Leading International Marathi News Daily
शनिवार २५ एप्रिल २००९

ग्राहक मंचाचा सहकारी संस्थांसाठी एक आशादायी निवाडा
समस्त सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना मार्गदर्शक ठरू शकेल, असे दोन निकाल नुकतेच ग्राहक तक्रार निवारण मंचाने दिले आहेत. त्याचा ऊहापोह प्रस्तुत लेखात केलेला आहे.
पहिल्या प्रकरणात बांधकामदार (बिल्डर)/ (डेव्हलपर्स) विकासक याने गृहनिर्माण संस्थेच्या हाती सदर इमारतीचा ताबा द्यायचा असतो व जमिनीसहित इमारतीचे मालकी हक्क सहकारी संस्थेच्या स्वाधीन करावयाचे असतात ते न केल्यामुळे

 

ग्राहक तक्रार निवारण मंच, वांद्रे यांनी बिल्डरला रु. ५०,०००/- एवढा दंड सुनावला. एवढेच नव्हे तर ती रक्कम सदर सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला देण्यात यावी तसेच कायदेशीर खर्चाप्रीत्यर्थ (legal Expenses) रु. १,०००/- अदा करण्यात यावे, असा निर्णय दिला.
प्रस्तुत प्रकरणात सदनिकाधारकांना जैन बिल्डरने १९९५-९६ साली इमारतीचा ताबा दिला. सदनिकाधारकांनी त्यानंतर प्लिसंट पॅलेस सोसायटी या नावाने गृहनिर्माण संस्था स्थापन केली. अनेक वेळा विनंती करूनही जैन बिल्डरने बोरिवलीस्थित उपरोक्त गृहनिर्माण संस्थेच्या नावाने जमिनीसहित मालकी हक्क हस्तांतरित केले नाहीत, त्यामुळे एप्रिल २००५ मध्ये सदरहू गृहनिर्माण संस्थेने वांद्रे येथील उपनगरीय ग्राहक तक्रार निवारण मंचाकडे तक्रार दाखल केली.
कायद्याप्रमाणे गृहनिर्माण संस्था नोंदणीकृत (रजिस्टर) झाल्यानंतर चार महिन्यांच्या आत बिल्डरने सर्व मालकी हक्क सहकारी गृहनिर्माण संस्थेकडे हस्तांतरित करणे आवश्यक असते. पण बिल्डर ते हक्क हस्तांतरित करण्याचे टाळतो. याचे मुख्य कारण म्हणजे पुढे-मागे त्या भागातील एफएसआय वाढला तर बिल्डर त्याचा फायदा घेऊन इमारतीवर मजले वाढवू शकतो किंवा टी.डी.आर.खाली मिळणारा फ्लोटिंग एफएसआय विकत घेऊन देखील मजले वाढवू शकतो व त्याची विक्री करून पैसे कमावूशकतो किंवा मोबाईल कंपन्यांना टॉवर उभारण्यासाठी इमारतीच्या गच्चीचा भाग महिन्याच्या भाडे कराराने देऊ शकतो.
उपरोक्त प्रकरणात ग्राहक तक्रार निवारण मंचाने गृहनिर्माण संस्थेची तसेच जैन बिल्डरची बाजू ऐकल्यानंतर कर्तव्यात कसूर केल्याबद्दल व सेवा पुरविण्यात कमी पडल्याबद्दल जैन बिल्डरला उपरोक्त गृहनिर्माण संस्थेला रु. ५०,०००/- ची भरपाई व कायदेशीर खर्चाप्रीत्यर्थ रु. १०००/- इतकी रक्कम अदा करण्याचा आदेश दिला.
उपरोक्त न्यायालयीन निवाडा बऱ्याच सदनिकाधारकांसाठी मार्गदर्शक ठरतो. ज्यांना हे माहीत नसते की इमारतीच्या खालील अथवा ज्या जमिनीवर इमारत बांधली आहे. त्या जमिनीचे खरेदी खत करून देणे हे बिल्डरचे परमकर्तव्य आहे, पण ही जबाबदारी पार न पाडण्याकडे बहुतेक बिल्डर्सचा कल असतो त्याची कारणे आपण या लेखात पाहिली. पण मुख्य कारण असते ते म्हणजे खरेदी खत करताना मूळ जमीन मालक, संबंधित संस्थेचे पदाधिकारी आणि बिल्डर अशा तीन पक्षकारांत केले जाते. या वेळी बाजारभावाप्रमाणे मुद्रांक शुल्क कोणी भरावयाचे हा वादाचा मुद्दा ठरतो. कारण जमीन मालक, गृहनिर्माण संस्था अथवा बिल्डर यापैकी कोणीच ते भरण्यास तयार नसतो. तसेच गृहनिर्माण संस्था नोंदणीकृत झाली की व संस्थेचे दैनंदिन व्यवहार चालू झाले की ती कामे खरेदी खतामुळे अडत नाहीत व सर्वसाधारणपणे खरेदी खत करून देणे ही बिल्डरची जबाबदारी आहे हेदेखील सोयीस्कररीत्या विसरले जाते, पण खेरदीखताचा प्रश्न वेळेवर सोडवला नाही तर जादा मुद्रांक शुल्क भरण्याची पाळी फ्लॅट/ सदनिकाधारकांवर येते. कारण उपरोक्त मु्द्रांक शुल्क प्रचलित बाजारभावाप्रमाणे आकारले जाते. खरेदी खताचे खरे महत्त्व जेव्हा इमारत पुनर्बाधणीला येते तेव्हाच कळते!
खरेदीखताच्या अनुषंगाने एक गोष्ट ध्यानात ठेवणे जरुरी असते. ते म्हणजे काही इमारतीखालील जमीन ही ९९ अथवा ९९९ वर्षांच्या भाडेपट्टीने दिलेली असते/ घेतलेली असते (इंग्रजीत याला लीज जमीन असे संबोधिले जाते) अशा जमिनीचे खरेदीखत होतेच असे नाही. त्यावेळी भाडेपट्टा करारनामा विचारात घ्यावा लागतो.
बहुतेक वेळा महाराष्ट्र राज्य गृहनिर्माण संस्था, सिडको इत्यादी संस्थांमार्फत भूखंडाचे वितरण लॉटरी पद्धतीने केले जाते. अशा प्रकारात भाडेपट्टी करारनामा अर्थात लीज अ‍ॅग्रीमेंट नेहमी करण्यात येते.
खरेदीखत व लीज अ‍ॅग्रीमेंट यातील महत्त्वाचा फरक म्हणजे पहिल्या प्रकरणात भूखंडाची मालकी बदलते तर दुसऱ्या प्रकरणात भूखंडाची मालकी बदलत नाही. मात्र ताबा भूखंड भाडय़ाने घेणाऱ्याकडे जातो. अशा भाडेपट्टीने असलेल्या भूखंडावरील इमारतीतील सदनिकाधारकांनी खरेदीखताचा आग्रह धरू नये.
दुसरे प्रकरण मध्य मुंबई ग्राहक तक्रार निवारण मंचाकडे होते. या प्रकरणात मंचाने योग्य त्या सेवा न पुरविणाऱ्या, गृहनिर्माण संस्थेच्या सचिवाला रु. ७०००/- इतका दंड केला.
या प्रकरणात श्रीमती माधुरी गजर या ज्येष्ठ नागरिक असलेल्या महिलेने, ती आजारी असल्याने सहयोगी सभासदाची नेमणूक करण्याविषयी सचिव चंद्रभूवन सहकारी गृहनिर्माण संस्था (मर्यादित) भोईवाडा यांना अर्ज दिला. सहयोगी सदस्याला निवडणूक लढविण्याचा तसेच वार्षिक सर्वसाधारण सभेला उपस्थित राहण्याचा हक्क असतो, परंतु गृहनिर्माण संस्थेच्या सचिवाने अर्ज स्वीकारण्यास नकार दिला. त्याचे म्हणणे होते की, सहकारी न्यायालयात प्रकरण प्रलंबित आहे. त्यानंतर श्रीमती गुजर यांनी गृहनिर्माण परिषदेच्या कार्यालयाद्वारा पत्र पाठविले. त्याचेही उत्तर सचिवाने दिले नाही. त्यामुळे श्रीमती गुजर यांनी मध्य मुंबई तक्रार निवारण मंचाकडे तक्रार नोंदवून न्याय मागितला.
मंचापुढे सुनावणीच्या वेळी तक्रारदार श्रीमती गुजर यांच्या वकिलाने प्रतिपादन केले की महाराष्ट्र राज्य सहकारी गृहनिर्माण संस्था कायदा अधिनियम कलम ७३ (१ अब) मधील नवीन सुधारणेनुसार गृहनिर्माण संस्थेच्या सचिवावर काही जबाबदाऱ्या टाकण्यात आलेल्या आहेत. कायद्याच्या अधिनियम ७३ नुसार सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या प्रत्येक सभासदाने संस्थेचा पदाधिकारी या नात्याने संस्थेचा कार्यभार स्वीकारल्यानंतर हमीपत्र (इंडेम्निटी बाँड) देणे बंधनकारक आहे.
सदरहू हमीपत्रानुसार, संस्थेने घेतलेल्या प्रत्येक निर्णयाला संस्थेचे पदाधिकारी जबाबदार असतील.
यावर प्रतिवाद करताना सचिवाच्या वकिलाने प्रतिपादन केले की तक्रारदार सचिवाविरुद्ध वैयक्तिक प्रकरण दाखल करू शकत नाही.
ग्राहकमंचाने निर्णय दिला की सभासदाच्या पत्राला उत्तर न देणे हे ग्राहक संरक्षण कायदा २००५ नुसार सेवा पुरवण्यातील न्यूनता व कर्तव्यातील चुकारपणा या बाबी उपरोक्त सचिवाबाबतीत सिद्ध होत असल्याने सचिव, चंद्रभुवन सहकारी गृहनिर्माण संस्था भोईवाडा यांना रु. ७०००/- इतका दंड ठोठावण्यात येत आहे.
बऱ्याच गृहनिर्माण संस्थेचे पदाधिकारी सभासदांच्या तक्रारीची, गाऱ्हाण्यांची दखल घेत नाहीत. त्यांच्या डोळ्यात झणझणीत अंजन घालणारा ग्राहक मंचाचा हा क्रांतिकारी निवाडा आहे.
सहकारी निबंधक कार्यालयाकडे पदाधिकाऱ्याविरुद्ध सभासदांनी केलेल्या हजारो तक्रारी प्रलंबित आहेत अशा पीडिेत सभासदांना आशेचा नवा किरण दाखविणारा निवाडा म्हणून सर्व सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या सभासदांनी याचे स्वागतच केले पाहिजे!
अ‍ॅड. शशिकांत ढोले
लेखक संपर्क- ९८६७३५७७९४.