Leading International Marathi News Daily
शनिवार, २५ एप्रिल २००९
(सविस्तर वृत्त)

कैफियत पुनर्विकासाची..
मी आहे प्रामाणिकपणे म्हाडा वसाहतींचा विकास करू पाहणारा एक विकासक. पण मी आज हतबल झालो आहे ते म्हाडाच्या गेल्या दोन अडीच वर्षांत सारख्या बदलत असलेल्या धोरणांमुळे. आज तब्बल अडीचशे सोसायटय़ांमधील रहिवासी गेल्या दोन-अडीच वर्षांपासून भाडय़ाने राहत आहेत. म्हाडा वसाहतींना २.५ एफएसआय देण्याबाबतचे धोरण मंजूर झाले तेव्हा या सर्व लोकांनी सुटकेचा निश्वास सोडला. परंतु प्रत्यक्षात त्यांच्या दुर्दैवाचे फेरे संपलेले नव्हते हे आता स्पष्ट झाले आहे.
अधिक तपशीलात न शिरता काही बाबी सांगतो. म्हाडा वसाहतीला २.५ इतका एफएसआय

 

(लेआऊटवर) देण्याचे निश्चित झाले तसेच एलआयजीवासीयांच्या घराची मर्यादाही ४५ चौरस मीटर म्हणजेच ४८५ चौरस फूट इतकी वाढविण्यात आली. या धोरणाला नगरविकास खात्याची मंजुरी आवश्यक होती. परंतु रेड कार्पेटमध्ये हे धोरण अडकले आणि वर्ष उलटले तरी त्याला मंजुरी मिळत नव्हती. विशेष म्हणजे मुख्यमंत्र्यांनी २६ मार्च २००७ रोजी विधिमंडळात जाहीर केलेल्या धोरणालाच नगरविकास खात्याने सुरुवातीला आक्षेप घेतला. मात्र अनेक दिव्यातून या धोरणाला नगरविकास खात्याची मंजुरी मिळाली. त्याचवेळी असे ठरले की, अटींच्या अधीन राहून म्हाडा २.५ इतका एफएसआय देईल. यामध्ये पहिली अट होती की, रहिवाशांना देऊ करण्यात आलेल्या एरियावर ६० ते ७५ टक्के अतिरिक्त एफएसआय दिला जाईल. रहिवाशांना पुनर्रचित घर दिल्यानंतर उरलेला एफएसआय म्हाडा आणि विकासक यांच्यामध्ये दोनास एक या प्रमाणे वाटून घेतला जाईल. ६ डिसेंबर २००८ रोजी जारी केलेल्या अधिसूचनेत स्पष्ट म्हटले आहे की, सोसायटी पैसे न भरताही अतिरिक्त एफएसआयचा लाभ उठवू शकतील (म्हाडाला सदनिका बांधून देऊन) वा जुन्या धोरणानुसार पैसे भरून योजना कार्यान्वित करतील. मात्र या अधिसूचनेवर आतापर्यंत म्हाडाने निर्णयच घेतलेला नाही. या धोरणाची गेल्या तीन वर्षांंपासून वाट पाहणारे रहिवासी आता मात्र संतापले आहेत. आता अलीकडे म्हाडा आपल्या धोरणापासून संपूर्णपणे कोलांटउडय़ा मारल्या आहेत. ४८५ चौरस फुटाच्या एरियाची शिफारस करणाऱ्या म्हाडाने २४ फेब्रुवारी २००९ रोजी ठराव मंजूर करून ३०० चौरस फूट इतका रिहॅब एरिया निश्चित केला. या एरियावरच अतिरिक्त एफएसआय दिला जाईल, असे स्पष्ट केले आणि त्यानंतर उरलेल्या एरियावर अतिरिक्त एफएसआय म्हाडा आणि विकासक यांच्यात दोनास एक याप्रमाणे वाटला जाईल. वास्तविक या निर्णयामुळे एका चांगल्या योजनेची पार वाट लागली. विकास नियंत्रण नियमावली ३३(९) अन्वये म्हाडा वसाहतींचा पुनर्विकास करण्याचे ठरविताना शहरामध्ये प्रति चौरस फुटाचा दर २५ हजार रुपये असतो तर तोच उपनगरात फक्त पाच हजार रुपये असतो याचा विसर पडला. केवळ याच बाबीमुळे सध्या म्हाडाचा पुनर्विकास अशक्य बनला आहे. ४८४ चौरस फूट इतक्या एरियावर अतिरिक्त एफएसआय म्हाडाने दिला तरच हा प्रकल्प शक्य आहे.
शासनाच्याच धोरणानुसार उपनगरातील झोपडपट्टय़ांना १०० टक्के अतिरिक्त एफएसआय मिळतो. प्रस्तावीत ३३ (९) धोरणातही ८० टक्के अतिरिक्त एफएसआय देऊ करण्यात आला आहे. गावठानच्या पुनर्विकासासाठीही गृहनिर्माण धोरणात १०० टक्के अतिरिक्त एफएसआय प्रस्तावीत करण्यात आला आहे. जुन्या धोरणानुसार म्हाडा वसाहतींचा जो पुनर्विकास सुरू झाला आहे त्याचे काय करायचे याबाबत काहीच अद्याप स्पष्ट करण्यात आलेले नाही. नव्या धोरणानुसार एफएसआय कधी मिळणार याची ते वाट पाहत आहेत. आधीच सुरू झालेले व भविष्यात येऊ घातलेले म्हाडा वसाहतींचे पुनर्विकास प्रकल्प हे पूर्ण होतील या दृष्टिने धोरण तयार केले पाहिजे. ज्या जुन्या इमारतींचा पुनर्विकास सुरू झाला आहे त्यांना एफएसआय विकत घेऊन काम सुरू करण्यास परवानगी दिली पाहिजे तसेच उपनगरातील पॉइंट ३३ एफएसआय धोरणानुसार पैसे आकारले पाहिजेत. हे दर साधारण २० ते ७० टक्के इतकेच आहेत. हे प्रकल्प विनासायास सुरू आहेत.
रिहॅब म्हणून निश्चित केलेल्या ३०० चौरस फूट एरियात ६० ते ७५ टक्के इतका अतिरिक्त एफएसआय मिळविला तर ४८५ चौरस फूट इतका कारपेट एरिया एलआयजी, ईडब्ल्यूएस आदींना मिळेल, असे अपरिपक्व विधान म्हाडाने केले आहे. मात्र या ठिकाणी म्हाडा एक बाब विसरत आहे ती म्हणजे, अतिरिक्त एफएसआय हा असा एरिया असतो जो खुल्या बाजारात विकून त्याद्वारे बांधकाम, पर्यायी व्यवस्था आणि ३०० चौरस फूट कारपेट एरिया येथे बांधकाम देण्याइतपत प्रकल्पाचा खर्च याच्याशी हातमिळवणी करायचे असते. जर अतिरिक्त एफएसआय रहिवाशांना द्यायचा असल्यास त्यांना बांधकाम, पर्यायी व्यवस्था आणि प्रकल्पाचा खर्च द्यावा लागेल आणि विकासक कंत्राटदार म्हणून राहिल. परिणामी ३३ (५) या धोरणाच्या मूळ हेतुलाचा हरताळ फासला जाईल. ३३ (१०) च्या धर्तीवर १०० टक्के उपनगरात १०० टक्के आणि शहरात ७५ टक्के एफएसआय दिला तरच सर्व बाबींची पूर्तता होऊ शकेल. याच योजनेअंतर्गत मालमत्ता करात देण्यात आलेली सूट ३३ (५) अंतर्गत म्हाडा वसाहतींना द्यायला हवी. तीन वर्षांंपूर्वी हे धोरण निश्चित व्हायचे ठरले तेव्हा मुंबईत जागांचे भाव गगनाला भिडलेले होते. विकासकांनाही भरपूर फायदा होता. त्याचवेळी शासनाने ४८५ चौरस फूट इतकी मर्यादा वाढविल्याने रहिवाशांच्याही अपेक्षा वाढल्या आणि ते ४०० ते ४५० चौरस फूट घराचे स्वप्न पाहू लागले. विकासकांनीही हसत हसत हा एरिया देण्याचे मान्य केले. इतकेच नव्हे तर त्यांचा देखभाल खर्च सुटावा आणि त्यांनी घर विकू नये या हेतूने कॉर्पस फंडही दिला. मात्र धोरणाला विलंब लागला. बाजारात मंदी आली. आता धोरणाचीच पार वाट लागल्याने आम्हा विकासकांचा आणि रहिवाशांचा शासनाने विचार करावा अशीच अपेक्षा आहे.
nishant.sarvankar@expressindia.com