विश्लेषण : ‘रेडी रेकनर’चे दर यंदा का स्थिर? घर खरेदी करणार्‍यांना दिलासा कसा?

संकल्पना कधी अस्तित्वात आली?

वार्षिक मूल्यदर तक्ते १९८९ मध्ये अस्तित्वात आले. मुंबई तसेच आसपासच्या शहरांत बांधकाम क्षेत्रात बर्‍यापैकी प्रगती होऊ लागल्यानंतर मालमत्तेचे किमान दर निश्चित असावेत यासाठी ही पद्धत सुरू करण्यात आली. त्या वेळी जानेवारीत हे दर घोषित व्हायचे; परंतु १९९५ मध्ये याबाबत कायदा आणण्यात आला आणि ते दर आर्थिक वर्षात म्हणजे १ एप्रिल रोजी जाहीर करण्यात येऊ लागले. मुंबईच्या तुलनेत अन्य शहरांतील रेडी रेकनरच्या दरात जमीन-अस्मानाचा फरक आहे. त्यामुळे प्रत्येक वेळी मुंबईसाठी वेगळे दर जाहीर केले जातात. 

दर कसे ठरवतात?

वार्षिक मूल्यदर तक्ते तयार करताना प्रत्यक्ष नोंदणीकृत व्यवहाराची माहिती गावनिहाय व मूल्य विभागनिहाय राष्ट्रीय माहिती केंद्राच्या माध्यमातून संकलित केली जाते. याशिवाय स्थावर व्यवसाय संकेतस्थळ व प्रत्यक्ष स्थळपाहणी करून खरेदी-विक्री व्यवहाराची माहिती घेऊन त्यानंतर सरासरीने क्षेत्र तसेच मूल्य विभागनिहाय दर प्रस्तावित केले जातात. राज्यातील नागरी व प्रभाव क्षेत्राकरिता खरेदी-विक्रीतील १०० टक्के वाढ आणि ५० टक्क्यांपर्यंत घट झालेले व्यवहार विचारात घेतले जातात.

नव्याने स्थापन झालेल्या नगर परिषदा, नगर पंचायती, नियोजन प्राधिकरणाच्या हद्दीचाही विचार केला जातो. मंजूर प्रादेशिक योजना, विकास योजना तसेच त्यात झालेल्या फेरबदलाचाही वार्षिक मूल्यदर तक्ता निर्माण करताना विचार केला जातो. महापालिका क्षेत्रात सदनिकांचे दर निश्चित करताना भूखंड आणि बांधकामाचे किमान दर गृहीत धरले जातात. तीच पद्धत ग्रामीण क्षेत्रातील सदनिकांचे दर निश्चित करताना केले जातात. याशिवाय ज्या प्रभागात दर वाढलेले नाहीत वा कमी झाले आहेत, अशा ठिकाणी दर कमी करण्याची तरतूद २०१८ मध्ये करण्यात आली. काही मोक्याच्या ठिकाणी रेडी रेकनरच्या तुलनेत अधिक दरानेही व्यवहार होतात; परंतु त्या परिसरात झालेल्या अन्य व्यवहारांचा अंदाज घेऊन दर निश्चित केले जातात, असेही एका अधिकार्‍याने सांगितले.

यंदा शून्य दरवाढ का…?

यंदा रेडी रेकनरचे दर स्थिर राहावेत, अशी विनंती विकासकांच्या संघटनेने राज्य शासनाला केली होती. इराणबरोबर सुरू असलेल्या युद्धामुळे अगोदरच वेगवेगळ्या पद्धतीने भाववाढ झालेली आहे. त्यात घर खरेदीदाराला आणखी भुर्दंड नको हा एक विचार होता. शिवाय लोखंड आणि सिमेंटच्या किमतीत तसेच इतर बांधकाम साहित्यात वाढ झाल्यामुळे विकासकांवरही आर्थिक भार वाढला आहे. या दोहोंची सांगड घालताना राज्य शासनाने यंदा हे दर स्थिर ठेवण्याचा निर्णय घेतला असावा असे तज्ज्ञांना वाटते. याबद्दल एमसीएचआय क्रेडाईचे अध्यक्ष सुखराज नहार यांनी शासनाचे आभार मानले आहेत.

महसुलातील वाढ…

गेल्या सलग तीन आर्थिक वर्षात राज्यात मुद्रांक शुल्कापोटी मिळालेल्या महसुलात प्रचंड वाढ झाली आहे. नव्या आर्थिक वर्षांत ६३ हजार कोटींचा महसूल शासनाला अपेक्षित आहे. दरवाढ नसली तरी तांत्रिक व प्रशासकीय बदलीमुळे महसुलात शासनाला वाढ अपेक्षित आहे. यंदा अनेक नियोजन प्राधिकरणांतील तसेच शहरातील मालमत्ता नोंदीवर घेऊन नवे भूमापन क्रमांक दिल्यामुळे ही वाढ अपेक्षित आहे, असे महसूल विभागातील सूत्रांनी सांगितले.

स्थिर दर का महत्त्वाचे?

वार्षिक मूल्यदर तक्त्यात वाढ झाली तर घर खरेदीदाराला तसेच विकासकांना (विविध अधिमूल्यात वाढ झाल्याने) फटका बसतो तर बाजारमूल्य वाढल्यामुळे मालमत्तेची किंमत वधारते. मात्र महानगर क्षेत्र प्राधिकरणातील नव्याने विकसित होणार्‍या परिसराला वाढीव दराचा फायदा होतो. या दरवाढीमुळे राज्याच्या महसुलात वाढीव मुद्रांक शुल्काच्या निमित्ताने चांगलीच भर पडत असते. परंतु काही परिसरात बाजारमूल्य हे रेडी रेकनरपेक्षा अधिक असते. अशा ठिकाणी घर खरेदीदाराला काळा पैसा रिचवता येतो, तर काही ठिकाणी बाजारमूल्य कमी असतानाही वाढीव रेडी रेकनर दराचा फटका घर खरेदीदाराला विनाकारण बसतो. याचा आढावा घेण्याचा प्रयत्न केला जातो. परंतु प्रत्येक वेळी ते होतेच असे नाही. यंदा मात्र हे दर कायम ठेवल्यामुळे घर खरेदीदार आणि विकासकांनी सुटकेचा नि:श्वास सोडला आहे.

ishant.sarvankar@expressindia.com