे पाठविला. विधानसभा व विधान परिषदेत तो पारित झाला. नवीन भांडवली मूल्यावर आधारित करप्रणाली बहुधा २०१० च्या आर्थिक वर्षांपासून लागू होईल. मालमत्ताकर करपात्र मूल्यावर आधारित असल्याने आपल्या मालमत्तेच्या करपात्र मूल्याविषयी काही तक्रार असल्यास प्रत्येक वर्षांच्या २० नोव्हेंबर ते १४ डिसेंबर या कालावधीत संबंधित विभाग कार्यालयातील सहाय्यक करनिर्धारक व संकलक यांच्याकडे लेखी स्वरूपात करावी व त्यांच्याकडून तक्रार निवारण करून घ्यावे.
राज्य सरकार १३०० चौ. फुटांपेक्षा जास्त क्षेत्रफळाच्या निवासी जागेवर १० टक्के (करपात्र मूल्यावर) करआकारणी करते, त्या संबंधातील तक्रार अर्ज १ जुलै ते १५ जुलै या कालावधीत करावा लागतो व तोदेखील संबंधित विभागातील सहाय्यक करनिर्धारक व संकलक यांच्याकडे करावा लागतो. नियमित कर भरणाऱ्या करदात्यांसाठी महापालिकेने अपघात विमा योजना लागू केली आहे.
बऱ्याच गृहनिर्माण संस्थेत काही सदनिकाधारक नियमित कराचा भरणा संस्थेकडे करीत नाहीत व त्याचा भरुदड नियमित कर भरणाऱ्या सदनिकाधारकावर पडतो. यावर मार्ग काढण्यासाठी महापालिकेने नोंदणीकृत सहकारी गृहनिर्माण संस्था व अपार्टमेंटस् यासाठी प्रत्येक सदनिकेसाठी वेगळे देयक देण्याची व्यवस्था केलेली आहे. त्यामुळे करचुकव्या सदनिकाधारकांवर महापालिका प्रत्यक्ष/ थेट दंड योजना लागू करू शकते. तसेच पूर्ण इमारतीवर लिलावांचा प्रसंग येण्याऐवजी करचुकव्या सदनिकाधारकाला लिलावाला सामोरे जावे लागते. याचा फायदा प्रत्येक नोंदणीकृत सहकारी गृहनिर्माण संस्था व नोंदणीकृत अपार्टमेंटस् इमारतींनी घेतला पाहिजे. कोणत्याही शहरातील नागरिकांना चांगले व प्रशस्त रस्ते, शुद्ध व मुबलक पाणीपुरवठा, कचराविरहित रस्ते, सार्वजनिक बागा, खेळाची मदाने, चांगली मलनिस्सारण व्यवस्था. रस्त्यावरील पुरेशी प्रकाश योजना, चांगली सार्वजनिक आरोग्य प्रणाली दवाखाने, इस्पितळे इत्यादी हवी असतात. योग्य व मोठय़ा प्रमाणात करवसुली झाली तरच हे शक्य आहे. यासाठी मालमत्ताकर वेळेवर भरा व निर्धास्त व्हा!
प्रस्तुत लेखक मुंबई महापालिकेचे निवृत्त उपकरनिर्धारक व संकलक आहेत
अ‍ॅड्. शशिकांत ढोले
लेखक संपर्क : ९८६७३५७७९४.