Leading International Marathi News Daily
शनिवार २० जून २००९
 

घरांसाठी हव्यात डिपॉझिटरी कंपन्या
घर हवे पण परवडणार कसे, योग्य जागी मिळणार कसे, आणि अखेर घर घेतले तरी त्याचे हप्ते फेडणार तरी कसे, असे अनेक प्रश्न लोकांसमोर उभे राहतात. एके काळी भाडय़ाची घरे हा पर्याय होता. पण आज तशी घरे वा त्या प्रकारची घरे आवश्यक त्या प्रमाणात बांधली जाऊ शकत नाहीत. त्यामुळे अन्य काही मार्ग त्यावर असू शकतो का? शेअरबाजारात जशी डिपॉझिटरी असते तशा घरांच्या अनेक डिपॉझिटरी (कंपन्या) स्थापन केल्या गेल्या तर त्याचा फायदा होऊ शकतो का याचा मागोवा घेणारा हा लेख.
घर ही मूलभूत गरजांपैकी एक अतिशय आवश्यक अशीच खरी पण तरीही या गरजेकडे आज विविध दृष्टीने पाहिले जात आहे. त्यावरून वाद असतील किंवा होतीलही पण त्यावर उपाय शोधणे ही मात्र सध्याच्या काळाची गरज आहे हे नक्की!

 

सध्याच्या काळात, घराची गरज तीन प्रकारची आहे
१) पहिला प्रकार आहे तो म्हणजे, निवारा म्हणून रोज राहण्यासाठी घराची गरज.
२) दुसरा प्रकार आहे तो म्हणजे सुटीच्या काळात, स्वत:च्या गावाला किंवा दुसऱ्या शहरात जाऊन राहण्यासाठी घराची गरज. येथे हे ध्यानात घ्यावे की, ही गरज म्हणजे पर्यटनाची गरज नव्हे. ही गरज एक कौटुंबिक किंवा सांस्कृतिक गरज आहे.
३) तिसरा प्रकार आहे तो म्हणजे, गुंतवणूक करण्याचे एक माध्यम म्हणून घराची गरज.
पहिला प्रकार हा निश्चितच प्राधान्य असलेली गरज आहे. ही गरज पूर्ण झाल्यावर, दुसऱ्या प्रकारची गरज निर्माण होते. म्हणजे ती द्वितीय प्राधान्य असलेली गरज आहे. या दोन्ही गरजा (किंवा किमान पहिली गरज) पूर्ण झाल्यावर, तिसऱ्या प्रकारची गरज निर्माण होते. म्हणजे ती तृतीय प्राधान्य असलेली गरज आहे. काही जणांच्या बाबतीत, दुसऱ्या प्रकारची गरज निर्माणच होत नाही किंवा असेही घडते की, दुसऱ्या व तिसऱ्या प्रकारच्या गरजांचे एकत्रीकरण झालेले असते. त्याचप्रमाणे, दुसऱ्या व तिसऱ्या प्रकारची गरज निर्माण होणे हे आर्थिक स्थितीवर अवलंबून असते. मात्र पहिल्या प्रकारची गरज सर्वासाठी निर्माण होतेच होते. ती सर्व जणांच्या बाबतीत पूर्ण होणे अत्यावश्यक आहे. दुसऱ्या प्रकारची गरज असणे हे ‘समजू शकतो’ या गटातली आहे, तर
तिसऱ्या प्रकारची गरज ही आवश्यक गरज बिलकूल नाही. कारण गुंतवणूक करण्यासाठी इतर बरेच पर्याय उपलब्ध असतात.
मग प्रश्न असा उपस्थित होतो की, तिसऱ्या प्रकारची गरज निर्माण का होते? याचं सरळ उत्तर असं आहे की, घरांची उपलब्धता कमी व (पहिल्या प्रकारच्या) गरजूंची संख्या त्यापेक्षा कितीतरी जास्त असते. म्हणजे मागणी जास्त आणि पुरवठा कमी अशी अवस्था असते. किंवा घरं पुरेशा प्रमाणात उपलब्ध असली तरी (पहिल्या प्रकारच्या) गरजूंची आर्थिक स्थिती बेताची असल्यामुळे, घर विकत घेणं त्यांना परवडत नाही. म्हणून अशी माणसं, घर भाडय़ाने घेऊन त्यात राहतात. येथेही, मागणी जास्त आणि पुरवठा कमी अशी अवस्था असते. या परिस्थितीचा फायदा घेऊन सधन व्यक्ती, उपलब्ध घरं विकत घेऊन सरळ अन्य लोकांना भाडय़ाने राहावयास देतात किंवा काही वर्षांनी जास्त दराने विकून नफा कमावतात. कारण घर विकत घेऊन केलेल्या गुंतवणुकीवर, या दोनपैकी कोणत्याही मार्गाने त्यांना मिळणारा परतावा, हा दुसऱ्या कोणत्याही अन्य प्रकारच्या गुंतवणुकीवर मिळणाऱ्या परताव्यापेक्षा जास्त असतो.
घर भाडय़ाने राहायला देण्यात किंवा राहायला घेण्यातसुद्धा एक दोष आहे. घरमालकाने भाड प्रमाणाबाहेर वाढवल तर किंवा काही अन्य कारणाने, राहतं घर सोडून दुसरे घर भाडय़ान घ्याव लागण्याची शक्यता असते. तस झाल तर सामानाची हलवाहलव करावी लागेलच, पण बदललेला नवा पत्ता सर्व संबंधितांना कळवण्याचा खटाटोप करावा लागेल अशी भाडेकरूला विवंचना असते. तर भाडेकरू वेळेवर भाडं देईल की नाही किंवा कायम वास्तव्य करून जागा बळकावणार तर नाही ना अशी घरमालकाला विवंचना असते.
जर स्वत:च्या मालकीच्या निवासाची सोय ही गरज महत्त्वाची मानून, गुंतवणूक म्हणून घर विकत घेण्यावर बंदी घातली तरी काहीशी चमत्कारिक परिस्थिती उद्भवू शकते. मालकी हक्काने घर विकत घेण्याइतकी आर्थिक परिस्थिती नसेल तर उपलब्ध घरं विकली जाणार नाहीत व रिकामी पडून राहतील, तर दुसऱ्या बाजूला, गुंतवणूक म्हणून घरं विकत घेऊन गरजूंना भाडय़ाने राहायला देण्याची सधन व्यक्तींची क्षमता असली तरी बंदी घातल्यामुळे त्यांना तसं करता येणार नाही. परिणामी गरजू व्यक्तींना राहायला घरं मिळणं कठीण होईल.
निवासासाठी घराची गरज महत्त्वाची की गुंतवणुकीसाठी घराची गरज महत्त्वाची हा वादाचा मद्दा करू नये. त्याऐवजी दोन्ही प्रकारच्या गरजांची पूर्तता कशी होईल याचा विचार करून, एखादा व्यावहारिक मार्ग शोधून, त्याची अंमलबजावणी केली पाहिजे, असा व्यावहारिक मार्ग शक्य आहे. तो कसा, ते आता समजून घेऊ या.
मी सुचवित असलेल्या मार्गाची अंमलबजावणी करणे गेल्या दशकापर्यंत कठीण होते, पण आता संगणक आणि इंटरनेटच्या जमान्यात ते कठीण नाही आणि अशक्य तर बिलकूल नाही. मी आता सुचवणार असलेला मार्ग डिपॉझिटरी स्वरूपाचा आहे.
शेअरबाजारात जशी डिपॉझिटरी असते तशा घरांच्या अनेक डिपॉझिटरी (कंपन्या) स्थापन केल्या जाव्यात.
या डिपॉझिटरीमार्फत वेगवेगळ्या प्रकारची घरे उपलब्ध केलेली असावीत. म्हणजे इमारतीमधले गाळे स्वरूपाची घरे, जुन्या चाळ प्रकारातली घरे, बैठी घरे, बंगले इत्यादी इत्यादी.
अशा डिपॉझिटरीच्या भारतात अनेक शहरांत शाखा असाव्यात. त्या सर्व शाखा संगणक आणि इंटरनेटद्वारे एकमेकांशी जोडलेल्या असाव्यात. यामुळे इच्छुक व्यक्तींना, आवश्यक त्या शहरात, आवश्यक त्या प्रकारचे घर उपलब्ध आहे किंवा नाही याचा शोध घेणे सहज शक्य होईल.
ज्या व्यक्तीला घर घ्यायचे असेल त्या व्यक्तीने डिपॉझिटरीकडे अर्ज करून, सोबत किमान सहा महिन्यांच्या भाडय़ाएवढी रक्कम, अनामत रक्कम किंवा ठेवीच्या स्वरूपात जमा करावी. एक महिन्याचे भाडे आगाऊ भरून घराचा ताबा घ्यावा.
अशा प्रकारचा ताबा हा फक्त निवास करण्यासाठी घेतलेला (किंवा दिलेला) ताबा (beneficial owner) असेल. घराची मालकी पूर्णपणे डिपॉझिटरीच्या नावे असेल.
जोपर्यंत संबंधित व्यक्ती दर महिन्याचे भाडे वेळच्या वेळी भरत असेल तोपर्यंत त्या व्यक्तीला संबंधित घरात निवास करण्याचा हक्क असावा.
तसेच ताबेदार व्यक्तीच्या मृत्यूनंतर, त्याच्या किंवा तिच्या वारसांना घराचा ताबा मिळावा.
घराचे भाडे न भरल्यास अनामत रकमेमधून भाडय़ाची रक्कम वळती केली जावी. अनामत रक्कम संपली तर मात्र संबंधित व्यक्तीस (किंवा वारसदार व्यक्तीस) घराचा ताबा सोडण्याची सक्ती केली जावी.
अशा प्रकारच्या डिपॉझिटरीमध्ये, फक्त नैसर्गिक व्यक्तींनाच घराचा ताबा दिला जावा. कोणत्याही खाजगी किंवा सरकारी संस्थेस किंवा कंपनीस, अशा प्रकारच्या डिपॉझिटरीमध्ये घरांचा ताबा दिला जाऊ नये.
सध्याच्या शेअर बाजारातील डिपॉझिटरी व्यवस्थेमुळे जशी शेअर खरेदी विक्री व्यवहारात पारदर्शकता व सुलभता आली आहे तशीच पारदर्शकता व सुलभता, डिपॉझिटरीमार्फत घरांचा ताबा घेण्याच्या व सोडण्याच्या व्यवहारात येईल असे मला वाटते. अशा अनेक डिपॉझिटरी कंपन्या स्थापन केल्या जाऊ शकतात. मात्र त्यासाठी आवश्यक त्या कायदेशीर तरतुदींचे पालन केले जावे यासाठी मुळात, Residential Accommodations (Depository) Act नावाचा एक नवा कायदा केला जावा किंवा संबंधित देखरेख करण्यासाठी एक खास यंत्रणा (regulatory body) उभारून राबवली जावी.
अशा प्रकारच्या व्यवस्थेमध्ये संबंधित डिपॉझिटरी कंपन्या, मोठय़ा प्रमाणावर घरबांधणी करण्यासाठी आवश्यक असलेला निधी, भागभांडवल विकून किंवा रोखे विकून, भांडवल बाजारातून जमा करू शकतात. अशा डिपॉझिटरीचा व्यवसाय करणाऱ्या कंपन्या, गृहकर्ज वाटपाचा व्यवसाय करणाऱ्या कंपन्यांशी तसेच आपापसात स्पर्धा करून स्वत:चा व्यवसाय करतील.
या मार्गाने एखाद्या घरात भाडेकरू म्हणून राहत असलेल्या व्यक्तीसुद्धा, त्यांच्या आर्थिक क्षमतेनुसार, डिपॉझिटरीमध्ये भागभांडवल किंवा रोखे विकत घेऊन, काही प्रमाणात गुंतवणूक करू शकतील व त्या प्रमाणात परतावा (किंवा समांतर उत्पन्न) मिळवू शकतील. म्हणजेच निवासासाठी घराची गरज महत्त्वाची की गुंतवणुकीसाठी घराची गरज महत्त्वाची हा वाद निर्माण होण्याचे कारणच नाहीसे होऊन, सर्वाची गरज एकाच वेळी भागवली जाईल. तसेच डिपॉझिटरीच्या सुनियोजित अशा कायदेशीर व्यवस्थेमुळे, भाडेकरू व घरमालक या दोघांनाही, वर उल्लेख केलेल्या विवंचनेपासून मुक्तता मिळेल. घरबांधणी व कायदा विषयातील तज्ज्ञांनी आणि विशेषत: सर्व भाडेकरू व घरमालकांनी मी सुचवलेल्या मार्गावर चर्चा करून योग्य तो निर्णय घ्यावा व सद्य स्थितीत सुधारणा व्हावी अशी माझी अपेक्षा आहे.
अजय फळणीकर
लेखक संपर्क - ९८६९३५२३४९