विश्लेषण : फ्लॅट ओनरशिप कायद्यातील दुरुस्ती धोकादायक का? बिल्डरांवरील अंकुश संपुष्टात?

मोफा कायदा काय आहे?

मोफा कायदा हा १९६३ पासून अस्तित्वात आहे. २०१४ मध्ये महाराष्ट्र गृहनिर्माण कायदा आल्यामुळे त्यातील कलमानुसार मोफा कायदा रद्द झाला. परंतु २०१६ मध्ये रेरा कायदा लागू झाला आणि गृहनिर्माण कायदा २०१४ रद्द झाला. त्यामुळे मोफा कायद्याचे अस्तित्व कायम राहिले. मोफा कायद्यातील सर्व तरतुदी या बांधकाम, विक्री, व्यवस्थापन आणि मालकी तत्त्वावर सदनिकांसाठी लागू आहेत. या कायद्यात कलम ३ (प्रवर्तक विकासकावरील बंधने), कलम – ४ (करारनामा न करणे), कलम – ५ (सदनिकेपोटी गोळा केलेली रक्कम त्याचसाठी वापरणे), कलम – १० (सहकारी संस्था स्थापन करण्यासाठी पुढाकार घेणे), कलम – ११ (भूखंड व त्यावरील इमारतीचा मालकी हक्क बहाल करणे म्हणजेच अभिहस्तांतरण) अशी तरतूद आहे. या तरतुदींचे उल्लंघन करणाऱ्या विकासकाला कलम १३(१) अन्वये फौजदारी विश्वासघात केल्याबद्दल तीन वर्षांपर्यंत तुरुंगवास आणि दंडाची शिक्षा ठोठावली जाते. हा दखलपात्र व अजामीनपात्र गुन्हा आहे. हा कायदा प्रभावी असला तरी त्याची अमलबजावणी होत नव्हती. २०१६ मध्ये रेरा कायदा आणला गेला. मात्र त्यात विकासकांविरुद्ध फौजदारी कारवाईची तरतूद नाही. रेरा कायदा आल्यामुळे मोफा कायदा रद्द झाला असा तेव्हा पोलिसांनीही समज करून घेतला होता. मात्र तेव्हा तत्कालीन पोलीस महासंचालकांनी परिपत्रक काढून मोफा कायद्याची अंमलबजावणी करण्याचे आदेश दिले होते.

दुरुस्ती विधेयक काय आहे?

मोफा कायदा रद्द व्हावा अशी विकासकांची इच्छा आहे. खरे तर तो रद्द करण्याचा प्रयत्न सुरू होता. पण या प्रयत्नांना यश न आल्याने दुरुस्ती विधेयकाच्या नावाखाली मोफा कायद्याची धार बोथट करून टाकण्यात आली आहे. मोफा कायद्यातील कलम १ नंतर उपकलम १ अ आणण्यात आले आहे. हे उपकलम १ मे २०१६ पासून म्हणजे रेरा लागू झाला तेव्हापासून असल्याचे मानण्यात आले आहे. या दुरुस्तीनुसार, ज्या स्थावर संपदा प्रकल्पांना स्थावर संपदा अधिनियम (रेरा कायदा) लागू आहे अशा प्रकल्पांना कलमे ५ (क), ११ (अ), १३ (ख),(ग), (च) आणि सक्षम प्राधिकाऱ्याशी संबंधित तरतुदींखेरीज इतर तरतुदी लागू असणार नाही. यावरून स्पष्ट होते की, मोफा कायदा हा फक्त रेरा नोंद नसलेल्या प्रकल्पांना लागू होईल. असे प्रकल्प कुठले तर ५०० चौ. मी. पेक्षा कमी भूखंड किंवा आठ सदनिका असलेला प्रकल्प, रेरा कायदा लागू होण्यापूर्वी पूर्ण झालेले/ ओसी मिळालेले प्रकल्प तसेच पुनर्विकास प्रकल्प. याचा अर्थ रेरामध्ये नोंद झालेल्या ४८ हजार प्रकल्पांना मोफा लागू नाही असाच होतो. त्यातच १३ (अ) कलम काढून टाकल्यामुळे विकासकांवर फौजदारी कारवाई टाळली जाणार आहे.

कायदा काय सांगतो?

मोफा कायद्यातील ३, ४, ५, १०, ११ या कलमांचे उल्लंघन केल्यास कलम १३ (अ) अंतर्गत गुन्हा दाखल होतो. यामध्ये विकासकाने फसवणूक करणे, वेळेत बांधकाम पूर्ण न करणे, दिलेली रक्कम अन्य प्रकल्पात वापरणे किंवा आवश्यक कागदपत्रे न देणे यांसारख्या कृतींचा समावेश आहे. या कलमांतर्गत दोषी आढळल्यास विकासकाला तीन ते पाच वर्षांपर्यंत कैद किंवा दंड किंवा दोन्ही शिक्षा होऊ शकते. हे गुन्हे दखलपात्र (ज्यात पोलीस एफआयआर दाखल करू शकतात) आणि अजामीनपात्र (ज्यात जामीन मिळणे सोपे नसते) असतात. विकासकांना मोफातील हेच कलम त्रासदायक होते. त्यामुळे त्यांनी रेरा कायदा आल्यामुळे मोफा रद्द झाला, अशी ओरड सुरू केली होती. आता महायुती सरकारने त्यांची ही मागणी मान्य करीत विकासकांना दिलासा दिला आहे.

पार्श्वभूमी काय?

उच्च न्यायालयात दाखल एका प्रकरणात मोफा रद्द होईल असे सांगून ते टाळण्यासाठी दुरुस्ती आवश्यक असल्याची भूमिका राज्याच्या विधि व न्याय विभागाने मांडली. दुरुस्ती विधेयकातील तरतूद पाहिली तर फक्त रेरात नोंद नसलेल्या प्रकल्पांना मोफा कायदा लागू होणार आहे. या दुरुस्तीचा अर्थ मोफा रद्द झाल्यासारखेच आहे, असे गृहनिर्माण तज्ज्ञांचे मत आहे. २०१७ नंतरचे सर्व प्रकल्प जे रेरामध्ये नोंद झाले आहेत ते मोफा कायद्यातून सुटले आहेत. विकासकांना हेच हवे होते. मोफा रद्द करण्याऐवजी त्याचे महत्त्व कमी करण्यात आले. आता विकासकांना कसलाच वचक राहणार नाही. रेरा कायद्यातील दंडात्मक तरतुदींना ते घाबरत नाहीच. मोफा कायद्यातील फौजदारी कारवाईलाच ते बिचकून होते. विद्यमान सरकारने दुरुस्ती विधेयकाचा प्रस्ताव नागपूर येथे झालेल्या मंत्रिमंडळाच्या बैठकीत मंजूर करून घेऊन घाईने विधीमंडळात दुरुस्ती विधेयक मंजूरही करून घेतले.

विरोध का?

दिलेल्या मुदतीत विकासकाने घर दिले नाही वा करारनाम्यात मान्य केलेल्या सुविधा पुरविल्या नाहीत तर रेरा कायद्यानुसार महारेरा प्राधिकरणाकडे दाद मागण्याची घरखरेदीदारांना मुभा आहे. हे नियामक प्राधिकरण असून विकासकांना दंडात्मक कारवाईला सामोरे जावे लागते. अशा रीतीने महारेराने नुकसानभरपाई पोटी ७०० ते ८०० कोटी रुपयांचे वसुली आदेश जारी केले. त्यापैकी फक्त ३० ते ३५ टक्के वसुली झाली. ही वसुली जिल्हाधिकारी पातळीवर केली जाते. संबंधित विकासकाची मालमत्ता जप्त करून त्याचा लिलाव करण्याचा अधिकार जमीन महसूल कायद्यानुसार प्राप्त आहे. तरीही वसुली होत नसल्याचे निदर्शनास आल्यामुळे आता महारेराने अशी प्रकरणे महानगर दंडाधिकाऱ्यांकडे सोपविण्याचा निर्णय घेतला आहे. अशा प्रकरणात विकासकांना तीन वर्षांपर्यंत तुरुंगवास होऊ शकतो, असा दावा केला जातो. ही तरतूद केल्यामुळे मोफा कायद्यातील तुरुंगवासाची तरतूद आवश्यक नाही, असा गृहनिर्माण विभागाचा युक्तिवाद आहे. परंतु ही खूप वेळखाऊ प्रक्रिया आहे, हे कोणीही मान्य करील. दंडाधिकाऱ्यांच्या न्यायालयात वर्षानुवर्षे खटले कसे प्रलंबित आहेत, याची कल्पना आहे. मोफा कायद्यात पोलिसांना विकासकाविरुद्ध थेट कारवाई करता येत होती. त्याला घाबरून विकासक तडजोडीचा मार्ग अवलंबित होते. आता विकासक मोकाट सुटणार आहेत.

ग्राहक पंचायतीची भूमिका

विकासकांविरुद्ध फौजदारी कारवाई करण्याचे अधिकार असलेले मोफा कायद्यातील १३(अ) कलम रद्द करणे ही विकासकधार्जिणी भूमिका असल्याचे मुंबई ग्राहक पंचायतीने स्पष्ट केले आहे. पंचायतीचे कार्याध्यक्ष अॅड. शिरीष देशपांडे यांनी म्हटले आहे की, हे दुरुस्ती विधेयक मांडण्याआधी सरकारने संबंधितांकडून हरकती/सूचना मागवणे आवश्यक होते. हे विधेयक संपूर्णपणे विकासकांच्या बेकायदेशीर कृत्यांना अभय देणारे असून राज्यातील सर्व ग्राहक संघटना आणि सहकारी संस्था या प्रस्तावाला प्रखर विरोध करतील. रेरा कायदा आल्यानंतरही विकासकांचे ग्राहकांना फसवण्याचे आणि लुटण्याचे उद्योग थांबलेले नाहीत. त्यामुळे रेरा कायद्यातून वगळलेल्यांनाच फक्त मोफा लागू करणे समर्थनीय नाही. तसेच रेरा कायद्यात मानीव हस्तांतरणाची तरतूदच नाही. त्यामुळेसुद्धा मोफा कायद्यातून रेरा नोंदणीकृत विकासकांना वगळणे योग्य ठरणार नाही.

nishant.sarvankar@expressindia.com