Leading International Marathi News Daily
शनिवार ३० मे २००९

विकासक आणि जमिनीचा मालक
ग्राहक की भागीदार?
आपली जमीन विकासासाठी अर्थात इमारत बांधण्यासाठी दिली. त्यातील कराराप्रमाणे जमीनमालकाला रोख रकमेशिवाय फ्लॅट इत्यादी देणे आवश्यक होते. पण विकासकाने वाटाण्याच्या अक्षता लावल्या. यामुळे जमीनमालकाने ग्राहक संरक्षण कायदा १९८६ नुसार केलेल्या याचिका केल्या पण राज्य आयोग तसेच राष्ट्रीय आयोगाने फेटाळल्या. मग जमीनमालकाने

 

सर्वोच्च न्यायालयात धाव घेतली, न्यायाधीशांनी तेव्हा स्पष्ट केले की, जमीनमालक विकासकाबरोबर भागीदार नाही तो ग्राहक ठरतो. सर्वोच्च न्यायालयाने आधीचा निर्णय रद्दबातल ठरविला..
राष्ट्रीय ग्राहक तक्रार निवारण आयोग, सर्वोच्च न्यायालय, राज्य ग्राहक तक्रार निवारण आयोग यांनी वेळोवेळी दिलेल्या मार्गदर्शनपर निवाडय़ांबाबत प्रस्तुत लेखात उहापोह करण्यात आला आहे.
१) एम एम. सिंग आणि इतर विरुद्ध चरणजित कोचर, प्रोप्रायटर चरणजित कोचर इंजिनीअरिंग आणि कॉन्ट्रॅक्टर व इतर या खटल्यात १९९५ साली राष्ट्रीय ग्राहक तक्रार निवारण आयोगाने ग्राहक संरक्षण कायदा १९९६ अधिनियम २(१) (जी) नुसार निर्णय दिला की, जर बिल्डरने करारनाम्याप्रमाणे ठरलेल्या मुदतीत फ्लॅटचा ताबा खरीददाराला दिला नाही तर सेवेत कुचराई केल्याबद्दल बिल्डरला जबाबदार धरता येते.
प्रस्तुत प्रकरणात एम. एम. सिंग व इतर यांनी ऑगस्ट १९८९ साली कराराद्वारा बिल्डर श्री. चरणजित कोचर बांधत असलेल्या इमारतीत फ्लॅट खरेदी केले तेव्हा इमारतीचे बांधकाम चालू होते. कोचरने त्यांना ३ वर्षांत बांधकाम पूर्ण करून फ्लॅटचा ताबा देतो, असे करारनाम्यात नमूद केले. बांधकाम कधीच पूर्ण झाले नाही. त्यामुळे तक्रारदाराने ग्राहक तक्रार निवारण मंचाकडे तक्रार दाखल केली.
तक्रारदाराने केलेली याचिका ग्राह्य़ ठरविताना राष्ट्रीय ग्राहक तक्रार निवारण आयोगाने निर्णय दिला की, तक्रारदाराला योग्य ती सेवा पुरविण्यात असमर्थ ठरल्याने सेवेत कुचराई केल्याबद्दल बिल्डर जबाबदार आहे.
२) पी. आर. मेनन विरुद्ध पी. ए. कन्स्ट्रक्शन या खटल्यात राष्ट्रीय ग्राहक तक्रार निवारण आयोगाने निवाडा दिला की फ्लॅट खरेदी करणारा ग्राहक या संज्ञेस पात्र असल्याने त्याला ग्राहक तक्रार निवारण मंचाकडे तक्रार दाखल करण्याचा पूर्ण अधिकार आहे.
या प्रकरणात तक्रारदाराने मेसर्स पी. ए. कन्स्ट्रक्शन यांच्याकडून फ्लॅट खरेदी करताना बिल्डरकडून हे स्पष्ट करून घेतले की फ्लॅटबरोबरच बिल्डर तळमजल्यावरील वाहनतळाचा भाग (car parking) तक्रारदाराला देईल, परंतु फ्लॅटचा ताबा देते वेळी बिल्डरने पी. आर. मेनन यांना तळमजल्यावरील वाहनतळाची जागा कबूल केल्याप्रमाणे दिली नाही. त्यामुळे पी. आर. मेनन यांनी ग्राहक तक्रार निवारण मंचाकडे तक्रार केली. जिल्हा ग्राहक तक्रार निवारण मंचाने तक्रार फेटाळल्यानंतर मेनन यांनी राज्य तक्रार निवारण आयोगाकडे याचिका नोंदविली. राज्य आयोगाने तक्रार नामंजूर करते वेळी निर्णय दिला की, अचलित मालमत्ता विक्री व खरेदी याचा करारनामा असल्याने दिवाणी न्यायालयाच्या कक्षेत हे प्रकरण येते तरी तक्रारदाराने दिवाणी न्यायालयात जावे.
यावर तक्रारदार पी. आर. मेनन यांनी केलेली याचिका ग्राह्य़ धरताना राष्ट्रीय ग्राहक तक्रार निवारण आयोगाने निर्णय दिला की, ग्राहक संरक्षण कायदा १९८६, अधिनियम २१, २ (१) (ड) नुसार पी. आर. मेनन हे ग्राहक ठरतात. त्यामुळे जिल्हा मंचाने तसेच राज्य आयोगाने दिलेला निर्णय चुकीचा आहे. तक्रारदाराची याचिका मंजूर करून पुढील कार्यवाही ग्राहक तक्रार निवारण मंचाने ग्राहक संरक्षण कायदा १९८६ नुसारच करावी असा राष्ट्रीय आयोगाने निर्णय दिला.
३) सुखदर्शन सहकारी गृहनिर्माण संस्था विरुद्ध मॅनेजिंग डायरेक्टर मनसुखलाल बिल्डर्स प्रायव्हेट लिमिटेड या प्रकरणात उपरोक्त गृहनिर्माण संस्थेने त्यांच्या संस्थेच्या गृहनिर्माण संकुलासाठी मनसुखलाल बिल्डर्स प्रा. लि. यांची नेमणूक केली होती. बिल्डरने बांधकाम मंजूर झालेल्या योजनेनुसार (प्लॅन) केले नाही. त्यामुळे बांधकामात झालेल्या गफलतीबाबत संस्थेने वास्तुशास्त्राज्ञाच्या (आर्किटेक्ट) अहवालानुसार बिल्डरकडे नुकसानभरपाई मागितली. ती न दिल्याने गृहनिर्माण संस्थेने महाराष्ट्र राज्य ग्राहक तक्रार निवारण आयोगाकडे तक्रार केली.
राज्य आयोगाने निर्णय दिला की, वास्तुशास्त्रज्ञाचा अहवाल सुस्पष्ट आहे. ग्राहक संरक्षण कायदा १९८६, अधिनियम २ (१) (जी) नुसार सेवा पुरविण्यात बिल्डरचा निष्काळजीपणा झाला आहे. त्यामुळे या प्रकरणात बिल्डर दोषी असल्याने नुकसानभरपाई त्याने देणे आवश्यक आहे.
(४) प्रेरणा सहकारी गृहनिर्माण संस्था मर्यादित विरुद्ध मे. शर्मा प्रॉपर्टीज प्रायव्हेट लिमिटेड या खटल्यात बिल्डरने ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट (भोगवटा प्रमाणपत्र) मिळविण्यास विलंब लावल्याने राष्ट्रीय ग्राहक तक्रार निवारण आयोगाने बिल्डरला रु. ७,५०,०००/- एवढा दंड तर ठोठावलाच पण भोगवटा प्रमाणपत्र मिळेपर्यंत प्रत्येक आठवडय़ास उपरोक्त रकमेबरोबर रु. २५०/- एवढी भरपाई गृहनिर्माण संस्थेला नुकसानभरपाई म्हणून देण्यात यावी असा आदेश दिला. सन २००३ मधील हा निवाडा ज्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना बिल्डरकडून भोगवटा प्रमाणपत्र अथवा इमारत पूर्ण झाल्याचे प्रमाणपत्र मिळविण्यात अपयश येत असेल, अथवा दिरंगाई होत असे तर अशा सहकारी गृहनिर्माण संस्थांसाठी हा निवाडा दीपस्तंभाप्रमाणेच आहे यात शंका नाही (५) सर्वोच्च न्यायालयाने फकिरचंद गुलाटी विरुद्ध विपुल एजन्सी या प्रकरणात १०-७-२००८ रोजी दिलेला निवाडा हा तर ग्राहक संरक्षण कायदा १९८६ बाबत ‘लॅन्डमार्क’ निवाडा ठरला आहे.
प्रस्तुत प्रकरणात फकिरचंद गुलाटी या जमीनमालकाने, मे. विपुल एजन्सी या विकासकास (Developer) आपली जमीन विकासासाठी अर्थात इमारत बांधण्यासाठी दिली. त्यातील कराराप्रमाणे सदरहू फकिरचंद या जमीनमालकाला रोख रकमेशिवाय फ्लॅट इत्यादी देणे आवश्यक होते. पण विकासकाने फकिरचंदला वाटाण्याच्या अक्षता लावल्या. विकासक कबूल केल्याप्रमाणे फ्लॅट देत नाही म्हणून फकिरचंदने ग्राहक संरक्षण कायदा १९८६ नुसार केलेल्या याचिका, राज्य आयोग तसेच राष्ट्रीय आयोगाने फेटाळल्या. याबाबत विकासकाचे म्हणणे होते की, विकास करण्याचा प्रकल्प हा एकत्रित पूर्ण करण्याचा प्रकल्प (Joint Venture Project) असल्याने फकिरचंद ग्राहक या संज्ञेत बसत नाही, राज्य आयोग तसेच राष्ट्रीय आयोगाने ते मान्य केले.
निराशा न होता फकिरचंद गुलाटीने सर्वोच्च न्यायालयाचा (Supreem Court) दरवाजा ठोठावला.
सर्वोच्च न्यायालयात सुनावणी पूर्ण झाल्यानंतर निर्णय देताना माननीय न्यायमूर्तीनी स्पष्ट केले, की फकिरचंद गुलाटीकडे जमीन होती पण जमिनीचा विकास करण्यासाठी त्याच्याकडे पैसे नव्हते, त्यामुळे तो मे. विपुल एजन्सी या विकासकाकडे गेला. विकासकाकडे जमीन नव्हती पण पैसा होता त्यामुळे त्याने फकिरचंदबरोबर विकास करण्याचा करारनामा केला. एका अर्थी विकासक हा जमीनमालकाच्या जमिनीचा विकास करणार, म्हणजेच तो सेवा पुरविणारा होतो. त्यामुळे विकासक बांधत असलेल्या प्रकल्पात फकिरचंद हा भागीदार नसल्याने उपरोक्त प्रकल्प जॉईंट व्हेंचर या सदरात बसत नाही. त्यामुळे फकिरचंद गुलाटी हा ग्राहक ठरतो. सबब या प्रकरणातील पूर्वीचे निर्णय रद्दबातल ठरतात. त्यामुळे तक्रारदाराला ग्राहक संरक्षण कायदा १९८६ नुसार दाद मागण्याचा पूर्ण हक्क आहे.
अ‍ॅड. शशिकांत ढोले
लेखक संपर्क : ९८६७३५७७९४