लोकसंख्येतील ज्येष्ठ नागरिकांचे वाढते प्रमाण हे आता सर्वच देशांसाठी सामाजिक आव्हान ठरत आहे. केंद्र सरकारनेही सेवानिवृत्त ज्येष्ठ नागरिकांच्या गृहनिर्माणासाठी आदर्श मार्गदर्शक तत्त्वे २०१९ जारी केली आहेत. सर्वच राज्यातील रेरा आस्थापनांनी याबाबत नियमावली करावी, असे नमूद केले आहे. या पार्श्वभूमीवर ‘महाराष्ट्र स्थावर संपदा प्राधिकरणा’ने (महारेरा) पुढाकार घेत ज्येष्ठ नागरिकांच्या गृहनिर्माणासाठी मार्गदर्शक सूचना केल्या आहेत. आता राज्याच्या गृहनिर्माण विभागानेही ज्येष्ठ नागरिकांसाठी नव्या गृहनिर्माण धोरणाचा मसुदा जारी केला आहे. ज्येष्ठ नागरिकांसाठी गृहनिर्माण आवश्यक आहे का, ते प्रत्यक्षात येणार आहे का, याचा हा आढावा…
केंद्र सरकारची भूमिका…
केंद्र सरकारने ज्येष्ठ नागरिकांच्या कल्याणासाठी ‘माता-पिता व ज्येष्ठ नागरिक यांचा निर्वाह व कल्याण अधिनियम २००७’, ‘ज्येष्ठ नागरिकांसाठी राष्ट्रीय धोरण २०११’, ‘राष्ट्रीय भवन निर्माण संहिता २०१६ (नॅशनल बिल्डिंग कोड) आदी जारी केले. मात्र या धोरणांमध्ये ज्येष्ठ वा सेवानिवृत्त नागरिकांसाठी घरे या संकल्पनेकडे दुर्लक्ष करण्यात आले. बहुतांश राज्यांनी विकास नियंत्रण नियमावलीत मार्गदर्शक तत्त्वांचा अंतर्भाव केला आहे. मात्र सेवानिवृत्त आणि ज्येष्ठ नागरिकांच्या गृहनिर्माणाबाबत अद्याप नियमावली नाही. त्यामुळे २०१९ मध्ये केंद्रीय गृहनिर्माण मंत्रालयाने सेवानिवृत्त नागरिकांसाठी गृहविकास आणि विनिमयनासाठी मार्गदर्शक तत्त्वे जारी केली. आतापर्यंत ज्येष्ठ नागरिकांच्या गृहनिर्माणासाठी जारी करण्यात आलेली ही सर्वात अद्ययावत मार्गदर्शक तत्त्वे आहेत. या धोरणानुसार ज्येष्ठांसाठी स्वतंत्र गृहनिर्माण योजना राबविताना इमारती कशा असाव्यात, त्यात कुठल्या सुविधा असाव्यात आदींचा आढावा घेण्यात आला आहे. आता राज्यांवरही ज्येष्ठ नागरिकांच्या गृहनिर्माणासाठी नियमावली करण्याची जबाबदारी आली आहे.
हेही वाचा >>> विश्लेषण : ॲपलचीही आता एआयवर भिस्त… पण या शर्यतीत उशीर झाला का?
राज्य शासनाचे धोरण?
केंद्र सरकारने जारी केलेल्या मार्गदर्शक सूचनांच्या धर्तीवर राज्य शासनाने ज्येष्ठ नागरिकांसाठी धोरण आणण्याचे ठरविले आहे. ज्येष्ठांसाठीच्या गृहनिर्माणाला प्रोत्साहन मिळावे यासाठी विकासकांनाही सवलती देऊ केल्या आहेत. अशा प्रकल्पात अडीच इतके चटईक्षेत्रफळ हे पायाभूत चटईक्षेत्रफळ म्हणून गणले जाणार आहे. हरित पट्ट्यातही ज्येष्ठांसाठी गृहनिर्माण प्रकल्प उभारल्यास एक इतके चटईक्षेत्रफळ उपलब्ध होणार आहे. चटईक्षेत्रफळाच्या दहा टक्के चटईक्षेत्रफळाचा व्यापारी वापर करता येणार आहे वा वापरता न येणाऱ्या चटईक्षेत्रफळाच्या मोबदल्यात विकास हक्क हस्तांतर (टीडीआर) मिळणार आहे. विकास शुल्कात सवलत तसेच वस्तू व सेवा कर फक्त एक टक्का असेल. स्वतंत्र इमारत म्हणून ज्येष्ठांसाठी प्रकल्प राबविता येण्यासाठी तीन हजार चौरस मीटरचा भूखंड आवश्यक असून त्यापैकी ३५ टक्के भूखंडाचा त्यासाठी वापर आवश्यक असल्याची सुधारणा राज्यासाठी असलेल्या एकात्मिक विकास नियंत्रण नियमावलीत करण्यात येणार आहे. या प्रकल्पांच्या मंजुरीसाठी एक खिडकी योजना लागू केली जाणार आहे, तसेच गृहनिर्माण विभागाच्या अतिरिक्त मुख्य सचिवांच्या अध्यक्षतेखाली संनियंत्रण समिती स्थापन करण्यात येणार आहे. या समितीकडून अशा प्रकल्पांवर नजर ठेवली जाणार आहे. याशिवाय जिल्हा पातळींवर ज्येष्ठ नागरिक तक्रार निवारण केंद्रही स्थापन केले जाणार आहे. या व्यतिरिक्त आणखी काही सूचना करावयाच्या असल्यास गृहनिर्माण विभागाच्या संकेतस्थळावर ‘ज्येष्ठ नागरिकांसाठी गृहनिर्माण धोरण’ या मथळ्याखाली मसुदा उपलब्ध असून २१ सप्टेंबरपर्यंत housing.gnd-1@mah.gov.in या ईमेलवर पाठविता येणार आहेत.
हेही वाचा >>> काय आहे ‘God of Chaos’? अंतराळातील या अशनीचा पृथ्वीला धोका किती? शास्त्रज्ञ चिंतेत असण्याचे कारण काय?
महारेराच्या मार्गदर्शक सूचना…
महाररेराने याबाबत पुढाकार घेत राज्याच्या आधीच मार्गदर्शक सूचनांचा मसुदा जारी करून त्याची अंमलबजावणीही केली आहे. ज्येष्ठ नागरिकांसाठी असलेल्या प्रकल्पातील इमारतीत एका मजल्यापासूनच उद्वाहन (लिफ्ट) बंधनकारक, इमारतीच्या परिसरात व्हीलचेअर फिरू शकेल, असे आरेखन, रॅम्प्सची व्यवस्था, दरवाजे मोठे व सरकते, दरवाज्याचे हँडल्स, कड्या सहज पकडता येतील असे दणकट, जिन्यांची रुंदी दीड मीटरपेक्षा कमी नसावी, शिवाय जिन्याच्या दोन्ही बाजूला हँडल असावे, उघडा वा वर्तुळाकार जिना असू नये, दोन पायऱ्यांमधील अंतर कमी असावे आणि १२ पायऱ्यांचा जिना असावा, स्वयंपाकघरात गॅसप्रतिरोधक यंत्रणा, स्नानगृहात हँडल्ससह वॉश बेसिन, न घसरणाऱ्या टाईल्स तसेच शौचालयाचा दरवाजा बाहेर उघडणारा, विजेची पर्यायी व्यवस्था आदी बंधनकारक करण्यात आले आहे. याशिवायही अनेक सूचना महारेराने केल्या आहेत. प्रकल्पाची नोंदणी करतानाही या बाबी आता विकासकाला उघड कराव्या लागणार आहेत.
धोरणाची गरज का भासली?
आपल्या देशात २०११ मध्ये ६० वर्षांवरील नागरिकांचे प्रमाण एकूण लोकसंख्येचा नऊ टक्के होते. २०३६ पर्यंत हे प्रमाण १५ टक्क्यांपर्यंत जाण्याची शक्यता आहे. केरळ, तामिळनाडूसह महाराष्ट्रात ज्येष्ठांची संख्या सर्वाधिक आहे. गेल्या काही दशकात एकत्र कुटुंबपद्धतीची जागा विभक्त कुटुंब पद्धतीने घेतली आहे. २०११ च्या जनगणनेनुार एकूण कुटुंबसंख्येच्या ५२ टक्के कुटुंबे विभक्त कुटुंब पद्धतीत राहत आहे. या व्यतिरिक्त कामानिमित्त वेगवेगळ्या ठिकाणी स्थायिक होण्याच्या वाढत्या घटनांमुळे ज्येष्ठ नागरिकांसाठी स्वतंत्र गृहनिर्माणाची मागणी पुढे येत आहे. पुढील पाच ते दहा वर्षांत ज्येष्ठ नागरिकांच्या घरांच्या मागणीमध्ये लक्षणीय वाढ होण्याची शक्यता अनेक संस्थांनी आपल्या अहवालात व्यक्त केली आहे. ज्येष्ठांसाठी गृहनिर्माण यास आपल्या देशात स्वतंत्र स्थान नाही. विकासकही ज्येष्ठ नागरिकांना आवश्यक सेवा पुरविण्याचे फक्त आश्वासन देतात. त्यामुळेच ज्येष्ठांसाठी गृहनिर्माण ही काळाची गरज बनली आहे.
प्रत्यक्षात शक्य आहे का?
ज्येष्ठ नागरिकांच्या गृहनिर्माणाबाबत राज्य शासनानेच धोरण आणल्यानंतर आता विकासकांना त्या दिशेने कार्यवाही करणे आवश्यक बनले आहे. आतापर्यंत विकासकांकडून ज्येष्ठ नागरिकांसाठी ‘सेकंड होम’ अशी जाहिरात करुन गृहप्रकल्प राबविला जात होता. मात्र कुठल्याही आश्वासनांची पूर्तता केली जात नव्हती. आता केवळ जाहिरात करून विकासकांना पळ काढता येणार नाही. त्यांना करारनाम्यात या मार्गदर्शक तत्त्वांनुसार सुविधा दिल्याचे नमूद करावे लागणार आहे अन्यथा महारेराकडे दाद मागता येणार आहे. रेरा कायद्यातील तरतुदीनुसार संबंधित विकासकाविरुद्ध दंडात्मक कारवाई करता येणार आहे. करारानाम्याप्रमाणे सुविधा उपलब्ध करून देणे विकासकाला बंधनकारक असेल. वास्तविक सर्वच प्रकल्पात अशा तरतुदी नियमावलीत बदल करुन केल्या पाहिजेत, असे या क्षेत्रातील मंडळींना वाटते. राज्य शासनानेही त्या दिशेने पाऊल उचलावे अशी अपेक्षा आहे.
ग्राहक पंचायतीचे म्हणणे…
मुंबई ग्राहक पंचायतीचे कार्याध्यक्ष अॅड. शिरीष देशपांडे यांच्या म्हणण्यानुसार, सेवानिवृत्त वा ज्येष्ठ नागरिकांसाठी गृहनिर्माण प्रकल्पांची घोषणा करताना विकासक खोटी आश्वासने देत असल्याचे आढळून आले आहे. आता महारेरापाठोपाठ राज्य शासनानेही ठाम भूमिका घेत अशा प्रकल्पात काय सुविधा असाव्यात हे स्पष्ट केले आहे. सेवानिवृत्त वा ज्येष्ठांसाठी आवश्यक बहुतांश सुविधांचा या आदर्श मार्गदर्शक तत्त्वामध्ये समावेश आहे. या सुविधा सध्या काही गृहनिर्माण प्रकल्पांमध्ये उपलब्ध होत आहेत. अशा सुविधा प्रत्येक गृहप्रकल्पात देणे बंधनकारक नाही. मात्र विशिष्ट प्रकल्पात अशा सुविधा द्याव्याच लागतील. पाश्चिमात्य देशात अशा सुविधा देणे बंधनकारक आहे. आपल्याकडेही ज्येष्ठ नागरिकांसाठी असलेल्या प्रकल्पांमध्ये अशा सुविधा कायद्याने बंधनकारक करणे आवश्यक आहे.
nishant.sarvankar@expressindia.com
