Leading International Marathi News Daily
शनिवार, १८ जुलै २००९
  कॉर्पस फंड आणि त्याचा विनियोग
  सीआरझेडचा फटका- ४
पर्यावरणरक्षणही मोलाचे पण..
  उपविधीतील त्रुटी आणि पदाधिकाऱ्यांचे अज्ञान
  असं सजवलं घर माझं
रंगसंगती, नवीन कल्पनांनी घर सजले..
  चर्चा
दर्जा सुमार, चकचकाट फार
  निसर्ग असता सानिध्याला..
नांदतो आनंद हा आपुल्या अंतरी..
  वाद-प्रतिवाद
मोबाईल टॉवर्स: तांत्रिक विषयावर लिखाणात काळजी हवी’
  वास्तुरंग
  मेलबॉक्स
  वरदान विजेचे.. ३
निवड विद्युत साहित्याची
  घर कौलारू
वसईच्या वर्तक कुटुंबीयांचे प्रशस्त घर

 

कॉर्पस फंड आणि त्याचा विनियोग
खरे तर मिळणारा कॉर्पस फंड जुन्या सदस्यांनी वाटून घ्यावा व तो वैयक्तिकरीत्या मुदत ठेवीत गुंतवावा व त्याच्या येणाऱ्या व्याजातून वाढीव खर्च भागवावा हा सर्वात योग्य मार्ग होय, परंतु प्रत्यक्ष असे घडत नाही. याअगोदर म्हटल्याप्रमाणे जुन्या सदस्यांना ते पटत नाही म्हणून जुन्या सदस्यांनी आपापसात ठरवून मिळालेला कॉर्पस फंड हा खर्च होणार नाही. योग्य त्या ठिकाणी गुंतवला जाईल. त्याची मुदत भरताच त्याची पुर्नगुतवणूक होईल हे पाहणे गरजेचे असेल. मुंबई-पुण्यासारख्या शहरांमध्ये सोसायटीची संकल्पना रुजल्याला खूपच र्वष झाली. सहकार क्षेत्राचा शिरकाव सहनिवासामध्ये झाल्यावर घरटंचाईवर बऱ्यापैकी उपाय सापडला आणि त्या आधारावर अनेक गृहनिर्माण संस्थांची निर्मिती ५० ते ६० वर्षांत झाली. आता सोसायटय़ांमध्ये राहू लागलेल्या लोकांना एक निराळीच चिंता

 

भेडसावू लागली. त्याचे कारण असे की, ४०/५० वर्षे पूर्वी बांधलेल्या इमारतींची पुनर्बाधणी आता आवश्यक झाली होती आणि त्यासाठी येणारा खर्च पेलण्यास कित्येक कुटुंबे सक्षम नव्हती. यातूनच पुनर्बाधणीचा पर्याय पुढे आला आणि जुन्या रहिवाशांना खूपच मोठा दिलासा मिळाला. याचे कारण म्हणजे जुन्या इमारतीत राहणाऱ्या रहिवाशांना नवीन प्रशस्त जागा मिळणार होती व त्यासाठी त्यांना काही खर्चदेखील करायचा नव्हता. अर्थात राहत्या घराचेच बहुमजली इमारतीत रूपांतर होणार होते व अतिरिक्त विकल्या जाणाऱ्या जागेमधून जो काही पैसा मिळणार होता त्यातील काही भाग हा जुन्या रहिवाशांना मोफत घर देण्याकडे खर्च करायचा होता. यात कुणाचेच नुकसान नसल्यामुळे व जुन्या इमारतींची पुनर्बाधणी आवश्यक ठरल्यामुळे पुनर्विकासाचे जणू पेवच फुटले आणि बघता बघता जुन्या २/३ मजली इमारती जाऊन त्या ठिकाणी मोठमोठे टॉवर उभे राहू लागले.
हे सारे होत असताना पुनर्विकास आवश्यक नसतानासुद्धा त्यामागे सामान्य जनता लागली होती किंवा लागलेली असल्याचे आपण पाहत आहोत. यातून पुनर्विकासाच्या वेळी कोणती काळजी घ्यावी? पुनर्विकासामध्ये कोणत्या गोष्टींचा समावेश असणे आवश्यक आहे? याचा ऊहापोह आपण बऱ्याच वेळा केलेला आहे. आता या पुनर्विकासातूनच जो काही कॉर्पस फंड मिळतो त्याच्या विनियोगाचा प्रश्न मोठय़ा प्रमाणात उभा राहत असल्याचे चित्र आपण पाहत आहोत. कारण मिळालेला फंड हा खर्च तरी करून टाकायचा अथवा जिवापाड जपून तरी ठेवायचा अशा दोन प्रवृत्ती आपणाला दिसून येतात. अर्थात या दोन्ही गोष्टी अगदी टोकाच्या आहेत. यातील सुवर्णमध्य आपण काढला तरच या प्रश्नांची उकल आपण यशस्वीरीत्या करू शकू. म्हणूनच प्रथम कॉर्पस फंड म्हणजे काय? त्याच्यामागची तत्त्वे कोणती? या साऱ्याची आपण माहिती करून घेऊया.
एखादी जुनी इमारत पाडून त्या जागी नवीन इमारत उभी राहते. नवी इमारतीची करआकारणी नव्याने होत असल्यामुळे जुन्या करआकारणीमध्ये व नवीन करआकारणीत जमीन-अस्मानाचा फरक पडतो. त्यामुळे जुन्या रहिवाशांना खूपच जास्त प्रमाणात कर द्यावा लागतो. हा वाढणारा करभार त्याला यापुढील आयुष्यात कायम स्वरूपी सोसायचा असतो. त्यामुळे त्याला पूर्वी जो काही कर होता त्याच्या दुप्पट/ तिप्पट भरावा लागणारा कर हा त्याला नाहक भरावा लागतो. जी गोष्ट कर आकारणीची तीच गोष्ट देखभालीच्या खर्चाची. एकदा का २/३ मजली इमारतीच्या ठिकाणी बहुमजली टॉवर उभा राहिला की त्याला उद्वाहन (लिफ्ट) असणे अपरिहार्य असते. अग्निशमन दलासाठीची व्यवस्था ठेवणे आवश्यक असते. याशिवाय बागबगिचे, स्विमिंग पूल, क्लब हाऊस यांसारख्या सुखसोयी असतील तर सोसायटीचा मेंटेनन्स अपरिहार्यपणे अवाच्या सवा वाढतो. हादेखील भार जुन्या सदस्यांना नाहक सोसावा लागतो. मग पूर्वीच्याच ठिकाणी राहायचे, जवळपास तेवढय़ाच क्षेत्रफळाच्या सदनिकेत राहायचे आणि त्या बदल्यात खर्च मात्र दुप्पट/ चौप्पट करायचा हे गणित त्याला पटत नाही. यासाठी त्याची अंशत: तरी भरपाई व्हावी म्हणून त्याला काही रक्कम देण्याची कल्पना निघाली व त्यातूनच या कॉर्पस फंडाची निर्मिती झाली. आता हा कॉर्पस फंड किती असावा याला काही ठोस उत्तर मिळत नाही. पूर्वीच्या सोसायटीचे लोकेशन, त्याची व्यापारी क्षमता आदी गोष्टींवर तसेच सोसायटीच्या टायटल क्लीअरन्स व जुन्या सदस्यांची वाटाघाटी करण्याची क्षमता व सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे विकासकाची देय शक्ती यावर कॉर्पस फंड किती मिळेल हे अवलंबून असते. अर्थात तो कसा मागावा, कसा मिळवावा हा एक स्वतंत्र लेखाचा विषय ठरेल आणि त्यावर आपणाला सध्या काही लिहायचे नाही, परंतु तो मिळालेला कॉर्पस फंड हा कसा वापरायचा हा आपल्या लेखाचा मुख्य विषय आहे. त्यावर अधिकार कोणाचा? हे आपण पाहणार आहोत.
अशा या मिळालेल्या कॉर्पस फंडावर खरे तर जुन्या सदस्यांची निर्विवादपणे मालकी असते. खरे तर नवीन इमारतीत राहायला जाताना विकासकाने/बिल्डरने हा फंड ज्या प्रमाणात देण्याचे ठरले असेल त्या प्रमाणात प्रत्येक सदस्याला देणे आवश्यक असते. परंतु अशी एखादी ठोस रक्कम सर्वसामान्य माणसाच्या हाती पडली तर ती खर्च होण्याचीच शक्यता जास्त असते. उदा. घेऊन बोलायचे झाल्यास मुलाबाळांची लग्न-कार्ये, जुनी देणी फेडणे, नवीन सदनिकेत रंगरंगोटी, फर्निचर करणे इत्यादीमध्ये ती खर्च होण्याची शक्यता अधिक असते.
म्हणून ही रक्कम कित्येक वेळा सोसायटीच्या नावे घेतली जाते व अशी रक्कम मुदत ठेवीत वगैरे गुंतवून त्याच्या व्याजातून वाढता खर्च भागवावा अशी त्यामागची कल्पना असते. वास्तविक पाहता ही कल्पना खरोखरच चागंली असते, परंतु या उदात्त विचारातूनच नवीन समस्या उभी राहण्याची शक्यता असते. किंबहुना नवीन समस्यांचे मूळच या उदात्त संकल्पनेत असते हे जुन्या सदस्यांच्या लक्षात येत नाही. याचे कारण म्हणजे जुन्या सोसायटीत विकासकाने ज्यांना अतिरिक्त उपलब्ध झालेल्या सदनिका, गाळा, दुकाने, गोडाऊन विकलेली असतात त्यांना सदस्यत्व देणे भाग असते. त्यामुळे सोसायटीच्या नावे जर असा फंड ठेवला तर त्यावर सर्व सोसायटीच्या सदस्यांचा हक्क पोचतो. व यातूनच नव्या/ जुन्या सदस्यांचा वाद उभा राहतो व त्यातून कोर्टकचेऱ्यांना सुरुवात होते.आपण केलेल्या त्यागातून मिळालेल्या पैशांवर आपला अधिकार जाण्याची शक्यता निर्माण होते आणि मग उगाच नको त्या फंदात आपण पडलो व पुरते फसलो अशी भावना जुन्या सदस्यांमध्ये निर्माण होते व या निराशेपोटीच वाद पराकोटीला जातात. म्हणूनच कॉर्पस फंड मिळाल्यावर त्याचा विनियोग कसा करावा याबद्दल आधीच निर्णय घेतल्यास मागाहून पस्तावण्याची पाळी जुन्या सदस्यांवर येणार नाही.
खरे तर मिळणारा कॉर्पस फंड जुन्या सदस्यांनी वाटून घ्यावा व तो वैयक्तिकरीत्या मुदत ठेवीत गुंतवावा व त्याच्या येणाऱ्या व्याजातून वाढीव खर्च भागवावा हा सर्वात योग्य मार्ग होय, परंतु प्रत्यक्ष असे घडत नाही. याअगोदर म्हटल्याप्रमाणे जुन्या सदस्यांना ते पटत नाही म्हणून जुन्या सदस्यांनी आपापसात ठरवून मिळालेला कॉर्पस फंड हा खर्च होणार नाही. योग्य त्या ठिकाणी गुंतवला जाईल. त्याची मुदत भरताच त्याची पुर्नगुतवणूक होईल हे पाहण्यासाठी एखादी कमिटी नेमून, प्रसंगी थोडी कठोर भूमिका घेऊन या प्रकरणाची उकल करणे सहज शक्य आहे. परंतु यामध्ये एक धोका आहे तो म्हणजे जुन्या सदस्यांनी कायद्याचा आधार घ्यायचा ठरवला तर कोणावर अशी सक्ती करता येणार नाही व तो सदस्य त्या पैशांचा विनियोग आपल्याला हव्या त्या पद्धतीने करेल. असे जरी एखादे उदा. घडले तर अनेक सदस्य तसेच करतील. या करण्यामागील संकल्पनाच नष्ट होईल. अर्थात प्रत्येक ठिकाणी भविष्यात काय होईल याची कल्पना कुणालाच येणे शक्य नाही, परंतु किमान १०/१५ वर्षे तरी तो फंड खर्च न झाल्यास खूप काही साध्य केल्यासारखे होईल.
याबाबतीत दुसरा पर्याय म्हणजे जुन्या सदस्यांचा एखादा ट्रस्ट स्थापन करून त्या ट्रस्टची उद्दिष्टेच वर म्हटल्याप्रमाणे ठरवून घेऊन सदर फंड सामुदायिकरीत्या ट्रस्टच्या नावाने गुंतवता येईल व मिळणारे उत्पन्न सदस्यांमध्ये त्यांच्या हिश्शाप्रमाणे वाटता येईल. या पर्यायात कोणी सदस्य व्यक्तीगतरित्या याला विरोध करणार नाही. त्यामुळे गुंतवणूक करण्यात काही अडचणी येणार नाहीत. अर्थात हे जरी खरे असले तरी या पर्यायात अन्य अडचणी उभ्या राहू शकतात. उदा. ट्रस्टचे काम पाहणे, त्यासाठी आवश्यक त्या कायदेशीर गोष्टींची पूर्तता करणे, जमाखर्च ठेवणे, निवडणुका घेणे, धर्मादाय आयुक्तांनी (चॅरिटी कमिशनर) घालून दिलेल्या मर्यादांचे पालन करणे या गोष्टी कराव्या लागतील. अशी कामे विनामोबदला करणारे सदस्य मिळणे आजकाल दुरापास्त झाले आहे.
मग हे काम जर पगारी नोकरांमार्फत करायचे झाल्यास त्यात नोकरशाहीचे दोष व खर्च वाढण्याचीच शक्यता अधिक. त्यामुळेच या ठिकाणीही ट्रस्टचे उद्दिष्ट साध्य न होण्याची भीती संभवते.
हे सर्व लिहिण्यामागचे कारण असे की, सोसायटय़ांच्या पुनर्विकासाप्रमाणेच या येणाऱ्या भावी संकटांचादेखील विचार सदस्याने त्याच वेळी करणे आवश्यक आहे हे सदस्यांच्या लक्षात आणून देणे हे आहे. तेव्हा आपल्याला जी पद्धत योग्य वाटेल त्या पद्धतीने कॉर्पस फंडाच्या विनियोगाची एखादी योजना आगाऊच ठरवून ठेवणे हे उत्तम होय. नवीन येणारे सर्वच सदस्य अशा प्रकारे वागतीलच असे मुळीच नाही, परंतु आयुष्यात असा एखादा महत्त्वाचा निर्णय घेताना काय समस्या उद्भवू शकतात त्याची जाणीव संबंधितांना करून देणे तसेच याबाबत विचारमंथन सुरू होऊन एखादा तगडा पर्याय या समस्येवर सापडावा हाच उद्देश हालेख लिहिण्यामागे आहे. यातून कॉर्पस फंडाच्या विनियोगाचा विचार पुनर्बांधणीच्या वेळेस सुरू झाला तर ते या लेखाचे यशच म्हणावे लागेल.
श्रीनिवास घैसास
लेखक संपर्क- ९८६९०८०७१४