Leading International Marathi News Daily
शनिवार, ११ जुलै २००९
  सीआरझेडचा फटका - ३
सीआरझेडचा, पर्यावरण सुधारणांचा पुनर्विचारही व्हावा
  ‘‘परिसर-नियोजनाचा मानसशास्त्रीय दृष्टीकोन’’
  ‘होय, पार्किंग विकताच येत नाही!’
  ओझरमच्या फौजदारवाडीतील राणे यांचे प्रशस्त घर
  महानगरपालिका कायद्यातील सुधारणा
गृहनिर्माण संस्थेच्या इमारतीची तांत्रिक तपासणी
  वास्तुरंग
  मेलबॉक्स
  वरदान विजेचे.. २
वीजवाहक वायर, वायरिंग व घ्यावयाची काळजी

 

‘होय, पार्किंग विकताच येत नाही!’
पिंपरी-चिंचवड महानगरपालिका हद्दीतील सदनिकाधारकांना व गाळेधारकांना पार्किंगसाठी जागा मोफत देण्याचे बांधकाम व्यावसायिकांना बंधनकारक करावे, असा आदेश पिंपरी-चिंचवड महापालिकेचे आयुक्त आशिष शर्मा यांनी नुकताच काढला. त्यामुळे संपूर्ण गृहनिर्माण क्षेत्रात खळबळ उडाली आहे. मुंबई खालोखाल सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे मोठे जाळे असलेल्या पुणे शहरातही त्यावर वाद-प्रतिवाद होणे स्वाभाविकच आहे आणि तसे ते झालेही. या साऱ्या पाश्र्वभूमीवर ‘पार्किंग खरेच विकता येते किंवा नाही’

 

याबद्दल संबंधित कायद्यांमध्ये (मग ती पुणे महानगरपालिकेची बांधकाम नियंत्रण नियमावली असो किंवा सदनिकाधारकांच्या हितासाठी केलेला महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट अ‍ॅक्ट- मोफा- असो.) पार्किंगसंबंधी नेमक्या काय तरतुदी आहेत, याचा कायदेतज्ज्ञांनी घेतलेला हा आढावा.

पार्किंगचे निकष नव्याने ठरविण्याची गरज !
अ‍ॅड. वंदना चव्हाण
माजी महापौर , पुणे
शहरातील जुन्या इमारतींना पूर्वी एक एफएसआय होता. अलीकडच्या काळात स्टिल्ट पार्किंग सक्तीचे करण्यात आले आहे. एकूण सदनिकांच्या क्षेत्रफळाच्या प्रमाणात किती जागा पार्किंगसाठी ठेवायची, याचेही कोष्टक ठरविण्यात आलेले आहे. त्यानुसार एखाद्या इमारतीमधील सदनिकाधारकांना सायकल, दुचाकी व चारचाकी वाहनांसाठी किती पार्किंग उपलब्ध करून द्यायचे, यासंबंधीही गणित ठरलेले आहे. एखादा सदनिकाधारक ज्या वेळी दोन दोन वाहने विकत घेतो, त्यावेळी त्याला साहजिकच वाटते की, आपल्या दोन्ही गाडय़ांसाठी पार्किंग उपलब्ध असायला हवे. या मानसिकतेततूनच तो पार्किंग विकत घ्यायला राजी होतो. मग बिल्डरही स्वाभाविकपणे अशी पार्किंग विकण्यास प्रवृत्त होताना दिसून येते. यामध्ये मूळ समस्या अशी आहे की, सदनिकाधारकांच्या वाहनांसाठी पार्किंग तर लागणारच आहे. मग ते अ‍ॅलॉट केले नाही, तर कोणी वाहन कोठे लावायचे, याच्यावर वाद होऊन गोंधळाची परिस्थिती निर्माण होऊ शकते. पार्किंगची जागा तयार करण्यासाठी बिल्डरला काही खर्च नक्कीच करावा लागतो. मग त्याने पार्किंगचे पैसे घेतले नाहीत, तर साहजिकच ती रक्कम तो सर्व सदनिकाधारकांकडून वसूल करणार. पार्किंग निर्माण करण्यासाठी आलेल्या खर्चाची भरपाई तो अन्य मार्गाने नक्कीच करणार. कोणीही पदरमोड करून या गोष्टी करणार नाही. याबद्दल आमचे काहीही म्हणणे नाही. परंतु, आता निकष बदलले पाहिजेत. पूर्वीच्या धोरणांचा फेरविचार केला गेला पाहिजे, असे आमचे मत आहे. म्हणूनच इमारतीमधील पार्किंगसंबंधी नव्याने निकष ठरविण्याची गरज आता निर्माण झाली आहे. पार्किंगची जागा वाढविण्याचीही गरज आहे. या जागा सध्या कमी पडताहेत. ज्या ठिकाणी मॉल्स आणि मल्टिप्लेक्सेस आहेत, तिथे आपल्या लक्षात येते की जागा कमी पडू लागली आहे. या व्यापारी इमारतींच्या तळमजल्यावर पार्किंगची व्यवस्था असली, तरी ती पुरेशी पडत नसल्याचे स्पष्ट होऊ लागले आहे. परिणामी, या ठिकाणी येणारी वाहने रस्त्यावरच पार्क केलेली दिसून येतात.
जगभर असा अनुभव आहे की, एखाद्या शहरामध्ये ‘पे अँड पार्क’साठी इमारती बांधल्या किंवा जागा उपलब्ध करून दिली, तर त्यामुळे वाहनांच्या संख्येत भरच पडत चालली आहे. त्यामुळे आपल्याला त्या दृष्टिकोणातूनही विचार करावा लागणार आहे. पार्किंगसाठी जागा तर उपलब्ध झाली पाहिजे आणि केवळ पार्किंगची व्यवस्था आहे म्हणून लोक गाडय़ा घेऊन ठेवताहेत, असेही होता कामा नये. याबाबतचा समतोल आपल्याला साधलाच पाहिजे. आज सिंगापूरसारख्या ठिकाणी पाहिले तर कितीही श्रीमंत असला, तरी त्याला स्वतचे चारचाकी वाहन परवडत नाही, अशी परिस्थिती आहे. याउलट आपल्याकडे परिस्थिती आहे. आपल्याकडे आज चारचाकी गाडय़ा सहजी उपलब्ध होत आहेत. आपली क्रयशक्तीही तेवढी वाढली आहे. सध्या उपलब्ध असलेला इंधनाचा साठा आणखी किती दिवस पुरणार आहे, याचाही विचार करण्याची वेळ आता आली आहे. वाहनांमधून सोडल्या जाणाऱ्या धुराचा ग्लोबल वार्मिगमध्ये असलेला वाटा याचादेखील विचार करण्याची वेळ आली आहे. या सगळ्यावर पर्याय निवडायचा असेल, आणि खासगी वाहनांची रस्त्यावरील संख्या कमी करायची असेल तर सार्वजनिक वाहतूक अधिक सक्षम करण्याची नितांत गरज आहे.
सोसायटय़ांच्या इमारतीमध्ये पार्किंगसाठी असलेली जागा बिल्डर कशी अ‍ॅलॉट करतो, किती अ‍ॅलॉट करतो, यासंबंधी काही निकष ठरविण्याची आता गरज आहे. कोणताही बिल्डर किंवा व्यक्ती एखादा व्यवसाय तोटा सहन करून चालू ठेवणार नाही, हे गृहितकही मनामध्ये ठेवायला हवे. पार्किंग विकता येत नाही, असा निर्णय उच्च न्यायालयाने एका प्रकरणात दिला आहे. आज शहरात पार्किंगची विक्री सर्रास सुरू आहे. काही बिल्डर मंडळी यातून पैसे कमावत आहेत. मी गाडी वापरत नसलो, तरी मला पार्किंग विकत घेऊन ठेवलेच पाहिजे. मी घेतले नाही, तर दुसरा ते घेईल या स्पर्धेतूनही अशा व्यवहारांना चालना मिळत आहे. म्हणूनच काही बिल्डर मंडळी त्याचे पैसे करीत आहेत. म्हणूनच या सगळ्या गोष्टींचा विचार करून पार्किंगसंबंधी आता नव्याने धोरण आखण्याची गरज आहे.

पुणे पालिकेने पिंपरीचा कित्ता गिरवावा !
अ‍ॅड. अजित कुलकर्णी
कायदेतज्ज्ञ

सहकारी गृहरचना संस्थांच्या बाबतीत जमीन आणि त्या जमिनीवर बांधलेली इमारत या दोन्ही गोष्टी त्या संस्थेच्या (सोसायटी) मालकीच्या असतात. अशा इमारतीमध्ये पार्किंगची व्यवस्था जमिनीवर केली जाते. अशा इमारतींना स्टिल्ट (आधारस्तंभ) असले, तरी त्याचा आधार जमीन हाच असतो. म्हणूनच पार्किंग आणि त्याची जमीन एखाद्या सभासदाला विकण्याचा अधिकार बिल्डरला नाही. कारण ती जमीन सोसायटीच्या मालकीची असते. शासनाने संमत केलेली विकास नियंत्रण नियमावली पुणे महानगरपालिकेने लागू केलेली आहे. त्यामध्ये सदनिकांच्या संख्येनुसार सायकल, दुचाकी व चारचाकी वाहनांसाठी किती पार्किंग उपलब्ध करून द्यावे, यासंबंधीचे गणित दिलेले आहे. या गणितानुसार संबंधित इमारतीमध्ये तुम्ही किती पार्किंग उपलब्ध करून दिलेले आहे, याची माहिती दिल्याशिवाय पालिकेत त्या इमारतीचा आराखडा संमत केला जात नाही. म्हणूनच प्रत्येक बहुमजली इमारतीला कार पार्किंग देणे हे नियमाने बंधनकारक आहे. जे पार्किंग उपलब्ध करून देण्याची कायदेशीर अनिवार्यता आहे , ते पार्किंग विकले कसे जाते, हा मूळ प्रश्न आहे. एखाद्या इमारतीत जमिनीवर पार्किंग उपलब्ध करून दिले आणि सदनिकाधारकांसाठी अन्य काही मजले पार्किंगसाठी उपलब्ध करून दिले, तर अशा परिस्थितीत पार्किंग विकता येते. असे पार्किंग विक्रीसाठी उपलब्ध करून घेतले आहे, असे म्हणता येईल.
कोणत्याही इमारतीचा जेव्हा आराखडा संमत केला जातो, त्या वेळी त्यामध्ये त्या भूखंडाचे एकूण क्षेत्रफळ किती, त्यासाठी मान्य असलेला एफएसआय किती, त्यामध्ये सदनिका किती यासंबंधीचा तपशील दिलेला असतो. त्याच्यामध्ये पार्किंगविषयी कोष्टक (पार्किंग स्टेटमेन्ट) द्यावे लागते. पार्किंगसाठी किती जागा उपलब्ध करून देण्यात आलेली आहे, हेदेखील त्यामध्ये नोंदवावे लागते. बहुमजली इमारतींच्या बाबतीत जोपर्यंत आराखडय़ामध्ये पार्किंग उपलब्ध करून दिले जात नाही, तोपर्यंत त्या इमारतीचा आराखडा संमत केला जात नाही. हे बंधनकारक करण्यामागचा उद्देश आपण अभ्यासला पाहिजे. हे जर केले नाही, तर इमारतीच्या बाजूने असलेला सेटबॅक पुरेसा पडत नाही. तिथे वाहने भरून जातात. त्यामुळे रहिवाशांना अडथळा होतो. त्यापेक्षा अडचणीचा भाग म्हणजे इमारतीमध्ये सामावू न शकणाऱ्या चारचाकी गाडय़ा रस्त्यावर उभ्या केल्या जातात. म्हणून ज्या ठिकाणी अशा प्रकारे स्टिल्ट पार्किंग नाही अशा ठिकाणी गाडय़ा रस्त्यावर लागलेल्या असतात. अनेकदा कॉलनीअंतर्गत रस्ता वीस किंवा तीस फुटांचा असतो. हा रस्ता चारचाकी गाडय़ांनी व्यापला तर रहदारीला अडथळा निर्माण होऊ शकतो. अशा वेळी नैसर्गिक आपत्ती किंवा अन्य तातडीच्या मदतीसाठी रुग्णवाहिका, अग्निशामक दलाची गाडी आत जाऊ शकत नाही. त्यामुळे जीवितहानी व वित्तहानी होऊ शकते. एका सदनिकाधारकाने कार पार्किंग विकत घेऊन त्या ठिकाणी लोखंडी ग्रिल करून घेतले होते. महापालिकेने ते पाडून टाकले. अशा गोष्टींमुळेही नैसर्गिक आपत्तीच्या वेळी मदतकार्यात अडथळा येऊ शकतो. अनेकदा अशा पार्किंगमध्ये अडगळीचे सामान ठेवून ती एक खोलीच केली जाते. त्याचाही त्रास होतो. त्या ठिकाणची साफसफाई करता येत नाही. परिणामी, त्या इमारतीचे हायजीनच बिघडून जाते.
‘पार्किंग विकता येत नाही’ हा मुद्दा घेऊन मी १९८५ साली एक खटला दाखल केला होता. कोथरूडमधील एका सोसायटीतील सदनिकाधारकाच्या बाबतीतील ही घटना आहे. त्या खटल्यामध्ये दिवाणी न्यायालयाने पार्किंग विकण्यास मनाई केली. कार पार्किंग विकता येत नाही, असा हुकुमनामा दिला. या निर्णयावर संबंधित बिल्डरने जिल्हा न्यायालयात अपील केले. जिल्हा न्यायालयाने ते फेटाळले. त्यावर बिल्डर उच्च न्यायालयात गेला. तेथे ते दाखलही करून घेतले गेले नाही. सगळ्यात महत्त्वाचे म्हणजे हा लढा ज्येष्ठ नागरिक असलेल्या एका सदनिकाधारकाने दिला. त्या सोसायटीमध्ये अडीचशे सदनिका होत्या.
आज एखादा ग्राहक सदनिका घ्यायला गेला की त्याला पार्किंगसाठी दोन ते तीन लाख रुपये जादा मोजावे लागतात. काही बिल्डर सदनिकेच्या बरोबरच अ‍ॅमेनिटी म्हणून कार पार्किंग विकतात. त्याच्यावर जागेच्या दराप्रमाणे (जागेच्या दराच्या एक तृतीयांश)स्टॅम्पडय़ुटी आकारली जाते. त्याची नोंदणी केली जाते. अलीकडे काही उदाहरणांमध्ये महापालिका त्याच्यावर मिळकत कर आकारू लागली आहे. पालिका हा कर कसा आकारू शकते ?
इमारत बांधून पूर्ण झाल्यानंतर बिल्डर जमीन आणि त्यावरील इमारत या दोन्हींचे खरेदीखत सोसायटीच्या नावाने करून देतो. डीड ऑफ कन्वेयन्स. हे करून देताना ते शंभर रुपयांच्या स्टॅम्पवर करून द्यावयाचे असते.
थोडक्यात, पार्किंगची जागा सोसायटीच्या सभासदांसाठी मोफत उपलब्ध करून देण्याचा आदेश पिंपरीच्या आयुक्तांनी काढला आहे. पुण्यानेही त्याचा कित्ता गिरविण्याची गरज आहे. यापुढील काळात पार्किंगची विक्री थांबविली गेली पाहिजे. ज्यांनी या आधी पैसे देऊन पार्किंग खरेदी केले आहे, अशांकडे पैसे दिल्याचे व अन्य संबंधित पुरावे असतील, तर त्यांना ते पैसे परत मिळवता येतील.

पार्किंग विकता येत नाही, असा उल्लेख नाही !
रोहित गेरा
बांधकाम व्यावसायिक आणि ‘क्रेडाय (पुणे)’चे पदाधिकारी

इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतर जसजसे सदनिकाधारक ताबा घेऊन राहावयास येतात, तसतसे त्यांना पार्किंग अ‍ॅलॉट करणे गरजेचे असते. याचे कारण म्हणजे इमारतीची देखभाल सोसायटीकडे वर्ग करण्यास अनेकदा वेळ लागतो. प्रथम येणाऱ्यास प्राधान्य अशा तत्वावर पार्किंग देता येत नाही. तसे केल्यास पार्किंगच्या जागेवरून गोंधळ होण्याची शक्यता असते. त्यामुळे सदनिकाधारकांमध्ये पार्किंगवरून वाद होऊ नयेत व गोंधळाची परिस्थिती टळावी, यासाठी पार्किंग अ‍ॅॅलॉट केले जाते.
नहालचंद विरुद्ध पांचाली सोसायटी या खटल्यामध्ये उच्च न्यायालयाने निकाल दिला आहे. संबंधित बांधकाम व्यावसायिकाने सर्वोच्च न्यायालयात या निर्णयाला आव्हान दिले असून त्यासंबंधीचे प्रकरण न्यायप्रविष्ट आहे, त्यामुळे त्यासंबंधी आत्ताच काही मत व्यक्त करता येणार नाही. या निर्णयाच्या पाश्र्वभूमीवर पिंपरी चिंचवडच्या पालिका आयुक्तांनी एक आदेश काढला आहे. तथापि, पुणे महापालिकेची विकास नियंत्रण नियमावली आणि पिंपरी महापालिकेची विकास नियंत्रण नियमावली वेगवेगळी आहे. कोणत्याही दोन पालिकांची अशी नियमावली सारखी असेलच, असे नाही. पुणे महानगरपालिकेच्या विकास नियंत्रण नियमावलीमध्ये ‘पार्किंग विकता येणार नाही’ असा उल्लेख कोठेही नाही. यासंबंधी ‘क्रेडाय’ (पुणे)ने कायदेशीर मत मागवले असून त्याचा आढावा घेतल्यानंतर यासंबंधीची अधिकृत भूमिका मांडता येईल.

आता जनतेनेच जागरूक व्हायला हवे !
अ‍ॅड. जयंत कुलकर्णी
पुणे जिल्हा गृहनिर्माण महासंघाचे
कायदेविषयक सल्लागार

पिंपरी-चिंचवड महानगरपालिकेच्या आयुक्तांनी दि. ११ जून रोजी जारी केलेला आदेश हा सर्व जनतेच्या हितार्थ आणि त्यांना असलेल्या अधिकारामध्ये निर्गमित केलेला असल्यामुळे पिंपरी-चिंचवड भागातील सर्व सदनिकाधारकांना तसेच गाळेधारकांना या आदेशाचा भविष्यात नक्कीच फायदा होईल. परंतु, यापूर्वी ज्यांनी पैसे देऊन बांधकाम कंत्राटदारांकडून पार्किंगची जागा विकत घेतली असेल आणि तसा करार नोंदणीकृत केला असेल, तर तो कायद्याने नियमबाह्य़ व बेकायदेशीर ठरू शकतो. याची कल्पना अनेकांना नसेलदेखील. मुंबईमधील एका सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या दाव्यामध्ये उच्च न्यायालयाने दिलेल्या स्पष्ट आदेशामुळे ही बाब पुन्हा चर्चेत आली आहे.
नहालचंद लालूचंद प्रा. लिमिटेड विरुद्ध पांचाली सहकारी गृहरचना संस्था मर्यादित (दावा क्रमांक २१८२/०७) या दाव्यामध्ये उच्च न्यायालयाने बांधकाम नियमावलीतील तरतुदी तसेच महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट अ‍ॅक्ट (मोफा)मधील तरतुदी आणि सहकारी संस्थांचे सुधारित उपविधी-२००१ मधील सर्व तरतुदींचा सविस्तर परामर्श घेऊन असा निष्कर्ष काढला आहे की, बांधकाम कंत्राटदाराने महानगरपालिकेकडून एकदा का आराखडा मंजूर करून घेतला असेल, तर त्याप्रमाणेच त्याला बांधकाम करावे लागते व बांधकाम पूर्ण झाल्यावर पूर्णत्वाचा दाखला किंवा भोगवटा प्रमाणपत्र प्राप्त झाल्यावर इमारत कंत्राटदाराचा त्या इमारतीवरील सर्व हक्क संपुष्टात येतो. त्यामुळे कायद्याप्रमाणे किमान अकरा खरेदीदारांनी गाळे खरेदी केल्यावर चार महिन्यांच्या आत सहकारी संस्था नोंदविणे कंत्राटदारावर बंधनकारक आहे. परंतु, प्रत्यक्षात तसे घडत नाही. ग्राहकांनादेखील जागा खरेदीची घाई झालेली असल्याने कायदेशीर तरतुदी न तपासता बिल्डर म्हणेल त्याप्रमाणे हमीपत्र किंवा करारपत्र सह्य़ा करून दिली जातात. परंतु, त्याची कायदेशीर सत्यता बरेचसे ग्राहक पडताळून पाहत नसल्याने महानगरपालिकांसाठी शासनाने मंजूर केलेल्या बांधकाम नियमावलीमधील तरतुदींची अंमलबजावणी कोणताही बिल्डर मनापासून करीत नाही. उलट खरेदीदाराच्या किंवा ग्राहकांच्या अज्ञानाचा फायदा घेऊन फक्त पैसे कमावणे हा एकमेव उद्देश डोळ्यासमोर ठेवून बिल्डर व्यवहार करतात. त्यामुळे कायद्यातील प्रत्यक्ष तरतुदी कशा अमलात आणाव्यात, याबाबत जेव्हा एखादी सोसायटी न्यायालयात जाते, तेव्हा न्यायालय कायदेशीर तरतुदीनुसार अंमलबजावणी करण्याचे संबंधित सोसायटीला व बिल्डरला आदेश देते. त्याच वेळेला इतर संस्था तसेच स्थानिक प्रशासन किंवा शासन याबाबत जनमताच्या जागृतीमुळे सदर कायद्यातील तरतुदींबाबत जागरूक होते आणि शर्मा यांच्यासारखा एखादाच आयुक्त प्रत्यक्ष अंमलबजावणीबाबत आग्रह धरतो. प्रशासकीय अधिकारी म्हणून सर्व जनतेचे हित पाहण्याची जबाबदारी त्याच्यावर असल्यामुळे त्यांची ही कृती नक्कीच कायद्याला धरून असल्याचे व जनहितार्थ असल्याचे सिद्ध होते. वास्तविक, नहालचंद विरुद्ध पांचाली सहकारी संस्था या दाव्यामध्ये उच्च न्यायालयाने कनिष्ठ न्यायालयाचा निकाल कायम ठेवून अर्जदार नहालचंद यांनी उच्च न्यायालयात दाखल केलेले अपील फेटाळून लावले असून, पांचाली सहकारी संस्थेतील सर्व सभासदांना पार्किंगची जागा बिल्डरने त्वरित उपलब्ध करून द्यावी, असे आदेश निर्गमित केले. सदर निकालामध्ये न्यायालयाने कोणत्याही स्थानिक प्राधिकरण किंवा शासन यांना कोणत्याही प्रकारचे सूचनावजा आदेश अथवा आदेश दिलेले नसल्याचे दिसून येते. त्यामुळे महाराष्ट्रातील सर्व महानगरपालिकांच्या आयुक्तांनी एकत्रितपणे बांधकाम नियमावलीचा अभ्यास करून तसेच त्यातील कायदेशीर तरतुदींचा अभ्यास करून एकमताने निर्णय घ्यावा, तरच महाराष्ट्रातील तमाम बांधकाम कंत्राटदार यापुढे तरी सदनिका विकताना पार्किंगची जागा गाळ्याबरोबरच किंवा सदनिकेबरोबरच मोफत उपलब्ध करून देतील. त्यासाठी ते कोणतेही स्वतंत्र शुल्क आकारणार नाहीत किंवा कोणताही करार नोंदणीकृत करणार नाहीत.
वास्तविक चटईक्षेत्र निर्देशांकामध्ये (एफएसआय) पार्किंगची जागा अंतर्भूत होत नसल्याने आणि महानगरपालिका संबंधित पार्किंगच्या जागेवर मिळकत करदेखील आकारात नसल्याने कायद्याप्रमाणे बिल्डर खरेदीदाराबरोबर पार्किंगच्या जागेबाबत करार नोंदणीकृतदेखील करू शकत नाही. त्यामुळे असे करार होणार नाहीत. याची खबरदारी नोंदणी अधिकाऱ्यांनी वेळीच घेणे गरजेचे असून, त्याचवेळेला ग्राहकांची फसवणूक टाळण्याचे कार्य नोंदणी अधिकारीच प्रथम करू शकतील. अन्यथा करार नोंदला असेल, तर त्याला कायदेशीर महत्त्व प्राप्त होते, अशी जी धारणा सर्वसामान्यांची झालेली आहे, त्याला चुकीच्या अर्थाने पुष्टी मिळेल. म्हणून सर्व ग्राहकांनी याबाबत कायदेतज्ज्ञाचे वेळीच मार्गदर्शन घ्यावे व मगच कोणताही करार नोंदणीकृत करावा. वास्तविक शासनाने कोणत्याही इमारतीच्या बांधकामासाठी येणाऱ्या खर्चाचे निकष ठरविण्यासाठी अद्याप कोणतीही समिती किंवा अभ्यासगट स्थापन केलेला नसल्याने इमारत कंत्राटदार स्वत:च्या बुद्धीने सदनिकांचे दर निश्चित करीत असतात. त्यामुळे महाराष्ट्रामध्ये आणि विशेषत: पुण्या-मुंबईसारख्या शहरांमध्ये सदनिकांच्या दरांमध्ये फार मोठी तफावत आढळते. उदा. प्रत्यक्ष बांधकाम खर्च जर एक हजार रुपये प्रति चौरस फूट येणार असेल, तर तोच दर महानगरपालिका क्षेत्रामध्ये सर्व बिल्डरना बंधनकारक असला पाहिजे. तरच बांधकाम नियमावलीप्रमाणे मंजूर केलेल्या नकाशाप्रमाणे सर्व बिल्डर बांधकाम करू शकतील व त्याचा लाभ सर्व ग्राहकांना सारखाच मिळेल. परंतु प्रत्यक्षात तसे घडत नाही. बिल्डर आपल्या मर्जीप्रमाणे आणि सोयीप्रमाणे निरनिराळी आमिषे दाखवून बांधकाम खर्चाचा दर प्रत्यक्ष बांधकाम खर्चापेक्षा किती तरी अधिक पटीने आकारून ग्राहकांची फसवणूक करतो. अर्थात सदरची फसवणूक ही एकतर्फी नसून, त्याला ग्राहकदेखील तितकाच जबाबदार असतो. म्हणूनच शासनाने यावर सर्वमान्य तोडगा म्हणून प्रथम बांधकाम खर्च निश्चित केल्यास बांधकाम नियमावलीप्रमाणे अंमलबजावणी करणे सर्व बांधकाम कंत्राटदारांना बंधनकारक करणे शक्य होईल. अन्यथा न्यायालयाचे कितीही निर्णय झाले, तरी बांधकाम कंत्राटदार वेगवेगळ्या मार्गाने ग्राहकांकडून पैसे वसूल करेल व पार्किंगची जागा किंवा टेरेसची जागा कागदोपत्रीच मोफत दिल्याचे दर्शवेल. परंतु, प्रत्यक्षात तशी वस्तुस्थिती नसेल. म्हणूनच याबाबत जनतेने आपणहून जागरूक होऊन शासनाला जनहितार्थ असे काही निर्णय घेण्यास भाग पाडण्याची आता वेळ आलेली असून, महानगरपालिकेचे आयुक्त आशिष शर्मा यांना त्यांनी घेतलेल्या निर्णयाबाबत भरघोस पाठिंबा देणे आवश्यक आहे. तरच सर्वसामान्य नागरिकांना कायमस्वरूपी फायदा होऊ शकेल. पिंपरी-चिंचवडच्या आयुक्तांनी घेतलेल्या निर्णयाचा कित्ता पुण्याच्या आयुक्तांनी त्वरित घ्यावा. त्यासाठी आयुक्तांनी सामाजिक संस्था, गृहनिर्माण महासंघ, प्रसारमाध्यमे, लोकप्रतिनिधी, कायदेतज्ज्ञ, बांधकाम व्यावसायिकांच्या संघटना, ग्राहक संघटना या सर्वाची बैठक घेऊन जनहितार्थ त्वरित आदेश निर्गमित केल्यास जनता त्यांना नक्कीच दुवा देईल.

..तर ग्राहकाची फसवणूक टळेल !
सूर्यकांत पाठक
कार्यकारी संचालक, ग्राहक पेठ

सध्या पुण्या-मुंबईमध्ये लोकवस्ती वाढत असल्याने बिल्डर प्रमोटर्स अनेक मजली इमारती बांधून गरजू लोकांकडून भरमसाट रकमा घेऊन गाळे/ सदनिका विकत आहेत. विक्रीच्या वेळी काही बिल्डर-प्रमोटर्स अनेक आमिषे/ सुविधा दाखवतात. परंतु प्रत्येक गोष्टीसाठी खरेदीदाखल त्याचे स्वतंत्र पैसे मोजावे लागतात.
त्यातलाच एक भाग म्हणजे वाहनतळाची जागा किंवा गच्चीची जागा. याबाबत अनेकदा बिल्डर-प्रमोटर्सबरोबर गाळा घटकांचे सहकारी संस्थेचे वाद होतात व प्रकरणे न्यायालयात दाखल होतात. परंतु अद्याप जनजागृती म्हणावी तेवढी झालेली नसल्याने बिल्डर-प्रमोटर्स त्याचा फायदा उठवतात व ग्राहकांची घोर फसवणूक करतात असे चित्र आपण पाहतोय.
पांचाली सह. गृहसंस्थेच्या संदर्भात उच्च न्यायालयाने दिलेला निकाल पाहता बिल्डर-प्रमोटर्स यांची पार्किंग टेरेस विकण्याची कृती खरोखरच गंभीर आहे.
माझ्या मते महाराष्ट्र ओनरशिप कायदा १९६३च्या कलम २ (अ-१) नुसार फ्लॅटच्या व्याख्येतच गॅरेज या शब्दाचा अंतर्भाव असल्याचे बिल्डर-प्रमोटरने महानगरपालिकेकडून एकदा नकाशा मंजूर करून घेतल्यावर गाळय़ाव्यतिरिक्त कोणत्याही सामयिक जागेची किंवा सुविधांची स्वतंत्रपणे विक्री करू शकत नाही किंवा एखाद्या खरेदीदाराकडून जादाचा मोबदला घेऊन त्याबाबत स्वतंत्र करार करू शकत नाही.
महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट नियम १९६४ मध्ये दिलेल्या नमुनेदार कराराच्या मसुद्यामध्येदेखील गाळा किंवा फ्लॅटच्या किमतीमध्येच सामयिक जागा/सुविधांच्या किमतीचा समावेश करावा, असे दिलेले असल्याने वाहनतळाची जागा किंवा टेरेसची जागा किंवा इमारतीभोवतालची जागा इतर कोणालाही स्वतंत्रपणे करार करून विकता येत नाही. तरीदेखील काही बिल्डर-प्रमोटर्स अ‍ॅलोटेड अँड सोल्ड (Allotted and sold) या शब्दाचा वापर करून ग्राहकाची फसवणूक करतात व त्यांच्याकडून भरमसाठ मोबदला वसूल करतात. वास्तविक महानगरपालिका गाळय़ाच्या क्षेत्रफळाव्यतिरिक्त इतर कोणत्याही जागेवर कर आकारत नसल्याने अशा कराराला कायदेशीर महत्त्व नसतेच. त्यामुळे बिल्डर-प्रमोटर्सनी ग्राहकांची फसवणूक थांबवावी व योग्य मोबदला घेऊन सर्व व्यवहार पारदर्शक करावेत असे मला वाटते.
मुंबई उच्च न्यायालयाच्या निर्णयानुसार पिंपरी-चिंचवड महानगरपालिकेचे आयुक्त शर्मा यांनी नुकतेच विकास नियंत्रण नियमावलीनुसार इमारतीमध्ये पुरविण्यात आलेले पार्किंगचे क्षेत्र हे सदनिकाधारकांसाठी विनामोबदला उपलब्ध करून देणे विकासकावर बंधनकारक राहील असे बजावले आहे. पुणे महानगरपालिका आयुक्तांनीदेखील अशा प्रकारचे आदेश काढणे अत्यावश्यक आहे.
विकलेल्या पार्किंगमध्ये देखील वाहनांचे पार्किंग न होता ती जागा सर्रास उपाहारगृह, खाणावळी, गॅरेज इ. व्यावसायिक कामाला वापरली जाते. त्यामुळे नागरिकांना वाहने पार्क करता येत नाहीत. ही बाब लक्षात न घेता नागरिकाने रस्त्यावर लावलेली दुचाकी वाहने पोलीस तत्परतेने उचलून नेतात. प्रशासनाने पार्किंगची जागा पार्किंगसाठी उपलब्ध करून देण्याची अशी तत्परता दाखवल्यास ही वेळ येणार नाही. परंतु दुर्दैवाने महानगरपालिका याच्याकडे डोळेझाक करीत आहे. पुणे महानगरपालिकेने याबाबत त्वरित कारवाई न केल्यास नाईलाजाने आयुक्तांच्या विरुद्ध न्यायालयात जावे लागेल. नागरिकांनी संघटित आंदोलन करण्यासाठी मानसिक तयारी ठेवली पाहिजे. माझ्या मते मुंबई मुद्रांक नियम १९९५च्या नियम क्र. ५ नुसार नोंदणी अधिकाऱ्यांनी (Sub-Registrar) नोंदणीसाठी येणाऱ्या प्रत्येक दस्ताची सविस्तर माहिती विहित नमुन्यात प्रथम भरून घेतल्यास कोणता दस्त नोंदवला जातोय व त्यात उल्लेखलेल्या मालमत्तेवर खरोखरच मुद्रांक शुल्क भरण्यात आला आहे का, याची खातरजमा करणे नोंदणी अधिकाऱ्यांना शक्य होईल व बेकायदेशीर दस्त नोंदले जाणार नाहीत. यासाठी मुद्रांक नोंदणी अधिकाऱ्यांनी जातीने लक्ष दिल्यास ग्राहकांची फसवणूक थांबेल व बिल्डर-प्रमोटर्सदेखील असे बेकायदेशीर व्यवहार करणार नाहीत. या साऱ्या प्रक्रियेवर शासनाचा अंकुश असणे काळाची गरज आहे. माझ्या मते खरेदीदारांनी देखील मालमत्ता खरेदी करण्यापूर्वी कराराचा मसुदा योग्य त्या तज्ज्ञ वकिलांकडून किंवा ग्राहक पंचायतीसारख्या संस्थांकडून तपासून घेतल्यावर वेळीच फसवणूक टळेल.
कारण ग्राहकांनी गाफीलपणे करारावर सहय़ा केल्यास नंतर त्या दुरुस्त करणे फारच दुरापास्त असते. म्हणून सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचा महासंघ समाजसेवी संस्था यांनी पार्किंग-टेरेस विक्रीच्या संदर्भात प्रचलित कायदा जाणून घ्यावा व मगच पुढे पाऊल टाकल्यास सर्वाचीच फसवणूक वेळीच टळेल असे माझे स्पष्ट मत आहे.