अकृषिक (एनए) कर रद्द होणे का फायद्याचे?

अकृषिक कर म्हणजे काय?

शेती भूखंडाचा वापर निवासी, व्यावसायिक, औद्योगिक किंवा गोदाम यांसारख्या शेतीव्यतिरिक्त इतर कारणांसाठी (अकृषिक वापर) केल्यास, राज्य सरकार किंवा स्थानिक स्वराज्य संस्थांकडून आकारला जाणारा वार्षिक कर म्हणजे अकृषिक कर. हा कर महसूल विभागाकडून रेडी रेकनर दराच्या आधारे आकारला जातो. शेती भूखंड बिनशेती रूपांतरित केल्यानंतरच हा कर लागू होतो. निवासी गृहनिर्माण संस्था, व्यावसायिक संकुले, हॉटेल्स आणि औद्योगिक प्रकल्पांकडून हा कर आकारला जातो. ५ फेब्रुवारी २०१८ च्या शासन निर्णयानुसार, हा कर बाजारभावाच्या ०.०५ टक्के इतका निश्चित करण्यात आला. गावठाण क्षेत्रातील भूखंडांना या करातून सवलत असते. हा कर राज्य सरकारच्या महसूल विभागाद्वारे गोळा केला जातो आणि तो दरवर्षी भरणे आवश्यक असते.

पार्श्वभूमी काय?

भूखंडावर आकारला जाणारा हा सर्वांत जुना कर आहे. १८७९ मध्ये बिटिशांनी तेव्हाच्या बॅाम्बे राज्यात बॅाम्बे लॅंड रेव्हेन्यू कोड लागू करून अकृषिक कराची आकारणी सुरू केली. कृषि, अकृषिक, व्यावसायिक, औद्योगिक असे वर्गीकरण करून हा कर आकारण्यात आला. ब्रिटिशांना हा उत्पन्नाचा मुख्य स्रोत होता. त्यावेळी हा कर रद्द व्हावा यासाठी आंदोलनेही झाली. जसजसे इतर कर लागू झाले तसे या कराचे महत्त्व कमी झाले. मुंबई, ठाणे, पुणेसारख्या शहरात मालमत्ता कर व अकृषिक कर अशी दुहेरी कर आकारणी होऊ लागल्याने हा कर रद्द करण्याची मागणी जोर धरत होती. २००६ मध्ये राज्य शासनाने अकृषिक कराच्या सुधारित नोटिसा पाठवल्या होत्या. या नोटिशीतील रकमा मोठ्या असल्याने लोक संतप्त झाले. अखेर शासनाने या नोटिशींना स्थगिती दिली. ५ फेब्रुवारी २०१८ मधील रचनेनुसार हा कर ०.०५ टक्के इतका निश्चित करण्यात आला. करोनाकाळात घटलेले उत्पन्न मिळविण्यासाठी २०२१ मध्येही शासनाने या कराची वसुली करण्याचे ठरवले. पण त्यात यश आले नाही.

शासन निर्णयातील तरतुदी

जमीन महसूल संहितेतील नवीन सुधारणेनुसार शेतीच्या भूखंडावर बांधकामासाठी नगर रचना विभाग तसेच स्थानिक प्राधिकरणाने दिलेली बांधकाम आराखडा परवानगी किंवा मंजुरी हीच आता ‘अकृषिक’ परवानगी असणार आहे. आतापर्यंत नागरिकांना नियोजन प्राधिकरणाकडून बांधकाम आराखड्यावर मंजुरी घेतल्यानंतर पुन्हा जिल्हाधिकाऱ्यांकडे अकृषिक परवानगीसाठी चकरा माराव्या लागत होत्या. नव्या नियमानुसार, जर एखाद्या भूखंडाचा वापर विकास आराखड्यानुसार अनुज्ञेय असेल, तर नियोजन प्राधिकरणाने दिलेली बांधकाम परवानगी हीच ‘अकृषिक परवानगी’ मानली जाईल. यासाठी जिल्हाधिकाऱ्यांच्या स्वतंत्र परवानगीची किंवा सनदेची गरज राहणार नाही. अनेक बँका कर्ज देताना अकृषिक परवानगीचा आग्रह धरतात. मात्र नियोजन प्राधिकरणाची परवानगी मिळाल्यावर बँकांनी अकृषिक परवानगीचा आग्रह धरू नये. जिल्हाधिकाऱ्यांनी हे आदेश सर्व बँकांच्या निदर्शनास आणून द्यावेत, असेही शासनाने स्पष्ट केले आहे.

निर्णय का आवश्यक?

राज्यात कित्येक वर्षापासून अकृषिक कर वसूल केला जातो. वाढत्या नागरीकरणामुळे महापालिका, नगरपालिकांची संख्या वाढली असली तरी या स्थानिक स्वराज्य संस्थांकडून कोणत्याही बांधकामाचे आराखडे मंजूर करून घेण्यासाठी अकृषिक परवानगी अत्यंत महत्त्वाची मानली जाते. या परवानगीशिवाय स्थानिक स्वराज्य संस्थांमधील कोणताही अधिकारी बांधकामाच्या परवानगी प्रस्तावांना मंजुरी देत नाही. त्यामुळे जमिनीच्या अकृषिक वापरासाठी जिल्हाधिकाऱ्यांकडून अकृषक परवानगी मिळवताना नागरिकांना आणि आता पुनर्विकासात विकासकांना अनेक अडचणींचा सामना करावा लागतो. जिल्हाधिकारी कार्यालयात वांरवार फेऱ्या माराव्या लागत, अधिकाऱ्यांची मनधरणी करून त्यांना खूश करावे लागत असे. अकृषिक परवानगी देताना जिल्हाधिकारी कार्यालयातून लोकांची मोठ्या प्रमाणात अडवणूक होत होती. शहरी भागात तर अकृषिक कर वसुलीच्या नावाखाली गृहनिर्माण संस्थांची वर्षानुर्वर्षे पिळवणूक केली जात असे. त्यामुळे अकृषिक कराच्या जोखडातून मुक्तता करण्याची मागणी सातत्याने होत होती. विधिमंडळाच्या अधिवेशनातही वेळोवळी सर्वपक्षीय आमदारांकडून अकृषिक परवानगी आणि कर रद्द करण्याची मागणी केली जात होती. त्याची दखल घेत अखेर हा अकृषिक करच रद्द करण्याचा निर्णय राज्य शासनाने घेतला आहे.

बिनशेती मालमत्तांचे काय?

बिनशेती झालेल्या मिळकतींवर दरवर्षी आकारला जाणारा अकृषिक कर आकारण्यात येऊ नये. सदर सुधारणेच्या दिनांकापर्यंत दरवर्षी आकारला जाणाऱ्या थकीत अकृषिक कराच्या वसुलीतून सूट देण्यात आली आहे. ज्या मिळकती दिनांक ३१ डिसेंबर २००१ रोजी किंवा त्यापूर्वी बिनशेती झाल्या, त्या मिळकतींवर दरवर्षी आकारल्या जाणाऱ्या अकृषिक कराऐवजी, २००१ च्या प्रचलित रेडी रेकनरनुसार निर्धारित केलेल्या भूखंडाच्या विद्यमान बाजारमूल्याच्या महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, १९६६ चे कलम ४७ मध्ये नमूद टप्प्यांनुसार व दराने अधिमूल्याची रक्कम शासन निर्णय निर्गमित झाल्यापासून एक वर्षाच्या आत भरणे संबंधित मिळकतधारकांना अनिवार्य राहणार आहे. त्यानंतर सदर रक्कम दंड आणि व्याजासह वसूल करण्यात यावी, असे आदेश देण्यात आले आहेत. नियोजन प्राधिकरणाकडून भूखंडावर बांधकाम परवानगी दिल्यानंतर इमारत परवानगी व्यवस्थापन प्रणाली (एमबीपीएस) किंवा विकास नियंत्रण नियमावलीत (ऑटो डीसीआर) तसेच डिजिटल ७/१२ मध्ये अकृषिक नोंद करण्यात येणार आहे. ज्या ठिकाणी ऑनलाइन संगणकीय प्रणाली नसेल त्या ठिकाणी तेथील तहसीलदारांनी ही नोंद करण्याच्या सूचना देण्यात येणार आहेत.

कब्जेहक्काच्या भूखंडाचे काय?

केवळ बांधकाम परवानगी मिळाली म्हणून ‘भोगवटादार वर्ग-२ (कब्जेहक्काच्या जमिनी) दर्जामध्ये बदल होणार नाही; त्यांच्यासाठी आवश्यक असलेले नजराणा शुल्क भरावेच लागेल. दरवर्षी भरावा लागणारा अकृषिक कर रद्द करून त्याऐवजी जमिनीच्या बाजारमूल्यानुसार टप्पा निहाय एकरकमी ‘रूपांतरण अधिमूल्य’ (कन्व्हर्जन प्रिमीयम) आकारले जाईल. त्याचे दर पुढीलप्रमाणे : .

१००० चौरस मीटरपर्यंत – प्रचलित बाजारमूल्याच्या ०.१० टक्के; १००१ ते ४००० चौ.मी. – प्रचलित बाजारमूल्याच्या ०.२५ टक्के; ४००० चौ.मी. पेक्षा जास्त – प्रचलित बाजारमूल्याच्या ०.५० टक्के.

आता काय?

अकृषिक परवानगीची अट रद्द केल्यामुळे आता स्थानिक नियोजन प्राधिकरणांच्या म्हणजेच ग्रामपंचायत, नगरपंचायत, नगरपालिका, महापालिका यांच्या मान्यतेने घर, इमारती बांधण्याची मुभा देण्यात आली आहे. त्यामुळे आता कोणतेही बांधकाम करण्यासाठी जिल्हाधिकारी यांच्याकडून स्वतंत्र बांधकाम परवानगीची गरजच नाही.

वर्ग- १ (मालकीच्या) व्यतिरिक्त अन्य भूखंड म्हणजेच देवस्थान, नझुल, आदिवासी अशा भूखंडावर बांधकाम करताना संबंधित प्राधिकरणाकडून अधिमूल्य भरून परवानगी घ्यावी लागेल. ज्या गृहनिर्माण सोसायटींचा अकृषिक कर थकीत आहे, त्यांना दिलासा देताना हा कर कमी करून एकदाच भरून अकृषिक कराच्या कटकटीतून सुटका करून घेण्याची संधी शासनाने दिली आहे. त्यानुसार ज्या जमिनी २००१ पूर्वी किंवा त्यानंतर बिनशेती झाल्या आहेत, त्यांच्या मालकांना या शासन निर्णयापासून एक वर्षाच्या आत विहित दराने एकरकमी अधिमूल्य भरावे लागणार आहे. अकृषिक कराची थकबाकी वर्षभरात भरली नाही तर ती व्याजासह वसूल करण्यात येणार आहे.

nishant.sarvankar@expressindia.com